マンション修繕積立金は30年後いくらになる？シミュレーションと購入前の見極め方を解説

「中古マンションを買いたいけれど、修繕積立金が将来いくらまで上がるか不安」。

首都圏で物件探しからリノベーションをお手伝いする私たちSHUKEN Reにも、こうしたご相談がよく寄せられます。

修繕積立金は、積立方式や長期修繕計画次第で、30年後に当初の数倍まで上がることもあります。

本記事では、修繕積立金が30年後・40年後にどこまで上がるのかを、国土交通省の最新データをもとに建物規模別でシミュレーションし、購入前に将来の負担を見極める方法を解説します。

フルリノベーションした住まいで長く安心して暮らすために、物件選びの段階で押さえておきたいポイントをお伝えします。

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

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■マンションの修繕積立金は30年後どうなるのか

マンションのリノベーション事例を見る：Case231「Growing」

ここでは「修繕積立金が将来どこまで上がるのか」を、金額の面から見ていきます。

マンションの修繕積立金は、十数年ごとに訪れる大規模修繕に備えて、住戸の所有者が毎月支払って積み立てるお金で、築年数が進むほど負担が増える傾向があります。

経年で修繕積立金の負担が増えやすい理由

マンションは新築から30年の間に、外壁タイルの浮き補修・屋上防水・目に見えない共用給排水管の全面更新・エレベーターのリニューアルなどの大規模修繕を、通常2〜3回行います。

築年数が進むほど劣化する範囲は広がり、1回あたりの工事費も大きくなるのが一般的です。

建物の維持に必要な総額が膨らむため、当初の積立額を低く抑える「段階増額積立方式」を採用している場合や、資金不足により計画が見直された場合に、築年数に比例して月々の負担額が増えていく傾向があります。

国土交通省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、段階増額積立方式の場合、積立金の初期額は基準額（均等積立方式とした場合の額）の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内に抑えることが望ましいとしています。なお、2024年4月のガイドライン改定では、将来の急激な負担増を防ぐため、計画期間中の増額幅を当初額の「3倍以内」に収めるという新たな基準も設けられました。

（出典）国土交通省ウェブサイト「マンション管理（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）」

修繕積立金の値上げが起こる詳しい仕組みは、関連コラムで解説していますのであわせてごらんください。

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マンション修繕積立金「地獄」とは？なりやすい物件の特徴と見抜き方を解説

修繕積立金の目安は建物の規模によって変わる

国土交通省は前述のガイドラインで、新築時からおおむね30年の計画期間に必要な修繕工事費の総額を均等に積み立てる場合の月額の目安を、専有面積1㎡あたりの単価で示しています。

以下はシミュレーションの前提となる、機械式駐車場分を含まない場合の建物規模別の月額目安です（相場の詳しい解説は後述の関連コラムをごらんください）。

（出典）国土交通省ウェブサイト「マンション管理（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）」

建物規模で修繕積立金の目安を分ける理由は、超高層マンション（一般に地上20階以上）は外壁などの修繕に特殊な足場が必要で、共用部分の占める割合も高くなることから、修繕工事費が増える傾向があるためです。

また、20階未満でも、延床面積の規模によって工事費が変わる傾向があるため、5,000㎡・10,000㎡・20,000㎡で目安額が区分されています。

なお、機械式駐車場があるマンションは、修繕工事費が多額になり積立金への影響が大きいため、目安額に台数に応じた加算が必要になります。

築年数別の相場や、残高・運用のチェックポイントは、関連コラムをあわせてご確認ください。

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 【マンションの修繕積立金】相場と築年数別の値上げ目安を解説｜不足・残高・運用チェックポイント付き

■修繕積立金の30年間のシミュレーション（積立方式・建物規模別）

マンションのリノベーション事例を見る：Case232「One and Only」

専有面積70㎡・機械式駐車場なしのマンションを例として、積立方式ごとの30年間の負担をシミュレーションして紹介します。

建物規模別の30年シミュレーション（専有面積70㎡・機械式駐車場なし）

下表は、均等積立方式・適切に引き上げた段階増額積立方式（初年度を基準額の0.6倍、30年目を1.1倍）それぞれの修繕積立金の月額と30年間の累計額を、方式ごとに分けて示したものです。

