中古住宅は“耐震補強リノベーション”で地震対策。費用目安も解説
中古住宅と新築住宅で迷っている方の中には、その耐震性能を心配する方も多いでしょう。
確かに、新しい住宅は最新の耐震構造を取り入れているものもあるため、地震に対しての安心度は高いと感じるかもしれません。
しかし、それだけで中古住宅を諦めるのはもったいないです！
今回は、中古住宅を耐震補強する際の手順や方法、費用目安を紹介します。
東京都の地震対策や補助金の動向も解説していますので、これから中古住宅を購入しようとしている方はもちろん、今のお住まいをさらに耐震性能の高い家に変えたいという方は、ぜひ参考にしてください。
・中古住宅の中でも、築年数の古い住宅や雨漏りのある住宅、大幅な間取り変更をした住宅は、耐震性能が新築時より落ちている可能性があります。
・まずは耐震診断を受けて、適材適所に耐震補強リノベーションすることが重要です。
・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーションアフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
Contents
耐震補強は全ての中古住宅に必要なの？
既存住宅の耐震性能を向上させるための工事を、「耐震補強」や「耐震改修」と呼びますが、全ての中古住宅にそれが必要とは限りません。
では、具体的にはどのような住宅の場合には、耐震補強リノベーションや耐震改修リノベーションを検討すべきなのでしょうか。
1981年5月末以前に建てられた住宅
まず、チェックしなくてはいけないのが、その住宅の建築時期です。
建築確認を1981年5月31日以前に受けている住宅は「旧耐震基準」と呼ばれ、1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅を「新耐震基準」と言います。
旧耐震基準と新耐震基準とでは、建築基準法において想定されている地震規模が異なり、旧耐震基準ですと、現行の建築基準法と比べて耐震性能が低く、地震時の被害が心配です。
旧耐震基準は中規模地震（震度5強）程度の地震に耐えられるように設定されていましたが、新耐震基準では、大規模地震（震度6〜7）に達する程度の地震も想定されています。
つまり、1981年以前に建てられた住宅の場合は、根本的な耐震補強が必要になる可能性が高いでしょう。
築25年を超えており一度も耐震改修をしていない住宅
「新耐震基準であればひとまず安心」とも言い切れません。
なぜなら、1995年に建築基準法が改正され、「接合金物などの推奨」が条文に追加されたからです。
接合金物とは、柱や梁、筋交いなどの構造躯体が接合する部分を固定するための部材で、接合強度が高まり、地震時の変形や歪み、倒壊リスクを抑えられます。
つまり、新耐震基準であるだけでは不十分で、必要に応じて接合金物をつけることでより耐震性能が高まります。
新築以降に大幅な間取り変更をした住宅
比較的新しい住宅でも、フルリノベーションなどで大幅に間仕切り壁を減らしたり移動している場合は要注意です。
住宅の耐震性能は間仕切り壁（耐震壁）の量や位置によって大きく左右されます。
そのため、フルリノベーションの際に適切な耐震補強を施さずに間仕切り壁を変更している場合は、新築時に想定された耐震性能を持ち合わせていない可能性も否めません。
今までに雨漏り被害のある住宅
新築時に高い耐震性能があったとしても、雨漏りなどで柱などの構造躯体が腐食していれば、想定通りの力を持ち合わせていないかもしれません。
また、湿った木材はシロアリにとって格好の餌であるため、シロアリ被害を受けやすく、雨漏りを補修したからと言っても安心できません。
そのため、過去に大規模な雨漏りが起こった住宅の場合も、必要に応じて耐震補強をしなくてはいけないでしょう。
地震や台風などの大きな被害を受けたことのある住宅
地震や、河川の氾濫による床下・床上浸水、台風などの風害を受けたことのある住宅も、耐震性能が下がっている可能性があります。
主要構造部が大きいなダメージを受けている場合は、接合部がずれたり外れたりしているかもしれません。
これから中古住宅を購入する場合は、その地域の被災履歴について調べてみることをおすすめします。
長寿命かつ高耐久を目指す住宅
「現状よりも耐震性能を上げて、長く住み続けられる家にしたい」という方にとっても、耐震補強は重要なポイントです。
2000（平成12）年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」では、住宅の耐震性能を公平かつ客観的に評価する目的で、「耐震等級」が定められています。
この耐震等級には1〜3の段階があり、建築基準法をクリアした程度の住宅が「耐震等級１」、その上に「耐震等級2・3」が設定されているのです。
