住宅ローン変動金利は2026年にどこまで上がる？ 固定との損益分岐点と「今選ぶべき金利タイプ」を解説【最新】

 

「変動と固定、どちらを選べばよいのか」

 

「金利が上がっている今、買っても大丈夫なのか」

 

2026年4月現在、政策金利は0.75％まで上昇し、この問いを抱える方が急増しています。

 

結論から言うと、2026年4月時点で、変動金利（約1.0％）と全期間固定（フラット35・2.49％）の差は約1.5％あります。

 

この差がなくなる、つまり「変動が固定より損になる分岐点」は、変動金利が2.5％前後に達したときです。

 

今後の政策金利は緩やかな上昇が見込まれていますが、2026年末時点でも1.2〜1.3％程度と予測する専門家が多く、変動金利が一気に2.5％を超える展開は、現時点では想定しにくい状況です。

 

つまり、家計に十分な余裕があれば、現時点では変動金利を選びやすい局面と言えます。ただし、これは「誰にとっても変動が正解」という意味ではありません。

 

この記事では、その条件と判断基準を具体的に解説します。

 

 

 

 

 

■2026年現在の住宅ローン金利はどうなっているか

 

 

住宅ローンの金利は、変動型と固定型で動き方が大きく異なります。

 

まずは、それぞれの現状を把握しましょう。

 

 

変動金利の現状

 

2026年4月時点で、三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行の主要3行の変動金利は0.9〜1.3％台となっています。

 

（参考）各金融機関公式サイト（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行）の公表金利をもとに弊社にて概算

 

2024年3月のマイナス金利政策の解除以降、段階的に金利は引き上げられてきました。

 

それでも、10年固定や全期間固定と比べると依然として低い水準です。

 

銀行間の競争によって優遇幅が広がっている面もあり、実際に住宅ローンに適用される金利は金融機関ごとに差があります。

 

 

固定金利・フラット35の現状

 

固定金利は、変動金利に比べるとより大きく上昇しています。

 

長期金利（10年国債利回り）の上昇を受けて、10年固定の金利は2.8〜3.15％台が中心となっています。

 

（参考）各金融機関公式サイト（三菱UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行）の公表金利をもとに弊社にて概算

 

住宅金融支援機構のフラット35（借入期間21〜35年、融資率9割以下、団信あり）は2026年4月時点で2.49％と、前月から0.24％引き上げられました。

 

（出典）住宅金融支援機構「【フラット３５】借入金利の推移」

 

 

変動と固定、金利差はどれくらいあるか

 

2026年4月時点における主な金利タイプの水準は、おおむね以下の通りです。

 

変動と全期間固定の差は約1.5％あり、この差をどう評価するかが住宅ローン選びの核心になります。

 

金利タイプ	目安となる金利水準（2026年4月）
変動金利	0.9〜1.3％台
10年固定	2.8〜3.15％台
全期間固定（フラット35）	2.49％

 

変動金利の低さは依然として魅力的ですが、固定金利との差がこれだけ開いている局面では、どちらを選ぶかによって総返済額に大きな差が生まれます。

 

以下の記事で、フラット35を使った中古マンション＋リノベーションの資金計画について、条件や手続きの流れをわかりやすく解説しています。

 

〈関連コラム〉

中古リノベもフラット35が使える！ローンを一本化する条件・デメリット・物件選びをプロが解説

 

次のセクションでは、この金利差が生まれている背景をみてみましょう。

 

 

■金利差から見た損益分岐点

 

 

「今後金利が上がったら、変動と固定どちらが得だったか」を左右するのが損益分岐点です。

 

2026年4月時点の数字で整理すると、変動金利（1.0％）がフラット35（2.49％）の総返済額に追いつくのは、変動金利が約2.5％前後の水準で長期間推移した場合です。

 

借入額	変動1.0％の総返済額	固定2.49％の総返済額	差額
3,000万円	約3,556万円	約4,498万円	約942万円
4,000万円	約4,742万円	約5,997万円	約1,255万円
5,000万円	約5,927万円	約7,497万円	約1,570万円

 

※借入期間35年・元利均等返済の試算。変動1.0％は35年間金利が変わらないと仮定した参考値です。実際の変動金利は途中で変わるため、リスクの規模感を把握する目安としてご活用ください。

 

つまり、変動金利が2.5％を下回る水準で推移する間は、変動金利を選んだほうが総返済額を抑えられる計算です。

 

