総予算6,000万円台で東京23区の中古マンション購入＋リノベは可能？広さの目安

総予算6,000万円台で、東京23区の中古マンションを購入してリノベーションまでできるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

6,000万円台でも実現できる可能性はありますが、物件代だけでなく、リノベーション費用や諸費用、予備費まで含めて考える必要があります。

物件価格を先に決めると、リノベーション費用が足りなくなることもあります。

この記事では、総予算6,000万円台をどう配分すればよいのか、物件価格はいくらまでを目安にすればよいのかを、具体的な数字で解説します。

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

住宅リノベーション専門家集団が、単に情報をまとめただけの簡易的な記事ではなく、真剣にリノベーションを検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。

■総予算6,000万円台と物件価格6,000万円台は別

総予算6,000万円台で中古マンション購入とリノベーションを考える場合、まず分けて考えたいのが「総予算」と「物件価格」です。

物件価格だけでは、購入から入居までに必要な費用はわかりません。ここでは、両者の違いを整理します。

総予算には物件代以外の費用も含める

「6,000万円台の物件」という金額には、リノベーション費用や諸費用、予備費は含まれていません。

物件代のほかに、仲介手数料や登記費用、解体後の追加工事に備える予備費も必要です。

総予算は、これらをすべて含めた金額で考えます。

物件を探す前に総予算から購入価格を逆算する

気に入った物件を先に決めて、残った金額でリノベーションを考えると、総額が予算を超えることがあります。

先に総予算からリノベーション費用、諸費用、予備費を差し引き、残った金額を物件価格の上限として決めておくと、総予算の中で資金計画を組み立てられます。

ここから、この4つの費用を順に見ていきましょう。

■総予算6,000万円台に含める4つの費用

事例を見る：Case104「Smart Style」

総予算6,000万円台で考えるときは、物件価格、リノベーション費用、諸費用、予備費の4つに分けて考えます。

それぞれの内容を見ていきます。

物件価格

物件価格は、総予算の中でもっとも大きな割合を占める費用です。

売買契約書に記載された金額だけで、購入に必要な費用がすべて収まるわけではありません。

仲介手数料などの諸費用が別途かかる点も押さえておきましょう。

リノベーション費用

リノベーション費用は、工事の範囲や仕様によって変動します。

資材価格や人件費の動向を踏まえたSHUKEN Reの実績単価は、18万円〜20万円／㎡です。

こちらのコラムで東京のリノベーション費用の最新相場についてさらに詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

東京でリノベーションはいくらかかる？2025-2026年最新相場をマンション・戸建て別に実例付きで解説

詳しい内訳は別のコラムでも解説しています。

〈関連コラム〉

【2026年版】リノベーション費用相場｜マンション15〜20万円/㎡・戸建て10〜22万円/㎡の実例｜業者選びと予算の立て方まで徹底解説

諸費用

諸費用には、仲介手数料や登記にかかる税金、住宅ローンの手数料などが含まれます。

中古マンション購入時の諸費用は、物件価格のおおよそ6％〜10％が目安です。

あらかじめ内訳を確認し、物件価格とは別に予算へ組み込んでおく必要があります。

引越し・家具家電の費用や、工事中の家賃も見込んでおきましょう。

以下のコラムで諸費用の内訳や支払いのタイミングについてさらに詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

中古マンション購入の諸費用はいくら？現金はいつ必要？目安や内訳、節約術をFPが解説【2025年最新版】

予備費

中古マンションのリノベーションでは、壁を解体したあとに配管の劣化や構造の傷みが見つかることがあります。

こうした追加工事に備えて、リノベーション費用のおおよそ10％〜15％を予備費として確保しておくのが目安です。

4つの費用を、それぞれの目安とあわせて整理すると以下のとおりです。

物件価格だけを先に決めるのではなく、この4つの項目を同じ予算の中で組み立てることで、総予算6,000万円台に収めるための目安が見えてきます。

■総予算6,000万円台の中古マンション＋リノベーション予算配分例

事例を見る：Case172「Quotes」

東京23区を都心3区、城南、城西、城北、城東の5つのエリアに分けてみると、㎡単価には大きな差があります。

リノベーション費用は広さに比例して増えるため、住みたい広さを先に決めると、物件価格の上限が決まります。

総予算6,000万円で試算すると、以下のとおりです。

参考として、エリア別の成約物件の平均㎡単価（2026年8月）は、以下のとおりです。

（出典）東日本レインズ「月例マーケットウォッチ 2026年08月度」をもとに弊社作成

※リノベーション費用は18万〜20万円／㎡の中間にあたる19万円／㎡、諸費用は物件価格の6％〜10％の中間にあたる8％、予備費はリノベーション費用の10％〜15％の中間にあたる12.5％として試算。いずれも中間値を用いた目安であり、実際の金額は物件の状態や工事内容によって変動します。

