民泊の消防法ガイド｜用途判定と必要設備、物件選びの注意点まで解説

民泊の開業にはさまざまな法令が関わりますが、消防法も重要なポイントの1つです。

戸建て、アパート、マンションなど、どのような建物でも民泊として活用する場合は、消防法上の「用途」が変わり、新たな消防設備の設置や届出が必要になるケースがあります。

特に、中古マンションや戸建てを購入してリノベーションで民泊施設にする場合、物件によっては消防法の要件を満たせず、追加工事や開業スケジュールの遅延につながるリスクがあります。

私たちSHUKEN Reでも、中古物件の一棟リノベーションを通じた民泊開業のご相談を数多くいただきますが、消防法が物件選びや開業のハードルになることが多いです。

そこでこの記事では、民泊における消防法のルールや仕組み、必要な消防設備の種類、そして物件選びの段階で確認すべきポイントなどの基礎知識をまとめました。

リノベーションで民泊施設づくりを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

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■民泊開業における消防法の関係性

民泊を開業する際は、「消防法令適合通知書」を取得したうえで、自治体（都道府県知事または保健所設置市等の長）への届出を行う必要があります。

参照：民泊制度ポータルサイト　住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて

消防法令適合通知書とは、建物が消防法の基準を満たしていることを消防署が証明する書類です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出の際は、消防法令適合通知書が必要です。

民泊は不特定多数の人が就寝する施設であり、火災時のリスクが通常の住宅より高いため、消防法上の「用途」が一般住宅から切り替わり、必要な消防設備の基準も変わります。

同じ民泊施設でも建物の規模や状況によって用途が異なり、設置すべき消防設備の種類や届出の内容が変わります。

まずは民泊開業予定の物件がどの用途に分類されるかを把握することが、民泊開業における消防法対応の第一歩です。

■消防法上の民泊の用途

民泊施設の開業にあたり必要な消防設備の種類は、消防法上の用途によって変わります。

具体的には、以下の2つの軸によって判定されます。

• 軸①　家主居住型か家主不在型か：宿泊者が滞在する間、家主が同じ建物に居住しているかどうか。
• 軸②　宿泊室の床面積の合計が50㎡以下か超えるか：宿泊者が就寝する部屋の床面積の合計。（リビングや水回りなど、就寝以外のスペースも宿泊者専用で使用する共有部は算入される場合あり）

この2軸の組み合わせによって、まず「一般住宅と同じ扱い」か「宿泊施設と同じ扱い」かの2種類に分かれます。

戸建ての場合は、この2つの軸で用途が確定します。

自宅の一部などを民泊として貸し出し、宿泊室の床面積が50㎡以下の場合は、一般住宅に該当し追加の消防設備は基本的に不要です。

一方、家主不在型、または宿泊室の床面積が50㎡を超える場合は、消防法上の扱いは宿泊施設と同じです。

アパートやマンションなどの共同住宅の場合は、住戸単位で上記の判定を行ったうえで、棟全体のうち何割の住戸が宿泊施設（5項イ）に該当するかによって、棟全体の用途がさらに以下の3種類に分かれます。

一棟まるごと民泊にする場合は棟全体が宿泊施設（5項イ）となり、ホテルや旅館と同等の消防設備基準が棟全体に適用されます。

マンションの一室のみを民泊にするケースでは複合用途（16項イ）となり、民泊部分と共同住宅部分をそれぞれ別の基準で判断するため、対応が複雑になりやすい点に注意が必要です。

用途の判定は管轄の消防署によって運用が異なる場合があるため、開業前に事前相談することをおすすめします。

■民泊開業に必要な消防設備の種類と用途別要件

民泊施設に必要な消防設備は、前章で解説した用途によって異なります。

まず、民泊開業で設置が求められる主な消防設備の種類を確認しておきましょう。

• ・消火器：初期消火に使用する設備です。 消防法上の宿泊施設に該当する場合は、一定の規模以上で設置が必要になります。
• ・自動火災報知設備：火災を自動的に感知し、建物全体に警報を発する設備です。 宿泊施設（5項イ）では規模にかかわらず設置が必要で、感知器・受信機・音響装置などで構成されます。一定規模以下の民泊施設の場合は、配線工事が不要な「特定小規模施設用自動火災報知設備（特小自火報）」での代替が可能です。
• ・住宅用火災警報器：煙や熱を感知して警報を発する機器で、一般住宅に広く普及しているものです。 一般住宅扱いの民泊では宿泊室への設置が必要ですが、自動火災報知設備が設置されている場合は不要です。
• ・誘導灯：避難経路を示すための照明設備です。 宿泊施設（5項イ）および複合用途（16項イ）では、規模にかかわらず設置が必要です。
• ・スプリンクラー設備：火災時に自動で散水する設備です。 11階以上の建物や、5項イ部分が3,000㎡以上になる場合などに設置が必要となります。
• ・防炎物品：カーテンやじゅうたんなどに防炎加工が施されたものを使用する義務です。 宿泊施設（5項イ）に該当する部分では、すべての物件で対象となります。

