中古物件を購入する際に知っておきたい「ホームインスペクション」とは？｜“不要”“必要ない”というのは本当？メリット・費用について徹底解説

皆さんは「ホームインスペクション」という言葉を聞いたことはありますか？2018年の法改正に伴って義務化されたばかりのものなので、あまり詳しく知らない方も多いでしょう。しかし、皆さんが安心して住宅を購入する上で、なくてはならないものです。

 

そこで、今回はホームインスペクションの必要性や依頼方法、費用について解説します。これから住宅の購入を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、直訳すると「建物診断」という意味です。関連法規内では、「建物状況調査」と表記されています。建築的専門知識を持った住宅診断士が、中立な立場で住宅の現状を詳しく調査します。劣化状態や設備機器などの不具合を診断し、報告書にまとめることが目的です。

 

アメリカでは一般的で、建物売買の際には必ず行われており、日本では2018年に施工された「宅地建物取引業法の改正」に伴い、中古住宅売買時に不動産仲介業者に対して、以下の内容が義務化されました。

 

• ホームインスペクションの説明
• ホームインスペクション業者の斡旋を希望するかの意思確認
• 売主もしくは買主が業者の斡旋を希望する場合の、情報提供

その背景には、従来の瑕疵担保責任（現在は、契約不適合責任）の場合は契約時から３ヶ月もしくは２年で不具合に対する是正責任が終了してしまい、それ以後にトラブルが見つかった場合は対応してもらえないという問題があります。

 

ですから、それらのトラブルを防ぐために、売主と買主双方が現状を把握するためにホームインスペクションが行われます。

 

検査対象となるのは、以下の箇所です。

検査項目は、検査対象部位と確認する劣化事象等で構成され、劣化事象等については部位・仕上げ等の状況に応じた劣化事象等の有無を確認することを基本とする。

① 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

（例）蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等

② 雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの

（例）雨漏りや漏水等

③ 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

（例）給排水管の漏れや詰まり等

引用：国土交通省｜既存住宅インスペクション・ガイドライン

これらを事前に第三者が調査することによって、欠陥住宅の購入を未然に防ぐことができ、皆さんがより安心して中古住宅の購入に踏み切れるようになったのです。

 

ホームインスペクションは誰がどのタイミングで依頼する？費用はどのくらい？

まず、大前提としてホームインスペクションは契約前に実施するもので、購入申し込み後すぐに手配するのが通常です。

 

ただし、調査には最低１〜３日程度かかり、調査報告書の作成は調査後に一週間〜１０日程度かかるため、契約日が迫っている場合や日程が変更できない場合には注意しましょう。

 

また、義務化に伴って調査員が不足していることもあるため、出来るだけ契約日の設定は余裕を持つようにしてください。

 

ちなみに、調査依頼や費用負担は売主と買主のどちらが行っても構いません。売主が行う場合は、他の物件との差別化ができて売却がスムーズに進みますし、買主が行えば事前に物件をプロにチェックしてもらえます。

 

費用は診断方法や内容によって異なります。

	マンション	戸建て
目視診断	４〜６万円	５〜７万円
精密診断	（なし）	８〜１５万円

目視や採寸など、表から見える範囲で調査する「目視診断」と、屋根裏や床下へ侵入したり、屋根に登って行う屋根診断を伴う「精密診断」があり、さらに物件の規模によっても価格は変わります。

 

目視診断でも構いませんが、戸建て住宅の場合は屋根・外壁やエクステリアの劣化状態も重要になるため、精密診断がおすすめです。

買主も知っておくべきポイント・注意点

 

売主と買主のそれぞれに利点のあるホームインスペクションですが、特に買主の方にとっては、ある程度の費用を負担してでもそのメリットは大きいです。不具合箇所や欠陥箇所が契約前に明確になり、売主にしっかり是正してもらえるだけではなく、場合によっては価格交渉の材料にできる可能性もあります。

 

ただし、必ず知っておかなくてはいけない注意点も。

• 売主に手配してもらう場合は、ほぼ買う意思が決まってから依頼する
• 結果報告を第三者に漏らしてはいけない

まず、買主側の購入する意思がある程度決まっていない段階で、売主にホームインスペクションの手配や費用負担をお願いしてはいけません。法的根拠はありませんが、売主が買主に対して強い不信感を抱き、商談が気持ちよく進まず、最悪の場合は破談になってしまいます。

 

また、万が一ホームインスペクションによって不具合が多く見つかり、購入を止めた場合、第三者に調査内容を話してはいけません。風評被害になり、訴訟にまで発展する可能性もあります。

 

このように、売主と買主が気持ちよく商談を進めるためには、最低限のマナーは思いやりは欠かせません。ホームインスペクションについても、どちらが手配するかなど、仲介業者も交えてじっくりと話し合いましょう。

 

 

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