エリアの平均㎡単価では、城東でも50㎡の上限を超えます。

ただ、築30年を超える物件は23区全体で平均約86万円／㎡（2026年4〜6月）、足立区・葛飾区・江戸川区は区の平均でも60㎡の上限を下回ります（2025年度）。

（出典）東日本レインズ「REINS TOPIC 2026年04〜06月」「年報マーケットウォッチ2025年度」

築年数やエリアを広げれば、23区でも60㎡前後が候補に入ります。

SHUKEN Reでも、足立区の築26年・63.55㎡の中古マンションを、物件探しからリノベーションまで手がけた事例があります。

事例を見る：Case236「Not just for me」

総予算6,000万円台を借入でまかなう場合、どの程度の年収が目安になるかを知りたい方は、こちらのコラムも参考にしてください。

〈関連コラム〉

世帯年収800万円で住宅ローンはいくらまで？6,000万円物件で後悔しない考え方

世帯年収1,000万円で6,000万円の住宅ローンは現実的？無理なく返済できるシミュレーションと中古リノベ活用術

7,000万円台・8,000万円台の借入を検討している場合は、こちらのコラムも参考にしてください。

〈関連コラム〉

住宅ローン7000万円に必要な年収は？月々の返済額と無理のない資金計画

【住宅ローン8000万】必要な年収目安と月々の返済シミュレーション

■予算配分を決めたら東京23区でどんな中古マンションを探すか

事例を見る：Case52「デッドスペースのない家」

物件価格の目安が決まったら、次はその金額で東京23区のどのあたりに、どんな条件の物件があるのかを確認しましょう。

エリアごとの価格や住みやすさは、こちらで紹介しています。

〈関連コラム〉

【23区】東京で中古マンションを買うならどこ？コスパ、将来性、ライフスタイル別におすすめエリアを紹介

エリアによる価格差

前章の試算のとおり、総予算6,000万円で60㎡前後を狙うなら、物件の㎡単価は約73万円までが目安です。

60㎡前後の間取りと費用の実例は、こちらのコラムで紹介しています。

〈関連コラム〉

60平米(㎡)マンションリノベーション間取り図＆費用実例♪ちょうどいい暮らしのアイディアが満載

1〜2人暮らしで40㎡台を検討する場合は、こちらも参考にしてください。

〈関連コラム〉

40平米マンションは狭い？一人暮らし・二人暮らしの間取りと住宅ローン控除

こちらのコラムで城北エリアの中古マンション相場についてさらに詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

