公開日:2023-08-02 更新日:2023-10-19
〈中古物件購入＆リノベーション〉失敗しない不動産会社の選び方は？
最近、中古住宅・中古マンションを購入して“自分好み”にリノベーションする方が増えています。
それぞれ特色のあるリノベーション会社も多く、その施工事例を見て相談先を選ぶ方も多いでしょう。
では、肝心の中古物件購入時の不動産会社は、どのように選べば良いでしょうか？
そこで、今回はリノベーション前提で中古物件を購入する際の“不動産会社選び”について、失敗しないためのポイントを紹介します。
おすすめのサービスも紹介しますので、これからマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。
・リノベーション前提で中古物件を購入する場合は、建築的知識が豊富な不動産会社へ相談することが重要です。
・“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
■ 〈リノベーション前提の中古物件購入〉不動産会社選びのポイントや注意点は？
不動産会社は、今や「コンビニより多い」とも言われており、そこからぴったりの会社を探すことは決して簡単ではありません。
実際に、公益財団法人不動産流通推進センターの公表している不動産業統計集（2023年）によると、2021年時点で全国にある不動産会社はなんと368,552店舗にも及びます。
全国にあるコンビニの数はおよそ6万店舗弱とされているため、その6倍以上の数です。
それほど多い不動産会社の中から、リノベーション前提で物件を購入するために不動産会社を選ぶには、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか？
特に重要な8つのポイントについて、詳しく見てみましょう。
その① まずは理想的な物件の条件をしっかりとまとめる
不動産会社を選ぶ前に、まずやるべきことは「物件の条件を明確にイメージする」こと。
あらかじめインターネットで気になる街をリサーチしたり、物件の相場に関する情報などを集めたりしておきましょう。
ただし、この段階で「予算はいくらまで」など、はっきりした考えがまとまっていなくても構いません。
住みたいエリアの候補や狙う物件のグレードを大体決めておけば、それを得意とする不動産会社を見つけやすいですし、いざ打ち合わせが始まってもスムーズです。
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その② 会社のネームバリューではなく“担当者”で選ぶ
会社を選ぶ際、規模やネームバリューを一つの指標にすることもあるでしょう。
それも決して間違いではありません。
なぜなら、規模が大きく有名になったからには、それなりの実績と信頼があることを示しているからです。
ただし、あくまでもそれは選ぶ際の“参考”であり、必ずしも正解ではないことを知っておきましょう。
口コミなどを信じすぎず、必ず担当者と話した際の印象も踏まえてください。
なぜなら、マイホームを購入する際は、担当者が「物件探しのパートナー」としてサポートしてくれるからです。
あなたの理想の物件のイメージや、家族構成、資産状況、ライフスタイルの変化も踏まえて、「ゴールイメージ」を共有できる担当者かどうか。
気持ちよく相談できるかどうかも重視して、不動産会社を選びましょう。
メールなど文章のやりとりだけでも、どれだけ誠意を持って対応してくれるかを確認することが重要です。
その③ 情報サイトの「〇〇はNG」を鵜呑みにしない
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
不動産情報サイトを見ると、「大手不動産会社はNG」「地元の小規模不動産会社はNG」と様々な情報が飛び交っています。
これらの多くは、宣伝目的であったり個人の主観が入っていることが多いため、鵜呑みにするのは少々危険です。
不動産会社はそれぞれ得意不得意があるため、必ずその会社の特色を見てから判断すると良いでしょう。
例えば、銀行系列の不動産会社は投資物件の扱いに秀でていますし、大手不動産会社は総合的なサービスが期待できます。
地元密着の小規模不動産会社ですと、小回りが利く対応ができたり、その街のディープな情報も聞けるかもしれません。
このように、インターネットの「〇〇な会社はNG」というような情報を信じてすぐに選択肢から除外せず、必ずその会社の強みを知って選んでください。
その④ 仲介料などの手数料額は事前に確認する
実は、同じ物件を購入するのでも、相談する不動産会社によって仲介手数料の額は異なります。
なぜなら、宅地建物取引業法（第46条）で定められている範囲であれば、自由に金額を設定していいとされているからです。
法で定められている報酬額の上限は以下の通りです。
| 取引金額が200万円以下の場合 | 取引金額の5.5%以下 |
| 取引金額が200万円を超え400万円以下の場合 | 取引金額の54.4%以下 |
| 取引金額が400万円を超えるの場合 | 取引金額の3.3%以下 |
（参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額）
そのため、「どちらの会社にしようか」と迷った場合には、仲介手数料のパーセンテージを確認してみると良いでしょう。
ちなみに、売主が不動産会社など法人の場合、仲介手数料は発生しません。
ただし、その代わりに消費税を支払わなくてはいけないため、注意してください。
その⑤ “未公開物件”の取り扱いがあるか聞いてみる
一般的に売り出されている物件は、レインズと呼ばれるネットワークシステムを介して、どこの不動産会社でも確認できます。
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
（中略）
レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています。
（引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズとは？）
売主は不動産会社を介してレインズに物件を登録することで、早く売却できる可能性が高まるという訳です。
ただし、レインズへの物件登録は任意であり、正式に売りに出す前の物件などは登録されていない場合があります。
