40平米マンションは狭い？一人暮らし・二人暮らしの間取りと住宅ローン控除

中古マンションの購入を考え始めると、まず気になるのは部屋の広さだと思います。

よく物件情報で見る「40平米」という数字が、実際どのくらいの広さなのか、暮らしてみないとなかなかイメージがわきにくいものです。

一人暮らしなら十分か、それとも二人だと狭いのか、判断材料がないままだと物件を絞り込むこと自体に迷ってしまいます。

この記事では、東京・千葉・神奈川を中心に、1998年以来8,000件超のリノベーション・リフォームを手掛けてきたSHUKEN Reが、40平米マンションの広さの実感から、活用できる制度まで解説します。

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

住宅リノベーション専門家集団が、単に情報をまとめただけの簡易的な記事ではなく、真剣にリノベーションを検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。

■40平米マンションの広さと間取りの目安

事例を見る：Case188「Flexible Living」

まず、40平米という数字が実際にどれくらいの広さなのか、具体的なイメージから確認してみましょう。

畳数・坪数で見る40平米の広さ

40平米は畳に換算すると約24畳、坪数ならおよそ12坪です。

一般的なワンルームや1Kの専有面積が20〜25平米程度であるのに対して、40平米はその1.6倍から2倍近くの広さになります。

一人暮らしであれば、リビングとは別に寝室や書斎として使える部屋を1室持てる広さです。

40平米に多い間取りは1LDKと2DK

40平米前後の中古マンションでは、1LDKと2DKの2つの間取りが中心です。

同じ広さでも、部屋の使い方や向いている暮らし方は大きく異なります。

1LDKはリビングを広めにとることができ、来客時にも開放感がある空間が作りやすいです。

2DKは部屋が独立しているため、在宅勤務や趣味のスペースを個室で分けやすくなっています。

どちらが合うかは、一人暮らしか二人暮らしか、そしてどんな時間の過ごし方をしたいかによって変わります。

次の章では、家族構成ごとに40平米の広さがどのくらい適しているかを見ていきましょう。

■40平米は一人暮らし・二人暮らしで狭いのか

事例を見る：Case120「俺のウォルナット」

40平米の広さが実際の生活に十分かどうかを、国の最新の方針をもとに確認します。

国の面積水準からみる40平米の位置づけ

国土交通省はこれまで「住生活基本計画」で、世帯人数ごとの住宅面積の目安を数値で示してきました。

マンションなど都市部の共同住宅を想定した「都市居住型誘導居住面積水準」では、単身世帯は40平米、二人世帯では55平米が代表的な数値でした。

しかし、令和8年3月に閣議決定された新しい計画では、これらの数値目標が外されました。

（出典）国土交通省「新たな住生活基本計画（全国計画）を閣議決定」

背景には、単身世帯の増加や平均世帯人数の減少といった社会の変化があります。

また、住宅の総数が世帯数を上回っていることから、国の方針が今ある住宅を活かす方向に変わったことも挙げられます。

新しい計画では、今後供給・流通を促す住宅の規模を「40平米程度を上回る住宅とする」と示しています。

この数値は、単身世帯が都市でゆとりを持って暮らせる規模に加えて、二人世帯、三人世帯、夫婦と二人の未就学児等の世帯が生活できる規模も考慮して定められたものです。

（出典）国土交通省「新たな住生活基本計画（全国計画）概要」

40平米が一つの目安であることは、新しい計画でも変わりません。

ただし、旧計画の世帯人数ごとの誘導居住面積水準がそのまま引き継がれたわけではなく、新しい計画の「40平米程度を上回る住宅」は、単身世帯だけでなく二人・三人世帯なども含めて検討された数値です。

一人暮らしと二人暮らしで結論が変わる理由

以前の基準では、単身世帯にとって40平米はゆとりのある広さの目安にあたり、二人世帯では最低限とされる30平米は満たすものの、ゆとりのある広さの目安55平米には届きませんでした。

