世帯年収800万円で住宅ローンはいくらまで？6,000万円物件で後悔しない考え方

 

世帯年収800万円は、住宅ローン審査では比較的通りやすい水準です。

 

ただ、「いくら借りられるか」と「暮らしを維持しながら返し続けられるか」は、別の話です。

 

物件価格だけでなく、諸費用・金利の変動・育休や時短勤務による収入の減少まで考えると、「思ったより余裕がない」と感じる家庭も少なくありません。

 

この記事では、世帯年収800万円で6,000万円前後のローンを組んだ場合、毎月の家計がどう変わるのかを見ていきます。

 

 

 

 

■世帯年収800万円で住宅ローンはいくら借りられるか

 

 

住宅ローンの借入可能額は、「年収の何倍まで借りるか（年収倍率）」と「年収に対して年間返済額がどれくらいか（返済負担率）」の2つの軸で考えるのが基本です。

 

まずこの2つの目安を確認したうえで、「借りられる額」と「返せる額」がなぜ一致しないのかを見ていきましょう。

 

 

年収倍率から見た借入可能額の目安

 

住宅ローンでは、借入額が年収の何倍かを示す「年収倍率」が、おおまかな目安としてよく使われます。

 

住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」によると、融資区分別の平均年収倍率は5.3〜7.5倍の範囲にあります。

 

購入する物件の種別や価格帯によって目安が変わるため、以下の表を参考にしてください。

 

（参考）住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」

 

世帯年収800万円に当てはめると、以下のような水準になります。

 

年収倍率	借入可能額の目安
5倍	4,000万円
6倍	4,800万円
7倍	5,600万円
7.5倍	6,000万円

 

ただし、年収倍率はあくまで上限の目安です。

 

この数字だけで予算を決めると、実際の生活で返済が苦しくなることがあります。

 

 

返済負担率から見た無理のない借入額

 

もうひとつの目安が「返済負担率」です。

 

返済負担率は、年収に対して年間の返済額がどれくらいの割合かを示します。

 

金融機関の審査上は35〜40%程度まで認められるケースもありますが、実際には20〜25%が現実的な水準です。

 

世帯年収800万円の場合、返済負担率別の月返済額と借入可能額の目安は以下のとおりです（額面年収800万円・金利1.0%・35年返済・元利均等返済で試算した概算値）。

 

返済負担率	年間返済額	月返済額の目安	借入可能額の目安
20%	160万円	約13.3万円	約4,700万円
25%	200万円	約16.7万円	約5,900万円
30%	240万円	約20.0万円	約7,100万円

 

子育て世帯では教育費や保育料など住居費以外の支出も大きいため、返済負担率は25%以内を目安にしておきたいところです。

 

変動金利と固定金利の選び方についても、あわせて確認しておくと資金計画がより具体的になります。

 

〈関連コラム〉住宅ローン変動金利は2026年にどこまで上がる？ 固定との損益分岐点と「今選ぶべき金利タイプ」を解説【最新】

 

 

「借りられる額」と「返せる額」が違う理由

 

金融機関が提示する借入可能額は、あくまで「審査上は借りられる金額」であり、実際に返し続けられるかどうかは別の話です。

 

特に子育て中の共働き世帯では、以下のような支出が家計に影響しやすくなります。

 

• ・保育料・習い事費用（子どもの成長とともに増えやすい）
• ・時短勤務・育休による収入減少
• ・金利上昇による返済額の増加
• ・管理費・修繕積立金の値上がり
• ・老後資金・緊急予備費の積み立て

 

「今払えるか」だけでなく、「10年後も無理なく続けられるか」で考えることが大切です。

 

 

■世帯年収800万円・都心子育て世帯の家計の現実

 

 

「世帯年収800万円あれば余裕がありそう」と感じるかもしれませんが、東京・神奈川・千葉エリアで子育てをしながら住宅ローンを返済していくとなると、実際の家計はそこまで単純ではありません。

 

借入額を考える前に、まずは毎月どれくらいお金が出ていっているのかを整理しておきましょう。

 

そのうえで、住居費にどこまで回せるかを考えていきます。

 

 

