リノベーション VS 新築！どちらか迷った場合のポイント8選

 

「夢のマイホームを買う！」と思い立ったものの、実際物件を見始めると「新築物件」と「中古物件」のどちらを選べばいいか分からないという方も少なくないはずです。

 

物件情報を見れば見るほど、どちらがご自身に合っているのか判断できないというケースも多く聞きます。

 

そこで今回は、新築と中古＋リノベーションそれぞれのメリット・デメリットや、選ぶポイントを詳しく解説します。

 

これからお住まいを購入したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

■ 新築物件数が“横ばい傾向”・中古物件数は“微増傾向”

 

事例を見る：Case148「Details」

 

インターネットなどで色々と調べていると、「中古物件の売買が増えている」そんな情報を見かけませんか？

 

その傾向は確かに見受けられ、特に首都圏はデータへ表れています。

 

東日本不動産流通機構が行った調査によると、新築戸建住宅と中古戸建住宅の成約件数は下記グラフのように推移しています。

 

（公益財団法人 東日本不動産流通協会｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）データを元に作成）

 

グラフからも分かる通り、戸建住宅においては販売されている絶対数に大きく差があります。

 

では、マンションはどうでしょうか？

 

（公益財団法人 東日本不動産流通協会｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）・株式会社不動産経済研究所｜全国 新築分譲マンション市場動向 2021年のデータを元に作成）

 

こちらのデータは新築マンションの発売件数であって実際に成約した数字ではないものの、ここ20年で約25%減となっています。

 

一方、中古マンションの成約件数は約35%増加と、明らかに市場動向に差が出ていることが分かります。

 

新築物件市場と中古物件市場に差が生まれた理由は、以下のような事情が関連していると考えられています。

 

• ・根本的な供給戸数の差
• ・住まいや暮らしに対する社会的な価値観の変化
• ・新築価格の高騰、立地等のニーズ変化
• ・国土交通省の「住宅ストック維持・向上促進事業」など、中古住宅の購入やリノベーションに対するサポートの充実
• ・コロナ禍による経済低迷や買い控え
• ・原油高騰による新規建築事業の停滞

 

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■ 〈新築〉と〈中古＋リノベーション〉で迷った時の選ぶポイントは？

 

事例を見る：Case142「設計のプロのお宅拝見！」

 

では、新築物件を購入するのと中古物件を購入してリノベーションするのとでは、どのような違いがあるのでしょうか？

 

それぞれのメリット・デメリットを交えながら、選ぶ際のポイントを紹介します。

 

 

立地を比べる

 

事例を見る：Case138「ビールがおいしい大空間」

 

まずは、あなたがどのエリアに住みたいかについて考えてみましょう。

 

新築住宅・新築マンションの場合は、立地条件の選択肢が少ないため、思うようなエリアに予算内の物件を見つけられる可能性は少々低めです。

 

なぜなら、好立地の場所には既に住宅・マンションが建てられている可能性が高いからです。

 

国土交通省は発表している「建築年代別の住宅ストック総数」を見てみると、1980年以前に建てられた住宅は1,160万戸現存しており、1981〜2018年に建てられた住宅はなんと3,612万戸にまで上ります。

 

当然のことながら、立地条件がよく需要の高い場所から住宅が建設されている可能性が高いため、総合的には中古物件の方が立地の選択肢が多く、条件のいい物件が多いと言えるでしょう。

 

そのため、新築物件を探して条件に合わなければ、中古物件にまで選択肢を広げる必要があります。

 

 

トータル費用を比べる

 

事例を見る：Case137「造作で思いどおりに」

 

新築物件を購入してすぐ住み始めるのと、中古物件を購入後にリノベーションして住み始めるのとでは、一体トータル費用にどのくらいの差があるのでしょうか。

 

物件の築年数・広さによってリノベーション費用は異なりますし、物件価格もまちまちなので、一概に比較できませんが、ここで参考となるのが、大型リノベーションにかかる平均費用です。

 

中古物件を購入して大型リノベーションをした場合の費用相場は600〜900万円程度、フルスケルトンリノベーション場合は1,000〜1,800万円程度とされています。

 

一方、首都圏の新築マンション平均価格は「6,288万円（2022年）」なのに対して、中古マンションの平均価格は「4,276万円（2022年）」となっています。

（参考：日本経済新聞｜「首都圏新築マンション、最高の628万円 22年平均価格」」・公益財団法人 東日本不動産流通協会｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））

 

つまり、中古住宅を購入しフルスケルトンリノベーションをした場合と比べると、“新築であるという特別感”は「6,288万円−(4,276万円＋1,000〜1,800万円）＝1,012〜212万円」の価値になるということです。

 

これをどう見るかは人ぞれぞれですが、最近は日本でも新築にこだわる方が減っていることからも、リノベーションでお好みに合わせて変えられることへメリットを感じる方は少なくありません。

 

 

性能を比べる

 

事例を見る：Case147「Simple & Relaxing」

 

一般的には、家の耐震性・断熱性などの性能は、新築に近いほど優れています。

 

特に、1981年5月以前に建設された戸建住宅・マンションは「旧耐震基準」と呼ばれ、震度5強の地震で倒壊せず、破損したとしても補修すれば再び住める程度の構造強度に設定されています。

 

一方、1981年6月以降の戸建住宅・マンションは「新耐震基準」と呼ばれ、東日本大震災レベルの震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないような構造設計がされています。

 

断熱性も度重なる法改正によって、住まいに求められる基準が高まっているため、必然的に築年数が浅い物件ほど性能が高いと言えるでしょう。

 

そのため、性能を重視するなら新築がおすすめ。

 

