公開日:2023-04-23
ビル一棟リノベーションのメリットと注意すべきリスク
この記事では、築年数が経ったビルを一棟リノベーションするメリットや、計画時に注意すべきリスクを詳しく解説します。
リスクを知って正しく対策すれば、一棟リノベーションの失敗や後悔を防ぎやすくなります。
ビルを所有している方、これから取得する予定の方どちらも、ぜひ一棟リノベーションを上手に採り入れてみてください。
・築年数による耐震基準の違い、資産価値やローン審査など築古ビルのリスクもしっかり把握しておきましょう。
■所有ビルを一棟リノベーションするメリット
現在ビルを所有している方は、一棟リノベーションをすることで次のようなメリットが期待できます。
ニーズの変化に合わせて空室対策
築年数が経ったビルはデザイン・設備・間取りなどが時代に合わなくなり、店舗やオフィスの入居率が下がっていくケースが多いです。
一棟リノベーションはニーズの変化に合わせて建物をリフレッシュできるため、新築時の入居率や家賃設定にリセットする効果が期待できます。
地域全体の需要が変化している場合、コンバージョンでオフィス・店舗・住居などの用途を変更することで空室対策になるケースも。
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建て替えより費用を抑えられる
ビルの一棟リノベーションは、建て替えより費用を大きく抑えられるのも大きなメリットです。
一棟リノベーションなら解体の手間と廃材処分費がかからず、鉄筋コンクリートの構造部分もつくりなおす必要がありません。
ビルの建て替え費用は多くのオーナーの頭を悩ませる問題ですが、一棟リノベーションなら解決できる可能性が高いです。
配管や設備を一新して寿命を延ばせる
入居者が居る状態では難しい給排水管や設備なども一新でき、ビル自体の寿命を大きく伸ばせるのも一棟リノベーションのメリットです。
オフィスビルは50～60年で建て替えるケースが多いですが、これは配管や設備の寿命のタイミングに合わせている意味も大きいです。
一棟リノベーションなら建物内部の見えない部分もリフレッシュできるので、コンクリートの寿命までビルを使うことができます。
鉄筋コンクリート造ビルの法定耐用年数は47年となっていますが、正しくメンテナンスされていれば100年以上使えるという研究結果も。
参照元：国土交通省（参考）ＲＣ造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例
■築古ビルを購入して一棟リノベーションするメリット
築年数の古いビルを購入して一棟リノベーションするケースでは、新築と比べて次のようなメリットがあります。
物件が豊富
高度経済成長期に建てられた築古ビルは物件数が豊富で、比較的需要の高いエリアでも見つけやすいのが大きなメリットです。
人気の高いエリアで、ビルを建てられる広さの土地を見つけるのは容易ではありません。
しかし築古ビルまで視野を広げれば見つけられる可能性が高くなり、ビルの新築が難しいエリアも投資の選択肢に入ります。
仮に入居率の低下などが理由で売りに出されている築古ビルでも、一棟リノベーションで新築同様に仕上げれば十分利益を生み出せる可能性があります。
課題がはっきりしている
入居率や賃料などのデータが分かる築古ビルは、解決すべき課題を明確にしやすいのもメリットと言えるでしょう。
新築の場合は1から市場調査を行い、ビジネスプランを組み立てていかなければいけません。
しかし中古ビルの場合、これまでの経営状況を分析して課題を見つけ、一棟リノベーションでしっかり対策すれば解決できる可能性が高いです。
新築より投資回収が早い
築古ビルと一棟リノベーション費用を合計しても新築より安く収まる可能性が高く、投資回収期間が短いのも魅力的なポイントです。
投資回収後はそのまま経営したり、売却益で次の物件に買い換えたり、選択肢が広がります。
早めに投資回収できれば、長期保有による資産価値や需要の変動といったリスクも少ないです。
■ビル一棟リノベーションで注意すべきリスク
メリットがたくさんあるビルの一棟リノベーションですが、注意すべきリスクも複数あります。
失敗や後悔を防ぐために、リスクやデメリットもしっかり把握しておきましょう。
メンテナンス状況は物件によって異なる
テナント・オフィスなどが入っている中古ビルは、物件ごとにメンテナンス履歴や劣化具合が異なる点に注意が必要です。
区分所有のマンションは住民から積立金を集め、大規模修繕計画を組んで定期メンテナンスするのが一般的です。
しかしビルは所有者であるオーナーの采配にゆだねられているケースがほとんどで、メンテナンスを怠っている可能性もあります。
メンテナンスが行き届かず劣化が進んでいるビルの一棟リノベーションは、余計なコストが掛かる可能性が考えられます。
一棟リノベーション前提で中古ビルを購入する際は、過去のメンテナンス履歴を詳しくチェックしましょう。
耐震補強の必要性
築年数が古いビルは現代の基準より耐震性が低い可能性があり、一棟リノベーションに加えて耐震補強が必要なケースもあります。
具体的には1981年の建築基準法改正以前に確認申請を受けているビルは、旧耐震基準で建てられているため注意が必要です。
旧耐震基準で一度も耐震改修をしていないビルは、別途費用がかかる可能性が高いです。
現行の耐震基準は震度6～7に対応していますが、旧耐震基準は震度5強を想定しているため倒壊や損壊のリスクが高くなります。
築古ビルを検討する際は、築年数や耐震補強の履歴をチェックしましょう。
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資産価値とローン審査
中古ビルは金融機関に資産価値が低いと判断されることが多く、ローン審査が通りにくく融資額も低くなる点も要注意ポイント。
鉄筋コンクリート造ビルの法定耐用年数は47年となっているため、築47年以上の中古物件は建物の価値がないとみなされます。
ただしこれまでの経営状況やオーナーの収入などの要素でも、ローン審査や融資額は変化します。
中古ビルの購入資金やリノベーション費用を借入する場合、なるべく早めに複数の金融機関に相談しておくと良いかもしれません。
■ビル一棟リノベーションの失敗を防ぐポイント
建物をしっかり調査する
所有するビル、購入予定の中古ビルどちらのケースでも、一棟リノベーションの見積もり前に建物をしっかり調査しましょう。
前述したようにビルの状態は物件ごとに異なるため、メンテナンス履歴の分からない中古物件は特に注意が必要です。
所有ビルの場合でも、築年数が経っている場合見えないトラブルが隠れているケースもあります。
一棟リノベーションのプランや費用にも大きく影響しますので、築古ビルはインスペクションなども検討してみてください。
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一棟リノベーション実績のある施工会社に相談する
ビルの一棟リノベーションは新築とは違う知識と技術が求められますので、実績の多い施工会社に相談することも大切です。
既存のものを残して部分的に新しくするリノベーションは、すべて新しい建材でつくる新築より難易度が高いです。
大手の設計・施工会社でも、リノベーションの実績が少ないと対応してもらえない、または失敗するリスクが大きくなります。
なるべくリノベーションの実績が多く、地域に精通している会社を見つけて相談してください。
東京・千葉のビル一棟リノベーションは、私たちSHUKEN Reにご相談ください。
20年以上の住宅改修で培ってきたノウハウを活かし、所有・または購入予定のビルにピッタリな一棟リノベーション計画をご提案いたします。
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