再生建築とは？建て替えずにビルを使い続ける方法と、用途別の再生事例・最初に確かめること

 

築年数が進んだビルやマンション、社員寮などを建て替えるのではなく、再生建築を選ぶケースが増えています。

 

再生建築は、既存の建物を活かす手法で、建て替えより費用を抑えて資産価値や収益性を高められる可能性があります。

 

本記事では、再生建築の意味と建て替えとの違い、ビル再生の具体的な方法と事例、計画前に確かめたいポイントを分かりやすくまとめました。

 

自社の建物に合う進め方を選ぶ判断材料として、ぜひお役立てください。

 

 

 

■再生建築とは｜既存の骨組みを活かして建物を新しくする方法

 

 

再生建築は、建て替えと同じく、築年数とともに下がった資産価値や収益性の向上を目指す方法の1つです。

 

建て替えと違うのは、既存の骨組みを残したまま、性能・設備・用途・デザインなどを新しくする点です。

 

建て替えは一度建物をすべて解体し骨組みからつくり直すのに対し、再生建築は使える部分を活かして必要な箇所に手を入れます。

 

近年よく耳にするようになったリノベーション、再生建築の手法の1つです。

 

とくにスケルトンリノベーションとは工事の中身はほぼ同様で、明確な線引きはありません。

 

建て替えとは目指すゴールが同じでも、費用や工期、法規の扱いには次のような違いがあります。

 

項目	再生建築	建て替え
既存の骨組み	調査したうえで活かす	解体して新しく建てる
費用・工期	工事範囲と劣化の状態で変わる	解体と新築の費用・期間がかかる
廃棄物	解体する範囲を減らせる	既存建物の解体に伴う廃棄物が出る
容積率など現行の法規	改修や用途変更の内容によっては、一定の条件で既存不適格の扱いを継続できる場合がある（条件は個別に確認が必要）	現行の基準で計画し直すため、容積率などが今の基準で厳しくなっていると、今と同じ規模で建てられない場合がある
間取りの変更	既存の構造や設備配管の条件に左右される	敷地条件と法規の範囲で計画し直せる

 

既存の骨組みを活かす再生建築は、建て替えより解体工事の範囲や廃棄物の発生量を抑えられるのが特徴です。

 

環境負荷を軽減しながら、費用を抑えて建物の資産価値を高められるケースもあり、近年注目されています。

 

ただし、再生建築にかかる費用や資産価値がどこまで高まるかは、立地や需要、計画の内容によって変わります。

 

躯体が健全で今の規模を活かしたいなら、再生建築が有力な選択肢です。

 

一方、劣化や補強の費用が大きい場合や、間取りを大きく変えたい場合は、建て替えも含めて比べましょう。

 

建て替えか再生かの判断基準は〈築古ビル一棟をリノベーションで再生するメリット・成功のポイントを解説〉でも詳しく解説しています。

 

 

■建て替えずに再生建築で使い続ける3つの方法

 

 

再生建築には、建物の課題や目的に応じて、大きく3つの方法があります。

 

方法は、用途を変えるかどうか、どの性能を高めるかによって組み合わせるのが基本です。

 

ビルやマンション、社員寮など、建物の種類が違っても基本的な考え方は同じです。

 

 

用途を変えずに新築時以上の価値をつくる

 

今の使い方で需要があるなら、用途を変えずに建物を一新する再生建築が向いています。

 

再生建築が目指すのは、傷んだ部分を元の状態に戻すことではなく、新築時以上の価値を生み出すことです。

 

内装をいったん撤去して骨組みの状態に戻せば、間取りやレイアウトを今の需要に合わせてつくり直せる場合があります。

 

例えば、細かく仕切られた部屋をまとめて今の入居者や利用者が求める広さの住戸や区画にしたり、共用部にラウンジやワークスペースを設けたりする計画です。

 

 

SHUKEN Reが施工を担当した羽村市の社員寮（築31年・46室）では、用途は社員寮のまま、共用部にダイニングや、リモート用のブースを備えたライブラリーを設けました。

再生建築の事例を見る：「エコーレジデンス　やまびこ社員寮」

 

新築当時にはなかった使い方を取り入れることで、古さで敬遠されていた建物でも、賃料や売却価格の見直しにつながる可能性があります。

 

なお、柱・床・壁など建物の主要な部分（主要構造部）の過半に手を入れる工事（大規模の修繕・大規模の模様替）は、用途を変えなくても建築確認が必要になる場合があります。

 

 

