耐震・断熱リフォームの費用相場｜安全・快適・コスパをフルリノベで最適化

 

能登半島地震をはじめ、大きな地震のニュースが続くなかで、「この家、老後まで本当に大丈夫だろうか」と感じた方は少なくないはずです。

 

築30年以上の戸建てに住んでいると、耐震性が気になったり冬の寒さや光熱費に不満を感じたりして、「そろそろリフォームかな」と思うことがありますよね。

 

ただ、実際にどのくらい費用がかかるのか分からず、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

 

そこでこの記事では、耐震リフォームと断熱リフォームをセットで行う場合の費用相場と優先順位を整理します。

 

単なる設備の更新ではなく、30年先まで住み継げる「資産価値」としてのリフォームをどう実現するか。

 

8,000件超の実務実績から導き出した、最新のコストバランスを公開します。

 

耐震と断熱は別々に考えるのではなく、全体の設計として同時に進めるのが最も合理的です。

 

その理由と、後悔しないための具体的な進め方を、順を追って説明します。

 

 

 

 

 

■耐震・断熱リフォームの費用相場｜セット施工の総額目安

 

 

耐震・断熱リフォームを検討するとき、最初に知りたいのは「結局いくらかかるのか」という総額ではないでしょうか。

 

そこでここでは、延床面積30坪前後の木造戸建てを参考に、工事の仕様別の一般的な費用目安を整理しました。

 

＜工事仕様別の費用目安＞

工事の仕様	費用目安（30坪）	主な工事内容
部分補強＋窓断熱中心	300〜600万円	耐震診断・部分補強、内窓設置
耐震補強＋主要断熱	500〜1,200万円	耐震補強、窓・床・天井断熱
全面解体＋性能向上	1,800〜2,500万円	基礎補強・全断熱・耐震等級3

 

 

＜築年数別の費用目安＞

築年数	費用目安（30坪）	主な工事内容
築30〜45年（新耐震・過渡期）	1,200〜1,800万円	耐震補強＋断熱（窓・床・天井）全面
築45年超（旧耐震・1981年以前）	2,000万円〜建て替え比較	基礎補強・土台交換・全断熱・耐震等級3

 

 

どのプランが自分に合うかは、築年数や予算、今後何年住むかによって変わってきます。

 

 

耐震リフォームの費用内訳

 

耐震リフォームは、現在の建物の状態と、目標とする耐震性能によって費用が大きく変わります。

 

まずは耐震診断を受けて現状を把握することが、費用を無駄にしないためのスタート地点です。

 

主な工事内容と費用目安は以下の通りです。

 

• ・耐震診断：10〜45万円程度（自治体補助で無料または低額になるケースあり）
• ・壁の補強（耐力壁の増設・補強）：1カ所あたり20〜50万円程度
• ・基礎補強：50〜150万円程度
• ・接合部の金物補強：10〜30万円程度
• ・屋根の軽量化：50〜200万円程度

 

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によると、耐震補強工事にかかった平均費用は旧耐震の住宅で189万円、新耐震の住宅で152万円となっています。

（参考：木耐協公式サイト＞組合のご紹介＞木耐協調査データ＞「耐震補強工事は「100万円台」がカギ」）

 

費用の分布としては「100〜200万円未満」が多いため、100万円台を一つの目安として考えておくとよいでしょう。

 

築年数や劣化の状況によっては、200万円を超えるケースもあります。

 

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断熱リフォームの費用内訳

 

断熱リフォームは、どの部位から手をつけるかによって、費用が大きく変わります。

 

費用対効果が最も高いのは窓で、次いで床・天井・壁の順で手をつけていくのが一般的です。

 

部位別の費用の目安は以下の通りです。

 

• ・内窓（インナーサッシ）の設置：1カ所あたり5〜20万円程度
• ・サッシ交換：1カ所あたり15〜40万円程度
• ・壁・床の断熱材充填：1㎡あたり数千円〜3万円程度（断熱材の種類による）
• ・床下断熱：50〜150万円程度
• ・天井断熱：20〜80万円程度
• ・外壁断熱（外張り断熱）：200〜500万円程度

 