手取りと毎月の支出から見た住宅ローンの上限

 

世帯年収800万円（夫400万円＋妻400万円の共働き）の場合、手取り年収の目安は以下のとおりです。

 

扶養状況や控除内容によって変わるため、あくまで参考としてご覧ください。

 

収入構成	額面年収	手取り年収（目安）	月収換算（手取り）
共働き（400万＋400万）	800万円	約620〜640万円	約52〜53万円
一馬力（800万）	800万円	約570〜590万円	約48〜49万円

 

手取り月収約52万円から毎月の生活費を差し引いていくと、住宅ローンにどこまで回せるかが見えてきます。

 

支出項目	月額の目安
食費	7〜9万円
保育料	3〜6万円
通信費・光熱費	3〜4万円
保険料	2〜3万円
習い事・日用品・外食	3〜5万円
貯蓄・老後積立	5〜8万円
合計	23〜35万円

 

 

手取り月収52万円のうち、生活費を差し引いたあとに住居費へ回せる金額は、月17〜29万円程度です。

 

ここに管理費・修繕積立金（目安2〜6万円）が加わるため、実際のローン返済額は月11〜27万円程度で考えると現実的です。

 

 

一馬力800万円の場合、6,000万円のローンは現実的か

世帯年収800万円でも、一馬力になると、共働き世帯より手取り月収は4〜5万円ほど少なくなります。

 

6,000万円を変動金利1.0%・35年返済で借りた場合、月返済額は約17万円です。

 

額面年収800万円に対する返済負担率は約25.5%ですが、手取り月収約48万円のうち約35%を返済に充てることになります。

 

さらに管理費・修繕積立金まで含めると、住居費は月20〜25万円程度になります。

 

この水準になると、教育費や貯蓄を並行して維持するのは簡単ではありません。

 

一馬力で無理なく返済していくなら、月返済額16.7万円以内（返済負担率25%以内）を目安に考えると、借入額は約5,900万円前後がひとつのラインになります。

 

たとえば、物件4,500万円＋リノベーション1,000万円で総額5,500万円程度、あるいは物件4,000万円＋リノベーション1,000万円で総額5,000万円程度に収める形です。

 

東京・神奈川・千葉エリアでも、エリアや築年数を調整すれば、この予算帯で条件の合う中古マンションが見つかるケースはあります。

 

 

「世帯年収800万円＝余裕あり」が都心子育て世帯には当てはまらない理由

 

東京・神奈川・千葉エリアでは、保育料や物価が高く、同じ世帯年収でも生活コストは大きくなりがちです。

 

特に子どもが小さい時期は保育料の負担が重く、認可保育園でも月数万円かかるケースがあります。

 

0〜2歳児は国の無償化制度の対象外ですが、東京都では「第2子保育料無償化」（2023年10月開始・所得制限なし）に続き、2025年9月からは第1子まで無償化の対象を拡充しています。さらに「018サポート」（0〜18歳の都民に月5,000円給付）など、自治体独自の補助が手厚いエリアもあるため、住んでいる地域の制度は必ず確認しておきましょう。

 

小学校以降は、習い事や塾など別の形で教育費が増えていきます。

 

「世帯年収800万円あるから大丈夫」と考える前に、毎月何にいくらかかっているのかを整理しておくことが大切です。

 

 

教育費・老後資金と住宅ローンのバランス

 

文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」によると、幼稚園（3歳）から高校までの15年間で、すべて公立に通った場合は約600万円、すべて私立に通った場合は約2,000万円程度かかります。

 

大学費用を加えると、進路によってはさらに大きな支出になります。

 

（出典）文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」（2024年12月25日公表・2025年1月16日訂正版）

 

住宅ローンの返済は長期間続くため、教育費のピークや老後資金の準備と重なる可能性があります。

 

今の家計だけでなく、将来の支出も見据えて考えておきましょう。

 

 

■中古マンション＋リノベーション費用を住宅ローンに組み込む方法

 

事例を見る：Case231「Growing」

 

世帯年収800万円の共働き世帯が東京・神奈川・千葉エリアで物件を探すと、中古マンション＋リノベーションというのが現実的な選択肢になります。

 

