民泊物件の探し方完全ガイド｜失敗を防ぐ選び方と購入・リノベ前のチェックポイント

 

民泊開業を検討するとき、最初のハードルになるのが物件探しです。

 

民泊物件は、営業形態と候補エリアを先に決めたうえで、不動産ポータル、民泊専門サイト、地元の不動産会社、空き家バンク、ワンストップ事業者を併用して探すのが基本です。

 

候補が見つかったら、契約の前に用途地域、自治体の条例、貸主の承諾、管理規約、建築・消防の条件を、その住所ごとに確認します。

 

民泊物件探しでは、集客力や収益性にくわえて、関連法規をクリアできるか、コンセプト通りの施設をつくれるかという視点でのチェックや判断も求められます。

 

そこでこの記事では、民泊物件探しの基礎知識から、具体的な5つの探し方、確認すべきチェックポイントまでを体系的にまとめました。

 

 

 

 

■民泊物件探しの前に確認すべきポイント

 

 

具体的に物件探しを始める前に、民泊経営について決めておくべきことがあります。

 

経営方針が曖昧なまま物件を探すと、余計な時間を使ってしまったり、最悪の場合は営業できなかったりするリスクがあるためです。

 

まずは、次の4つのポイントについて事前に確認しておきましょう。

 

 

「賃貸（転貸）」と「購入（所有）」どちらを選ぶか

 

民泊の開業方法は、大きく「賃貸物件を借りて転貸する」か「物件を購入して所有する」かの2つに分かれます。

 

賃貸（転貸）のメリットは、物件購入より少ない資金で民泊を開業できることです。

 

一方で、民泊営業できる転貸可能物件は少なく、本格的な経営には向いていない傾向があります。

 

不特定多数が出入りすることを嫌うオーナーが多く、そもそも民泊利用の承諾が下りにくいためです。

 

賃貸物件で民泊を行う場合、住宅宿泊事業の届出には、貸主が転貸を承諾したことを証明する書面が必要です。

 

旅館業や特区民泊でも、賃貸借契約の内容と自治体が求める書類を確認しましょう。

 

さらに、条件の良い転貸可能物件は競合が集中し、賃料も相場より高く設定されがちです。

 

初期費用は抑えられる一方で、毎月のランニングコストは重くなりやすい点にも注意しましょう。

 

また、内装や設備を大きく変更する自由度が低く、差別化しづらいという構造的な弱点もあります。

 

一方、購入（所有）物件は初期投資こそ大きくなりますが、次のような優位性があります。

 

• ・リノベーションの自由度が高い：間取り変更、水回りの増設、内装コンセプトの作り込みまで自由に設計でき、「他にない宿」として高単価を狙える
• ・資産として残る：民泊をやめた場合も、賃貸への転用や売却など出口戦略が広がる
• ・法令対応の工事を自分の判断で実行できる：消防設備の設置や用途変更工事など、営業に必須の工事をオーナーの意思で進められる
• ・契約更新や解約のリスクがない：貸主都合で事業が終了する心配がない

 

腰を据えて収益化を目指すのであれば、一戸建てや一棟アパート・マンションなどが本命です。

 

特にリノベーションによって「稼働率」と「単価」の両方を引き上げられる点は、貸主の承諾が前提となる転貸物件では実現しにくい、購入ならではの強みです。

 

初期費用や今後の事業拡大などを見据えて、賃貸（転貸）・購入（所有）どちらで探すのか考えてみましょう。

 

 

物件の種類

 

民泊開業物件は、大きく分けると3種類あり、ターゲットにできる客層も、直面するリスクも変わります。

 

物件種別	向いているターゲット	メリット	注意点
一戸建て	グループ・ファミリー層	一棟貸しで高単価を狙いやすい。上下階の騒音トラブルが起きにくい。リノベの自由度が高い。	個別に消防設備・法令対応が必要。エリアによって集客力の差が大きい。
一棟アパート・マンション	幅広い層／複数グループ	複数戸で稼働を分散でき、収益が安定しやすい。スケールメリットが効く。	初期投資が大きい。共用部を含めた消防・避難計画の検討が必須。
区分マンション	個人・カップル・出張者	初期費用を抑えやすい。	管理規約による民泊禁止のリスクが高い。規約が後から変更される可能性もある。

