公開日:2023-04-25
古いアパートをおしゃれにリノベーション｜人気物件にするコツや事例を紹介
アパートの築年数が経つにつれて、建物の劣化や空室が目立ってきたと感じるオーナー様もいるでしょう。
とは言え、今のアパートを建て替えるのはコストも時間もかかりますよね。
そこでおすすめしたいのが、アパートのリノベーションです。
今回は、アパートを人気物件にするためのリノベーション術や事例を紹介します。
・ターゲット層のニーズに合ったアパートリノベーションをすることで、空室対策や賃料アップが期待できます。
・アパートを「一棟リノベーション」できる実績の多いリノベーション会社に依頼することをおすすめします。
目次
■アパートのリノベーションを検討すべきタイミング
アパートが次のような状況になっていたら、リノベーションを検討しても良いでしょう。
- ・空室が多くなってきた
- ・建物の老朽化が目立つ
- ・ターゲットの客層と間取りや設備が合っていない
空室が多くなってきた場合、何らかの対策をする必要があります。
建物の老朽化やターゲットとする客層に間取り・設備が合っていないことが、空室の原因になっていることも。
また、住み心地が悪ければ短期間で退去する可能性は高いままですので、賃料を下げるだけでは空室の根本的な解決になりません。
居住中の部屋がほとんどない状態は、リノベーションを行いやすいタイミングです。
空室を逆にチャンスだと捉え、思い切ってアパートのリノベーションを検討してみましょう。
■アパートをリノベーションするメリット
アパートをリノベーションする際のメリットを紹介します。
空室対策になる
リノベーションをすることで建物の老朽化を改善できるため、空室対策につながります。
内外装や設備を取り替えることで、新築のようなアパートに生まれ変わらせることが可能です。
清潔感がある外観だと、内見時の第一印象が良くなります。
さらに使い勝手の良い間取りや最新の設備がついていれば、検討してもらえる確率も上がるでしょう。
不動産会社としても「リノベーション済み」という記載があれば、築年数が浅い物件を希望している方にも紹介しやすいです。
居住者に長く住んでもらいやすくなる
住み心地の良いアパートなら、自然と居住年数は長くなります。
例えば、間取りが使いやすかったり、セキュリティや防音対策がされているアパートは魅力的ですよね。
機能性が充実した築浅物件があったとしても賃料が高ければ、同条件のリノベーション物件のままでいいと考える方も多いでしょう。
居住者の入れ替わりが少ないと空室期間が少なくて済むため、安定した収入を得やすくなります。
賃料アップが期待できる
リノベーションを行うことで、賃料アップをすることもできます。
見た目は新築のようで設備などが充実していれば、リノベーション前より賃料を上げても需要があるケースは多いです。
リノベーションにかかる費用や周辺のアパートの賃料相場を考慮しながら、適切な賃料を再検討してみましょう。
相続税対策になる
将来的には子供にアパートを相続しようと考えている場合、当然ですが相続税がかかります。
アパートの相続税対策として、相続前にリノベーションを済ませておくのも良いでしょう。
相続前にリノベーションを済ませておくことで、財産を効果的に減らすことができて相続税が節税できます。
また、子供は状態の良いアパートを相続でき、賃貸経営しやすい環境が整います。
リノベーションを行っても固定資産税の評価額には影響しないため、固定資産税が上がる心配もありません。
子供へアパートの相続を検討しているなら、早い段階でアパートへの再投資を検討しておくと良いでしょう。
■アパートをリノベーションするデメリット
アパートをリノベーションする際のデメリットを紹介します。
費用がかかる
一般的な中古住宅・マンションのフルリノベーションの相場は15～20万円/㎡です。
しかし、アパートの外装や外構まで丸々リノベーションしたり、耐震補強・断熱・防音工事などを行う場合は割高になることも。
反対に、アパート用の水回り設備を採用したり、各部屋の内装材を統一させることでコストを抑えることもできます。
リノベーション会社と必要な工事内容を詳しく打合せし、収支計画を立てた上で予算組みを行いましょう。
工事中は家賃収入がなくなる
アパートのフルリノベーションを行う際は、基本的に居住者には退去をお願いすることになります。
そのため、工事中は家賃収入がなくなることを、想定しておかなければなりません。
本来、家賃収入で得られるはずだった費用を算出し、収支計画に取り入れて家賃設定を行っても良いでしょう。
■リノベーションでアパートを人気物件にする5つのコツ
アパートを人気物件にするリノベーション術を5つ紹介します。
ターゲット層に合った間取り・仕様に変更する
長くアパート経営を行っている方であれば、エリアのターゲット層向けの新たな間取りや仕様変更をイメージできるでしょう。
ファミリー層がメインなら、対面キッチンで家族とコミュニケーションが取りやすい間取りがおすすめ。
水回りも広めにできると使い勝手がアップします。
また、 1人暮らしの場合もニーズに合った建物へのリノベーションが必要です。
全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケート調査によると、1人暮らし用の部屋探しで重視するポイントの項目は以下の通りです。
【「建物」の重視ポイント】