イメージとしては、物件4,500〜5,000万円＋リノベーション1,000万円で、総額6,000万円前後です。

 

このとき見落としやすいのが、リノベーション費用をどう組み込むかです。

 

物件ローンと一本化できるかどうかで、資金計画はかなり変わります。

 

物件価格だけでローンを組んでしまうと、「リノベーション費用をどうするか」が後から問題になることもあるため、ここは早めに確認しておきたいポイントです。

 

 

物件ローンとリノベーション費用を一本化できるか

 

条件次第では、物件ローンとリノベーション費用を一本化することも可能です。

 

通常の住宅ローンは物件購入費が対象ですが、最近はリノベーション費用までまとめて借りられる商品も増えています。

 

金融機関によって対応が異なるため、事前に確認しておきましょう。

 

 

リノベーション費用を組み込む主な方法

 

リノベーション費用を住宅ローンに含める場合、主な方法は以下の3つです。

 

種別	概要	メリット	注意点
フラット35（リノベ）	物件取得費＋工事費を一本化できる長期固定ローン	金利が全期間固定で返済計画が立てやすい	工事内容・物件の技術基準を満たす必要がある
銀行の住宅ローン（リフォーム一体型）	物件購入費＋リノベーション費用を同一ローンで借りる	変動金利を選べる場合がある	金融機関によって対応差が大きい
リフォームローン（別枠）	物件ローンとは別にリノベーション費用を借りる	審査が比較的通りやすい	金利が住宅ローンより高くなりやすい

 

物件や工事内容によって使えるローンが変わるため、資金計画は早めに進めておくと安心です。

 

 

諸費用・家具家電込みの「総予算」で考える

 

「物件5,000万円＋リノベ1,000万円＝6,000万円」と考えていても、実際には別途さまざまな費用が発生します。

 

物件価格だけで予算を組むと、後から想定以上にお金が必要になるケースも少なくありません。

 

以下は、中古マンション＋リノベーションで発生しやすい主な費用です。

 

• ・物件価格：5,000万円
• ・リノベーション費用：1,000万円
• ・仲介手数料：物件価格の約3%＋6万円（税別）＝約156万円
• ・登記費用・ローン手数料・火災保険など諸費用：100〜150万円程度
• ・仮住まい費用（工事中）：30〜60万円程度
• ・引っ越し費用（2回分）：20〜40万円程度
• ・家具・家電：50〜100万円程度
• ・配管など追加工事費（築古物件の場合）：数十万〜100万円以上

 

合計すると、6,000万円の計画でも実際には6,400〜6,600万円程度になるケースは珍しくありません。

 

物件価格だけで判断するのではなく、総額で予算を考えておくことが大切です。

 

中古マンション＋リノベーションでフラット35を活用し、物件費とリノベーション費用を一本化する方法についてはこちらで詳しく解説しています。

 

〈関連コラム〉中古リノベもフラット35が使える！ローンを一本化する条件・デメリット・物件選びをプロが解説

 

資金の全体像が見えてきたら、次は「どう借りるか」を考えていきます。

 

中古マンション＋リノベーションでは、物件探しと並行して資金計画を進めることが大切です。

 

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■共働き夫婦はどのローンの組み方を選ぶべきか

 

事例を見る：Case211「Housekeeping」

 

共働き夫婦の住宅ローンには、単独ローン・ペアローン・収入合算といった選択肢があります。

 

借入額だけで決めるのではなく、将来的に働き方が変わる可能性も踏まえて考えておきましょう。

 

 

単独ローン・ペアローン・収入合算の違い

 

3つの方法の主な違いは以下のとおりです。

 

種別	借入可能額	団信	住宅ローン控除	注意点
単独ローン	一方の年収のみで算出	債務者のみ	債務者のみ適用	借入可能額が限られる
ペアローン	夫婦それぞれが別々に契約	夫婦それぞれ加入	夫婦それぞれ適用可	離婚時の処理が複雑になる
収入合算（連帯保証型）	世帯収入で算出	主債務者のみ	主債務者のみ適用	連帯保証人に団信・控除なし
収入合算（連帯債務型）	世帯収入で算出	金融機関によって異なる	持分割合に応じて適用	持分設定が複雑になりやすい