 

一戸建ては、家族連れやグループ旅行の需要を取り込みやすく、1泊あたりの単価を高く設定できる点がメリットです。

 

上下階や隣戸との騒音トラブルが起きにくい点も、民泊運営における利点といえます。

 

一棟アパート・一棟マンションは、戸数がある分だけ予約を分散でき、1戸あたりの稼働のブレを吸収しやすいのが強みです。

 

ただし共用部や設備の固定費、管理の手間がかかり、需要が落ち込む時期には複数戸が同時に空くこともあります。

 

一棟すべてを所有する場合、管理規約に縛られる可能性がなく、共用部を含めたコンセプト設計や、消防・避難経路の計画を一体で進められるのも特徴です。

 

ただし建築・消防・自治体条例や近隣への配慮といった制約は残ります。

 

アパート・マンションの一棟民泊経営については、「賃貸アパートで民泊経営するメリット」「マンション民泊はワンルームより一棟がおすすめ」をご覧ください。

 

取得費用を抑えられる区分マンションは開業のハードルが低いように見えますが、管理規約により民泊が禁止されているケースが多いため注意が必要です。

 

管理規約に「住宅宿泊事業を行ってはならない」と明記されていれば、自己所有しても営業はできません。

 

さらに、購入時点で禁止されていなくても、後から総会決議で規約が変更され営業できなくなるリスクが残ります。

 

 

営業形態（民泊新法・旅館業法・特区民泊）の選択

 

どの法律に基づいて民泊を開業するかも、物件探しの前に確認すべきポイントです。

 

営業形態によって、年間の営業日数や収益性、開業できる用途地域などが変わるため、物件探しの重要な判断軸となります。

 

営業形態	営業日数	建築基準法上の用途	開業できる用途地域
民泊新法（住宅宿泊事業）	年間180日以内	住宅・共同住宅など	工業専用地域を除くほぼ全域（住居専用地域も可）
旅館業（簡易宿所）	365日（法律上の上限なし）	旅館・ホテル	住居専用地域・工業地域等を除く6用途地域のみ（第一種住居地域は3,000㎡以下）
特区民泊	365日（法律上の上限なし。1回の滞在は2泊3日以上）	住宅・共同住宅など	自治体が定める実施区域内

・民泊新法の「年間180日以内」は、人を宿泊させた日数の上限です。自治体の条例で、営業できる区域や曜日、期間がさらに狭められることがあります。
・民泊新法で使う住宅には、台所・浴室・トイレ・洗面設備が必要です。
・旅館業と特区民泊には年間営業日数の法律上の上限はありませんが、実際に営業できるかどうかは、用途地域と自治体の条例、建築・消防・衛生の基準で決まります。

 

民泊新法（住宅宿泊事業）は、建物の用途を住宅のままにして開業でき、用途地域の選択肢が広いのが特徴です。

 

ただし、年間の営業日数が180日以内に限られ、自治体の条例でさらに短くなることもあるため、投資回収には時間がかかります。

 

営業日数を増やしたいなら、法律上の上限がない『旅館業許可（簡易宿所）』または『特区民泊』が有力な選択肢です。

 

ただし、実際に営業できるかどうかは用途地域と自治体の条例で決まります。

 

旅館業の簡易宿所は建築基準法上「旅館・ホテル」扱いとなるため、6つの用途地域（第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域）以外では開業できません。

 

仮に民泊向きの物件を見つけても、低層住居専用地域・中高層住居専用地域といった『住居専用地域』や、田園住居地域では、簡易宿所として営業することはできません。

 

名称が似た第一種・第二種『住居地域』とは別の区分ですので、混同しないようご注意ください。

 