逆に、2.5％を超えて長期間続くようなら、最初から固定を選んでいたほうが有利だったことになります。

 

今後の金利見通しについては、次章で解説します。

 

 

■なぜ今、住宅ローン金利が上がっているのか

 

事例を見る：Case217「Retro×Pop」

 

では、なぜ今、住宅ローン金利がこのように上がっているのでしょうか。

 

金利が変動する理由を理解しておくと、今後の動向も判断しやすくなります。

 

変動金利と固定金利では、金利が決まる仕組みそのものが異なります。

 

以下でそれぞれの仕組みをみていきましょう。

 

 

変動金利は「短期プライムレート」で決まる

 

変動金利は、短期プライムレート（短プラ）をベースに各金融機関が設定します。

 

短期プライムレートは日本銀行の政策金利に連動しており、日銀が利上げを行うと変動金利も上がる仕組みです。

 

2024年3月にマイナス金利が解除されて以降、日銀は段階的に利上げを進めてきました。

 

2025年12月の追加利上げにより、現在の政策金利は0.75％となっています。

 

（出典）日本銀行公式サイト＞金融政策＞金融政策に関する決定事項等 2025年＞「2025年12月金融政策決定会合での決定内容　2025年12月19日」

 

これを受けて多くの金融機関が2026年4月から、変動金利の基準金利（各行が設定する金利の基準となる数値）を引き上げました。

 

 

固定金利は「長期金利（10年国債利回り）」で決まる

 

固定金利は、主に10年国債の利回り（長期金利）に連動します。

 

市場が将来の物価上昇を見込むと長期金利が上昇し、固定金利も上がりやすくなります。

 

2026年4月時点の長期金利（10年国債利回り）は2.3％台で推移しており、これが固定金利を押し上げる要因になっています。

 

（出典）財務省「国債金利情報」ページ

 

日銀は「経済・物価の見通しが実現していくとすれば、引き続き政策金利を引き上げていく」との方針を示しており、当面は金利上昇の流れが続く可能性があります。

 

 

■変動金利・固定金利は今後どうなるか

 

 

現在の金利水準は把握できました。

 

では、今後はどう動くのでしょうか。

 

変動金利・固定金利それぞれの見通しを整理しましょう。

 

 

変動金利の今後の見通し

 

変動金利は、今後も緩やかな上昇が見込まれます。

 

ESPフォーキャスト調査（日本経済研究センター・2026年4月調査）では、2026年12月末の政策金利について1.2〜1.3％程度と予測する回答が最も多くなっています。

 

（出典）日本経済研究センター公式サイト＞ESPフォーキャスト＞調査結果＞2026年4月調査

 

日銀は「経済や物価の動向を丁寧に見極めながら判断する」という姿勢を維持しており、一度に大幅に上がる展開は想定しにくい状況です。

 

 

固定金利の今後の見通し

 

固定金利は、長期金利の動向次第で上下します。

 

住宅金融支援機構の資料（2025年7〜9月期GDP速報をもとにしたシンクタンク見通し）によると、2026年7〜9月の長期金利は1.90％程度と予測されています。

 

ただし、2026年4月現在の長期金利はすでに2.3％台で推移しており、この予測より高い水準が続いています。

 

当面、固定金利も高めの水準が続くとみられます。

 

（出典）住宅金融支援機構「“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう」

 

 

「一気に上がる」可能性はあるか

 

結論から言えば、一気に大幅上昇する可能性は低いとみられています。

 

変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」という保護の仕組みがあります。

 

5年ルールは、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないというものです。

 

125％ルールは、金利が上がっても返済額の増加を直前の1.25倍までに抑える仕組みです。

 

ただし、返済額が据え置かれている間も利息は発生し続けるため、元本がなかなか減らないケースがある点には注意が必要です。

 

なお、この5年ルール・125％ルールはすべての金融機関に適用されるわけではありません。

 

一部のネット系銀行ではこれらのルールを採用しておらず、半年ごとの金利見直しのタイミングで返済額が変わる仕組みになっている場合があります。

 

変動金利を選ぶ際は、利用予定の銀行がどちらのタイプかを必ず事前に確認してください。

 

 

■住宅ローンは今買うべきか、待つべきか

 

 

金利上昇のニュースを見ると、「今買うべきか迷う」という方は多いでしょう。

 

この問いに対する正解は一つではなく、自分たちの状況によって変わります。

 

 

今購入するメリットとリスク

 

