公開日:2022-12-28　更新日:2025-10-31

80平米(㎡)マンションリフォームの費用相場｜新築・中古マンション価格も比較

80平米(㎡)マンションのリノベーション・リフォーム費用の相場と事例集

80平米(㎡)マンションのフルリフォーム・リノベーションは、1,200～1,600万円が費用相場です。

この記事では80平米(㎡)のマンションリフォームを検討している方に向けて、約8,000件の実績のあるSHUKEN Reの事例をもとに費用相場や間取りの工夫について解説します。

これからマンション自体を購入する場合、新築or中古＋リフォーム・リノベーションどちらがオトクになるのか平均価格も比較して検証します。

ご自宅マンションのリフォーム・リノベーションはもちろん、初めてのマイホーム選びにも役立つ情報をまとめました。

この記事のポイント

・80平米(㎡)マンションのフルリフォーム・リノベーションは、1,200～1,600万円が費用相場です。
・新築分譲マンションと中古＋リフォーム・リノベーション総額、どちらがオトクになるのか比較検証します。
・マンションリフォーム・リノベーションの費用を抑えるコツも解説します。

■80平米(㎡)マンションの間取りってどれくらい？
■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用相場
■80平米(㎡)マンション新築・中古比較
■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用を抑えるコツ
■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用と間取り事例
■まとめ

■80平米(㎡)マンションの間取りってどれくらい？

いきなり80平米(㎡)と言われてもピンときませんよね。まずは間取り図でどれくらいの広さなのかチェックしましょう。

80平米3LDKマンションのリノベーション前の間取り図

上の間取り図は80平米(㎡)のスタンダードな3LDKマンションです。

お子さん1人の3人家族向けの間取りですが、和室を寝室にすれば4人家族まで対応できるでしょう。

各部屋に一つの収納があり普通に暮らすには十分な広さですが、「もうちょっと工夫が欲しいな」と感じる方も多いかもしれません。

80平米マンションリフォーム・リノベーション後の間取り図

80平米(㎡)マンション3人家族向けにリフォームすると、次のような間取りになります。ずいぶん印象が変わりますよね。

後半では80平米(㎡)マンションのおしゃれなリフォーム・リノベーションアイデアをたくさん紹介しますので、そちらもぜひ参考にしてください。

■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用相場

80平㎡(平米)マンションのリフォーム・リノベーション費用は、内容によって大きく変化します。

ここでは部分リフォーム、全面リフォーム・リノベーションの2パターンに分けて、それぞれの費用相場をチェックしてみましょう。

部分リフォームの場合

築年数が浅く、間取りや設備の不満があまりないマンションは、部分リフォームで費用を抑えるのも一つの選択肢です。

壁紙やフローリング貼り替え	150～200万円
水回り設備4点の交換	250～300万円
建具や収納の交換	100～150万円
間取り変更や水回りの移動	100～200万円

80平米(㎡)マンション内装と水回り交換リフォームの事例

例えば内装の一新と水回り設備4点の交換だけなら、400～500万円前後が費用相場になります。

キッチン・ユニットバスなどすでに交換している設備があれば、さらに費用を抑えることも可能です。

ただし一か所ずつ部分リフォームすると、毎回諸経費が掛かるのでフルリフォーム・リノベーションよりトータル費用は高くなります。

まだあまり手を加えていないマンションの場合、後述するフルリフォーム・リノベーションも検討してみてください。

フルリフォーム・リノベーションの場合

80平米マンションのフルリフォーム事例

築年数が深めの中古マンション、ご自宅の間取りを大きく変えたい場合は、フルリフォーム・リノベーションが向いています。

マンション全体を一気にリフォームする場合、間取り変更や水まわりの移動も視野に入るため暮らしやすくアップデートできるのです。

マンションフルリフォーム・リノベーションの費用相場は1㎡(平米)あたり15～20万円/㎡です。

80平米(㎡)マンションのフルリフォーム・リノベーションは、1,200～1,600万円が費用相場ということですね。

約8,000件超の実績があるSHUKEN Reでは、以下の間取り図のように、81平米(㎡)の築10年の中古マンションを約1,200万円でフルリフォームを実現しました（2024年施工時）。

BEFORE

AFTER

81平米（東京都）マンションの事例を見る：Case186「gray tone」

この事例は、記事後半の「■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用と間取り事例」でも紹介していますので、興味がある方はご覧ください。

ちなみに、広さ別のフルリフォーム・リノベーション費用相場をシミュレーションすると以下のようになります。

■参考：マンションリノベーション費用早見表

70㎡(平米)　×　15～20万円　＝　1,050～1,400万円
80㎡(平米)　×　15～20万円　＝　1,200～1,600万円
90㎡(平米)　×　15～20万円　＝　1,350～1,800万円
100㎡(平米)　×　15～20万円　＝　1,500～2,000万円

上記のようにマンションの床面積でおよその費用相場が分かるので、これから物件を購入する方はぜひ計算してみてください。

■80平米(㎡)マンション新築・中古比較

これからマンション自体の購入を検討する方は、新築と中古の価格差も気になるところですよね。

首都圏の新築マンションと中古マンション＋リフォーム・リノベーションの相場を比較検討してみましょう。

新築80平米(㎡)マンションの相場＝約1億6,120万円

不動産経済研究所が発表している「首都圏新築分譲マンション市場動向 2025年上半期」によると、東京23区の㎡単価は201.5万円でした。

80平米(㎡)マンションに換算すると約1億6,120万円になります。

中古80平米(㎡)＋リノベーション相場＝約1億760万円

一方、東日本不動産流通機構の調査（2024年〜2025年）によると、首都圏（東京23区）中古マンションの㎡単価は約117万円です。

80平米(㎡)中古マンションに換算すると約9,360万円です。

これにフルリフォーム費用相場（1,200～1,600万円）の平均値である1,400万円を加えると、合計で約1億760万円が相場になります。

結論：中古マンション＋リフォーム・リノベーションが5,000万円以上安い

首都圏（東京都）における80平米マンションの費用比較（2025年版）

項目	① 新築マンション購入	② 中古マンション購入＋リノベ
物件価格（80平米換算）	約 1億6,120 万円 (※1)	約 9,360 万円 (※2)
リノベーション費用	–	約 1,400 万円 (※3)
総額	約 1億6,120 万円	約 1億800 万円
総額の差	–	– 5,440万円

