公開日:2024-01-28 

オフィスビル一棟買いが注目されている理由|メリットや注意点を解説

一棟買いしたオフィスビルの外観

 

不動産投資の中でも注目が集まっている、オフィスビル一棟買い。

 

コロナ過によりオフィスビルの需要は一時的に低下しました。しかしコロナ後は東京都心の主要ビジネスエリアを中心に、オフィスビルの需要は回復傾向です。

 

テレワークの普及等に伴うオフィス需要の変化で、企業のオフィスビルの選別が進み、都心のハイグレードな大規模ビルと、利便性の高い中小規模ビルといった二極化が進行しています。

 

生産年齢人口の減少、働き方の多様化によりオフィス需要も変化しており、小回りの利く中小規模のオフィスビルに注目が集まっているのです。

 

今回は、中小規模のオフィスビル一棟買いのメリットや注意点などを詳しく解説します。

 

この記事のポイント
・コロナ後の社会情勢により日本のオフィス需要が大きく変化する中、市場ニーズに素早く対応できる中小規模のビルに注目が集まっています。
・東京都内のオフィスビル平均価格は6億5,552万円、23区内の駅近物件は1~2億円前後が相場となります。

 

■中小規模のオフィスビル投資が注目されている理由

 

不動産投資と言えばマンションやアパートなどの住居系収益物件がメジャーですが、近年中小規模のオフィスビル投資が注目されています。

 

 

オフィスビルは安定した需要が期待できる

 

一棟買いしたオフィスビルの内部

 

少子高齢化が進む日本では住宅の賃貸需要は減少する可能性が高く、供給過多なため競争が激化すると見られています。

 

一方、オフィスの賃貸需要は新型コロナウイルスを機に大きく減少したものの、多くの企業がテレワークから出社体制に戻り、回復基調にあります。

 

2023年のテレワークに関する意識調査によると、直近1週間の出勤日数が0日と回答したのは、テレワーカーで21.2%、管理職はわずか9.8%でした。

 

テレワーク自体はコロナ前より普及したものの、出社日数が0日になった企業は少なく、引き続きオフィスを必要とするケースがほとんどです。

 

参照元:公益財団法人日本生産性本部

 

東京23区のオフィスニーズに関する調査では、2023年に新規賃借予定ありと回答した企業は27%に上りました。

 

多くの企業が従業員のエンゲージメント向上や新規採用のためにオフィスが必要だと考えており、都市部を中心に今後も賃貸需要が期待できそうな状況です。

 

参照元:森ビル株式会社

 

 

コワーキングスペースの需要も期待大

 

一棟買いしたオフィスビルをコワーキングスペースに改装

 

近年はIT技術者を中心に「デジタルノマド」という働き方も増えており、コワーキングスペースとしてのオフィス需要も期待できます。

 

日本は海外からのデジタルノマド需要を見据えて、ビザの導入や受け入れ態勢の整備を進めています。

 

テレワークによって働く場所を選ばなくなったことで新しいオフィス需要が生まれ、ビジネスチャンスも広がっているのです。

 

オフィスビル一棟買いでトレンドを採り入れたコワーキングスペースをつくれば、大きな需要が期待できるかもしれません。

 

参照元:経済財政運営と改革の基本方針 2023(案)

 

 

■オフィスビル一棟買いのメリット

 

一棟売りしているオフィスビルの外観

 

アパートやマンションなどの住居系物件、オフィスビルの区分買いと比較して、一棟買いには次のようなメリットがあります。

 

 

住居系物件より賃料単価と利回りが高い

 

オフィスビルは住居系物件より賃料単価と利回りが高いため、短期間で投資回収し効率よく収益を上げられる可能性があります。

 

また、築年数による賃料の下落率が低いのもオフィスビルのメリットです。

 

アパートやマンションは築年数が経つと家賃相場が低下していきますが、オフィスビルは適切な維持管理を続ければ収益性をキープできる可能性が高いです。

 

オフィスビルは入居期間も長い傾向があるため、住居系物件より安定した収益が期待できます。

 

 

区分所有より経営の自由度が高い

 

オフィスビルは区分所有できる物件もありますが、一棟買いの方が経営の自由度が高くなるのもメリットの1つ。

 

区分所有の場合は同じビル内のテナントを選べず、専有部分の用途やビジネスモデルもある程度限られます。

 

また、建物の維持管理も全体の意向に左右され、ビル自体が古くなると入居率が低下するリスクも。

 

オフィスビル一棟買いなら単独所有となるため、レイアウトや用途、維持管理などもオーナーの一存で決定可能です。

 

景気動向や需要変動に合わせて経営方針を変えられるため、安定した経営を続けられる可能性が高いです。

 

 

土地の所有権を丸ごと得られる

 

区分買いと異なり、オフィスビル一棟買いは土地の所有権を丸ごと得られるのも大きなメリットです。

 

建物は築年数と共に価値が低下していきますが、土地は下落率が低く、試算価値が残る可能性が高いです。

 

