マンション修繕積立金「地獄」を避けるには？なりやすい物件の特徴と見抜き方

「マンションの修繕積立金が地獄」「修繕費地獄」といった言葉を、ニュースやSNSで見聞きして「自分が選ぶマンションは大丈夫なのか」と不安を感じた方もいるのではないでしょうか。

結論から言えば、修繕積立金が「地獄」と呼ばれる状態になるかどうかは、物件の条件である程度見分けられます。

このコラムでは、修繕積立金の『地獄』が指す状況と、値上げが起こる仕組みをデータも交えて示しながら、急激な負担増加が起こりやすいマンションの特徴と、購入前に見抜く方法を解説します。

また、修繕積立金の急激な負担増加のリスクを抑え、フルリノベーションした理想の住まいで長く快適に暮らすために、物件選びの段階で押さえておきたいポイントをお伝えします。

これから中古マンションを購入してリノベーションしたい方や、現在お住まいのマンションで修繕積立金の値上がりが心配で住み替えを考えている方は参考にしてくださいね。

監修者
SHUKEN Re 編集部

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■マンション修繕積立金の「地獄」が指す状況

マンションのリノベーション事例を見る：Case221「Each room」

「マンションの修繕積立金が地獄」と言われるのは、簡単に言えば、修繕積立金の負担が急激に増えるという状況を指します。

具体的には、修繕積立金の急な大幅値上げ・高額な一時金の徴収などが挙げられます。

• 急な大幅値上げ：低く設定されていた積立額が、短期間で何倍にも引き上げられる
• 高額な一時金の徴収：積立金だけでは大規模修繕費が足りず、1戸あたり数十万円規模の一時金が必要になる事例もある

修繕積立金の値上げに対応しきれず仮に滞納してしまった場合、延滞金が発生するほか、滞納が長期化した場合の最終的なケースとして、管理組合からの請求により住戸が競売（区分所有法第59条に基づく競売請求）にかけられ、住み続けることが難しくなることもあります。

そこで、ご自身が住んでいる、あるいはこれから購入を検討しているマンションが、どの状況に当てはまり得るのかを早めに把握することが重要になるのです。

急激に負担が増えるかは物件によって異なる

建物は時間とともに必ず劣化し、資材費や人件費も上昇していくため、修繕積立金の値上げ自体は、多くのマンションでいずれ起こることが予想されます。

一方で、「地獄」と呼ばれるほど急激に負担が増えるかどうかは、マンションごとの条件で大きく変わります。

「修繕積立金は上がるもの」という事実と、「すべてのマンションが地獄になる」という不安は、切り分けて考えることが大切です。

どんな条件が重なると急激な負担増加のリスクが高まるのか、次章で仕組みを解説します。

■修繕積立金が急激に上がる仕組み

マンションのリノベーション事例を見る：Case233「New Chapter」

修繕積立金の急な値上げは、主に積立方式の特性・物価高騰・合意形成の難しさ・予定外の修繕という要因が重なって起こります。

事実、国土交通省の最新の「令和5年度マンション総合調査結果」によると、長期修繕計画に対して現在の修繕積立金の残高が「不足している」と回答したマンションは約36.6％に上り、多くのマンションで積立金の見直しが避けられない現状があります。

それぞれの要因について詳しく解説します。

当初の積立額を抑える「段階増額積立方式」が値上げを前提にしている

修繕積立金の積み立て方には、計画期間中ずっと一定額を積み立てる均等積立方式と、当初の額を抑えて段階的に値上げしていく段階増額積立方式があります。

新築マンションでは購入時の月々の負担を軽く見せるため、段階増額積立方式が採用される例が多く、将来の値上げが前提に組み込まれています。

国土交通省が予備認定マンションの長期修繕計画を分析した調査では、段階増額積立方式を採用した249事例で、計画当初から最終計画年までの値上げ幅が平均で約3.6倍に達していました。

（出典）国土交通省ウェブサイト「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」とりまとめ（令和5年8月）・同参考資料集42頁

