東京・城北の中古マンション相場｜豊島・北・板橋・練馬・文京を比較【2026年】

東京23区で都心より手頃に中古マンションを探すとき、候補に入りやすいのが豊島区・北区・板橋区・練馬区です。

不動産の統計では文京区と合わせて「城北5区」とまとめられますが、2025年度の平均成約価格は板橋区が4,338万円、練馬区が4,515万円なのに対し、文京区は8,121万円と価格帯が大きく異なります。

この記事では、実際に売買された価格（成約データ）で4区を中心に相場を比べ、予算に合う区と駅の絞り方を紹介します。文京区は参考として取り上げます。

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SHUKEN Re 編集部

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■東京の中古マンション相場から見る城北5区の位置づけ

東京23区の中古マンション相場は、どのエリアを見るかで大きく変わります。

23区を5つのエリアに分けると、都心3区と城東7区では成約㎡単価に2倍以上の差があります。

東京23区はエリアによって成約㎡単価に差がある

まずは、東京23区を5つのエリアに分けたときの成約㎡単価を見てみます。

どの区がどのエリアに含まれるのかも、あわせて整理しました。

（出典）東日本レインズ「年報マーケットウォッチ2025年度」をもとに弊社作成

城北5区の成約㎡単価は103.46万円／㎡で、都心3区・城西4区・城南4区より低く、城東7区に近い水準です。

ただし、これは城北5区をまとめた平均値です。

同じ城北でも、文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区がすべて同じ価格帯というわけではありません。

東京23区全体のエリアごとの特徴については、こちらの記事でも紹介しています。

〈関連コラム〉

【23区】東京で中古マンションを買うならどこ？コスパ、将来性、ライフスタイル別におすすめエリアを紹介

城北地区全体の直近の成約状況

上の表は2025年度の年間データなので、直近の動きも見てみましょう。

2026年8月の城北地区は、成約件数259件で前年同月比7.5％減でした。

一方、成約㎡単価は109.50万円／㎡で同5.4％上昇、成約価格も6,078万円で同12.5％上昇しています。

（出典）東日本レインズ「月例マーケットウォッチ 2026年8月度」 

成約価格と㎡単価は上がっていますが、成約件数は前年を下回っています。

単月の数字は成約した物件の広さなどで振れやすく、この結果だけで需要が高まっているとは言い切れません。

東京都全体の価格の推移や今後の見通しは、こちらの記事で解説しています。

〈関連コラム〉中古マンションが高すぎる？東京都の中古マンション価格推移と今後の見通しについて考察

■文京・豊島・北・板橋・練馬の中古マンション成約相場を比較

城北地区全体の数字だけでは、5区それぞれの相場まではわかりません。

ここからは、文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区の成約データを区ごとに見ていきます。

5区を比べるなら成約データで条件をそろえる

中古マンションの「相場」として目にする数字には、いくつか種類があります。

たとえば、ポータルサイトに掲載されているのは売り出し中の物件価格で、実際に売買が成立した価格とは異なります。

今回の比較に使うのは、東日本レインズが公表する「年報マーケットウォッチ2025年度」（2025年4月〜2026年3月）の成約データです。

同じ期間の成約データなので区ごとの相場を比べられますが、築年数や駅からの距離などの物件の条件は区ごとに異なります。

城北5区の成約価格・㎡単価・成約件数

2025年度の成約データを5区で比べると、次のようになります。

（出典）東日本レインズ「年報マーケットウォッチ2025年度」をもとに弊社作成

文京区の成約価格は8,121万円、板橋区は4,338万円で、差は約3,800万円あります。

城北5区全体の平均である5,670万円だけを見ていると、こうした区ごとの価格差はわかりません。

■価格を抑えて探すなら板橋区・練馬区・北区が中心

5区を比べると、平均成約価格は板橋区4,338万円、練馬区4,515万円、北区5,578万円の順に手頃で、価格を抑えて探すときはこの3区が中心になります。

豊島区は6,565万円で、北区より約1,000万円高くなります。

文京区は8,121万円と、ほかの4区とは価格帯が大きく異なり、価格を抑える目的では優先度が下がります。

文京区を希望する場合は、同じ路線で文京区の外にある駅まで範囲を広げると、予算に合う物件を探しやすくなります。

高価格帯のエリアも含めて検討したい場合は、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連コラム〉 東京の高級住宅街に住むなら中古＋リノベーション｜一戸建て・マンションの中古相場