さらに第一種住居地域では、3,000㎡以下という広さの制限もあります。

 

また、一戸建てやアパート・マンションなどの住宅を簡易宿所にする場合、用途変更が必要になるケースもあります。

 

なお特区民泊は、建物を住宅系用途のまま使えて365日営業できる制度ですが、大阪市が2026年5月29日で新規申請の受付を終了するなど、新規参入の門戸が狭まっています。

 

特区民泊を検討する場合は、その自治体が今も新規受付をしているか、実施区域や最低滞在日数などの条件はどうかを確認しましょう。

 

各営業形態の違いについては「民泊新法（住宅宿泊事業法）とは？【2025年改正対応】」を、用途変更については「民泊開業で用途変更が必要なケース・不要なケース」をご覧ください。

 

 

開業予定エリアの自治体条例など上乗せ規制のチェック

 

民泊物件を探す前に、開業予定エリアの自治体条例などによる規制内容を確認しておくことも大切なポイントです。

 

自治体によっては、上乗せ条例によって民泊営業に厳しい規制をかけているケースもあります。

 

• ・2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁から自治体宛てに「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」が出されました。地域の事情に応じて必要と認められる範囲であれば、条例で営業できる日数を実質ゼロにすることも可能、という考え方が示されています。どの区域にどこまでの規制をかけるかは、自治体ごとの判断になります。
• ・すでに届出をしている民泊まで規制する場合は、住環境が著しく損なわれているといった強い必要性があること、ほかに対応策がないこと、一定の猶予期間を設けることなどが前提とされています。
• ・東京23区では、「住居専用地域では平日の営業を禁止」「学校・保育所の周辺一定距離（100m前後を定める自治体が多い）は営業制限」といった上乗せ条例を設ける自治体が多く、制限区域の拡大や営業日時の見直しも続いています。距離や対象施設の範囲は自治体ごとに異なります。
• ・候補物件の住所をもとに、最新の条例本文と自治体の区域図を必ず確認してください。今回の助言を受けて条例が変わる可能性があるため、契約の直前にもう一度確認することをおすすめします。

 

つまり、同じ市区内であっても、条例で指定された制限区域に入るかどうかで「この住所なら営業できるが、数百メートル離れたこの住所では実質営業できない」という事態が現実に起きています。

 

物件を検討する際は、所管自治体の最新の条例を確認してください。

 

自治体の上乗せ条例による民泊規制は「民泊規制が経営に与える影響とは？規制強化によるデメリットと対策を解説」で詳しく解説しています。

 

 

■民泊物件の主な探し方5選

 

 

具体的に民泊物件を探す方法は複数あり、それぞれ強みや向いている使い方が異なります。

 

代表的な探し方を5つピックアップし、特徴を詳しく解説します。

 

 

①不動産ポータルサイト

 

不動産ポータルサイトを使う方法は、掲載物件数が多く、手軽に探し始められるのが利点です。

 

一般層向けの不動産ポータルサイトは居住用がメインですが、民泊に向いている物件が見つかることもあります。

 

一方、投資系の不動産ポータルサイトは、一棟物件や利回り重視の検索に向いています。

 

ただし、用途地域や接道状況、建物の構造が載っている場合もありますが、掲載情報だけで民泊化できるかを判断することはできません。

 

自治体の条例、管理規約、既存建物が法令に適合しているか、消防設備や用途変更工事が必要かは、候補物件ごとに調べる必要があります。

 

不動産ポータルサイトは、初期段階の情報収集に活用するのに向いています。

 

 

②民泊専門の物件情報サイト・ポータル

 

最近は、民泊・宿泊事業に特化した物件情報サイトや、宿泊施設のM&A・事業譲渡を扱うプラットフォームも増えています。

 

過去に許可・届出の実績がある「民泊居抜き物件」が見つかることもあり、家具家電や備品がそのまま残っていれば初期費用を圧縮できるのがメリットです。

 