この状況を受け、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）で、段階増額積立方式の初期額は均等積立方式とした場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内に抑えることが望ましいとの考え方を示しました。

（出典）国土交通省ウェブサイト「マンション管理（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）」

1.1倍を0.6倍で割ると、初期額から最終額までの値上げ幅は約1.8倍以内に収めることが望ましい計算になります。

前述の平均約3.6倍と比べると、半分程度の水準です。

実際に建物規模別で30年後・40年後にいくらになるのかは、以下のシミュレーション記事で確認できます。

〈関連コラム〉

 マンション修繕積立金は30年後いくらになる？シミュレーションと購入前の見極め方を解説

また、均等積立方式であっても、値上げが起こらないわけではありません。

段階的な値上げスケジュールがないため急激な値上がりは生じにくい一方で、工事費の高騰や修繕計画の見直しによって値上げが必要になる場合があります。

修繕積立金の値上げ要因

段階増額積立方式のほかに、修繕積立金が急激に値上がりする主な要因を解説します。

建築資材と人件費の高騰

建築資材と人件費の高騰は、近年の値上げの大きな要因です。

塗料・防水材・鉄部材などの価格は上昇傾向が続き、職人の人件費も上がっています。

長期修繕計画が数年前の単価で組まれていると、工事の段階で見積もりが計画を上回り、不足や値上げにつながります。

管理組合での合意形成の難しさ

合意形成の難しさも、値上げが遅れる一因です。

修繕積立金の値上げは管理組合の総会で決議して初めて実施できるため、必要性が認識されていても合意に時間がかかり、適切なタイミングで引き上げられないことがあります。

先送りされた分だけ、後で一度に大きく引き上げざるを得なくなります。

予定外の修繕の発生

共用部の設備故障や台風・地震による外壁・防水の損傷など、計画段階で想定していなかった修繕が発生する場合もあります。

築年数が経過した物件ほど予期せぬ修繕が起こりやすいため、積立金の不足にもつながりやすくなります。

ここまで挙げた要因は、それぞれ単独でも値上げにつながりますが、複数が重なったときに「地獄」と呼ばれる急激な負担増加が起こりやすいです。

では、こうした要因が重なりやすく、修繕積立金の負担が重くなりやすいマンションとはどのような物件なのか、次章で紹介します。

■修繕積立金の負担が重くなりやすいマンションの特徴

マンションのリノベーション事例を見る：Case224「Clearly divide」

修繕積立金の負担が重くなりやすいマンションには、構造・設備・規模・計画の面で共通点があります。物件選びの段階で確認できる特徴を紹介します。

タワーマンション・大規模マンションは設備と合意形成の両面で負担が増えやすい

タワーマンションは、修繕費が高額になりやすい代表的なタイプです。

工事費が高くなる主な要因は、次のとおりです。

• 特殊な足場・ゴンドラが必要：一般的な枠組足場は高さ45m（15階相当）前後を超えると使いにくく、超高層の外壁補修ではゴンドラや移動式昇降足場が主流となり、設置・解体や高所作業の費用がかさむ
• 高性能・大型の共用設備が多い：高速エレベーター・機械式駐車場・充実した共用施設などの維持や更新に費用がかかる
• 施工できる業者が限られる：価格競争が働きにくく、工事費が下がりにくい
• 合意形成に時間がかかる：戸数が多く、値上げや工事の決議に時間がかかる

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）でも、超高層マンション（タワーマンション）は仮設足場やゴンドラ等の設置費用がかさみやすく施工期間も長引くため工事費が高くなる傾向があること、高速エレベーターや機械式駐車場、充実した共用施設などの有無で修繕工事費が変動することが示されています。

（出典）国土交通省ウェブサイト「マンション管理（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）」

機械式駐車場・特殊設備・少戸数・計画未整備の物件も負担が重くなりやすい

機械式駐車場は、定期メンテナンスに加え、老朽化に伴う部品交換や設備更新に多額の費用がかかります。

ディスポーザー排水処理システム（生ごみを粉砕して流す装置と、専用の排水処理槽を組み合わせた設備）などの特殊設備も、維持・更新費がかかるため修繕積立金が高くなりやすいです。