オフィスビルは駅前など地価が高いエリアに多いため、土地を単独所有すれば、売却・転用・建て替えなど出口戦略の幅も広がります。

 

 

立地が良い物件が多い

 

好立地な一棟オフィスビルの外観

 

オフィスビルは住居系物件より環境面のハードルが低く、好立地な物件を見つけやすいのも魅力的なポイントです。

 

マンション・アパートは日照や騒音などのハードルが高く、集客力の高い物件を見つけるのは難しいケースが多いです。

 

一方、オフィスビルはそれほど環境が課題になることがなく、駅から徒歩圏内の立地が良い物件なら収益を確保できる可能性があります。

 

オフィスビルは基本的に都市部に集中しているため、比較的好立地・好条件な物件を見つけやすいでしょう。

 

 

定期借家契約を結ぶことが多い

 

オフィスビルを一棟買いして経営する場合、企業や店舗などが取引対象となり、定期借家契約を結ぶケースが多いのも意外なメリットの1つです。

 

アパートやマンションなどで一般的な普通借家契約は借主の権利が強く、オーナーの意向で契約更新を断ることができません。

 

一方、定期借家契約はあらかじめ設定した期間が満了したら、更新するかどうか話合いで決めることができます。

 

住居系物件は入居者の退去に時間がかかり、リノベーションや建て替えの難易度は高めです。

 

しかしオフィスビルで定期借家契約を結べば、契約満了のタイミングでスムーズにリノベーション・建て替えをして空室対策も可能です。

 

 

内装工事と原状回復の負担が少ない

 

原状回復後のオフィスビル

 

オフィスの内装工事や原状回復は基本的に賃借人自らが実施するため、オーナー側の費用負担が少ないのも経営面のメリットです。

 

アパートやマンションは、部屋数が増えるほど原状回復費用が高くなり運転資金を圧迫します。

 

しかし、オフィスビルの場合は入居する企業やテナントが内装工事を手配し、原状回復費用を負担します。

 

オフィスビル一棟買いで複数の部屋を経営しても、オーナーの負担はそれほど大きくないでしょう。

 

 

■オフィスビル一棟の平均価格は?

 

東京の一棟売りオフィスビル

 

不動産投資の中でも、オフィスビル一棟買いは初期費用が高額になるケースが多いため、相場をチェックしてみましょう。

 

東京都内で2022年~2023年の間に取引された物件から、用途が事務所の建物をピックアップして平均価格を計算してみます。

 

※東京都全体のオフィスビル平均価格

6億5,552万7,272円 延床面積629㎡(430軒)

出典:国土交通省 土地総合情報システムを基に弊社集計

 

東京都内は23区を中心に高額物件が多く、平均価格は6億円オーバーとなりました。

 

地区名 最寄駅:名称 最寄駅:距離(分) 取引価格(総額) 延床面積(㎡) 建築年 建物の構造
中馬込 馬込 4 93000000 220 昭和52年 RC
南町 国分寺 4 100000000 300 昭和55年 SRC
飯田橋 九段下 5 130000000 155 昭和35年 RC
池袋 池袋 11 130000000 210 昭和63年 RC
西蒲田 蒲田 4 150000000 380 昭和45年 RC
百人町 西武新宿 5 180000000 270 平成4年 RC
神田神保町 神保町 3 200000000 210 昭和49年 RC

出典:国土交通省 土地総合情報システム

 

しかし、オフィスビルは物件数が豊富で、東京23区内でも1億円前後の取引事例は多いようです。

 

地価とオフィスビルの需要が高い東京都内では、1~2億円前後が物件購入費用の目安になりそうです。

 

▼一棟リノベーション事例を見る

 

 

■オフィスビル一棟買いの注意点

 

実際にオフィスビル投資の一棟物件を選ぶ際は、次のポイントに注意しましょう。

 

 

中古ビルはメンテナンス履歴と耐震性を確認

 

中古一棟ビルのメンテナンス状況

 

中古ビルを購入する場合は、メンテナンス履歴と耐震性をしっかりチェックしましょう。

 

鉄筋コンクリート造のビルの耐久性は100年以上と言われていますが、メンテナンスを怠ると寿命は短くなります。

 

建物がダメージを受けている場合、余計な修繕費用がかかる可能性も。

 

防水や配管入れ替えなど、適切なタイミングでメンテナンスされている物件を選びましょう。

 

〈関連コラム〉

ビルの建て替え年数はどれくらい?耐用年数を過ぎたビルの建て替え・リノベーション費用相場

 

 

景気の影響を受けやすい

 

入居者が企業であるオフィスビルは、住居系収益物件より景気動向の影響を受けやすい点にも注意が必要です。

 

景気が悪化して企業の倒産が増えると、オフィス需要が減退し賃料相場も下がる可能性があります。

 

常に景気動向や政策をチェックし、需要が低下する前に売却や店舗へのコンバージョンなど手を打つ必要があるでしょう。

 