なお、この40平米や55平米は、壁の中心で測った面積をもとにした数値です。

住宅ローン控除の判定に使う登記簿の面積は壁の内側で測るため、広告に40平米と書かれていても、登記簿では40平米を下回ることがあります。

数値基準がなくなっても、この状況は変わっていません。

単身ならリビングとは別に寝室や書斎を持てる広さですが、二人の場合は収納の工夫や家具の選び方が快適さに影響します。

ただし、家具の配置や収納の工夫でできるのは視線をゆるやかに遮るところまでで、壁の位置そのもの（間取り）は変えられません。

個室を独立させたい、収納をまとめて広さを確保したい場合は、間取りを変えるリノベーションが必要です。

次の章では、実際のリノベーション例をもとに、一人暮らしの具体的な暮らし方をご紹介します。

■【一人暮らし】40平米マンションの間取りリノベーション事例

事例を見る：Case104「Smart Style」

ここからは、SHUKEN Reが手掛けた40平米前後・一人暮らし向けの中古マンションリノベーション事例を紹介します。

中古マンションを購入してリノベーションした事例

事例を見る：Case135「快適ひとり暮らし」

在宅勤務をきっかけに物件購入を検討したN様は、住み替えの自由度が下がることよりも、好みを100%反映した住まいにすることを選びました。

BEFORE

AFTER

一番こだわったのは、裸足で過ごして心地よい床です。

リビングスペースには無垢材の質感を楽しめる、ナチュラルな突板フローリングを採用しました。

「天井高がほしい」「寝室はコンパクトでいい」「収納は使う場所に置きたい」という希望は、これまでの賃貸暮らしの経験から見えてきたものです。

居住スペースの中心に配置したキッチンは、友人とおしゃべりしながら立ち飲みを楽しむ場所になっています。

限られた面積でも、優先順位を明確にすることで、暮らし方に合った住まいが実現しました。

物件探しからリノベーションまで一貫して依頼した事例

事例を見る：Case172「Quotes」

賃貸マンション住まいから、持ち家の取得を目指したS様は、中古リノベーションを前提に、物件探しからリノベーションまでのワンストップサービスを利用して、通勤に便利なエリアで理想の物件を手に入れました。