上記の費用目安は断熱材の材料費を中心とした参考値であり、下地の補修や仕上げなどの工事を含めると実際の費用はこれより高くなるケースが多いため、余裕を持った予算設定が必要です。

 

 

解体後に発覚する追加費用と予備費の考え方

 

費用計画で見落としがちなのが、解体してから初めてわかる「劣化への対処費用」です。

 

築20〜30年の住宅では、壁や床を剥がした時に初めて問題が見つかるケースが珍しくありません。

 

追加費用が発生しやすいポイントは以下の通りです。

 

• ・土台・柱の木材の劣化（雨漏りや結露が原因）
• ・シロアリ被害（基礎周りや1階の床下に多い）
• ・給排水管の老朽化・水漏れ跡
• ・断熱材の劣化・ずれ

 

これらは、事前の耐震診断や床下調査ですべてを把握できるわけではありません。

 

総工事費の10〜20%を「予備費」として確保しておくと、工事中に想定外の出費が発生しても計画通りに進められます。

 

なお、築年数が経った住宅の解体を伴うリフォームでは、着工前に有資格者による石綿（アスベスト）事前調査が義務付けられています。

 

SHUKEN Reでは現地調査時に事前調査を実施していますので、あわせてご相談ください。

 

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■耐震と断熱はセットで行うべき理由

 

事例を見る：Case190「Passed down」

 

耐震と断熱のリフォームは同時に行うことで、費用や工期、性能の面でメリットがあります。

 

 

足場・解体・職人手配が1回で済むコスト効率

 

耐震補強と断熱リフォームを同時に行うと、共通でかかる経費を一度にまとめられます。

 

• ・足場の設置・撤去費用（外壁工事がある場合）
• ・内壁・床の解体・復旧費用
• ・現場管理費
• ・仮住まいの期間（工期が重複しないため短縮できる）

 

工事の規模によっては、数十万円から100万円以上の差が生まれることもあります。

 

 

性能の相乗効果｜気密×耐震の掛け算

 

耐震補強で壁を補強する際、同時に断熱材を隙間なく充填することで、建物の耐久性と快適性を同時に高められるのが同時施工の大きなメリットです。

 

壁を一度解体して工事を行うため、断熱欠損（隙間）を防ぐ精密な施工が可能になります。

 

 

■「倒壊しない」と「住み続けられる」は違う｜耐震性能の正しい理解

 

事例を見る：Case144「アメリカンヴィンテージ」

 

建築基準法が定める耐震基準は、あくまで「命を守る」ための最低限の基準です。

 

つまり、基準を満たしていても建物が残るだけで、大規模な損傷で修理費が膨らみ、結果的に住めなくなるケースは決して珍しくありません。

 

 

築20〜30年の家が抱えるリスク

 

「2000年に建てた家だから大丈夫」と思っている方も多いですが、2000年基準の住宅でも課題が残るケースがあります。

 

建築年代別の主なリスクは、以下の通りです。

 

• • ・旧耐震基準（1981年5月31日以前）
    現行基準を大幅に下回る。無筋基礎（鉄筋が入っていない基礎）のケースも多く、基礎補強が必須になりやすい。
  • ・1981〜2000年（新耐震・過渡期）
    壁の配置のバランスや接合部の金物が不十分なケースが多い。「新耐震だから安全」とは言い切れない。
  • ・2000年以降（現行基準）
    国土交通省の調査委員会報告書によると、熊本地震では2000年以降に建てられた木造住宅でも、7棟が倒壊した。
    一方、より高い耐震性能（耐震等級3）の住宅は16棟中14棟が無被害で、性能を上げることの有効性が確認されている。

（出典：国土交通省＞報道・広報＞報道発表資料＞「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書＜本文＞」＞「３章」

 

 

「倒壊しない」から「住み続けられる」へ｜「制震」という考え方

 

一度の大地震で倒壊しないことと、繰り返す余震に耐えて住み続けられることは異なります。

 

熊本地震では、本震の前の揺れで建物が傷み、その後の本震で倒壊したケースが多く見られました。

（出典：国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書、平成28年9月30日）

 

この課題に対応するのが「制震」という考え方です。

 