用途を変えて、新しい使い方で活かす

 

需要の変化によって資産価値や収益性が低下している場合は、建物の用途を変える再生建築（コンバージョン）が選択肢になります。

 

社員寮を分譲マンションに、旅館をホテルにするなど、立地に合った使い方へ切り替えて収益性を高める方法です。

 

今の用途で借り手や買い手がつきにくくても、別の用途なら需要が見つかる場合があります。

 

コンバージョンの詳しい内容については〈コンバージョンとは？リノベーションとの違いを施工事例で紹介〉もご覧ください。

 

 

耐震性や設備の性能を高める

 

再生建築で耐震性や断熱性を高める工事は、前述の2つの方法と組み合わせて行うことで、建物の価値を底上げする役割を担います。

 

内装を撤去して骨組みの状態にする再生建築なら、壁や床の内側まで手が届くため、耐震補強や断熱改修を建物全体でまとめて行いやすくなります。

 

耐震性については、借り手や買い手が新耐震基準かどうかを物件選びの条件にするケースが少なくありません。

 

旧耐震の建物は金融機関の融資条件が厳しくなる場合もあり、売却や借り換えの際に不利になりがちです。

 

耐震補強で弱点を解消すれば、買い手の候補が広がり、売却時の評価にもつながります。

 

耐震基準について詳しくは〈新耐震基準はいつから？旧耐震との違い・見分け方〉もご覧ください。

 

断熱性については、2025年4月から原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務づけられ、省エネ性能を重視する流れが強まりました。

 

古い建物は今の基準と比べて断熱性が低いことが多く、光熱費の高さが敬遠される理由にもなります。

 

断熱改修で光熱費を抑えられれば、入居者や利用者にとっての魅力が増し、賃料や稼働率を維持しやすくなります。

 

 

■再生建築の事例｜社員寮・旅館を新しい用途へ

 

ここでは、SHUKEN Reが手がけた、用途を変えて建物を活かした再生建築の事例を2つご紹介します。

 

 

築29年の社員寮を分譲マンションへ｜リノア北赤羽

 

再生建築の事例を見る：「リノア北赤羽」

 

北赤羽駅から徒歩3分の「リノア北赤羽」は、築29年のRC造の社員寮を、分譲マンションに再生建築した事例です。

 

再生建築の事例を見る：「リノア北赤羽」

 

専有部分は3つのコースからプランを選べる仕組みで、完成済みの住戸を購入する場合とは異なり、選んだコースに応じてインテリアや間取りを希望に合わせて整えられる点が特徴です。

 

社員寮のような大規模な建物でも、需要のある住まいとして再生できることが分かります。

 

 

築50年の旧旅館をホテルへ｜ホテル風々

 

再生建築の事例を見る：「ホテル風々（フフ）」

 

新宿区の「ホテル風々（フフ）」は、築50年の木造の旧旅館が、再生建築によって客室20室のホテルに生まれ変わった事例です。

 

新大久保駅から徒歩3分の好立地を活かしつつ、喧騒から離れた落ち着いた空間をコンセプトに再生しています。

 

古い木造の宿泊施設でも、建物を活かしたまま宿泊用途で価値を高められることが分かる事例です。

 

SHUKEN Reでは、さまざまな商業施設や住居のリノベーションを手がけてきた実績があり、再生建築をトータルサポート可能です。

 

ぜひお気軽にご相談ください。

 

▶SHUKEN Reの一棟リノベーション施工事例はこちら

 

 

■再生建築を相談する前に確かめること

 

 

再生建築を検討するときは、まず今の建物で課題が起きている原因を確かめてから、書類・耐震・用途の条件を順に見ていきましょう。

 

原因がはっきりしないまま進めると、費用をかけても価値が上がらない計画になりかねません。

 

 

建物が抱える課題の原因を、再生建築で解消できるか

 

再生建築を検討する前に、まず建物が抱える課題の原因を明らかにしましょう。

 

空室の増加や賃料の下落、稼働率の低下など、建て替えや再生を考えるきっかけには、多くの場合何らかの課題があります。

 

再生建築で価値を高められるかどうかは、原因次第です。

 

• ・建物の古さ（設備・内装・性能）が原因なら、今の用途のまま再生して改善が見込める
• ・今の用途で借り手や買い手がつきにくいなら、需要が見込める使い方への変更を検討する
• ・立地やエリア全体の需要が原因なら、建物の再生だけでは改善が難しい場合もあるため、用途転換の可能性も含めて建て替えや売却と比べる

 

