ビルリノベーション事例4選｜オフィス・ホテル・民泊・住居の一棟リノベアイデアを紹介

 

「テナントビルの空室が増えてきたけれど、建て替えるほどの予算はない」「築年数が古いビルを相続したが使いみちがない」

 

このような悩みをお持ちの方が、築古ビルやマンションをリノベーションで再生するケースが増えています。

 

ビルリノベーションは建て替えより費用を抑えられ、ニーズに合わせた用途変更によって収益性を改善できるのが大きなメリットです。

 

しかし、いざビルリノベーションを検討するとなると、どのような用途が向いているのか、どうやってプランを考えれば良いのか分かりづらいものです。

 

そこでこの記事では、ビルリノベーションの参考になる施工事例を、オフィス・ホテル・民泊・住居コンバージョンという4つの用途別に紹介します。

 

さらに、2026年4月の区分所有法をはじめとする関連法の改正により、一棟リノベーションを進めやすい状況が整備されている背景も解説します。

 

「うちのビルでもできるのか」を判断する材料として、ぜひ最後までお読みください。

 

 

 

 

■ビル一棟リノベーションとは？

 

 

一棟リノベーションとは、マンションやビルなどの建物を解体せずに、一棟丸ごとリノベーションして再生する手法です。

 

築年数が古いビルでも、共用部・外観・各室を丸ごと一棟リノベーションすることで、建物全体の資産価値や収益性を底上げできます。

 

対象となる物件は幅広く、RC造・鉄骨造・木造といった構造を問わず、賃貸マンション・オフィスビル・旅館・社員寮・民泊施設などに対応しています。

 

一棟リノベーションの定義やメリット・費用感については、以下のコラムで詳しく解説しています。

 

〈関連コラム〉

一棟リノベーションのメリット・デメリット｜費用相場と事例も紹介

 

 

■ビルリノベーションの参考になる施工事例4選

 

さっそく、SHUKEN Reが手がけた、ビルリノベーションの参考になる施工事例をご紹介します。

 

各事例ページにはさらに詳しい経緯や全体の写真なども掲載していますので、そちらもぜひご覧ください。

 

 

事例①｜オフィス・事業用：エコーレジデンス やまびこ社員寮

 

事例を見る：「エコーレジデンス　やまびこ社員寮」

 

所在地	東京都羽村市
構造	RC造
築年数	31年
規模	総室数46室・敷地全体面積約330㎡
工期	約6か月

 

築31年・46室のRC造社員寮を、共用部から個室まで一棟丸ごとリノベーションした事例です。

 

 

共用部分の設計は、ビルリノベーションの参考にしたい部分です。

 

 

打ち合わせやリモートワークにも対応した広いスペースだけでなく、個別スペースもあり、「自分のペースで働きながら人とのつながりも感じられる」空間づくりになっています。

 

共用と個別の空間を使い分ける発想は、多様な働き方を受け止めるフリーアドレス型オフィスやコワーキングスペースの設計にも応用できます。

 

事業用ビルの空きフロアをどう活かすか検討されているケースなど、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

事例②｜ホテルコンバージョン：ホテル風々（フフ）

 

事例を見る：「ホテル風々（フフ）」

 

所在地	東京都新宿区
構造	木造
築年数	50年
規模	20室
工期	約6か月

 

新大久保駅から徒歩圏内の好立地に建つ、築50年以上の旧旅館をホテルへとコンバージョンした事例です。

 

 

外観・内観ともに全面リノベーションを行い、喧騒から離れた「大人のための隠れ家ホテル」として生まれ変わりました。

 

この事例は木造の建物のホテル転用ですが、鉄筋コンクリート造のビルにおいても参考になるポイントが複数あります。

 

特にインバウンド需要の高い都市部エリアでは、築古ビルをリノベーションで早期に仕上げ、収益を確保するメリットは大きいです。

 

また、ビジネスホテルなど既存宿泊施設の老朽化が課題となっているケースでも、建て替えではなくリノベーションを検討してみてください。

 

 

事例③｜民泊コンバージョン：パルテラス富士見

 

事例を見る：「パルテラス富士見」

 

所在地	千葉県浦安市
構造	鉄骨ALC造
築年数	32年
規模	総戸数19戸
工期	約8か月

 

某テーマパークへのアクセスが良い浦安市の築32年・鉄骨ALC造のビルを、民泊施設へとコンバージョンした事例です。

 

 

訪日外国人や国内のテーマパーク利用者をターゲットに、パイレーツ・和モダン・フレンチ・インダストリアルなど7つのテーマで内装を作り分け、どの部屋も異なる世界観を持つ宿泊施設に仕上げました。

 

ポイントは「立地×デザインテーマ」の掛け合わせです。単に改修するのではなく、ターゲット客層と立地特性を徹底的に分析したうえでコンセプトを設計することで、高い稼働率と収益性を両立させています。