壁や床に制震ダンパーを組み込むことで、地震のエネルギーを吸収し、建物の損傷を最小限に抑えます。

 

耐震補強に制震機能を組み合わせることで、「倒壊しない家」から「地震後も住み続けられる家」へと性能を引き上げることができます。

 

 

■断熱リフォームは老後の健康保険｜生涯コストを抑える医学的視点

 

 

断熱リフォームは、冬の寒さを軽減して光熱費を下げるためのもの、と思っている方が多いかもしれません。

 

しかし近年の研究では、住居の温度と健康寿命の間に明確な関係があることが示されています。

 

 

寒暖差がヒートショックリスクを高める

 

寒暖差は、年齢を重ねるほど体への負担が大きくなります。

 

政府広報オンラインによると、高齢者の浴槽内での不慮の溺死・溺水による死亡者数は6,541人で、交通事故死亡者数の約3倍にのぼります。

（出典：政府広報オンライン「 交通事故死の約3倍？！冬の入浴中の事故に要注意！」）

 

これらの死亡事故の多くは、冬場の寒暖差が引き起こす「ヒートショック」が原因とされています。

 

断熱リフォームによって室内の温度差が縮まり、血圧の安定につながるとされており、実際にリフォーム後には起床時の最高血圧が平均3.1mmHg低下したという調査結果があります。

（出典：国土交通省補助事業・日本サステナブル建築協会＞資料＞「住宅の断熱化と居住者の健康への影響に関する全国調査　第9回報告会」

 

 

医療費・介護費を抑える先行投資という考え方

 

断熱リフォームの費用を「今の快適さへの投資」だけでなく、「将来の医療費や介護費の先払い」と捉えると、費用の見え方が変わってきます。

 

断熱リフォームの費用を生涯で考えると、次のように整理できます。

 

• ・光熱費の削減：断熱性能が上がることで冷暖房効率が改善し、年間の光熱費が数万円単位で下がるケースが多い
• ・健康寿命が長くなる：温かい住まいは転倒や骨折リスクを下げ、介護が必要になる時期を遅らせる効果が期待できる
• ・介護費の抑制：自立して自宅で過ごせる期間が延びることで、施設入居や在宅介護サービスの費用を抑えられる可能性がある

 

リフォーム費用を一度で回収しようとするのではなく、20〜30年かけてかかる費用を減らすものと考えると、投資としての妥当性が見えてきます。

 

住まいの環境を整えることは、将来の不安を減らす、最も確実な備えの一つです。

 

〈関連コラム〉

「マンションでも寒い」って本当？原因と対策方法、費用目安や補助金情報を徹底解説

 

 

■やってはいけない順番と失敗パターン

 

 

リフォームの失敗の多くは、「見た目」に予算を使い切り、見えない部分の対処が後回しになることで起きます。

 

特に築年数の古い住宅では、順番を間違えると無駄な費用が発生してしまう点にも注意が必要です。

 

 

断熱だけ先にやると無駄になるケース

 

断熱リフォームを先に行い、数年後に耐震補強を追加しようとすると、せっかく仕上げた壁や床をもう一度解体する必要が出てきます。

 

内窓の設置程度であれば影響は少ないですが、壁の中に断熱材を入れたり、床下の断熱を先に行っていた場合、その復旧費用が丸ごと無駄になります。

 

 

部分リフォームを繰り返すと費用が増えるケース

 

断熱と耐震を別々に行うと、足場の解体や復旧の費用が二重にかかります。

 

前述の通り、まとめて施工することで工事の規模によっては数十万円から100万円以上の節約につながります。

 

 

見積もりが安い業者に潜むリスク

 

他社より極端に安い業者には、理由があります。

 

よくあるのが、基礎補強が別扱いになっていたり、解体後の追加費用が含まれていなかったり、接合部の金物補強が省略されているケースです。

 

見積もりを受け取った時に確認すべきポイントは以下の通りです。

 

• ・「一式」ではなく、工事内容や数量が明記されているか
• ・解体後に追加費用が発生する可能性について説明があるか
• ・補助金申請に対応しているかどうかが明確か
• ・耐震診断の結果をもとにした補強計画になっているか