BEFORE

AFTER

角部屋で複数の窓から光が入るため、日当たりと見晴らしの良さが物件購入の決め手になりました。

間取りは1LDKからワンルームに変更し、広い空間の中でリビングやベッドスペース、ワークスペースをゆるやかに分けています。

間仕切りのドアがないため、毎日の生活動線がスムーズになり、掃除の手間も減りました。

同じ空間でも居場所ごとに気分が切り替わり、生活にメリハリが生まれています。

物件探しのときから希望を伝えられるので、リノベーションを見越した物件選びがしやすく、理想に近い住まいが見つかりやすいのもワンストップリノベーションの利点です。

持ち家をリノベーションして住み続けた事例

事例を見る：Case164「Compact × Comfort」

物件を買い替えず、今の住まいをそのままリノベーションするという選択肢もあります。

お仕事で多忙な日々を過ごしていたA様がリノベーションを考え始めたきっかけは、在宅時間が増えたことでした。

BEFORE

AFTER

2DKの間取りを1LDKに変更し、ゆったりくつろげるスペースを広く確保しました。

窓際にはほどよく囲まれたデスクを造作し、仕事に集中できるワークスペースを設けています。

長い間悩みだった3点ユニットの水回りは、洗面・トイレ・浴室を分離し、洗面台をリビング側に移して独立したユニットバスに改装しました。

設計とデザインの両方に工夫を凝らしたことで、広さは変わらなくても快適さは大きく変わっています。

まだまだ紹介しきれなかった40平米前後のリノベーション事例がたくさんありますので、ぜひチェックしてください。

一人暮らし向けの間取りや費用感をまとめて見たい方は、以下のページもあわせてご覧ください。

〈関連コラム〉

一人暮らしマンションリノベーション実例8選【2026年版】費用相場・女性・ワンルーム・1LDK

〈関連ページ〉

ひとり暮らしのリノベーション

■【二人暮らし】40平米で快適に暮らすレイアウトシミュレーション

事例を見る：Case102「我が家はアートギャラリー」

二人で40平米に住む場合、実際の生活動線をイメージしておくと物件を選びやすいです。

1LDK・2DKでの生活動線シミュレーション

共働きの二人暮らしを例に、平日の生活を考えてみましょう。

2DKの場合、朝は一方がキッチンで準備している間に、もう一方は個室で身支度ができるので、動線がぶつからず忙しい朝でもストレスが少なくなります。

日中は在宅ワークをする場合も、それぞれが個室にこもって集中しやすい環境が作れます。

1LDKの場合は個室が1つのため、日中はどちらか一方が個室にこもり、もう一方はリビングの一角で作業スペースを確保する形になります。

夜は、共有スペースにソファとダイニングテーブルを配置すれば、食事もくつろぎも一つの空間でこなせます。

このように、時間帯に合わせて空間の使い方を考えると、40平米でも二人の生活が無理なく成り立ちます。

収納・家具選びで差がつくポイント

二人暮らしだと収納が足りなくなることに加え、お互いのプライベートな時間や空間をどう取るかも課題になります。

ベッド下収納や、ソファベッドのような多機能家具を取り入れることで、床のスペースを圧迫せず収納力を増やせます。

背の低い家具で揃えると視線が抜けやすくなり、実際の面積以上に部屋が広く感じられます。

パーテーションや突っ張り式のラックを使えば、開放感を残しつつもゆるやかに視界を遮ることができます。

高さと奥行きを意識して家具を選ぶだけでも、体感の広さは大きく変わります。

ただし、視線は家具で調整できても生活音は防げません。

在宅勤務や就寝時間が重なる二人暮らしでは、個室、引き戸、室内窓などでどこまで区切るかを、物件の構造と管理規約に合わせて検討しましょう。

次の章では、40平米のマンションを購入・リノベーションする際に使える制度を確認しましょう。

■40平米マンションの住宅ローン控除と補助金

40平米のマンションを購入・リノベーションする際、利用できる制度も確認しておきましょう。

ここでは、住宅ローン控除とリノベーションで使える補助金について説明します。

住宅ローン控除の床面積要件

床面積要件は、これまで既存住宅（中古住宅）では原則50平米以上とされていました。

令和8年度税制改正により、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの住宅については、新築住宅・既存住宅ともに床面積40平米以上が控除の対象になります。

ただし、合計所得金額が1,000万円を超える場合や、子育て世帯などで上乗せ措置を利用する場合は、床面積50平米以上が要件です。

（出典）国土交通省＞「住宅ローン減税」

床面積は、登記事項証明書に表示されている面積で判断されます。

マンションの場合は、専有部分の内法面積が基準です。

（出典）国土交通省＞「住宅ローン減税」＞Q&A

不動産の広告では、壁の中心から測る壁芯面積が使われることが多く、内法面積とは数字が異なります。

そのため、広告で40平米台に見えても、内法面積では40平米を下回ることがあります。

購入前には登記事項証明書の面積を確認しておくと安心です。

あわせて、既存住宅は原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であること、または耐震基準適合証明書などで耐震基準への適合を証明できることが必要です。

所得についても、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが共通の要件で、40平米以上50平米未満の住宅ではさらに厳しく、合計所得金額1,000万円以下であることが求められます。

なお、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額の上乗せ措置を利用する場合は床面積50平米以上が必要なため、40平米台の住宅では上乗せを受けられない点に注意が必要です。

住宅ローン控除の申請手続きやリフォーム減税との違いは、以下のコラムで詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

