2022-12-03
リノベーション価格の相場は？予算はどれくらいあればいい？
「リノベーションをしたいけど費用が気になる」「リノベーションしたいけどお金がかかりそうで踏み切れない」
そんな人は少なくないでしょう。
確かに、リノベーションは新築住宅のように完成形が決まっておらず、どのくらいの予算があれば十分なのかは物件によってまちまちです。
そこで、今回は戸建住宅・マンションのリノベーション価格について、傾向や相場から予算の立て方について解説します。
「そろそろマイホームのリノベーションを検討したい」「中古物件を買う前に大体の費用を知りたい」という人は、ぜひ参考にしてください。
・様々な要因によって、リノベーションの費用は変動します。
・“SHUKEN Re”では、物件探しからローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまでをまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
■ みんなはどのくらいリノベーションに費用をかけてるの？
リノベーションは、新築住宅や分譲マンションとは異なり「一式○○円」のように明確な金額設定がある訳ではなく、見積もりを見るまでははっきりした費用は分かりません。
ですから、結局どのくらいの資金計画を立てればいいか迷ってしまう人も多いでしょう。
そこで参考になるのが、世の中の人がどのくらいの費用をリノベーションにかけているかです。
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会が行なったアンケート調査によると、戸建住宅・マンション問わず全年齢世帯での平均金額は「356.4万円」という結果が出ています。
「意外と安い」と感じた人もいるかもしれませんが、これには設備機器の故障や雨漏り修理など緊急性のある局所的なリノベーションも含まれるため、みなさんが想像するような“フルリノベーション”の事例はごく僅かです。
一方、リクルート社が実施した「大型リフォーム実施者調査（対象：300万円以上のケース）」によると、リノベーションにかけた平均金額は「610.4万円」で、さらに中古物件購入時に行なったリノベーションに限定すると平均「628.1万円」という結果が出ています。
リノベーションした箇所について見てみると、浴室やトイレ、洗面、キッチンなどの水廻りが半数以上を占めており、戸建住宅に限定すると外壁や屋根などの外装などがほとんどです。
つまり、戸建住宅・マンション問わず、間取り変更や設備機器・内装材の全てを変える“フルリノベーション”の場合はさらに費用がかかるということです。
市場に多く出回っている築30年オーバーの中古物件は、設備機器の交換や内装のやりかえなど表面的な工事の場合で500万円〜、家全体をフルリノベーションする場合は1,000万円〜程度を想定しておくと良いでしょう。
〈参考資料〉
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会｜2021年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査結果報告書
リクルート｜2017年 大型リフォーム実施者調査
■ フルリノベーション価格の相場はどのくらい？
設備機器や内装を一通り変えられるフルリノベーション。
全体的にきれいにしたい方にとっては、いくらぐらいでできるか気になるところでしょう。
では、戸建住宅・マンションをリノベーションする場合は、具体的にどの程度の予算を見込んでおけば良いのでしょうか？
フルリノベーションの場合は、間取り変更の規模や内装材・設備機器のグレードによって価格は大きく変わりますが、平均的な価格を見てみると、以下のような相場感です。
１㎡あたりの単価：5〜18万円
１坪（約3.3㎡）あたりの単価：30〜60万円
１㎡あたりの単価：10〜22万円
つまり、住宅面積（延床面積）が110㎡＝約33坪の戸建住宅では「660万〜2,000万円程度」、2LDK・60㎡のマンションでは「600〜1,320万円程度」がフルリノベーションの相場ということです。
ただし、それぞれ諸条件によって費用は大きく変動するため、この相場だけを鵜呑みにして予算立てをするのは少々リスクが伴います。
■ リノベーション価格を左右するポイントは？
リノベーション費用は、様々な要素の影響で高くも安くもなります。
価格に影響するポイントは主に9つあります。
このうちのどれか一つでも該当している場合は、リノベーション価格の相場から大きく変動することも想定しておきましょう。
その① 物件の立地環境
物件の広さなどだけではなく、その立地環境によってもリノベーション費用は変動します。
なぜなら、住宅密集地や繁華街にある場合、建物の近くに作業車や運搬車が停められず、人の手で資材や道具、解体材などを長距離に渡って運ばなくてはいけないケースがあるからです。
また、狭小地で作業するスペースが十分に確保できなければ、作業効率が悪く工期が長引き、コストにも影響を及ぼします。
立地条件によっては工事を断られることもあるため、費用だけではなく施工会社選びも慎重にしましょう。
その② 今までのメンテナンス状況
戸建住宅・マンション問わず、新築から年月が経っている場合は、それまでどれほど家のメンテナンスをしてきたかによってリノベーション費用が変わります。
例えば、築30年の住宅で、今までほとんどメンテナンスしていない場合は、配管や配線が劣化しており総入れ替えしなくてはいけないかもしれませんし、戸建住宅ですと屋根・外壁の劣化や、シロアリ被害があるかもしれません。
メンテナンスが行き届いていない住宅は、大抵の場合リノベーション費用がかさんでしまいます。
その③ 設備機器や内装材のグレード
最も分かりやすいのが、設備機器や内装材のグレードです。
性能やデザイン、テクスチャー、お手入れのしやすさなどによって、これらの価格は大きく変動します。
先ほど紹介したフルリノベーションの価格相場は、中級グレードを想定した値段ですので、高価な機器や材料を選べばもちろんトータルコストは高くなりますし、リーズナブルなものを選べば、コストダウンできる可能性もあります。
その④ 大幅な水廻りの移動
