不動産投資を法人化するタイミングの目安｜個人との違いやメリット・デメリットを解説

不動産投資で法人化を検討する際、「家賃収入が○万円を超えたら法人化すべき」という情報を目にすることがあります。

しかし、個人と法人では税制や費用などの仕組みが異なるため、収入額だけで判断することはできません。

法人化のタイミングは、課税所得の水準や資産規模、相続への備えなど、個人の状況によって異なります。

この記事では、不動産投資で法人化するメリット・デメリットと、検討すべきタイミングの目安を解説します。

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SHUKEN Re 編集部

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■不動産投資における法人と個人の違い

まずは、不動産投資における個人と法人の違いについて基本を押さえておきましょう。

個人事業と法人では、主に次のような違いがあります。

特に法人化を考える際にチェックすべき、税制・費用・責任範囲の違いを詳しく見ていきましょう。

税制の違い

不動産投資によって発生した所得に対し、個人は所得税、法人は法人税が課される点が大きな違いです。

個人の不動産所得には所得税が課され、課税所得が増えるほど税率が上がる累進課税が適用されます。

税率は最高45%（住民税10%を加えると最高55%）です。

なお、2037年（令和19年）までは基準所得税額の2.1%が復興特別所得税として加算されるため、実際の最高税率は約56%となります。

法人税は中小法人（資本金1億円以下等）の場合、所得800万円以下の部分が15%、800万円超の部分が23.2%となっており、所得が高くなるほど個人との税負担差が開く傾向があります。

ただし、実際の税負担を比較する際は、法人税だけでなく法人住民税や法人事業税、防衛特別法人税などを合算した『法人実効税率（所得800万円以下で約21〜23%、800万円超で約33〜35%）』で考える必要がある点に留意しましょう。

また、赤字が出た場合の繰越期間も異なり、個人は最長3年であるのに対し、法人は最長10年まで繰り越すことができます。

費用・コストの違い

個人事業は設立費用が不要ですが、法人設立には登記費用などがかかります。株式会社で約25万円、合同会社で約10万円が目安です。

また、法人は赤字であっても法人住民税の均等割が毎年発生し、金額は自治体によって異なりますが、年間最低約7万円が目安です。

さらに、税理士の顧問料なども個人より法人の方が高くなる傾向があり、事業を維持するためのランニングコストも高額になります。

責任範囲の違い

個人事業主は無限責任であるため、事業上の債務は個人資産で弁済しなければなりません。

一方、株式会社・合同会社はいずれも有限責任であり、出資額を上限として責任が限定されます。

不動産投資で借入を伴う規模拡大を検討している場合、この点は重要なポイントになります。

■不動産投資で法人化するメリット

不動産投資で法人化する主なメリットについて、1つずつチェックしていきましょう。

課税所得が一定ラインを超えると法人税が有利になる

家賃収入や売却益などの課税所得が一定ラインを超えた場合、法人化した方が税制面で有利になるのが大きなメリットです。

個人の所得税は累進課税であるため、課税所得が高くなるほど税率が上がります。

一般的に課税所得が700万〜900万円前後を超えてくると、法人化による節税効果が出やすいと言われています。

ただし、法人設立・維持コスト（年間の税理士顧問料・法人住民税均等割など合計30万〜50万円程度）と社会保険料負担を考慮した実質的な損益分岐点は、800万〜900万円ラインとされることも多く、個別シミュレーションが必要です。

相続税の節税効果が高い

不動産投資における法人化は、相続時の節税効果が高い点もメリットの1つです。

法人化すると、不動産そのものではなく法人の株式として資産を保有することになります。

株式の評価額は不動産の相続税評価額より低くなるケースが多く、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

ただし、法人が不動産を取得してから3年以内に相続が発生した場合は通常の取引価格（時価）で評価される点や、会社の資産構成によっては『土地保有特定会社』に該当して評価額が下がりにくくなるケースもあるため、事前のスキーム構築には注意が必要です。

また、法人から家族へ役員報酬を支払うことで、資産を生前に分散する効果も期待できます。

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経費計上できる範囲が広い

法人として不動産投資をする場合、個人より経費計上できる範囲が広がる点もメリットです。

個人の場合、経費として認められる範囲は不動産所得に直接関係する支出に限られます。

法人では、役員報酬・出張旅費・社宅・生命保険料など経費として扱える範囲が広がり、課税所得を圧縮でき、節税につながります。

また、経費計上だけでなく、減価償却の面でも法人が有利です。

個人の場合は減価償却が強制償却となっており、毎年償却限度額まで計上することが義務付けられているため、利益に応じた調整ができません。

一方、法人は税務上、償却限度額の範囲内で計上額を任意に決められるため、課税所得を調整しやすい点がメリットです。

ただし、本来計上すべき減価償却費を意図的に抑えると、金融機関の融資審査において『実質的な赤字を隠している』とマイナス評価を受けるリスクがあるため、乱用には注意が必要です。