 

 

■プロが推奨する優先順位と進め方

 

事例を見る：Case50「昭和レトロな懐かしさとお洒落感」

 

リフォームは、あとからやり直しにくいものから順に手をつけるのが基本です。

 

優先順位は「安全→耐久→快適」で、まずは耐震性などの安全性を確保し、そのうえで快適性を高めていきます。

 

優先したいこと	最初に手をつける工事
命・安全	耐震診断・耐震補強
快適・健康	窓の断熱（内窓設置）
省エネ・光熱費	断熱リフォーム全体（壁・床・天井）
予算を抑えたい	耐震補強＋窓断熱のセット

 

 

あなたの家ならどうするか｜判断のポイント

 

リフォームを検討するタイミングかどうかを迷う場合は、まずは以下の項目を確認しましょう。

 

• ・築20年以上、または1981年以前に建てられた
• ・冬になると特定の部屋が極端に寒い
• ・床がきしむ、または傾きが気になる
• ・地震のたびに「この家は大丈夫か」と感じる
• ・大きなリフォームをこれまで一度もしていない

 

3つ以上当てはまる場合は、耐震診断と断熱の現状の確認を同時に進めるタイミングです。

 

「自分の家はどこから手をつければいいか」の判断は、築年数や予算、今後何年住むかの3つの軸で整理できます。

 

条件	おすすめの工事内容	費用目安（30坪）
築20〜25年・予算600万円以下	耐震診断＋部分補強＋内窓設置	400〜600万円
築25〜30年・予算1,000〜1,400万円	耐震補強＋主要断熱（窓・床・天井）	800〜1,400万円
築25〜30年・老後20年以上住む予定	全面解体＋性能向上	1,800〜2,500万円
築30〜45年（新耐震・接合部不足が多）	耐震診断（接合部・壁量バランス確認）	1,200〜1,800万円
築45年超（旧耐震・1981年以前）	耐震診断（Is値確認）後、Is値0.6未満の場合は大規模補強または建て替えを費用・法規制含めて比較。無筋基礎の場合は基礎補強が別途必要になることが多い。	2,000万円〜要見積り（建て替えとの比較検討）

 

※上記の費用目安は延床面積30坪（約99㎡）の木造戸建てを参考に、1㎡あたり約20万円前後の施工単価をベースとして算出しています。
実際の費用は建物の状態・劣化状況・工事仕様によって大きく変動します。詳しくはお見積りにてご確認ください。

 

建物の劣化状況や構造によって最適なプランは変わるため、まずは耐震診断を受けて現状を把握することから始めましょう。

 

 

■建て替えかリフォームか｜迷ったときの判断基準

 

事例を見る：Case103「レトロ×グリーン」

 

建て替えかリフォームかで迷ったとき、費用だけで判断するのは危険です。

 

工期や自由度、法規制などをあわせて比較する必要があり、予算2,000万円前後を境に選択肢の幅や内容が変わってきます。

 

フルリフォームと建て替えの主な違いは以下の通りです。

 

比較項目	フルリフォーム	建て替え
工期の目安	3か月～6か月	6か月～12か月
費用の特徴	諸費用が少なく総額を抑えやすい	解体・地盤改良等で諸費用が膨らむ
向いているケース	構造の状態がよく、間取り変更が少ない	基礎の損傷が大きく、間取り変更も多い

 

基礎や土台に著しい損傷がなく、間取りの大幅な変更も不要であれば、フルリフォームの方が費用や工期を抑えやすいケースが多くなります。

 

一方、再建築不可の敷地や、法的に制限のある建物（建築当時の基準を現在の法律が満たさなくなった既存不適格建物など）の場合は、リフォームにも制限が出てくることがあります。

 

判断に迷う場合は、施工会社に現地調査と耐震診断を依頼し、建て替えとの費用を比較してもらうのが確実です。

 

なお、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て以上の住宅（新2号建築物）では大規模なリフォームを行う際に確認申請時の構造審査が必須となりました。

 

設計費・申請費用が従来より増加するケースがあるため、総予算の見積もり時に施工会社に事前確認することをおすすめします。

 