つまり、いくら建築基準法を守っているからと言っても、十分ではないということ！
より地震に強い住宅にしたい方は、ぜひ「耐震等級2・3」相当の耐震補強をしましょう。
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耐震補強の手順は？
事例を見る：Case2「海外のようなアンティーク感をまとう」
では、耐震補強リノベーションをする際には、どのような手順で進めれば良いのでしょうか。
ここでは、3つのステップに分けてそれぞれ詳しく見ていきましょう。
STEP① 耐震診断を受ける
耐震補強を検討する前に、まずは「耐震診断」を受けましょう。
木造住宅の場合には、市町村の耐震診断に関する窓口に相談して耐震診断士を見つけてもいいですし、工務店やリノベーション会社の中には、耐震診断ができるスタッフがいる場合もあります。
ちなみに、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によると、耐震診断を受けた住宅の90%以上が、現行の建築基準法で求められている耐震基準を満たしていないというデータも出ています。
（引用：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合｜木耐協調査データ 2021年3月4日発表）
耐震診断は、築年数や仕様などの情報を図面などから得て、さらに目視で屋根・外壁の劣化状態などを確認します。
（引用：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合）
調査で得た情報を診断ソフトへ入力し、算出されたIw値（構造耐震指標）から、その住宅の耐震性能を診断するのです。
| Iw値が0.7未満 | 震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が高い |
| Iw値が0.7以上1.0未満 | 震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性がある |
| Iw値が1.0以上 | 震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低い |
「Iw値＝1.0」はあくまでも耐震等級1相当であり、現行の建築基準法では最低ラインです。
阪神淡路大震災や東日本大震災クラスの巨大地震に備えるためには、耐震等級3相当、Iw値1.5程度にしなくてはいけません。
STEP② 耐震補強プランを提案してもらう
耐震診断では、家の総合的な耐震性能だけではなく、各階ごとの壁バランスなどが診断されます。
また、どこにどのような耐震補強を施せばどの程度Iw値が上がるかも分かります。
そのため、その情報を踏まえた適切で効率的な耐震補強プランを提案してもらいましょう。
耐震補強プランは間取りや築年数、劣化状態、住宅形状によって様々です。
耐震リノベーションの実績がある会社へ相談することが重要となります。
STEP③ 予算やライフプランに応じて施工範囲を決める
提案された耐震補強計画を受け、予算やライフプランに応じて施工範囲や施工時期を決めましょう。
例えば、近々キッチンや浴室などをやりかえる予定であれば、その付近の耐震補強は同時に行なった方が効率的です。
また、内部をリノベーションしたばかりの場合は、屋根や外壁で耐震性能を少しでも上げられるプランへ変更できる場合もあります。
耐震補強は様々な手法や施工箇所を組み合わせて行いますので、診断士にあなたの意向に合うようにカスタマイズしてもらいましょう。
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耐震補強リノベーションの方法は？費用はどのくらい？
耐震補強と言っても、その方法や施工範囲は様々です。
また、住宅の間取りや内装仕上げによっても必要な工事費用はかなり異なります。
そこで参考となるのが、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が行った調査データです。
耐震補強リノベーションにかかった平均費用は、「旧耐震基準」の場合189万円、「新耐震基準（1981年〜2000年建築）」ですと152万円という結果が出ています。
耐震補強リノベーションを検討する際は、まずこれら平均費用を参考に予算組みをしましょう。
では、具体的にはどのような方法で耐震補強をするのでしょうか？
建物の軽量化
古い住宅でよく見られる瓦屋根は、建物へ大きな荷重となってしまいます。
| 瓦屋根 | 約60kg/㎡ |
| スレート屋根 | 約20kg/㎡ |
| 金属屋根 | 約5kg/㎡ |