〈関連コラム〉

コンバージョンとは?リノベーションとの違いを施工事例で紹介

 

 

空室期間のリスクが大きい

 

オフィスは賃料相場が高い分、空室期間が続いたときの影響が大きく、キャッシュフローを悪化させるリスクがあります。

 

退去時はすぐに募集を開始し、なるべく空室期間を短くすることが必要です。

 

また、なるべく好立地な物件を選ぶことも、空室リスクを回避する重要な取り組みです。

 

アクセスはもちろん、従業員のエンゲージメントや取引先からのイメージなど、企業側の目線になりオフィスビルを選びましょう。

 

 

■まとめ

 

働き方改革が進むこれからの日本ではさまざまなオフィス需要が期待でき、投資の選択肢として多くの個人投資家や企業が注目しています。

 

収益性の高い投資先を探している方、アパートやマンションからのステップアップを考えている方は、オフィスビル投資も検討してみてください。

 

企業向けの賃貸オフィスだけでなく、スタートアップやノマドワーカーのためのコワーキングスペースの需要も期待できます。

 

働き方の変化やオフィストレンドをキャッチアップし、中古ビルをリノベーションして魅力的な施設・サービスをつくるのもおすすめです。

 

一棟リノベーションで新築のようなアパート

 

私たちSHUKEN Reは、多くの住宅改修で培ったノウハウを活かし、一棟ビルのリノベーションをサポートする専門店です。

 

思い描くビジネスモデルを実現するための物件探し、リノベーションプランまで、ワンストップでサポートいたします。

 

▼一棟リノベーション事例を見る

3つのご相談窓口

ご検討のステップに合わせて
3つのコースからご相談を承っております。

リノベ事例集の請求
SHUKEN Reのリノベ事例集や
イベントのご案内をお送りいたします。

    対応エリアを事前にチェック

    ※資料請求の方は対応エリア内のお客様に限らせていただきます。
    上記エリア外の方は一度ご相談ください

    東京都 23区・狛江市・調布市・三鷹市・武蔵野市・西東京市・国分寺市・小金井市・国立市・府中市 神奈川県 横浜市・川崎市 千葉県 浦安市・市川市・船橋市・習志野市・千葉市(美浜区・花見川区・稲毛区・中央区)・柏市・松戸市・白井市・鎌ヶ谷市・八千代市・流山市

    メイン事例集

    別冊セレクト資料

    ご興味のあるリノベ資料を2点まで
    お選びください。
    メインの「リノベ事例集」と同封のうえ
    郵送いたします。

    対応エリアを事前にチェック

    東京都 23区・狛江市・調布市・三鷹市・武蔵野市・西東京市・国分寺市・小金井市・国立市・府中市 神奈川県 横浜市・川崎市 千葉県 浦安市・市川市・船橋市・習志野市・千葉市(美浜区・花見川区・稲毛区・中央区)・柏市・松戸市・白井市・鎌ヶ谷市・八千代市・流山市
    • 1情報入力
    • 2送信完了
    お名前必須

    ふりがな必須

    電話番号必須
    日中つながりやすい電話番号をご入力ください。

    メールアドレス必須

    ご住所必須

    ご年代必須

    ご検討内容必須

    リノベーションご検討先必須

    リノベーションご検討先の ご住所

    施工予定場所必須

    施工予定は対応エリアですか?
    対応エリアをみる


    個別相談必須

    リノベーションご検討の物件種類必須

    リノベーション完了ご希望時期必須

    ご予算(税込み)必須

    ご来店希望店舗

    ご希望の店舗をお選びください


    来店希望日時

    営業時間:9-18時
    定休日:水・木・祝日

    第1希望
    時間帯
    第2希望
    時間帯
    第3希望
    時間帯

    ご自由に入力ください


    物件探しのご希望エリア必須

    施工予定場所必須

    施工予定は対応エリアですか?
    対応エリアをみる


    個別相談必須

    リノベーションご検討の物件種類必須

    物件探し+リノベーション完了ご希望時期必須

    ご予算(物件+リノベーションのTOTAL)(税込み)必須

    気になる物件

    ご来店希望店舗

    ご希望の店舗をお選びください

    物件探しのご相談は恵比寿店もしくはオンラインで承っております。
    移転に伴い、【恵比寿店】のご予約は2024年2月29日(木)まで、【青山店】のご予約は2024年3月22日(金)からとなります。


    来店希望日時

    営業時間:10-18時
    定休日:火・水・祝日

    第1希望
    時間帯
    第2希望
    時間帯
    第3希望
    時間帯

    ご自由に入力ください


    ご送信前に、当社の個人情報の取扱いについてをよくお読みいただき、下記すべての項目に同意できる場合にご送信ください。




    監修者情報

    SHUKEN Re 編集部

    SHUKEN Re 編集部

    住宅リノベーション専門家集団が、単に情報をまとめただけの簡易的な記事ではなく、真剣にリノベーションを検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。

    詳しいプロフィールはこちら
    コンテンツ制作ポリシー