例えば、リノベーション費用を資本的支出として計上した場合、利益が出た年に償却額を増やして課税所得を圧縮する調整もできます。

赤字繰越期間が長くなる

個人の場合、赤字の繰越期間は最長3年ですが、法人は最長10年繰り越すことができるのもメリットです。

空室増加や大規模修繕などで一時的に赤字が発生した場合でも、長期にわたって将来の利益と相殺できるため、税負担を平準化しやすくなります。

融資の選択肢が広がる可能性がある

法人化することで信用力が高まり、融資の選択肢が広がるケースが多いことも有利な点です。

法人は決算書の作成が義務付けられ、財務状況が明確になることで金融機関からの信用力が高まり、融資審査で有利に働くケースがあります。

また、個人と法人で別々に融資を受けられるため、借入枠の拡大にもつながります。

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■不動産投資で法人化するデメリット

法人化にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。

適切な法人化のタイミングを見極めるために、デメリットについても1つずつ確認しておきましょう。

法人設立の手間と費用がかかる

不動産投資を法人化する際には、設立登記などの手続きと初期費用が必要になる点がデメリットです。

個人投資は開業届の提出だけで始められますが、法人設立には定款の作成・公証役場での認証・法務局への登記申請など、複数の手続きが必要です。

また、書類作成や手続きの代行費用と一定の時間がかかるため、計画的に進める必要があります。

手続き・事務負担が増える

法人化すると、個人に比べて継続的な事務負担が大きくなる点もデメリットです。

法人は毎期の決算申告・議事録の作成・役員変更の登記など、個人事業にはない手続きが発生します。

また、税務処理が複雑になるため、税理士への依頼が実質的に必要となるケースがほとんどで、顧問料などのコストも個人より高くなる傾向があります。

赤字でも法人住民税が課される

法人は赤字であっても、法人住民税の均等割が毎年発生する点に注意が必要です。

金額は自治体によって異なりますが、年間最低約7万円が目安です。

個人事業では赤字の場合に所得税が発生しないのとは対照的で、収益が安定していない時期には固定的なコスト負担が重くなる可能性があります。

社会保険加入による負担がある

法人化すると社会保険への加入が義務付けられる点もデメリットの1つです。

個人事業主は（常時5人以上の従業員を雇用する場合などを除き原則として）国民健康保険・国民年金への加入ですが、法人では（役員1人のみの会社であっても）健康保険・厚生年金への加入が必須となります。

保険料は労使折半となるため、従業員を雇用している場合は法人側の負担が増加します。

役員のみの1人法人の場合でも、健康保険・厚生年金の保険料は法人負担分と個人負担分を合わせると実質的に全額自己負担となります。

役員報酬の設定額によっては社会保険料を低く抑えることも可能ですが、給与水準によっては国民健康保険・国民年金と比べてトータルの負担額が増加するケースもあるため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

不動産売却の税率が高くなることがある

法人として不動産を売却した場合、所有期間によっては個人より税率が高くなる点に注意が必要です。

個人の場合、所有期間が5年を超える長期譲渡では分離課税で約20%の税率が適用されるため、長期保有物件の売却では法人の方が税負担が重くなる傾向があります。

一方、所有期間が5年以下の短期譲渡では個人の税率が約39%と高くなるため、短期売却を想定する場合は法人の方が有利になるケースもあります。

■不動産投資で法人化するタイミングの目安

法人化のタイミングに明確な正解はありませんが、一般的には次のような状況が重なったときが検討の目安と言われています。

所得税の課税所得が一定ラインを超えた

不動産投資による課税所得が一定ラインを超えたタイミングが、法人化を検討する一般的な目安です。

個人の所得税は累進課税であるため、課税所得が増えるほど税率が上がります。

給与所得などと合算した課税所得が700万円前後を超えてくると、法人税率との差が開き始め、法人化による節税効果が出やすくなります。

家賃収入が増加している場合も、課税所得の水準を定期的に確認しておくことが大切です。

ただし、役員報酬の設定や社会保険料の負担など個別の条件によって異なるため、税理士に相談しながら総合的に判断することをおすすめします。

事業拡大の予定がある

今後、物件の買い増しや規模拡大を検討しているタイミングも、法人化を考える目安の1つです。

法人化すると決算書が整備され、金融機関からの信用力が高まります。

個人と法人で別々に融資を受けられるため、借入枠を拡大しやすくなり、事業拡大の選択肢が広がります。

拡大後に法人化するより、拡大前に法人格を取得しておく方が融資交渉をスムーズに進めやすい点も考慮しておきましょう。

不動産投資以外の所得が増えた

給与所得や事業所得など、不動産以外の所得が増えたタイミングも法人化の検討時期です。

個人の場合、不動産所得と他の所得は合算して課税されます。

本業の収入が増えて課税所得全体が高くなるほど、累進課税の影響を受けやすくなります。

不動産所得を法人に移すことで、個人の課税所得を抑える効果が期待できます。

相続・資産承継を検討し始めた

相続や資産承継を意識し始めたタイミングも、法人化を検討する目安になります。

法人化すると不動産を株式として保有することになり、相続税評価額を抑えられるケースがあります。

また、家族を役員にして役員報酬を支払うことで、生前から資産を分散することも可能です。

相続対策は早めに着手するほど効果が出やすいため、資産規模が大きくなってきた段階で専門家に相談しておくことをおすすめします。

■不動産投資の法人化でよくある質問

不動産投資を個人事業から法人化する際に、よくある質問にお答えします。

■まとめ

不動産投資における法人化は、課税所得の水準や資産規模、将来の事業計画によって最適なタイミングが異なります。

「家賃収入が○万円を超えたら法人化すべき」とは一概にいえず、個人の状況を総合的に判断することが大切です。

特に、一棟マンションやビルなど大型の不動産を扱う場合は、事業計画を踏まえて法人化のタイミングを検討する必要があります。

物件価格だけでなく、賃貸運営や売却に必要なリノベーション費用なども踏まえて、法人化すべきかどうか検討してみましょう。

SHUKEN Reは、マンション・社宅など多くの不動産投資リノベーションを手掛けた実績をもとに、事業計画からリノベーションプランまでトータルサポートいたします。

法人化を検討する際も、リノベーションを含めた事業計画の観点からアドバイスさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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