【2026年最新】中古マンションの住宅ローン控除とリフォーム減税は2030年まで延長！要件や手続きを解説

中古マンションで受けられる控除額の目安

中古住宅の場合、住宅の性能によって借入の上限額や控除期間が変わります。

（出典）国土交通省＞「住宅ローン減税」

中古マンションを購入して自分でリノベーションをする場合、省エネ基準適合などの性能証明がなければ「その他住宅」に分類され、借入限度額2,000万円・控除期間10年です。

省エネ基準適合住宅などの証明がある物件であれば、上位の区分（借入限度額2,000万円〜3,500万円・控除期間13年）が適用されます。

なお、購入時点で証明書がなくても、取得後6か月以内に証明のための家屋調査が完了した書類で要件を満たせる場合もあります。

対象となる性能を満たすか、工事と証明のスケジュールを組めるかを、購入前の段階から売主、リノベーション会社、証明書の発行機関へ確認しておきましょう。

リノベーションで使える補助金制度

住宅ローン控除のほかに、リノベーションの工事内容によっては国の補助金も利用できます。

マンションのリノベーションで検討できる主な補助金制度は次の通りです。

いずれも受付期間と予算上限があり、公募回ごとに申請期間が区切られる制度や、予算に達した時点で受付を終了する制度があります。

申請を検討する際は、各公式サイトで最新の受付状況を必ず確認してください。

工事内容によっては、専有部分であっても管理組合を通じた申請が必要になる場合があります。

（出典）

環境省「先進的窓リノベ2026事業」

環境省・国土交通省「みらいエコ住宅2026事業」

資源エネルギー庁「給湯省エネ2026事業」

公益財団法人北海道環境財団「既存住宅の断熱リフォーム支援事業」

これらの制度は、工事内容や物件の条件によって使えるかどうかが変わります。

特に集合住宅では、管理規約上の共用部分の改修に管理組合の承認が必要な場合や、管理組合等の代表者が申請する制度区分があります。

対象工事と申請区分を、リノベーション会社と管理組合へ事前に確認しておくと計画を立てやすくなります。

補助金の申請開始時期や予算上限、東京・千葉・神奈川の自治体独自の助成制度については、以下の記事で詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

2026年リフォーム補助金まとめ｜東京・千葉・神奈川で中古住宅リノベに使える制度一覧

住宅ローン控除や補助金の使い方は、物件の条件によって細かく変わります。

ご自身のケースでどの制度が使えるか、具体的に相談したい方はこちらからご相談ください。

▶︎ファイナンシャルプランナーへのリノベの資金計画やライフプランのご相談はこちら

■40平米マンションのリノベーション費用相場

SHUKEN Reの費用相場記事では、マンションのフルリノベーションを15〜20万円／平米の目安として紹介しています。

工事範囲や設備・素材、物件の状態、諸費用の含有範囲によって金額は変わります。

費用相場の全体像は、以下のコラムで工事範囲別に整理しています。

〈関連コラム〉

【2026年版】リノベーション費用相場｜マンション15〜20万円/㎡・戸建て10〜22万円/㎡の実例｜業者選びと予算の立て方まで徹底解説

ただし、40平米前後のコンパクトなマンションでは、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備の数は変わらないので、面積あたりの単価はやや高めになる傾向があります。

SHUKEN Reの施工実績では、40平米前後・一人暮らし向けのリノベーションで、20〜23万円／平米程度の事例があります。

40平米で計算すると、800万〜920万円程度が目安になります。

ただし、この金額は一律ではなく、以下のような条件で変わってきます。

• ・水回りの位置を移動するかどうか
• ・断熱性能を向上させる工事を行うかどうか
• ・造作家具や造作収納をどの程度取り入れるか
• ・既存の配管・配線の劣化状況