ただし届出・許可は物件ではなく事業者に紐づくため、手続きの扱いは営業形態によって変わります。

 

民泊新法（住宅宿泊事業）は、事業者が変われば買主があらためて届出を行います。

 

旅館業は、売主と買主が引き渡しの前に都道府県知事などの承認を受ければ、買主が営業者の立場をそのまま引き継げるのが特徴です。

 

特区民泊の扱いは自治体に確認しましょう。

 

家具・設備や図面、届出・許認可の書類をどこまで引き継げるかも、あわせて確認が必要です。

 

また、過去の稼働実績や売上データが開示される場合があり、収支の見通しを立てやすいのも特徴です。

 

ただし、居抜き物件の購入を判断する際は、「なぜ手放すのか」の見極めが求められます。

 

売却の理由はさまざまで、資金計画の見直しや事業整理のこともあります。

 

近隣トラブルの有無、条例の変更、稼働実績、修繕履歴、設備の更新時期を資料で確認し、営業条件と収支を見直しましょう。

 

設備が古い場合、結局は大規模な改修が必要になり、割高になることもあるため、購入前に専門家へ相談しておくことが欠かせません。

 

 

③地元の不動産会社への直接ヒアリング

 

民泊開業を検討している地域の不動産会社に、直接コンタクトを取るのも有力な選択肢です。

 

売主が「近所に知られたくない」と考えている物件、相続で持て余している空き家、長く空いたままのアパートなど、一般公開される前の物件を見つけられるケースもあります。

 

ただし、一度で理想的な物件に出会えるかは運次第で、定期的に連絡を取り続けるなど時間と手間はかかります。

 

また、不動産会社は民泊の法令や消防設備に精通していないこともあるため、実際に開業できるかどうかの判断までは期待しにくいのが実情です。

 

「民泊できますよ」という営業トークを鵜呑みにせず、根拠を確認する姿勢が必要です。

 

 

④空き家バンク・自治体の公表情報の活用

 

自治体が運営する空き家バンクには、市場相場より安く取得できる物件が登録されていることが多く、民泊物件探しでもぜひ活用したい選択肢です。

 

地方・郊外の古民家はもちろん、都内近郊でも掘り出し物が見つかることがあります。

 

上手く活用すれば取得価格を抑えられ、その分をリノベーション予算に回せるのは大きなメリットです。

 

ただし、築年数が古く管理が行き届いていない物件が中心で、取得費の安さを改修費が上回るケースは珍しくありません。

 

長期間放置された建物では、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の劣化、耐震性能の不足などが重なり、改修費用が想定を大きく超えることもあります。

 

取得を判断する前に、必ず建物の状態を専門家に見てもらいましょう。

 

 

⑤物件調達〜リノベーションまで対応できる「ワンストップ事業者」に頼む

 

民泊施設のリノベーションに対応している施工会社に相談し、物件探しからまとめて依頼する方法もあります。

 

ワンストップ事業者への相談は、物件調達からリノベーション、法令対応までを一貫して任せられる点が大きなメリットです。

 

• ・用途地域と自治体条例に照らして、その住所で開業できるか
• ・建築基準法上、用途変更の確認申請が必要か（原則、用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合に必要）、既存建物は現行基準をクリアできるか
• ・消防法令上どの設備が必要になり、いくらかかるか（費用の内訳は「民泊の許可申請にかかる費用」で解説しています。）
• ・旅館業許可を取るなら、客室面積などの構造設備基準を満たせる間取りに改修できるか
• ・上記をすべて満たしたうえで、想定価格で収支が成立するか

 

民泊開業にまつわる上記のような要素をまとめて相談でき、物件価格とリノベーション費用の総額を把握できるのが特徴です。

 

物件を検討している段階で建物の構造や法令制限を見極められれば、「購入したのに民泊化できない」「予算が倍になった」という失敗そのものを回避できます。

 

また、リノベーションの実績が豊富な事業者であれば、「この物件はこう改修すれば単価を上げられる」という収益側からの逆算も可能です。

 