東京都城北エリアの中古マンション相場を比較｜文京・豊島・北・板橋・練馬【2026年】

条件の優先順位

試算した物件価格の範囲で希望する物件が見つからない場合は、エリア、面積、築年数、駅からの距離など、どの条件なら調整できるかを考えます。

すべてを希望どおりにしようとすると、予算を超える可能性があります。

物件価格が予算を超える場合は、この4つのうち優先順位の低いものから見直します。

どこまで条件を調整するかによって、同じ予算でも選べる物件は変わります。

■中古マンションは購入前にリノベーションできるか確認する

総予算内で物件価格の目安がついても、希望するリノベーションができるかどうかは別に確認が必要です。

希望の工事ができるとは限らない

マンションには管理規約による制限があり、構造や配管の位置によっては、希望する間取り変更ができるとは限りません。

予算に合う物件が見つかったら、購入前にリノベーションの可否まで確認する必要があります。

購入前にリノベーションできる範囲と建物の状態を確認する

リノベーションの可否だけでなく、購入前には長期修繕計画や、公表されている災害の警戒区域などの確認も必要です。

こうした内容は、物件情報だけでは判断できないことがあります。

購入前の確認項目は、こちらで詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

「買ってはいけない中古マンション」に要注意！物件選びのチェックポイント14選

SHUKEN Reでは、物件を絞った段階でリノベーション担当が現地に同行し、希望する工事が可能かどうかと、おおよその工事費を購入前に確認しています。

価格だけで物件を決めず、リノベーションの可否や建物の状態もあわせて確認しておくことが、購入後の想定外の問題を減らすためのポイントです。

▶︎物件探しからリノベまで、ワンストップのご相談をご希望の方はこちら

■物件価格とリノベーション費用を住宅ローン1本で考える方法

物件価格とリノベーション費用を検討する際は、どう資金計画を組むかも確認します。

物件購入後にリノベーション費用を考えると予算が足りなくなることがある

物件を購入してからリノベーション費用を検討すると、想定していた工事ができなくなることがあります。

たとえば、5,000万円の物件を購入したあとに1,500万円のリノベーション費用が必要とわかり、予算を大きく超えてしまうことがあります。

こうした事態を避けるためにも、資金計画の段階から物件価格とリノベーション費用をあわせて考えましょう。

物件価格とリノベーション費用をまとめて借りられる住宅ローンもある

物件価格とリノベーション費用を別々のローンで組むと、それぞれで審査や申込みが必要になり、資金計画や予算管理の手間も増える点がデメリットです。

1本の住宅ローンにまとめれば、物件価格とリノベーション費用を合わせた総額を、資金計画の段階で確認できます。

SHUKEN Reでは、物件価格とリノベーション費用を1本の住宅ローンで組むご提案をしています（利用できるかどうかは金融機関や審査の条件によって異なります）。

▶︎物件探しからリノベまで、ワンストップのご相談をご希望の方はこちら

■総予算6,000万円台で中古マンション＋リノベーションを進める手順

ここまでの内容を踏まえ、実際の進め方を見ていきましょう。

総予算を決める

年収から算出した借入可能額をそのまま予算にするのではなく、家計から無理なく返済できる金額をもとに総予算を決めます。

借入可能額の上限まで借りると、教育費や生活費が増えたときに家計の余裕が少なくなることがあります。

現在の生活費や将来の支出予定に加え、管理費・修繕積立金・固定資産税も見込んで、無理なく返せる金額から総予算を逆算しましょう。

物件価格の上限を決める

総予算からリノベーション費用、諸費用、予備費の目安を差し引き、物件価格の上限を確認します。

正確な金額は、リノベーション会社や金融機関に相談しながら確認するのが確実です。

購入前に工事内容を確認する

候補物件が決まったら、契約を進める前に、希望する工事ができるかどうかと、おおよその工事費を確認しておきます。

総予算から逆算すると、物件探しから購入までの流れは次のようになります。

1. 1.総予算を決める
2. 2.リノベーション費用・諸費用・予備費の目安を確保する
3. 3.物件価格の上限を決める
4. 4.希望するエリアを絞り込む
5. 5.条件に合う中古マンションを探す
6. 6.現地でリノベーションの可否と工事費を確認する
7. 7.物件購入とリノベーションをあわせて資金計画を立てる

この順番なら、購入後にリノベーション費用が足りなくなるリスクを減らせます。

■東京23区の中古マンション購入＋リノベーションに関するよくある質問

ここでは、総予算6,000万円台での中古マンション購入とリノベーションについて、よくある質問に回答します。

■まとめ：総予算6,000万円台では物件価格を先に決めず総額から逆算する

総予算6,000万円台で中古マンション購入とリノベーションを考えるなら、物件価格を先に決めるのではなく、リノベーション費用や諸費用、予備費まで含めて総額から逆算することがポイントです。

エリアによって同じ予算でも確保できる広さは変わるため、立地・広さ・築年数・駅距離など、どの条件を優先するかもあわせて考えましょう。

SHUKEN Reでは、物件探しの段階からリノベーション費用まで一気通貫でご確認いただけます。

総予算6,000万円台でどのくらいの物件を選べるか知りたい方は、SHUKEN Reのワンストップ相談をご利用ください。

▶︎物件探しからリノベまで、ワンストップのご相談をご希望の方はこちら

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

住宅リノベーション専門家集団が、単に情報をまとめただけの簡易的な記事ではなく、真剣にリノベーションを検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。