また、戸数の少ない小規模マンションは、大規模修繕の総額を少ない世帯で分担するため、1戸あたりの負担が割高になりやすい傾向があります。

さらに、長期修繕計画が作られていない、あるいは長年見直されていない物件は、実際の修繕費と積立額のギャップに気づきにくく、資金が不足しやすくなります。

マンションのタイプによる傾向をつかんだら、次は個別の物件ごとに、購入前に修繕積立金の値上げリスクを見抜く具体的な方法を紹介します。

■修繕積立金の値上げリスクを購入前に見抜く方法

マンションのリノベーション事例を見る：Case232「One and Only」

中古マンションの修繕積立金に関する情報は、長期修繕計画書や総会議事録などで購入前に確認できます。

建物の状態と資金計画の両面から確認することで、将来の負担を見通しやすくなりますので参考にしてくださいね。

長期修繕計画書で積立方式・残高・大規模修繕の時期を確認する

まずはマンションの「長期修繕計画書」を確認しましょう。

積立方式が均等積立方式か段階増額積立方式か、現在の積立金残高はいくらか、次回の大規模修繕がいつ予定されているかをチェックします。

段階増額積立方式でまだ値上げ予定が複数回残っている物件は、購入後に負担が増えていくことも想定しておきましょう。

弊社が中古マンションの物件探しからリノベーションまでをお手伝いするなかでも、長期修繕計画書の確認は欠かせない工程です。

リノベーション前提で中古マンションを探す段階から、修繕積立金や長期修繕計画の妥当性をあわせてチェックしたい方は、SHUKEN Reの無料相談をご利用ください。

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積立金額の妥当性と総会での議論を確認する

現在の修繕積立金額が、国土交通省のガイドラインが示す目安や周辺相場と大きくかけ離れていないかも確認ポイントです。

極端に安い場合は、当初設定が低く将来の値上げ余地が大きいか、必要な積み立てができていない可能性があります。

相場や築年数別の目安、不足・残高・運用のチェックポイント、中古マンション特有の注意点は、購入前に確認しておきたいところです。

〈関連コラム〉

 【マンションの修繕積立金】相場と築年数別の値上げ目安を解説｜不足・残高・運用チェックポイント付き

マンションの修繕積立金の相場は？中古の注意点も

総会議事録や重要事項調査報告書からは、値上げや大規模修繕についてどのような議論が行われているかが分かります。

値上げの必要性を議論している管理組合は、建物管理に前向きに取り組んでいると考えられます。

中古マンションの修繕積立金・管理費の具体的な確認方法は、関連コラムでも解説していますのであわせてごらんください。

〈関連コラム〉

中古マンションの修繕積立金・管理費は高い？安い？相場や値上げの条件、確認方法を解説

マンションの設備・戸数を確認する

機械式駐車場やディスポーザーなどの特殊設備の有無、総戸数の規模も確認し、将来の修繕費への影響を予測します。

あわせて、給排水の縦管（パイプスペース）など共用部分の更新が長期修繕計画に織り込まれているかも見ておきましょう。

室内の枝管はリノベーションで更新できますが、共用部の縦管更新は管理組合の領分のため、計画に入っていないと将来の負担が読みにくくなります。

■修繕積立金の負担が重いときの選択肢｜住み替えてリノベーションする方法

マンションのリノベーション事例を見る：Case231「Growing」

今のマンションの修繕積立金の値上がりが負担に感じる場合、住み替えてリノベーションするという選択肢もあります。

住み続けることも合理的な判断であり、どちらが合うかは家族構成・年齢・家計の状況などによって変わってきます。

ライフスタイルの変化を機に住み替える場合は、次の住まいでは修繕積立金の負担が読みやすい物件を選ぶのがおすすめです。

前章で紹介した見抜き方のポイントを押さえることで、修繕積立金が健全なマンションを選びやすくなります。

現在のマンションに住み続けるか住み替えるかの判断基準と、首都圏でのコスト比較は以下のコラムで詳しく解説していますのであわせてごらんください。

〈関連コラム〉