これがいわゆる「未公開物件」です。
未公開物件は競争率が低く掘り出し物が多いため、これを多く持っている不動産会社ですと、思わぬ優良物件に巡り会えるかもしれません。
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その⑥ リノベーションに関する知識があるか確認する
リノベーションを前提に中古物件を探す際には、必ず建築的知識、特にリノベーションに関する知識が豊富な会社へ相談してみましょう。
なぜなら、物件探しの段階からどこをどのように改修できるのかのアドバイスをもらえるからです。
「リノベーションによって理想の間取りに近づけられるか」「出来るだけコストをかけずフルリノベーションできるか」「根本的な欠陥や不具合はないか」などの疑問に対して、建築的知識を持った会社だからこそのサポートを受けられます。
その⑦ リノベーションまで“ワンストップ”で相談できる会社がおすすめ
最近は、物件探しからリノベーションまで“ワンストップ”で相談できる「不動産＋リノベーション会社」が増えています。
最大の利点は、物件探しの段階からリノベーションのプラン相談を並行して始められるため、入居までの期間を短縮でき早めにトータル予算を把握できる点です。
住宅ローン相談も併せて相談できるため、一度要望や条件を伝えれば、その後スムーズに計画が進み、打ち合わせ手間も圧縮できます。
ただし、どこまでをどのようにサポートしてもらえるのかは会社によって異なりますので、ワンストップサービスの会社を選ぶ際も、比較検討は必要です。
その⑧ 候補が決まったら店舗へ訪れてみる
いくつか不動産会社の候補を選んだら、ぜひ一度店舗を訪れてみてください。
オンライン相談を利用し始めている場合も同様です。
社風や担当者の人柄が垣間見えるだけではなく、リノベーションまでワンストップで相談する場合は、デザインセンスやテイストだけでなく、内装等で使用する素材の質感も体験できます。
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■ リノベーションまで相談するならココに着目！ワンストップリノベーションの会社選び
リノベーション前提で中古物件を購入するなら、物件購入からリノベーション、アフターメンテナンスまで安心して相談できる“ワンストップリノベーション”がおすすめです。
ただし、ワンストップリノベーションを提供する不動産会社は決して少なくありません。
そこで、会社選びのポイントを紹介します。
その① 施工実績は多いか
施工実績こそ、その会社の力量を確認できる“カタログ”です。
事例を見れば、その会社の設計力・施工力が分かります。
また、物件のレパートリーが豊富なほど、不動産会社としてのスキルも高いと言えるでしょう。
事例数が多く、デザインやプランのレパートリーが豊富な会社を選んでください。
プランのイメージが固まっていない方も、たくさんの事例写真を見ると、お気に入りのお部屋が見つかるはずです。
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その② どこまでを総合的にサポートしてくれるか
中古物件を購入してリノベーションするにしても、物件購入とリノベーションだけがスムーズであれば成功するという訳ではありません。
無理のない資金計画でなければ、いざ住み始めたとしても幸せな生活が送れないかもしれませんし、何かトラブルがあってもアフターサービスがなければ、不安が募ってしまうでしょう。
そのため、会社を選ぶ際にはどこからどこまでサポートしてもらえるか確認しましょう。
おすすめなのが、物件探しから住宅ローンなどの資金計画、設計施工、アフターメンテナンスまでをトータルで任せられる会社です。
リノベーション工事が終わってからも、末長く付き合い続けられる会社を選びましょう。
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その③ プランのオーダーメイドに対応できるか
リノベーション会社と言っても、決まった仕様からデザインを選ばなくてはいけない会社と、全てを自由に選べる会社があります。
「全てプロにお任せ」でしたら前者でも十分ですが、オリジナリティにこだわりたい方は、内装材や設備機器のメーカー・製品、間取りレイアウトに制限がない会社に相談しましょう。
また、造作家具の製作が自社で行えるかどうかもポイントです。
限られたスペースをフル活用できる造作家具を、収納だけではなくキッチンや洗面化粧台まで取り入れれば、唯一無二のお部屋に仕上がります。
ただし、会社によっては造作家具の設計・製作ができない可能性もありますので、対応してもらえるか必ず事前にチェックしましょう。
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その④ お客様の満足度は高いか
会社選びでぜひ参考にしてもらいたいのが、実際にそこで物件選び・リノベーションを頼んだ人の感想です。
リアルな体験談を知ることができるため、必ずチェックしましょう。
初めてリノベーションをする方にとっては、色々な不安を解消できる材料になるかもしれません。
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“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、住宅や商業施設の物件探し、設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入に至るまで、全てを手がける「秀建グループ」の住宅リノベーション部門となる専門会社です。
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■ まとめ：リノベーション前提の物件購入は建築知識の豊富な不動産会社へ相談を
リノベーション前提で中古物件を購入する場合は、建築知識の豊富な会社へ相談するのが成功の秘訣といっても過言ではありません。
なぜなら、一見条件が良さそうな物件でも、リノベーションに適しているとは限らないからです。
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