費用をかけても使える年数が延びるだけでは、再生建築の目的である価値や収益性の向上につながるとは限りません。

 

工事によってどの課題を解消し、どのような価値を生み出すのかを、原因と照らし合わせて見極めることが大切です。

 

 

検査済証・確認済証と図面がそろっているか

 

再生建築の計画では、建物が新築当時の法令に適合しているかを示す書類が判断の土台になります。

 

確認したい書類は次のとおりです。

 

• ・確認済証（建築確認を受けたことを示す書類）
• ・検査済証（完了検査に合格したことを示す書類）
• ・確認申請図書（建築確認の申請時に提出した図面や書類）
• ・竣工図（完成時の建物の状態を示す図面）

 

書類が足りなくても、再生建築ができないとは限りません。

 

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」に沿って、建築士などが建物の法適合状況を調べる方法もあります。

 

ただし、調査には時間と費用がかかる場合があるため、早めに手元の書類を確認しておきましょう。

 

参照元：国土交通省「既存建築物の活用の促進について」

 

 

建築時期と耐震性能

 

再生建築では、まず建物がどの耐震基準で設計されたかを確かめます。

 

新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されるため、確認済証（当時の名称は「建築確認通知書」）の交付日が見分ける目安になりますが、直前に申請された物件もあるため、記載された「確認申請日」も併せて確認することが不可欠です。

 

確認済証が見当たらない場合は、自治体で台帳記載事項証明書を取得できることもありますが、分かる情報は記録の保存状況次第です。

 

ただし、新旧の区別は目安にすぎず、今の耐震性能を知るには耐震診断が欠かせません。

 

旧耐震の建物でも、診断の結果に応じて補強することで、再生を検討できる場合があります。

 

新耐震の建物でも、コンクリートの劣化や鉄筋のさびなどは、現地調査で確認しておきましょう。

 

 

現状と再生後の用途の違い、変更の可否

 

用途を変える再生建築では、変更後の使い方によって必要な手続きが変わります。

 

ホテルや共同住宅、飲食店などの特殊建築物に変え、対象部分の床面積が200㎡を超える場合は、原則として建築確認申請が必要です。

 

旅館からホテルのように、類似の用途同士の変更であれば、確認申請が不要な場合もあります。

 

ただし、確認申請が不要でも建築基準法の基準には適合させる必要があり、消防署への届出や消防用設備の見直しが必要になる場合もあります。

 

用途変更については〈200㎡以下の用途変更は建築確認申請が不要？条件や注意点について詳しく解説〉もご覧ください。

 

また、建物が建つ土地の用途地域によっては、希望する用途に変えられない場合があります。

 

例えば、第一種・第二種低層住居専用地域や第一種・第二種中高層住居専用地域では、原則としてホテル・旅館への用途変更が認められません。

 

用途を変える計画では、物件の取得や設計の前に、その土地の用途地域で変更後の用途が認められるかを確かめておきましょう。

 

宿泊施設にする場合は、建築基準法とは別に、旅館業法の許可や消防法に基づく設備の基準も確認が必要です。

 

共同住宅から宿泊施設への用途変更については〈共同住宅からホテルへ用途変更は可能？アパート・マンションを宿泊施設に転用する際の注意点〉でも詳しく解説しています。

 

東京・千葉・神奈川のビル一棟リノベーションは、私たちSHUKEN Reにご相談ください。

 

これまでの住宅改修で培ってきたノウハウを活かし、建物の現状や抱えている課題に合わせた一棟リノベーション計画をご提案いたします。

 

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■再生建築でよくある質問

 

 

最後に、再生建築のプロジェクトを検討する際によくある質問にお答えします。

 

 

 

■まとめ

 

再生建築は、既存の骨組みを活かしながら、建物の資産価値や収益性の向上を目指す方法です。

 

内装・設備の刷新、用途の変更、性能の向上といった方法を、建物の課題に合わせて組み合わせます。

 

計画を立てる前に、課題の原因と、書類・耐震・用途の条件を確かめておくことが、再生の成否を分けます。

 

建て替えか再生かで迷ったら、手元の確認済証・検査済証・図面と、空室や賃料など今の課題を書き出すところから始めましょう。

 

SHUKEN Reでは、建物の状態や今後の活用方針に合わせた再生建築のご相談を受け付けています。

 

共同住宅やビルなどさまざまな一棟リノベーションで培ったノウハウを活かし、再生建築プロジェクトをトータルサポートいたします。

 

ぜひお気軽にご相談ください。

 

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