| 1位 | 間取りの広さ |
| 2位 | 日当たり |
| 3位 | 築年数 |
| 4位 | 耐震性（木造、鉄骨等の構造） |
| 5位 | セキュリティ |
| 6位 | 駐車場の有無 |
| 7位 | ペット可 |
▶2018年一人暮らしに関する意識調査（本編）｜全宅連の資料を基に弊社にて作成
広さや日当たりを気にする方が多く、建物の向きや形状に合わせて間取りを考える必要があります。
また、女性の一人暮らしの場合は、セキュリティ面を重要視してアパートを選ぶ方も少なくありません。
ペット好きのオーナーさんであれば、ペットと暮らしやすいアパートなどを検討しても良いでしょう。
ターゲット層のニーズを考えながら、間取りや設備の仕様をえらんでくださいね。
また、現在の部屋数や広さがターゲット層に合っていないなら、思い切って戸数を変更して対応するなどの検討を行っても良いでしょう。
＜関連コラム＞
・一人暮らしマンションリノベーション実例4選｜女性・ワンルーム・1LDK・ワンストップ
・リノベでつくった理想の4人家族間取り実例｜マンションでものびのび暮らす♪
生活スタイルに合わせて収納や設備にもこだわる
住む人の生活スタイルに合わせて、収納スペースの確保や設備の内容にもこだわりましょう。
前述の全国宅地建物取引業協会連合会のアンケート調査でも、1人暮らしの方は収納や利便性の良い設備を重視したいという結果が出ています。
【「部屋の設備」の重視ポイント】
| 1位 | バス・トイレが別 |
| 2位 | エアコン付き |
| 3位 | 収納スペース |
| 4位 | インターネット接続 |
| 5位 | 室内洗濯機置き場 |
| 6位 | 防音性 |
| 7位 | コンロ付き |
| 8位 | テレビモニター付きインターホン |
| 9位 | シャワートイレ |
| 10位 | オートロック |
| 11位 | 追い炊き機能付きバス |
| 12位 | バルコニー |
| 13位 | 防犯カメラ |
| 14位 | ロフト付き |
▶2018年一人暮らしに関する意識調査（本編）｜全宅連の資料を基に弊社にて作成
洋服や靴をたっぷり収納できるスペースや、インターネットの接続サービスも重要です。
また、「建物」の重視ポイントでも5位にランクインしていた「セキュリティ」に関する設備も多く見られます。
居住者が安心して暮らせるような工夫も忘れず取り入れましょう。
シンプルだけどこだわりのデザインを取り入れる
賃貸住宅の場合、住む人によってデザインのこだわりはさまざまですよね。
万人に好印象を持たれるように、シンプルなデザインの内外装にリノベーションしましょう。
ポイントは、シンプルの中にもワンポイントとなるこだわりを取り入れること。
こちらの事例のような、デザイン性のある照明やアクセントクロスの採用、ニッチなどの飾り棚を作る方法などは取り入れやすいです。
「個性的ではないが他の賃貸住宅よりもおしゃれ」というちょっとしたこだわりが、差別化につながって契約になることもあります。
また、入居後のDIYを認めている物件なども需要が増えてきていますので、検討してみても良いでしょう。
築年数が古いならアパートの性能も見直す
築年数が古いなら、必ずアパートの性能も見直してください。
特に、重視してほしい点が耐震性・防音性・断熱性です。
昭和56年以前に建てられたアパートの場合、現在の新耐震基準を満たしていない建物の可能性が高いです。
地震によってアパートが破損して居住者に危害が及んだ場合などはオーナーが責任を問われるため、リノベーション時に耐震診断や改修工事を行うことをおすすめします。
また、防音性や断熱性は住まいの快適さに大きく関係する性能です。
どんなに見た目はきれいなアパートでも、隣の部屋の生活音が丸聞こえでエアコンの効きが悪ければ、住み心地は良くありません。
根本的な性能を見直して、暮らしやすいアパートへリノベーションしましょう。
＜関連コラム＞
・防音対策とは遮音＆吸音＆防振｜壁が薄い家、マンションなどにおすすめの対策を紹介
・リノベーションで断熱性・気密性を高める！メリットから方法・費用目安まで解説
一棟まるごとリノベーションで新築のようなアパートに
費用面などを考えて一部だけのリノベーションを検討するオーナーもいますが、おすすめは一棟丸ごとリノベーションを行うことです。
建物を一新することで外観・内観ともに築浅物件のようになり、住み心地も格段にアップします。
後々になって追加のリノベーションするのであれば、1回でフルリノベーションした方が効率的かつ経済的です。
■まとめ：アパートのリノベーションは実績のある会社へ依頼しよう
空室や建物の老朽化が気になるなら、アパートのリノベーションを検討しましょう。
ターゲット層のニーズに合った間取りや設備、性能のアパートにリノベーションすることで、人気物件に生まれ変わらせることができます。
また、賃料アップも期待できるため、長期的に安定した家賃収入を求める方にもおすすめです。
アパートのリノベーションを行うなら、収支計画や賃貸経営のアドバイスもしてくれる会社や、一棟リノベーションの実績の多い会社にお願いしましょう。
お金のこと、物件のことを信頼して相談できるパートナーを見つけ、満足の行くアパートリノベーションを行ってくださいね。
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