 

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる点がメリットです。

 

 

ペアローンのメリットと注意点

 

ペアローンのメリットは、夫婦それぞれの収入をもとに借入できるため、希望エリアや予算の選択肢を広げやすいことです。

 

ただし、組む前に理解しておきたい注意点もあります。

 

・どちらかが収入を失った場合、もう一方の返済額は変わらないため家計への影響が大きい

・離婚時にローンの整理が複雑になりやすく、売却にも双方の合意が必要

・産休・育休中は収入が減少するため、その期間の返済計画を事前に確認しておく必要がある

 

共働き収入を前提にローンを組む場合は、育休や時短勤務などで一時的に収入が落ちる場面も想定しておく必要があります。

 

また、ペアローンで注意したいのが、団体信用生命保険（団信）の仕組みです。

 

万が一どちらかが死亡した場合、団信で免除されるのは「亡くなった本人のローンのみ」であり、残された配偶者のローンはそのまま返済が続きます。

 

世帯収入が大きく減った状態で自分のローンを払い続けることになるため、別途生命保険でカバーするなどの対策が必要です。

 

 

収入合算（連帯債務型・連帯保証型）の違いと選び方

 

収入合算には、「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があります。

 

連帯保証型は、主債務者1人がローンを組み、もう1人が連帯保証人になる形です。

 

世帯収入を合算できるため借入額を増やしやすい一方で、連帯保証人には団信や住宅ローン控除が適用されません。

 

連帯債務型は、夫婦それぞれが債務者になる形です。

 

フラット35では「デュエット（ペア連生団信）」を付けることで、どちらかに万一のことがあった場合、住宅ローン残債の返済が不要になる保障を受けられます。

 

（出典）住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」

 

ただし、持分設定が複雑になるケースもあり、金融機関によって対応内容にも差があります。

 

どちらを選ぶかは、夫婦の収入割合や保障の考え方によって変わります。

 

ペアローンのメリット・デメリットや、連帯保証型・連帯債務型との違いについてはこちらのコラムで詳しくまとめています。

 

〈関連コラム〉住宅ローンの「ペアローン」メリット・デメリット｜連帯保証型・連帯債務型との違いやおすすめなケースとは

 

 

■共働きが崩れたとき、返済は続けられるか

 

 

共働き前提で住宅ローンを組む場合、見落としやすいのが「収入が変わる時期」です。

 

35年の間には、育休や時短勤務などで収入が変わることもあるため、事前にシミュレーションしておくと安心です。

 

 

育休・時短で妻の収入が大幅に減少した場合のシミュレーション

 

世帯年収800万円（夫400万円＋妻400万円・額面）でペアローンを組み、月々の返済額が約17万円（借入6,000万円・変動金利1.0%・35年返済・元利均等返済で試算。金利が一定で推移した場合の試算）だったとします。

 

その後、育休や時短勤務で妻の収入が400万円から100万円に減少した場合、世帯年収は500万円になります。

 

状況	世帯年収（額面）	手取り月収（目安）	返済負担率・手取りベース（月17万円）
共働き時	800万円	約52万円	約33%
妻時短・育休時	500万円	約34万円	約50%

 

妻の収入が落ちると、返済負担率は50%近くまで上がります。

 

こうなると、生活費や保育料を払いながら貯蓄も続けるのはかなり厳しくなります。

 

あくまで一例ですが、「共働きではない期間」も想定しておくと、資金計画に余裕を持ちやすくなります。

 

 

片働き期間を乗り切る3つの準備

 

育休や時短勤務などで収入が落ちる時期を見据えて、先に考えておきたいポイントは以下の3つです。

 

• ・返済用の予備資金を6か月分以上確保しておく（月返済額×6か月以上）
• ・育休前に繰り上げ返済で残債を減らしておく
• ・借入時点で「妻収入ゼロでも返済できる額」を上限の目安にしておく

 

特にペアローンや収入合算で借入額を増やす場合は、「夫単独でもどこまで返せるか」を見ておくと安心です。

 