修繕積立金の月額・30年の累計（均等積立方式）

修繕積立金の月額・30年の累計（適切に引き上げた段階増額積立方式）

（出典）国土交通省ウェブサイト「マンション管理（マンションの修繕積立金に関するガイドライン）」を参考に弊社で作成

※基準額には各規模区分の平均値を用い、月額は基準額に70㎡を掛けた額へ各倍率を掛けて10円未満を四捨五入しています。30年累計は均等方式と同じ総額を集める前提でそろえた参考値で、初年度・30年目の単純平均で算出したものではありません。考え方を示すための試算のため、実際の金額は物件ごとに異なります。

上の表の30年累計は、均等方式と同じ総額の修繕費を集める前提でそろえています。

段階増額方式は当初の負担を抑える分、計画どおりなら中盤以降を基準額より厚めに積み立てて同じ総額に到達します。

表の初年度（基準額の0.6倍）・30年目（1.1倍）は、国のガイドラインが望ましいとする下限・上限の目安であり、この2点の単純平均で累計を算出したものではありません。

違いが出るのは負担のタイミングで、段階増額積立方式は当初が軽い分だけ、後半にかけて重くなります。

なお、築40年まで見ると、3回目の大規模修繕や給排水管・エレベーターの更新が重なり、修繕積立金はさらに上振れしやすくなります。

30年後の水準は、その先も続く負担の通過点と捉えておきましょう。

負担が重くなりやすいのは、小規模な建物と超高層

シミュレーションでは、延床面積5,000㎡未満の小規模な建物と、20階以上の超高層マンションで、月額・累計ともに負担が大きくなる傾向が分かります。

一方、延床5,000㎡以上で20階未満の建物は、1㎡あたりの目安が250〜270円台と相対的に軽めです。

前章で触れたとおり、超高層は特殊な足場や共用部分の割合の高さから工事費が増えやすく、小規模な建物は1戸あたりに割る修繕費が割高になりやすいためです。

検討している物件の規模に近いシミュレーションを、負担を把握する目安にしてください。

当初の積立額を抑えすぎると、後半に大きく上がり、累計も不足しやすい

段階増額積立方式で、当初の積立金額が目安より大きく抑えられているマンションは注意が必要です。

国土交通省が近年分譲された予備認定マンションの長期修繕計画を分析した調査では、段階増額積立方式を採用した249事例で、計画当初から最終計画年までの増額幅が平均で約3.6倍に達し、なかには10倍を超えるケースもありました。

（参考）国土交通省ウェブサイト「今後のマンション政策のあり方に関する検討会（とりまとめ（令和5年8月）・同参考資料集42ページ）」 

当初の積立金額を低く抑えるほど、後の値上げ幅は大きくなります。

例として、初年度の修繕積立金を基準額の約3割（約0.3倍）まで抑えて、30年目に適切な計画と同じ金額（基準額の1.1倍）へ引き上げた場合のシミュレーションを紹介します。

上記のシミュレーションは、前述の国の調査でみられた「約3.6倍」の増額幅を再現するよう、初年度を基準額の約0.3倍に抑えた場合のシミュレーションです。

※こちらの30年累計は、初年度から30年目にかけて毎年均等に増額（直線的に増加）していくと仮定し、初年度と30年目の単純平均から算出した参考値です。

スタートの積立金額を低くした分、30年目は初年度の約3.6倍まで上がります。

例えば、延床5,000〜10,000㎡のマンションでは、初年度は約5,390円と割安に見えますが、30年目には約19,400円になります。

さらに、当初の積立が薄いため、30年の累計は約446万円となり、適切な計画の約635万円よりも約189万円少なくなります。

積立資金が足りなくなると、将来の大規模修繕の時に一時金を集めたり、借り入れたりして補うことになりかねません。

不足が深刻なほど、必要な工事を先送りせざるを得ず、建物の劣化や資産価値の低下を招くおそれもあります。

値上げが起こる仕組みや、修繕費が不足しやすいマンションの特徴は、関連コラムで解説しています。

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実際に私たちが物件探しをサポートした東京・千葉・神奈川を含む首都圏のケースでも、新築時の修繕積立金を低めに設定する物件は見られます。