※1 出典：不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2025年上半期」データ（東京23区㎡単価201.5万円）を基に80平米換算

※2 出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション市場動向（2024年〜2025年）」データ（東京23区㎡単価約117万円）を基に80平米換算

※3 出典：前章「マンションリノベーション費用早見表」の80平米（㎡）の平均値

結果をまとめると、最新のデータでは、新築マンションより中古マンション＋フルリフォームの方が約5,440万円も安くなる計算です。

高騰を続ける新築に比べ、中古＋リノベーションなら「好立地」と「完全オーダーメイドの住まい」の両方を、圧倒的なコストメリットで実現できます。

同じエリアや条件で比較検討した場合、中古マンションをリフォームで新築同様に仕上げたほうが安くなるのは間違いなさそうです。

さらに中古マンションは物件数が豊富なため、築年数やエリアなどの条件で購入価格を調整することができます。

各種ポータルサイトの掲載物件を一度に検索、比較検討、お問い合わせまでワンストップでできる独自の物件検索システムもご用意しています。
※ご相談時にご利用登録（無料）と、操作方法のご案内を差し上げます。

▶SHUKEN Reの中古物件一括検索システムはこちらから

■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用を抑えるコツ

なるべくまとめてリフォーム・リノベーションする

80平米マンションのリフォームはまとめてやれば費用を抑えられる

80平米(㎡)マンションのリフォーム・リノベーションは、なるべく一度にまとめると費用を安く抑えることができます。

部分リフォームだと毎回申請・準備・片づけなどの諸経費が発生しますが、フルリフォームだと一回で済むのでお得になります。

設備や建材もまとめて仕入れられるので安くなる可能性が高く、作業効率もアップするので工期短縮・工賃削減効果も♪

水回り設備などは同じタイミングで寿命が来ますので、築20年以上のマンションはフルリフォームで費用を抑えるのがおすすめです。

ワンストップリフォーム・リノベーションの会社を選ぶ

物件探しからのワンストップリノベーション

これから中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションする方は、施工会社と一緒に物件を探す「ワンストップリノベーション」を選ぶのも費用を抑えるコツ。

施工会社目線でチェックすると、リフォーム・リノベーション向きの物件が分かるので、結果的に費用を抑えることができるのです。

＜専門家が確認する「リノベ向き物件」とは？＞

構造: 柱と梁で支える「ラーメン構造」か、壁で支える「壁式構造」か。壁式構造は撤去できない壁が多く、間取り変更に高額な費用がかかるか、不可能な場合があります。

配管: 床下にスペースがある「二重床」か、コンクリートに埋め込まれた「直床」か。直床は水回りの移動が非常に困難で、費用が嵩む最大の要因です。

ワンストップリノベなら、こうした専門的な知見で「リノベ向きでない物件」を回避できるため、無駄なコストを削減できます。

物件選びの失敗回避、建物価格とリフォーム・リノベーション費用のバランスなど、ワンストップリノベーションならではのメリットもいっぱい♪

ワンストップリノベーションの詳細はこちらもご覧ください。

ワンストップリノベーションについて詳しくみる

■80平米(㎡)マンションリフォーム・リノベーション費用と間取り事例

最後に、80平米(㎡)のマンションをおしゃれにリフォーム・リノベーションをした事例を5件紹介します。

事例①　81㎡　東京都渋谷区　マンション

81平米（東京都）マンションの事例を見る：Case186「gray tone」

こちらの事例は、築10年・81㎡の中古マンションを購入し、約1,200万円でフルリフォーム（リノベーション）したケースです。

■リフォーム概要

工期	60日
家族構成	大人ふたり
エリア	東京都渋谷区
年代	50代
物件種別	マンションリフォーム
築年数	10年
間取り	2LDK
広さ	81㎡
リフォーム費用	約1,200万円

「大人ふたりのシックで洗練された暮らし」をテーマに、グレーと黒を基調とした統一感ある空間づくりを実現しました。

リビングからキッチン、水まわり、寝室に至るまで木目調や白は使わず、落ち着きのある都会的な雰囲気に仕上げています。

IKEAのインテリアもセンス良く取り入れコストも抑えつつ、仕上げ材や造作にこだわるなど、メリハリをつけたプランニングを行いました。

1,200万円という費用の中で「美意識が生み出すシックな空間」と「効率的な生活動線の改善」を両立し、大人のライフスタイルにふさわしい住まいが完成しました。

▶この事例のお客様インタビューはこちら

事例②　85㎡　千葉県　マンション

85平米（千葉県）マンションの事例を見る：Case161「BOOKSHELF」

こちらの事例は、築40年・85㎡の中古マンションを購入し、約1,000万円でフルリフォーム（リノベーション）したケースです。

■リフォーム概要

工期	60日
家族構成	ファミリー（3人家族）
エリア	千葉県
年代	50代
物件種別	マンションリフォーム
築年数	40年
間取り	2LDK + WIC
広さ	85㎡
リフォーム費用	約1000万円