今すぐ購入するメリットは、これ以上金利が上がる前に借入ができることです。

 

現在の変動金利はまだ1.0％前後であり、固定金利が3％台になりつつある今も、変動金利は依然として低い水準にあります。

 

物件価格については、「金利が上がれば購買力が下がり、価格も下落するはず」と考える方もいるでしょう。

 

理論上はそのような流れになる可能性はありますが、都市部では住宅の供給不足が続いており、買いたい人が多いため価格が下がりにくい状況が続いています。

 

住宅価格は上昇が続いており、国土交通省の不動産価格指数（住宅総合・全国・2025年12月・季節調整値）は148.0（2010年平均=100）と、2010年比で約1.5倍の水準にあり、待てばその分だけ安くなるとは限りません。

 

（出典）国土交通省公式サイト＞政策・仕事＞土地・不動産・建設業＞建設産業・不動産業＞不動産価格指数（住宅）

 

今後さらに金利が上昇すれば、返済負担が増えるリスクがある点は意識しておく必要があります。

 

 

待つメリットとリスク

 

購入を先送りすることで、金利の動きや物件市場の変化を見極めるための時間を確保できます。

 

頭金を増やして借入額を減らせれば、将来の金利上昇リスクを軽減することにもつながります。

 

ただし、待っている間も家賃の支出は続くため、物件価格が下がらなければトータルで住まいにかかる費用は変わりません。

 

 

判断の軸は「金利」だけではない

 

購入のタイミングを考える際、金利の動きだけを追っていると判断を誤る可能性があります。

 

以下のチェックポイントを整理してから、検討を進めることをおすすめします。

 

• 現在の収入は安定しているか
• 頭金や諸費用を除いた手元資金に余裕があるか
• 変動金利が大幅に上昇しても返済できるか、あらかじめ試算しているか
  （※目安として、変動金利が現在より2〜3％上昇した場合のシミュレーションをしておくことをおすすめします）
• 子どもの教育費など、今後の大きな支出の見通しが立っているか
• ライフプランとして、いつまでに住まいを確保したいか

 

金利だけに引きずられず、家計全体を見渡した判断が必要です。

 

 

■変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか

 

事例を見る：Case204「comfort×industrial」

 

変動金利か固定金利か、どちらが有利かは家計の状況によって変わります。

 

判断ポイントを具体的に整理してみましょう。

 

 

変動金利が向いているケース

 

変動金利は固定金利より金利が低いため、毎月の返済額を抑えやすいのが特徴です。

 

以下のような状況に当てはまる場合は、変動金利が選ばれることが多いです。

 

• 世帯収入が安定しており、金利上昇時に繰り上げ返済できる余裕がある
• 借入期間が短い、または途中で一括返済を検討している
• 金利が多少上がっても吸収できる家計の余裕がある

 

変動金利の低さは魅力的ですが、将来の金利上昇リスクは自分たちで負うことになるため、家計に十分な余裕があることが前提になります。

 

 

固定金利が向いているケース

 

固定金利は返済額が変わらないので、将来の計画を立てやすいのが特徴です。

 

以下のような状況では、固定金利が向いています。

 

• 収入がやや不安定、または今後大きな支出が見込まれる
• 金利上昇への不安が大きく、精神的な安定を優先したい
• 共働きで一方の収入が育休などで減る可能性がある

 

どちらが向いているかは、家計の余裕と将来の収入の見通しを踏まえて判断することが大切です。

 

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■金利が上がると返済額はいくら変わるのか

 

事例を見る：Case210「Natural Wood」

 

金利が上がると返済額はどう変わるのか、実際の数字でみてみましょう。

 

借入額が大きいほど、その影響は小さくありません。

 

 

金利＋0.5％上昇時のシミュレーション

 

変動金利が0.5％上昇した場合、毎月の返済額がどのくらい増えるのかを借入額ごとにみていきます。

 

借入額	金利1.0％の月返済額	金利1.5％の月返済額	月々の増加額
3,000万円	約84,700円	約91,900円	約7,200円
4,000万円	約112,900円	約122,500円	約9,600円
5,000万円	約141,100円	約153,100円	約12,000円

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしの試算値。5年ルール・125％ルール適用前の理論値です。実際の返済額は金融機関・契約内容により異なります。

 

このように、0.5％の上昇では借入額により月々1万円前後の増加になります。

 

年換算すると10万円以上の差が出るケースもあり、家計への影響は小さくありません。

 