年収400万円・返済負担率25%以内で考えると、月返済額の目安は約8.3万円になります。

 

この額は、ひとつの安全ラインとして意識しておきたい水準です。

 

 

「共働き前提で借りすぎない」借入額の考え方

 

世帯年収800万円の共働き夫婦が6,000万円のローンを組む場合、変動金利1.0%・35年返済なら、月返済額は約17万円になります。

 

返済負担率は約25.5%なので、共働きが続いている間は無理のある水準ではありません。

 

ただ、育休や時短勤務などで収入が落ちた場合は、家計への影響も大きくなります。

 

通常時の目安は返済負担率25%以内ですが、収入が落ちた局面では30%以内に収まるかを安全確認のラインとして見ておくと安心です。

 

世帯年収600万円で返済負担率30%以内に収める場合、月返済額の目安は約15万円になります。

 

借入額に換算すると、変動金利1.0%・35年返済では約5,300万円前後がひとつの目安です。

 

 

■同じ6,000万円、新築と中古リノベーションでは何が違うか

 

事例を見る：Case207「Family gathering」

 

6,000万円の予算でも、新築と中古リノベーションでは「どこに・どんな家に住めるか」が大きく変わります。

 

特に東京・神奈川・千葉エリアでは、立地と内装の両面でその違いが出やすいです。

 

 

東京・神奈川・千葉で6,000万円の新築が買える場所

 

国土交通省「不動産価格指数（住宅）」によると、関東のマンション価格は2010年と比べて2倍以上の水準となっています（2025年11月時点）。

 

現状、6,000万円台で都心エリアの新築マンションを購入するのは難しい水準です。

 

（出典）国土交通省公式サイト「不動産価格指数」＞不動産価格指数（住宅）

 

6,000万円前後で新築を探す場合、選択肢は23区外や神奈川・千葉の郊外エリアが中心になります。

 

通勤時間・生活利便性・将来の資産価値など、立地面での妥協が必要になるケースも少なくありません。

 

 

中古マンション＋リノベーションなら立地・広さ・内装をすべて叶えられる理由

 

同じ6,000万円でも、中古マンション＋リノベーションという組み合わせなら、予算の使い方が変わります。

 

たとえば、築20〜25年の中古マンションなら、東京・神奈川・千葉の利便性の高いエリアで4,500〜5,000万円台の物件が見つかる場合があります。

 

残りの1,000万円前後をリノベーション費用に充てることで、間取り・内装・設備を自分たちの暮らしに合わせてゼロから設計できます。

 

新築では手が届きにくい立地に住みながら、室内は新築同等か、それ以上の仕上がりを目指せるのが中古リノベーションの魅力です。

 

家事動線や収納、在宅ワークスペース、子育てしやすい間取りなど、暮らしに合わせて細かく調整できるのも大きなメリットです。

 

 

資産価値は立地で決まる

 

住宅の資産価値は、建物よりも立地の影響を受けやすいと言われています。

 

国土交通省「不動産価格指数」の推移を見ると、都市部や駅近物件は価格が維持されやすく、郊外では下落するケースがあります。

 

（出典）国土交通省公式サイト「不動産価格指数」＞不動産価格指数（住宅）

 

中古マンション＋リノベーションで立地を優先する選択は、住み心地と資産価値のバランスを取りやすいです。

 

建物は時間とともに劣化していきますが、立地の価値は残りやすいからです。

 

リノベーションで室内を整えながら、立地を優先できる点は大きなメリットです。

 

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では、実際に6,000万円を借りた場合、毎月いくら必要になるのかを見ていきましょう。

 

 

■世帯年収800万円で6,000万円を借りた場合のリアルな返済イメージ

 

事例を見る：Case227「Angle」

 

最終的に借入額を決めるときは、返済シミュレーションが重要になります。

 

ローン返済額だけでなく、管理費・修繕積立金や教育費も含めた毎月の支出を確認しておくと安心です。

 

 

月返済額はいくらになるか

 

借入額・返済期間・金利タイプによって、月々の返済額は大きく変わります。

 

以下は代表的な組み合わせの試算です（返済期間35年・元利均等返済）。

 