 

「このエリアでどんな用途が需要を取れるか」から逆算してリノベーションを設計するアプローチは、空きビルや低稼働物件を抱えるオーナーにとって参考になる視点です。

 

〈関連コラム〉

民泊リノベーションの費用相場＆施工事例｜物件選びや補助金で費用を抑えるコツも

 

 

事例④｜住居コンバージョン

 

事例を見る：「Theme park」

 

所在地	神奈川県川崎市高津区
築年数	42年
規模	61㎡ / 2LDK
リノベ費用	約2,000万円
工期	70日

 

築42年のビルの一室を、住居としてリノベーションした事例です。

 

 

アメリカとイギリスのカルチャーを融合させたコンセプトのもと、部屋ごとに異なる世界観を持つ住空間が完成。

 

オーナー目線でこの事例から読み取れるのは、「築古ビルの空き室は、高付加価値の住居として生まれ変わらせることができる」という可能性です。

 

テレワークの普及などによりオフィス需要が変化し、空室が増えてしまった築古ビルをお持ちの場合でも、住居へのコンバージョンという選択肢で再生できる可能性があります。

 

デザイン性の高いリノベーションで差別化することで、高い賃料設定や売却益も期待できるでしょう。

 

ビルの一室を住居にコンバージョンする際のポイントや注意点は、以下のコラムも参考にしてください。

 

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なお、既存ビルを別用途にコンバージョンする際、変更後の用途が建築基準法上の「特殊建築物」（ホテル・共同住宅等）に該当し、かつ用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合は、「用途変更」の確認申請が必要です。

 

事例に挙げたような社員寮・ホテル・民泊施設は多くの場合この対象となります。設計段階で建築士に確認してください。

 

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■2026年法改正によりビルの一棟リノベがしやすくなる

 

 

築古ビルやマンションの再生を検討するうえで、2026年4月に施行された法改正は見逃せないポイントです。

 

ビルオーナーにとって追い風となる2つの改正について解説します。

 

 

区分所有法の改正

 

区分所有法とは、マンションや分譲ビルのように、一棟の建物を複数の人が区分して所有する場合のルールを定めた法律です。

 

今回の改正では、「建物更新（一棟リノベ）決議」が新たに創設されました。

 

従来は、共用部と専有部をまとめて大規模に改修するための明確な決議制度がなく、管理組合として一棟リノベーションを推進しようとしても合意形成が難しいという課題がありました。

 

改正後は、区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成があれば、共用部の変更と専有部の工事をまとめて決議できるようになります。

 

この改正の対象はマンションだけにとどまらず、分譲オフィスビルや区分所有の事業用建物にも関係する可能性があります。

 

複数のオーナーがいて合意形成が難しいケースでも、リノベーションによって再生できる可能性が高まるのは大きな追い風です。

 

 

マンション再生円滑化法の改正

 

2026年4月1日に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）」が「マンションの再生等の円滑化に関する法律（マンション再生円滑化法）」に名称変更されました。

 

この名称変更は単なるリネームではなく、法律の対象そのものも拡張されています。

 

旧法では「建て替え」と「敷地売却」が主な対象でしたが、改正後は一棟リノベーションが新たな再生手法として法律に明確に位置づけられました。

 

つまり、これまで法的な枠組みが曖昧だったリノベーションによる建物再生が、建て替えと並ぶ正式な選択肢として制度化されたのです。

 

また、前述の「建物更新（一棟リノベ）決議」による合意形成の容易化と、マンション再生円滑化法によるリノベーションの制度的位置づけが組み合わさることで、二重の追い風が生まれています。

 

さらに、リノベーションによる再生も支援対象に含まれることで、補助金や低利融資といった公的支援が活用できる可能性があります。

 

一棟リノベーションの費用面のメリットがさらに大きくなることで、築古ビルを建て替えるのではなく再生しやすい環境が整いつつある状況です。

 

 

■ビルリノベーションに関するよくある質問

 

 

 

 

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、ビルリノベーションの検討時にいただくことが多い質問についてお答えします。

 

 

 

■まとめ

 

築年数が古いビルでも、一棟リノベーションという手法を活用することで、建物の躯体を活かしながら費用と工期を抑えて収益性を改善できる可能性があります。

 

また、2026年4月の区分所有法改正により「一棟リノベ決議」が新設され、マンションや分譲ビルにおける合意形成のハードルが下がります。

 

マンション再生円滑化法の改正と合わせて、一棟リノベーションを後押しする環境が整いつつある今は、動き出すタイミングとしても最適といえるでしょう。

 

「うちのビルでも再生できるのか」「どんな用途が向いているのか」

 

そうした疑問をお持ちのビルオーナー様は、ぜひSHUKEN Reにご相談ください。

 

多くの一棟リノベーションで培ったノウハウを活かし、ビルの再生事業をトータルサポートいたします。

 

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