購入時の金額の安さだけで判断せず、後ほど紹介する見極め方を参考にして、将来の負担まで必ず確認しておきましょう。

気になる物件の長期修繕計画書を取り寄せ、将来の積立額が妥当かを購入前にチェックすることもできます。

判断に迷う場合は、物件探しからリノベーションまで対応するSHUKEN Reの無料相談をご利用ください。

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■30年後の修繕積立金の負担を購入前に見極める方法

マンションのリノベーション事例を見る：Case224「Clearly divide」

中古マンションの購入を検討する前に知っておきたい、30年後の修繕積立金の負担を見極めるためのポイントを解説します。

①長期修繕計画書で積立方式と値上げ予定を確認する

まずは、検討しているマンションの長期修繕計画書を確認しましょう。

積立方式が均等積立方式か段階増額積立方式か、今後の値上げ予定がいつ・どの程度組まれているかをチェックします。

段階増額積立方式で値上げ予定が複数回残っている物件は、購入後に負担が増えていくことも想定しておきましょう。

②現在の積立額を国の目安や残高と照らし合わせる

現在の修繕積立金額が国の目安や周辺相場と大きくかけ離れていないか、積立金の残高が計画に対して足りているかもチェックポイントです。

現在の修繕積立金額が極端に安い場合は、当初設定が低く将来の値上げ余地が大きい可能性があります。

中古マンションの修繕積立金・管理費の具体的な確認方法は、関連コラムでも解説しています。

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なお、修繕積立金額の値上げそのものを避けるべきというわけではありません。

工事費の高騰や長期修繕計画の見直しにより、適正な管理のために必要な値上げが行われるのは、むしろ健全といえます。

注意したいのは、当初の積立額を不自然に低く設定し、長期修繕計画と見合っていないというケースです。

国のガイドラインが示す0.6倍・1.1倍の目安も、無理のない積立計画を促すためのもので、2024年の改定により「増額幅は当初の3倍以内」とする基準が新設されました。

ただし、これは工事費高騰などに伴う適切な計画見直しなど、その後に必要な値上げを制限するものではないということも、あらかじめ知っておきたいポイントです。

■30年後の負担を見据えてマンションを選ぶメリット

マンションのリノベーション事例を見る：Case233「New Chapter」

リノベーションを前提とした中古マンションの購入時に、30年後の修繕積立金の負担を見通して物件を選ぶメリットを解説します。

リノベーション予算と返済計画を無理なく組める

将来の値上げ幅がある程度予測できる物件を選べば、住宅ローンとリノベーション費用に修繕積立金（および管理費）を加えた毎月の総支出を、無理のない範囲で計画できます。

近年は人件費高騰により管理費も値上がり傾向にあるため、トータルのランニングコストで見通すことで、購入後に大幅な値上げや一時金が重なって資金計画が崩れる事態も避けやすくなります。

リノベーションした住まいに、見通しを持って長く住める

修繕積立金が計画的に積み立てられた物件は、建物が長く良好な状態に保たれます。

フルリノベーションした住まいに、将来の負担を見通しながら長く住み続けられるのも大きなメリットです。

建物全体の資産価値が保たれれば、将来売る・貸すといった選択肢も残せます。

区分所有マンションでは、専有部分（室内）はリノベーションで理想に変えられる一方、修繕積立金や長期修繕計画といった建物全体の事情は個人では変えられません。

だからこそ、将来の負担を購入前に見極めることが大切です。

SHUKEN Reは、約25年にわたり東京・千葉・神奈川で8,000件を超えるリノベーションを手がけてきました。

不動産と建築の両面から、長期修繕計画書や修繕積立金が適切かどうかを購入前にチェックし、物件探しからフルリノベーションまでを一貫してお手伝いできます。

30年後まで見据えた中古マンション選びは、どうぞお気軽にご相談ください。

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■マンションの修繕積立金に関するよくある質問

マンションのリノベーション事例を見る：Case221「Each room」

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、中古マンション購入前に解消しておきたい、修繕積立金にまつわるよくある疑問にお答えします。

■まとめ

マンションの修繕積立金が30年後にいくらになるかは、積立方式や長期修繕計画などによって大きく変わります。

均等積立方式は負担が一定で見通しを立てやすく、段階増額積立方式は当初が軽い分、後半にかけて値上げが続きます。

当初を目安より低く抑えた物件では、計画当初から平均で約3.6倍に増えた事例もあり、購入時の安さだけで判断すると、思わぬ負担増加につながるリスクが高いです。

中古マンションを買う前に、長期修繕計画書で積立方式と将来の値上げ予定を確認し、現在の積立額を国の目安や残高と照らし合わせれば、30年後の負担を見通して物件を選べます。

将来の負担まで見据えて選んだ住まいなら、リノベーション費用の計画も立てやすく、安心して長く暮らせます。

SHUKEN Reは物件探しからフルリノベーションまでを一貫してお手伝いしていますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。