上記のような消防設備は、建物の用途によって設置の要否が変わります。

一般住宅扱いとなる戸建てや共同住宅と比べて、宿泊施設扱いになる民泊は消防設備要件が厳しくなります。

また、複合用途（16項イ）の場合、民泊部分（5項イ）と共同住宅部分（5項ロ）をそれぞれ別の基準で判断するため、設備の要否が複雑です。

さらに、自治体の条例や管轄の消防署の判断によって基準が変わることもありますので、詳細については事前協議で確認してください。

■民泊開業物件選びにおける消防法のチェックポイント

民泊開業を目的に物件を取得する場合、消防法の観点から事前に確認すべきポイントがいくつかあります。

物件取得後に消防設備の大規模な追加工事が必要なことが判明した場合、開業コストやスケジュールに影響します。

既存の消防設備が流用できるか確認する

まずは、検討している物件にすでに設置されている消防設備が、民泊開業後の用途基準を満たしているかどうかを確認しましょう。

消防法上の基準を満たしていれば追加工事が不要になり、初期費用を抑えることができます。

一方、設備が古い・種類が不足しているといった場合は、更新・追加工事のコストがリノベーション費用に上乗せされます。

特に自動火災報知設備や誘導灯は工事費が高くなりやすいため、物件調査の段階で設置状況と動作確認を行うことが重要です。

用途変更にともなう消防手続きの確認

一般住宅や共同住宅の建物を民泊施設として活用する場合、消防法上の用途が変わるため、消防設備の追加・変更工事と「防火対象物使用開始届出書」や「消防用設備等設置届出書」などの各種届出が必要になります。

特に宿泊施設（5項イ）に該当する場合は、誘導灯や自動火災報知設備など複数の設備を新たに設置しなければならないケースがあります。

〈関連コラム〉

民泊開業で用途変更が必要なケース・不要なケース｜建築基準法における手続きも解説

建物の規模・階数による基準の変化を確認する

宿泊施設扱いになる民泊施設は、延べ面積や階数によって、必要な消防設備の種類と基準が大きく変わります。

例えば、消防法施行規則の規定により、延べ面積300㎡を超えると特小自火報が使えなくなり、本格的な自動火災報知設備の設置が必要になります。

アパートやマンションなどの共同住宅をまるごと民泊施設にリノベーションする場合は、特に注意が必要です。

また、一室のみを民泊にする場合であっても、建物全体の延べ面積が300㎡以上で、既存の共同住宅部分に自動火災報知設備がない場合は、民泊を1室入れるだけで建物全体への新設を求められるリスクがあります。

莫大な工事費用や、マンション管理組合との合意形成のハードルが生じる可能性があるため、建物全体の既存設備状況の確認が必須です。

管轄消防署と施工会社を交えて事前相談を行う

消防法の要件は物件の規模・用途・既存設備の状況によって異なるため、消防署への事前相談だけでは判断が難しいケースもあります。

特にリノベーションで民泊施設をつくる場合、「どの設備を流用できるか」「どの工事が必要か」は、施工の専門知識がなければ正確に判断できません。

民泊施設の開業実績が豊富な施工会社であれば、消防法への対応だけでなく、設備の流用可否の判断、必要工事の概算費用の提示まで対応できます。

物件選びの段階から施工会社を交えて消防署に相談することで、開業後のコスト・スケジュールのリスクを減らすことができます。

■リノベーション計画と消防設備工事は同時進行が基本

民泊施設をリノベーションでつくる場合は、消防設備工事を含めて計画を進めることが大切です。

消防法の要件を確認する前に内装や間取りの設計を進めてしまうと、消防設備の配置のために設計の大幅な変更が必要になる可能性が高いです。

また、消防設備を後付けで追加する場合、内装や天井を一度解体して配線工事を行う必要が生じることもあり、コストと工期が余分にかかります。

設計の初期段階から消防法の要件を織り込み、リノベーション工事と消防設備工事を同時進行で進めることで、手戻りを防ぎ、開業までのコストとスケジュールを適切にコントロールできます。

着工前に施工会社と消防署が連携して事前協議を行うことで、立入検査での指摘事項を最小限に抑え、通知書の取得までをスムーズに進めることができます。

私たちSHUKEN Reは、民泊施設づくりの経験を活かし、設計・施工・消防署との協議を一貫してサポート可能です。

東京都内や千葉エリアなどの物件探しから、法基準を満たしたリノベーション計画までトータルサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

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■民泊の消防法に関するよくある質問

最後に、民泊施設の開業における、消防法に関する質問にまとめてお答えします。

■まとめ

民泊施設の開業では、建物の規模や運営スタイルによって消防法上の設備基準が大きく変わります。

特に、アパートやマンションを一棟まるごと民泊施設にリノベーションする場合は、棟全体が宿泊施設扱いになり、消防設備の要件が厳しくなります。

物件選びの段階から既存設備の流用可否を確認し、リノベーション計画と消防設備工事を同時進行で進めることが、開業までのコストとスケジュールを抑えるうえで重要です。

私たちSHUKEN Reは、東京都内や千葉エリアを中心に、民泊施設を含む一棟リノベーションの豊富な実績を持つ施工会社です。

消防法への対応はもちろん、物件探しの段階からリノベーション計画・施工までをトータルでサポートしています。

民泊施設の開業をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。

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