SHUKEN Reは、中古マンションや一戸建てのリノベーションで培った設計・施工力をベースに、民泊施設の企画から物件のご相談、法令対応を織り込んだ設計、施工、引き渡しまでを一貫してサポートしています。

 

物件購入前の段階からご相談いただくことで、「買ってから困る」リスクを大きく減らせます。

 

ぜひお気軽にご相談ください。

 

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■候補物件を契約する前のチェックリスト

 

 

候補物件が見つかったら、売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に、次の項目をその住所ごとに確認しましょう。

 

• ・営業形態と自治体の条例：記事前半で決めた営業形態をもとに、その住所の最新の制限区域、営業できる日、受付状況をもう一度確認
• ・権利関係：賃貸なら貸主の転貸承諾書、区分マンションなら最新の管理規約・使用細則・総会議事録を確認
• ・建築の条件：用途地域、現在の建物用途、接道、確認済証・検査済証の有無、法令違反や既存不適格がないかを確認
• ・消防と衛生：消防署、保健所、市区町村の建築担当に事前相談し、必要な設備、避難経路、客室の広さを確認
• ・建物の状態：構造、耐震、アスベスト、雨漏り、シロアリ、給排水、電気容量と、希望する改修ができるかを確認
• ・総事業費：物件価格、仲介・登記、設計・工事、消防設備、申請や専門家への費用、家具家電、融資の費用、開業後の運転資金を合計
• ・事業性と出口：需要、季節による変動、競合、無理のない売上と経費、民泊をやめた後に賃貸や売却ができるかを確認

 

営業できなかった場合や融資が下りなかった場合に契約を白紙に戻せるかも、不動産会社や金融機関に確認しておくべきポイントです。

 

 

■集合住宅から民泊物件へのリノベーション事例

 

実際に、集合住宅をリノベーションして民泊物件へと生まれ変わった施工事例をご紹介します。

 

事例を見る：「パルテラス富士見」

 

大型テーマパークに近い立地を活かし、築30年超の集合住宅1棟（総戸数19戸）をまるごと民泊施設へとリノベーションしたプロジェクトです。

 

事例を見る：「パルテラス富士見」

 

パイレーツ、インダストリアル、和モダンなど7種類の内装テーマで各住戸をつくり分け、何度でも訪れたくなる民泊施設に仕上げました。

 

事例を見る：「パルテラス富士見」

 

キッチンや家電などの設備もそろえ、長期滞在が多い海外からのゲストもターゲットにしています。

 

 

■民泊物件探しでよくある質問

 

 

最後に、民泊物件を探している方からよくいただく質問にまとめてお答えします。

 

 

 

■まとめ

 

民泊開業計画において、物件探しは経営の成功に関わる重要なポイントです。

 

民泊物件は、営業形態と候補エリアを先に決めたうえで、不動産ポータル、民泊専門サイト、地元の不動産会社、空き家バンク、ワンストップ事業者の5つのルートを併用して探します。

 

候補が見つかったら、契約の前に用途地域、自治体の条例、貸主の承諾、管理規約、建築・消防の条件を、その住所ごとに確認しましょう。

 

不動産・建築・法令・収益設計など複数の視点や判断が求められ、見落としがあると大きな損失につながるだけでなく、民泊を開業できないリスクもあります。

 

物件を探し始める最初の段階から、これらを横断して判断できるパートナーを持つことが、失敗を防ぐポイントです。

 

SHUKEN Reでは、物件探しの段階から法令・費用・収益性を横断してご相談いただけます。

 

• ・検討中の物件が民泊として運営できるかの事前チェック
• ・消防設備・用途変更を含めた総額費用のシミュレーション
• ・収益性を高めるコンセプト設計・プランのご提案

 

一棟まるごとの民泊リノベーションを含む豊富な実績をもとに、購入前の段階からご相談いただけます。

 

まずはお気軽にご相談ください。

 

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