キッチンや浴室、トイレなどを大幅に移動させる場合は、給排水管と電気配線をやりかえなくてはいけないため、その分の費用が追加されます。
また、戸建住宅については、荷重がかかる部分の耐震補強が必要な場合もあります。
ただし、「費用さえ追加すれば、大幅な移動ができる」という訳ではありません。
マンションの場合は、共有部分から専有部分への給排水管取り込み位置が決まっており、既存の位置から大幅に移動すれば、排水が逆流してしまったり給水の水圧が下がってしまったりすることもあります。
そのため、物件によっては移動ができないということも念頭に置いておきましょう。
その⑤ 大幅な間取りの変更
間取りを大幅に変えるとなると、既存の間仕切り壁を解体して、新たに造作し直さなくてはいけません。
そのため、必然的に大幅にコストアップしてしまいます。
また、戸建住宅の場合は、間仕切り壁の位置変更によって、家の偏心率（構造物の重心が剛心から離れている度合い）が変わり、耐震力が下がってしまう可能性もあるため、適宜耐震補強が必要になるかもしれません。
その⑥ 玄関の移動
マンションの場合は移動はできませんが、戸建住宅の場合は間取り変更に伴い、玄関を移動するケースも少なくありません。
その場合は、室内の工事だけではなく、外壁の補修や下屋（玄関ポーチの屋根）の新設などの工事が必要となり、リノベーション費用が大幅に高くなってしまいます。
その⑦ 階段の移動
階段の移動は室内工事で完結するものの、床組みの変更など大幅に構造体を変えなくてはいけません。
また、１階・２階共に間取りを変更することを余儀なくされるため、家全体を大幅にリノベーションする必要があります。
ちなみに、メゾネット型マンションの階段は、ほとんどの場合がコンクリートで作られており、構造体とみなされるため、区分所有者の希望で位置を変えることはできません。
その⑧ 吹き抜けやロフトの新設
戸建住宅の場合は、リノベーションで既存の床を開けて吹き抜けにしたり、小屋裏をロフトに変更することができます。
この場合、床や天井を大幅に解体する必要がありますし、家の耐震力にも影響があるため、耐震診断や耐震補強をしなくてはいけません。
ですから、どうしても費用は膨らんでしまいます。
ただし、マンションの場合はロフトであれば比較的安価に作ることもできるため、気になる方は施工会社に相談してみましょう。
その⑨ 全体的な断熱改修や耐震改修
戸建住宅の場合、家全体を断熱改修する際には、壁内や天井裏、床下などへ断熱材を充填したり、窓・玄関ドアを断熱仕様のものに変えなくてはいけません。
耐震改修の場合も同様で、壁や天井、床を解体し、構造体を増やしたり、間仕切り壁を追加したりする必要があります。
そのため、一般的な内装リノベーションや設備機器の取り替えと比べると、工事範囲が大幅に拡大します。
ただし、マンションの場合は共有部分を勝手にリノベーションしてはいけないため、そもそもできる工事はあまりありません。
〈関連コラム〉
リノベーションのプランニングで“できること”と”できないこと”は？
■ リノベーションの予算はどうやって立てればいい？注意点は？
リノベーションは物件の現状やプランによって、その費用は全くと言っていいほど異なります。
ですから、新築よりも予算の立て方がイメージしにくいと感じる人も多いでしょう。
リノベーション費用の概略を正確に把握するためには、まずはリノベーション会社に相談してみるのが最も確実です。
「工事を頼むか分からない」「費用によっては工事が実現できないかもしれない」と思い、プロに相談することを躊躇してしまう人もいますが、この点については全く気にする必要はありません！
そもそも、予算が立てられなければ、リノベーション計画自体始まらないからです。
そして、忘れてはいけないのが、ローンの利子や手数料、工事中の仮住まい家賃やコンテナ代、引越し費用などです。
中古物件をこれから購入する人は、その物件費用もトータルの予算に含めなくてはいけません。
これら全てを一般の方がそれぞれリサーチするのはかなり大変ですよね。
そこでおすすめなのが、物件探しからリノベーションまで全て任せられる会社に相談することです。
■ リノベーション相場はあってないようなもの！？中古物件なら“ワンストップリノベーション”がおすすめ
先ほどもお伝えしています通り、機器などのグレードや工事内容によって、相場価格と合うとは言い切れません。
また、築年数、立地条件、今までのメンテナンス状況などの要素によっても、価格は大きく変わってしまいます。
つまり、相場はあくまでも相場であり、具体的にリノベーション計画を進めるためには、はっきりとした金額を把握しなくてはいけません。
また、中古物件購入とリノベーションを合わせて検討したい場合は、物件選びの段階からある程度のリノベーション費用を想定しておく必要があります。
そこでおすすめなのが、私たち“SHUKEN Re”の「ワンストップリノベーション」。
不動産知識と建築知識の両方を持った私たちだからこそ、トータルコストを踏まえた物件選びが可能です。
また、ローン相談やインテリアデザインも、それぞれ専門スタッフがワンストップでお手伝いいたします。
物件購入からリノベーション、引越しまで全て予算内で納めたいという人は、ぜひ私たちまでご相談ください。
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■まとめ：相場は“あくまでも”相場。実際に予算組みをする際はプロに相談を
リノベーションを検討する時にやはり一番気になるのが価格ですが、世界に二つと同じケースのないリノベーションにおいては、価格の相場は“あくまでも”相場にしかすぎません。
築年数や現状、ご要望など様々な要素によって、コストは大きく変動します。
だからこそ、具体的な予算組みをする際には、早めに専門業者に相談するのがおすすめです。
中古物件購入とリノベーションを合わせて検討したい場合は、建築的視点でもアドバイスできる不動産会社がおすすめです。
私たちSHUKEN Reは、不動産会社としての経験・知識を踏まえて、リノベーションに適した物件選びをサポートさせていただきます。
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