 

■2026年版｜耐震・断熱リフォームで使える補助金・減税制度

 

 

補助金を活用することで、自己負担額を大幅に抑えられます。

 

2026年度は既存住宅の省エネ・耐震改修に対する支援が手厚く、うまく組み合わせれば100万円以上の補助を受けられるケースもあります。

 

主な補助金制度をまとめると、以下の通りです。

 

制度名	補助上限額	主な対象工事
先進的窓リノベ2026事業	最大100万円（住宅1戸あたり）※1	窓の高断熱化
住宅省エネ2026キャンペーン	制度により異なる（先進的窓リノベ等と併用可）※2	断熱・給湯・設備
自治体の耐震改修補助金	自治体による	耐震診断・補強工事

 

※1 （出典）先進的窓リノベ2026事業公式サイト
※2 （出典）住宅省エネ2026キャンペーン公式サイト

 

補助金の内容や金額、申請期限は年度ごとに変わります。

 

自治体の耐震改修の補助金は地域によって条件が大きく異なるため、お住まいの自治体に直接確認するのがおすすめです。

 

補助金は工事の着工前に申請が必要なことが多いため、施工会社を選ぶ際は補助金の対象事業者かどうかを事前に確認しておきましょう。

 

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リフォームローン・税制優遇制度

 

補助金だけでなく、確定申告によって所得税の控除や固定資産税の軽減を受けられる場合もあります。

 

主な制度の概要は以下の通りです。

 

制度の種類	控除・減額の対象	概要
所得税の控除 （住宅耐震改修特別控除）	耐震改修工事 （旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の住宅を現行の耐震基準に適合させる改修が対象※）	標準的な工事費用の10%を控除。上限25万円。 適用期限：令和10年（2028年）12月31日まで※3
所得税の控除 （住宅特定改修特別税額控除）	省エネ・断熱リフォーム工事 （築年数制限なし）	標準的な工事費用の10%を控除。 適用期限：令和10年（2028年）12月31日まで※4
固定資産税の減額	耐震改修工事	工事翌年度の固定資産税を1/2軽減 （長期優良住宅化リフォームの場合は2/3軽減）。 適用期限：令和10年3月31日まで※5

※※昭和56年6月以降（新耐震基準）の住宅で行う耐震補強は、この制度の対象外となります。ただし、同時に行う省エネ・断熱リフォームは対象となる可能性があるため、別途「住宅特定改修特別税額控除」等との適合確認を税理士にご相談ください。

※3 出典：国税庁「住宅耐震改修特別控除」／財務省「令和8年度税制改正の大綱」により令和10年12月31日まで3年延長
※4 出典：国税庁「住宅特定改修特別税額控除」／財務省「令和8年度税制改正の大綱」により令和10年12月31日まで3年延長
※5 出典：財務省＞税制＞毎年度の税制改正＞税制改正の概要＞令和8年度＞「令和8年度税制改正の大綱の概要」

 

これらの申請には建築士による証明書などが必要になるため、対応できる施工会社を選ぶことが前提条件になります。

 

〈関連コラム〉

マンションでできる断熱リフォームの内容と費用相場｜工事前に確認すべきポイントと補助金制度の種類

 

 

■耐震・断熱リフォームに関するよくある質問

 

■まとめ：耐震・断熱リフォームは同時施工で「安全・快適・コスパ」を最適化

 

耐震と断熱をセットで行う最大の理由は、足場や解体、復旧にかかる費用が一度で済み、総コストを抑えられることです。

 

さらに、断熱リフォームによって気密性が高まることで、建物の状態も安定しやすくなり、性能面でも相乗効果が期待できます。

 

「倒壊しない家」と「地震後も住み続けられる家」は異なります。

 

築年数に応じて、建築年代ごとに固有のリスクがあるため、まずは耐震診断を受けて現状を把握しましょう。

 

耐震・断熱リフォームは、何から始めればいいか迷いやすい工事です。

 

現状確認からプランニングまで、お気軽にご相談ください。

 

SHUKEN Reでは、ご自宅の状態に合わせたリノベーションをトータルでサポートします。

 

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