マンション修繕積立金の値上げ、払えない・高すぎると感じたら？住み続けるか住み替えるかの判断基準を解説

なお、住み替えの前にまず現在の支払いが難しいと感じている場合は、管理会社や管理組合へ早めに相談することをおすすめします。

■管理や修繕積立金が健全なマンションを選ぶメリット

マンションのリノベーション事例を見る：Case230「GOOD FLOW」

修繕積立金が健全なマンションを選ぶことで、リノベーション費用と住宅ローンの計画が立てやすくなります。

区分所有マンションでは、専有部分（室内）はリノベーションで理想に変えられる一方、共用部・構造・管理体制・修繕積立金は個人では変えられません。

だからこそ、フルリノベーション前提の物件選びでは、変えられない部分を購入前にしっかりとチェックしておくことが重要です。

リノベーション予算を専有部分に集中できる

修繕積立金が計画的に積み立てられた物件は、購入直後の急な大幅値上げや一時金の徴収リスクが低く、住宅ローンとリノベーション費用を合わせた資金計画が途中で崩れにくくなります。

修繕積立金が健全なマンションを選ぶことで、共用部との二重投資を避けられるのも、大きなメリットです。

長期修繕計画に縦管更新などが織り込まれた物件を選べば、リノベーション直後に共用部の工事で壁を壊す、といった二重負担を防げます。

購入・リノベーションの直後に大規模修繕と一時金が重なる事態も、計画書で時期を確認して買うことで避けられます。

急な値上げに悩まされず、リノベーションした住まいに長く住める

計画的に修繕積立金を積み立てている物件なら、急な値上げで家計を圧迫されにくく、フルリノベーションした住まいに安心して長く住み続けられます。

建物が適切に維持管理される物件では、建物全体の資産価値も維持されやすいため、将来、売る・貸すといった選択肢を取りやすいのもメリットです。

管理が行き届いた建物は清掃・防犯・共用部の状態も良く、日々の暮らしの満足度向上にもつながります。

SHUKEN Reでは、8,000件を超えるリノベーション実績で培った不動産的知見と建築的知見の両面から、一般の方では見極めが難しい長期修繕計画書や修繕積立金の妥当性、共用部・配管（縦管）の状態なども購入前にプロの目線でチェックし、物件探しからフルリノベーションまでを一貫してお手伝いできます。

リノベーション前提の中古マンション選びは、どうぞお気軽にご相談ください。

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■マンションの修繕積立金に関するよくある質問

マンションのリノベーション事例を見る：Case229「Noble」

約25年にわたり東京・千葉・神奈川で8,000件を超えるリノベーションを手がけてきたSHUKEN Reが、マンションの修繕積立金に関するよくある質問にお答えします。

■まとめ

マンションの修繕積立金による「地獄」とは、急な大幅値上げ・高額な一時金の徴収などによって家計が圧迫されたり、滞納すれば最終的に競売に至ることなどで住み続けることが難しくなったりする状況を指しています。

修繕積立金の値上げ自体は多くのマンションでいずれ起こりますが、急激な負担増が生じるかどうかは、積立方式・建物の構造や設備・戸数・長期修繕計画の整備状況などの条件によって変わります。

マンション購入前であれば、長期修繕計画書・積立金額・設備や戸数・総会での議論状況を確認することで、将来の負担を見通せます。

管理や修繕積立金が健全なマンションを選べば、リノベーション費用の計画が立てやすくなり、住んでからも急な負担増加のリスクを抑えながら、理想の住まいに長く快適に暮らせます。

リスクを避ける最大のポイントは、購入前に長期修繕計画書をチェックすることです。

リノベーション前提で中古マンションを探している方も、住み替えを検討している方も、物件選びの段階から修繕積立金や長期修繕計画をプロと一緒に確認することが、後悔のない選択につながります。

SHUKEN Reは物件探しからフルリノベーションまでを一貫してお手伝いしていますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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