 

金利＋1.0％上昇時のシミュレーション

 

金利が1.0％上昇した場合は、影響がさらに大きくなります。

 

借入額	金利1.0％の月返済額	金利2.0％の月返済額	月々の増加額
3,000万円	約84,700円	約99,400円	約14,700円
4,000万円	約112,900円	約132,500円	約19,600円
5,000万円	約141,100円	約165,600円	約24,500円

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしの試算値。5年ルール・125％ルール適用前の理論値です。実際の返済額は金融機関・契約内容により異なります。

 

借入額5,000万円で金利が1.0％上がると、月々の返済は約2.5万円増えます。

 

年間では約30万円の差になるため、こうした金額の変化をあらかじめ想定したうえで、資金計画を立てておきましょう。

 

以下の記事で、5,000万円以上の借入を検討している方向けに、世帯年収の目安や返済シミュレーションを詳しくまとめています。

 

〈関連コラム〉

住宅ローン5,000万円は共働きなら可能？世帯年収の目安と無理のない住まい選び

 

 

■後悔しない住まい購入のために、今できること

 

事例を見る：Case226「My Mix Style」

 

住宅ローン選びは金利だけで判断するものではなく、物件選びや資金計画を含めてバランスよく考えることが大切です。

 

金利の仕組みや今後の動向を踏まえたうえで、住まいづくりの視点を広げてみましょう。

 

 

返済計画は「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える

 

金融機関の審査で出る借入可能額は、年収や返済負担率をもとに計算したものです。

 

返済負担率とは、年収に占める住宅ローン返済の割合を示すもので、無理なく返済できる目安として一般的に20〜25％以内が推奨されています。

 

しかし実際の生活では、住宅ローンの返済以外にも教育費・医療費・老後の備えなどの支出があります。

 

手取り収入を基準に、毎月の返済額が無理なく払えるかを確認してから資金計画を始めましょう。

 

住宅ローンの返済額について、みんなの実態や「きつい」と感じないための目安をこちらで詳しく解説しています。

 

〈関連コラム〉

住宅ローンはみんないくら払ってる？「きつい」と感じないための返済額の決め方や注意点も解説

 

 

金利上昇局面では物件価格との総コストで比較する

 

金利が上昇している局面では、毎月の返済額だけでなく、購入にかかる総額で考えることが大切です。

 

同じ月々の返済額でも、物件価格が異なれば総支払額は大きく変わります。

 

たとえば5,000万円の新築マンションと同じ予算なら、3,500万円の中古マンション＋1,000万円のリノベーションで500万円余裕が生まれます。

 

その分を立地や広さの条件を上げることに使えるため、都市部では新築より選択肢が広がるケースがあります。

 

また、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用要件にも注意が必要です。

 

中古住宅を購入する場合は、省エネ基準適合を示す証明書（住宅省エネルギー性能証明書等）の取得が控除適用の条件になりますので、購入前に確認してください。

 

なお、令和8年度税制改正により、省エネ基準適合以上の中古住宅の控除期間が13年間に拡充されており、中古＋リノベーションを選ぶ際のメリットとなっています。

 

 

一人で判断せず、専門家の視点を取り入れる

 

住宅ローンの選択は、今後数十年にわたって家計に影響します。

 

金利の動向だけでなく、物件の選び方や資金計画、リノベーションの可能性まで含めて、専門家に相談しながら進めることが大切です。

 

「どんな物件を選べばよいかわからない」「金利上昇の中でどう資金を考えるか」など、気になることがあれば専門家への相談を検討してみてください。

 

SHUKEN Reでは、物件探しから資金計画・リノベーション設計まで、ワンストップでご相談いただけます。

 

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■住宅ローンの金利に関するよくある質問

 

■まとめ：住宅ローンの金利上昇局面では、総コストで住まいを選ぶ視点を持つ

 

2026年4月時点での試算では、変動金利が2.5％前後に達するまでは、変動金利を選んだほうが総返済額を抑えられます。

 

現在の政策金利の見通しからは、その水準に短期間で達する可能性は低いとみられています。

 

ただし、「変動が有利」という数字上の結論が、そのままあなたの正解になるとは限りません。

 

収入が不安定、近い将来に大きな支出がある、金利上昇時に精神的な負担が大きい、といった場合は固定の安心感に価値があります。

 

分岐点を把握したうえで、家計の状況と照らし合わせて判断することが、後悔しない選択につながります。