物件の状態によって工事範囲が変わるため、物件探しの段階からリノベーション会社に相談できると、思わぬ費用の増加を防ぎやすいです。

費用の目安がわかったら、次は物件探しと合わせて具体的に検討を進めましょう。

物件探しからリノベーションまで、SHUKEN Reがまとめてサポートします。

▶︎物件探しからリノベまで、ワンストップのご相談をご希望の方はこちら

■リノベーション前提で選ぶ40平米マンションのチェックポイント

事例を見る：Case91「気ままな一人暮らし」

ここでは、リノベーションを前提に物件を選ぶときに押さえておきたいポイントをまとめます。

一人暮らしの場合は、収納の量に加えて、動線がシンプルにまとまるかどうかが日々の暮らしやすさを左右します。

二人暮らしの場合は、個室を分けられる間取りかどうかが快適さを左右します。

間取り変更のしやすさは構造・配管・管理規約で変わる

リノベーションで間取りを大きく変えたい場合、物件の構造によってできることが変わります。

一人暮らしでワンルームへの変更を希望する場合はもちろん、二人暮らしで個室を独立させたい場合も、構造によって実現できるかどうかが変わる点は同じです。

マンションの構造には、主に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。

40平米クラスの物件は、築年数や建物のタイプによって構造が違います。

ワンルームへの変更など大きく間取りを変えたい場合は、不動産会社やリノベーション会社に事前に構造を確認してもらうと、希望に合う物件を絞りやすくなります。

そのほかに確認しておきたいポイント

構造以外にも、リノベーションのしやすさに関わるポイントがあります。

• ・水回りの位置と移動のしやすさ：キッチンや浴室の位置を変えたい場合、配管の経路によって工事の難易度や費用が変わります
• ・管理組合の運営状況、修繕履歴：修繕積立金が計画的に積み立てられているか、共用部分の管理状態が良いかは、将来の資産価値にも関わります
• ・収納計画を立てやすい形状かどうか：正方形に近い間取りは家具配置の自由度が高く、収納スペースを確保しやすい傾向があります

これらを内見時にチェックリストとして使うと、購入後の後悔を減らせます。

修繕積立金の状況は将来的な負担にも関わる重要なポイントです。

長期的な見通しについては、こちらのコラムでさらに詳しく解説しています。

〈関連コラム〉

マンション修繕積立金は30年後いくらになる？シミュレーションと購入前の見極め方を解説

40平米以外の広さで検討している方には、以下のコラムもあわせてご覧ください。

65平米(㎡)マンションで3～4人家族が快適に暮らせる間取り実例｜リノベーションで子育てしやすい住まいを実現

【4人家族向け】80平米(㎡)マンションは狭い？数字以上の広さをつくるリノベーション術と間取り事例

【100平米(㎡)マンションリノベーション事例】東京・千葉・神奈川の間取りと費用を都心・郊外で比較

■40平米のマンションに関するよくある質問

最後に、東京・千葉・神奈川を中心に、1998年以来8,000件超のリノベーション・リフォームを手掛けてきたSHUKEN Reが、40平米マンションの購入・リノベーションに関する、よくある質問にお答えします。

■まとめ：40平米マンションは一人暮らしにゆとり、二人暮らしは工夫が鍵

国の住宅面積の基準は令和8年に見直され、単身世帯や二人世帯の具体的な数値目標はなくなりました。

それでも、40平米を目安とした広さは、単身世帯がゆったり暮らせるラインとして、新しい計画でも引き継がれています。

一人暮らしなら、リビングとは別に寝室や書斎を設ける余裕がありますが、二人暮らしの場合は必要な広さは確保できるものの、収納や家具の選び方が住み心地を大きく左右します。

制度面では、住宅ローン控除の条件をしっかり確認することが大切です。

物件選びと合わせて早めに情報を整理しておきましょう。

SHUKEN Reでは、物件探しからリノベーション、資金計画まで相談に応じています。

40平米という広さを活かした住まいづくりを、これまでの経験をもとにサポートします。

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