■同じ広さで比べると城北5区の価格差がわかる

板橋区の事例を見る：Case235「Products」

成約価格は、物件の広さにも左右されます。

そのため、区ごとの価格差を見るときは、専有面積をそろえて比べると違いがわかりやすいです。

希望する広さで価格の目安を比べる

各区の平均成約㎡単価を、60㎡と70㎡に換算すると次のようになります。

5区で成約した物件の平均的な広さは約50〜58㎡で、60㎡はそれに近い広さ、70㎡はファミリー向けの物件を比べるときによく使われる広さです。

（出典）東日本レインズ「年報マーケットウォッチ2025年度」の成約㎡単価をもとに弊社作成

表の価格は、平均成約㎡単価に広さを掛けた目安です。

実際の価格は築年数や駅からの距離で変わるため、候補の駅の周辺で、希望する広さの物件がいくらで売り出されているかも確かめましょう。

■城北5区の相場を見るときに押さえたい注意点

成約価格や成約㎡単価を見ると、区ごとの相場が見えてきます。

ただし、実際に物件を選ぶときは、平均値だけではわからない点にも注意が必要です。

区の平均価格だけで個別物件を判断しない

ここまで見てきた成約価格や㎡単価は、あくまで区全体の傾向を示す数字です。

同じ区でも、物件の条件によって価格は変わります。

物件を比べる際は、次のような条件も確認しましょう。

• ・最寄り駅と路線
• ・駅からの距離
• ・築年数
• ・専有面積
• ・管理状態やリノベーションの有無

こうした条件までは、区の平均価格からはわかりません。

管理状態を確認する際は、修繕積立金の推移も重要なポイントです。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

〈関連コラム〉

マンション修繕積立金は30年後いくらになる？シミュレーションと購入前の見極め方を解説

平均値は目安にとどめ、使う駅や広さなどの条件が近い物件どうしで比べていきます。

同じ区でも地形は一様ではない

城北5区の大部分は武蔵野台地に位置し、低地が多い城東エリアとは地形が異なります。

ただし、城北5区の中でも地形は一様ではありません。

板橋区と北区には荒川沿いの低地と、台地との境目に急な傾斜が続く「崖線（がいせん）」があり、文京区にも台地と谷の間に急な坂や崖があります。

価格の安さと災害リスクは別の軸で確認する

成約価格や成約㎡単価は、区ごとの取引実績を示す数字であり、これだけでは災害リスクまではわかりません。

候補の物件が見つかったら、自治体のハザードマップなどを使って、洪水・土砂災害・地震の揺れやすさといった情報を住所ごとに確認しましょう。

SHUKEN Reでは、SUUMO・LIFULL HOME’S・アットホームの物件情報に加え、学区や浸水・土砂・津波の警戒区域も地図上で確認できる独自の検索システムを用意しています。

相談時に無料登録すれば、その後は自分でも検索でき、物件担当からの提案もあわせて受けられます。

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■城北5区で自分に合う物件を探す方法

練馬区の事例を見る：Case165「INDUSTRIAL＋PLANTS」

区ごとの相場で予算の目安をつかんだら、使いたい路線や駅、駅から歩ける範囲を考えましょう。

①予算と通勤・通学の条件から、路線と駅の候補を考える

まず、よく行く場所までの所要時間や乗り換え、駅から歩ける範囲を考えます。

区の平均成約価格は、予算の目安として参考にしましょう。

• ・板橋区：4,338万円
• ・練馬区：4,515万円
• ・北区：5,578万円
• ・豊島区：6,565万円
• ・文京区：8,121万円

物件価格の予算は、諸費用やリノベーション費用を除いた額で考えます。

同じ区の中でも、駅によって相場は変わります。代表的な駅の目安は次のとおりです。

（出典）国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年4月〜2026年3月の中古マンション等の取引から、広さ50〜90㎡の物件の中央値を弊社算出

同じ板橋区でも、板橋区役所前と高島平では約2倍の差があります。

都心に近い駅や築年数の浅い物件が多い駅ほど高く、都心から離れた駅や築年数の古い物件が多い駅ほど手頃です。

予算に合わないときは、同じ路線の隣の駅や、広さ・築年数の条件を見直しましょう。

②駅から物件まで歩いて、暮らしやすさを確かめる

候補の物件が見つかったら、使う駅の出入口から歩き、坂道や交通量、夜の明るさ、買い物の道のりを確かめましょう。

広さや築年数に加え、建物の管理状態や、希望するリノベーションができるかも見ていきます。

板橋区で物件を探したお客様の事例では、広さ80㎡・駅や学校に近いことを条件に、担当者と内見しながら数軒を比べて購入を決めています。

SHUKEN Reでは、宅地建物取引士の資格を持つ担当者に、物件探しから相談できます。

物件が絞れてきたらリノベーション担当も現地に同行し、購入価格に工事費用を加えた資金計画まで確認できます。

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■東京23区・城北5区の中古マンションに関するよくある質問

東京23区や城北5区の中古マンションについて、よくある質問をまとめました。

■まとめ：城北5区は一括りにせず成約価格と㎡単価から候補を絞る

豊島区・北区・板橋区・練馬区の4区は、東京23区の中では手頃な価格帯で、なかでも板橋区・練馬区・北区は平均成約価格が4,000万〜5,000万円台です。

文京区は同じ城北5区でも価格帯が高く、別の予算で考える必要があります。

区ごとの相場で予算の目安をつかんだら、通勤・通学に使う路線と駅を決め、駅からの道のりや周辺環境、広さ、築年数、管理状態を物件ごとに比べましょう。

諸費用やリノベーション費用も含めて、予算に収まるかを確かめることが大切です。

SHUKEN Reは、物件探しからリノベーションまでを一貫して担当し、物件価格とリノベーション費用を合わせた資金計画もご提案します。

学区や災害警戒区域を地図上で確認できる物件検索システムもご利用いただけます。

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