借入額	変動金利1.0%	固定金利2.71%（フラット35・2026年5月）	固定金利3.0%
5,000万円	約14.1万円	約18.4万円	約19.2万円
5,500万円	約15.5万円	約20.3万円	約21.2万円
6,000万円	約17万円	約22.1万円	約23.1万円

 

※変動金利は現時点の適用金利であり、将来的に変動します。変動金利が一定で推移した場合の試算です。

 

変動金利1.0%と固定金利3.0%では、6,000万円の借入で月約6.1万円の差が生まれます。

 

現在の変動金利は三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行の主要3行で0.9〜1.3%程度ですが、2024年以降の日銀利上げにより上昇傾向にあります。

 

（参考）各金融機関公式サイト（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行）

 

 

変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合の返済額も事前に見ておくことが大切です。

 

※本記事に掲載している金利は2026年5月時点の目安です。住宅ローン金利は毎月見直されるため、実際の適用金利は申込時点の各金融機関の最新情報をご確認ください。

 

 

管理費・修繕積立金込みで毎月いくら必要か

 

マンションを購入すると、ローン返済以外に管理費・修繕積立金が毎月かかります。

 

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の積立額が計画に比べて不足しているマンションは36.6%にのぼります。

 

（出典）国土交通省公式サイト＞マンションに関する統計・データ＞「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

 

特に築年数が経過したマンションでは、大規模修繕に向けて修繕積立金が値上がりするケースも多く、購入時の金額だけで見積もると将来の負担が増えることがあります。

 

中古マンション（築20〜25年）を想定した場合、住居関連の月額費用の目安は以下のとおりです。

 

費用項目	月額の目安
ローン返済（6,000万円・変動金利1.0%・35年）	約17万円
管理費	1〜3万円
修繕積立金	1〜3万円
固定資産税（月割り）	約1〜2万円
合計	約20〜25万円

 

住宅ローン単体では払えそうに見えても、住居費全体で考えると想像以上に負担が大きくなることがあります。

 

 

保育料・習い事・固定費を含めると家計はどう変わるか

 

ここでは、世帯年収800万円・手取り月収約52万円の共働き世帯を例に、6,000万円のローンを組んだ場合の家計のイメージを見てみましょう。

 

支出項目	月額の目安
住居費（ローン＋管理費等）	約20〜25万円
食費・日用品	約7〜9万円
保育料（3歳未満）	約3〜6万円
通信費・光熱費	約3〜4万円
保険料	約2〜3万円
習い事・交際費・外食	約2〜4万円
貯蓄・老後積立	約5〜8万円
合計	約42〜59万円

 

手取り月収52万円に対し、毎月の支出は42〜59万円程度になります。

 

住居費を月20万円前後に抑えられれば貯蓄にも回しやすくなりますが、25万円を超えてくると家計の余裕は減ってきます。

 

3歳以降は保育料負担が軽くなる一方で、将来的には習い事や塾など別の教育費が増えていきます。

 

「今払えるか」だけでなく、将来の支出変化まで考えておくことが大切です。

 

 

■世帯年収800万円の住宅ローンに関するよくある質問

 

 

■まとめ：世帯年収800万円の住宅ローンは「借りられる額」より「暮らしが続く額」で考える

 

世帯年収800万円の共働き夫婦でも、条件によっては6,000万円のローンを組むことは十分可能です。

 

ただし、「借りられる額」と「無理なく返し続けられる額」は別で考える必要があります。

 

最後に、押さえておきたいポイントを整理します。

 

• ・返済負担率は25%以内を目安にする（月返済額の上限は約16.7万円）
• ・管理費・修繕積立金を含めた住居費の総額で考える
• ・育休・時短で収入が落ちた局面でも返済を続けられるかを確認する
• ・物件価格だけでなく、諸費用・リノベーション費用込みの「総予算」で計画を立てる
• ・同じ6,000万円なら、新築郊外より中古リノベーション×立地優先が長期的に現実的なケースが多い

 

「いくら借りられるか」だけでなく、買った後の暮らしまでイメージしておくことが、後悔しない家選びにつながります。

 

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