屋根が重ければ重いほど、重心が高くなり、地震時の横揺れが増長しやすくなってしまいます。
また、土壁などの重い外壁材も、同様の理由から耐震性能を落としかねません。
屋根・外壁を軽量化することで、住宅の重心が低くなり、地震の揺れによる損傷を抑えられるのです。
外壁や基礎のひび割れ補修
外壁や基礎に、深くて太いひび割れ（構造クラック）がある場合には、既に家が傾いている可能性があります。
構造クラックを放置すれば、そこから雨水などが侵入し、構造躯体へ悪影響を及ぼしてしまいます。
また、何故クラックが入ってしまったのか原因を突き止めることで、根本的な解決策が見つかるかもしれません。
構造クラックの原因は、主に以下の通りです。
- ・地盤の不同沈下
- ・基礎の劣化、内部鉄筋の腐食
- ・筋交などが不足していることによる建物そのものの変形や歪み
- ・地震や強風の外的要因による変形
構造クラックは表面的に埋めればいいという訳ではありません。
耐震診断の際に、原因を突き止めてもらい、適切な処置を施すことが重要です。
構造躯体の交換
柱や土台などの主要な構造躯体が腐食していたりシロアリ被害を受けていたりすれば、設計通りの耐震性能があるとは言えません。
新しい部材に取り替えてもらい、再び劣化しないように、防湿材や防蟻剤を施工してもらいましょう。
ただし、防湿剤も防蟻剤も効果が永続的に続くわけではないため、定期的なやりかえや、必要であれば床下に防湿処理をしてもらうことをおすすめします。
間仕切り壁の補強
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耐震性能を上げるためには、間仕切り壁を増やすことよりも「耐力壁の配置バランス」を考えることの方が重要です。
耐力壁とは、柱間に筋交（すじかい）が入っており、さらに耐震パネルが表面に貼られている壁を指します。
壁全体で変形に対抗できる力を持ちます。
耐震診断の結果で耐震壁が不足してる場合は、家全体のバランスを見て、既存間仕切り壁を補強したり、必要であれば新規の壁を立てなくてはいけません。
耐力壁が必要量あるだけではなく、バランス良く配置することで、建物の歪み・ねじれを抑えられます。
接合金物の追加
接合金物とは、柱と梁・柱と筋交など、主要な構造部が接合する部分を補強する金物です。
接合部が強固になれば、地震や台風などによる揺れを受けても、緩んだり外れる心配がありません。
ホールダウン金物や羽子板金物など、取り付ける場所によって様々な種類があるため、リノベーション会社へ適した金物設置工事を提案してもらいましょう。
基礎の補強
既存が鉄筋の入っていないコンクリート基礎や、ブロック基礎ですと、どうしても家の荷重を支えきれません。
そのため、耐震補強として既存基礎に沿うように鉄筋コンクリート基礎を追加します。
場合によっては、基礎の内側全面にコンクリートを打つ布基礎にすることを提案される場合もあります。
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東京都が耐震診断や耐震改修の費用の一部を補助してくれる？
耐震診断や耐震補強は、その住宅に安心して長く住み続けるために欠かせません。
しかし、まとまった費用がかかるのも事実です。
そこで注目なのが、様々な補助事業。
国や都道府県、区町村単位で色々な補助金・助成金を設けています。
ただし、その多くは1981年5月以前に建てられた「旧耐震基準」の住宅のみが対象のものがほとんどで、築40年未満の場合はあまり活用できません。
そこで、この度東京都は「地域防災計画」の中で、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」住宅まで助成対象を拡大することを検討し始めました。
これは、「首都直下地震で想定される被害を2030年度までに、おおむね半減させる」ということを目標にした改正計画です。
（引用：東京都）
2024年度からの助成対象拡大を目指して協議が進められているため、今後耐震診断や耐震補強をご検討中の方は、ぜひその動きもチェックしてください。
〈参考ページ〉
NHK WEB NEWS｜東京都 首都直下型地震で想定被害 2030年までに半減へ
まとめ：耐震補強は安心安全な暮らしの“要”
いくら設備機器や内装、間取りを理想通りにしても、肝心の耐震性能が低ければ安心して住み続けられません。
特に、築年数の古い住宅や雨漏りなどの被害を受けたことのある住宅の場合は、一度耐震診断を受けることをおすすめします。
その際に提案された耐震補強プランを踏まえて、大掛かりなリノベーション計画を立てても良いでしょう。
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