ただし、戸建住宅であれば耐震リノベーション・断熱リノベーションをして、現在の基準程度まで性能を高めることもできます。

 

耐震リノベーション・断熱リノベーションをした際に一定の条件をクリアすれば、補助金や税控除も受けられるため、興味のある方は、ぜひ施工会社へ相談してください。

 

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ローンを比べる

 

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

新築物件を購入する場合は、当然のことながら住宅ローンの融資を受けられます。

 

一方、中古物件の購入・リノベーションの場合は、主に2つのパターンに分けられます。

 

 

 

つまり、中古物件を購入してリノベーションする場合、スケジュール次第ではローンの一本化ができない可能性があるということです。

 

そのため、金利分を損してしまわないか、金融機関へシミュレーションしてもらいましょう。

 

▶︎リノベーションに伴う資金計画のご相談はこちらから

 

 

初期費用を比べる

 

事例を見る：Case112「じぶん価値の家」

 

新築物件・中古物件関係なく、購入時にかかる初期費用は以下の通りです。

 

 

それ以外にも、中古物件・新築物件においては、下記の費用も準備しておかなくてはいけません。

 

 

 

物件価格やリノベーション費用と併せて、これらの初期費用についても予算に組み込んでおくことを忘れないようにしましょう。

 

 

固定資産税を比べる

 

事例を見る：Case140「ホテルライク ×家事ラク」

 

固定資産税は住宅・土地などの不動産を所有している方が毎年支払わなくてはいけない税金です。

 

現在、新築住宅については以下のような減税措置が設けられています。

 

良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るため、新築住宅にかかる固定資産税を３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額します。
（適用期限：令和６年３月31日）

※なお、４年目（マンション等の場合は６年目）から固定資産税の額が”元に戻る”ことになります。固定資産税が”増税”されるわけではありません。

（引用：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置）

 

これだけ見ると新築物件の方が有利と思うかもしれませんが、中古住宅をリノベーションした際にも期間限定ではありますが減税措置を利用できます。

 

新築物件の方が減額される割合は大きいですが、その分固定資産税を算出する際の評価額も高いため、住宅を購入する際は、大体固定資産税がどのくらいになるかを不動産仲介業者へ相談してみることもおすすめします。

 

 

将来のライフプラン・売却について考えてみる

 

事例を見る：Case109「憧れのホワイトキッチン」

 

マイホームを購入する際に、現在の暮らしや家族構成を踏まえるだけではなく、将来的なライフプランをじっくり考えることも重要です。

 

例えば、お子さんの誕生・成長・独立や、ペットを飼うかどうか、その物件に何年住み続けるのかなどをイメージしておくと、間取りや条件、住宅にかけられるコストが見えてきます。

 

税法上、建物の耐用年数は木造戸建住宅で22年、鉄筋コンクリートなどのマンションは47年と定められており、売却時の価格査定もこれが一つの基準となっています。

 

そのため、戸建住宅で築20年を超えてくると、ほぼ建物価値はゼロとみなされてしまうケースがほとんどです。

 

そのため、将来売却をする際に築何年になっているかどうかをあらかじめ想定しておくことをおすすめします。

 

ただし、最近は魅力的なリノベーションを施して付加価値をつけ転売するケースも増えているため、将来的な売却を前提としてリノベーションする場合は、リノベーション会社のアドバイスを聞いてみるのも良いでしょう。

 

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住まいへ求める理想について考える

 

事例を見る：Case85「キレイ目インダストリアル」

 

新築住宅・新築マンションは、まだ誰も使っていないという特別感が味わえる点がメリットです。

 

その代わり、注文住宅を除き、間取りや内装、設備機器を全て思い通りに選ぶことはできません。

 

一方、中古住宅・中古マンションは、構造上の制限はあるものの、比較的自由なプランニングでリノベーションできます。

 

そのため、「間取り・インテリア・水回りの使い勝手にこだわりたい」という方は、中古物件をリノベーションする方法がおすすめです。

 

物件探しの段階からリノベーションのプランニングを始められる会社へ相談すれば、あなたの理想の住まいを実現しやすい物件探しをサポートしてもらえます。

 

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■ まとめ：「性能重視」は新築物件から、「理想重視」は中古物件から探してみましょう

 

マイホームを探す方の中には「新築にこだわりたい」そんな方も多いかもしれません。

 

「立地重視ではなく、なるべく同じ物件で長く暮らしたい」「性能重視でデザインなどはパッケージタイプでOK」そんな方には、やはり新築がおすすめ♪

 

しかし、立地の選択肢やコスパなどを考えると、新築に限定しては思い通りにいかない可能性もあります。

 

「新築よりリーズナブルな価格で、理想のデザイン・間取りのマイホームにしたい」という場合は、リノベーションから検討してみるのも良いでしょう。

 

マイホームを探す際は、新築物件とリノベーションを視野に入れた中古物件の両方を並行して探してみるのがおすすめです。

 

住まいに対するご要望が固まっている場合は、不動産仲介業者にそれを伝え、物件探しをサポートしてもらいましょう。

 

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■ 中古住宅・中古マンションの物件探しやリノベーションをご検討中の方はSHUKEN Reへご相談ください

 

事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」

 

東京・神奈川・千葉エリアで素敵な家づくりを目指すなら、リノベーション専門店のSHUKEN Reにご相談ください。

 

設計スタッフによる緻密なプランニング、デザインスタッフによるオリジナリティあるインテリアデザイン、工事スタッフによる確かな施工、この全てが私たちの強み。

 

そのほか、リノベーションに適した中古マンション探しや、専属のファイナンシャルプランナーによる資金計画相談まで、あなたのマイホームプランを“ワンストップ”でお手伝いいたします。

 

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スタッフ一同お待ちしております。