リノベーションで耐震性は高まる？耐震補強の判断ポイントや方法、費用の目安を解説

 

中古リノベーションをご計画の際は、住まいの耐震性を見直すのに適したタイミングでもあります。

 

特に、1981年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件の場合、現行基準を満たしていない可能性が高く、今後起こり得る大地震に備えるための耐震診断と調査結果に応じた補強工事が必要です。

 

今回は、耐震性向上リノベーションが必要かどうかの判断ポイントや耐震補強の方法、工事費用の目安を分かりやすく解説します。

 

なお、SHUKEN Re（シュウケン・アールイー）のワンストップリノベーションでは、物件探しから設計・施工、資金計画まで一貫したサポート体制で、耐震性を含めた快適で安全な家づくりが可能です。

 

 

 

■中古物件の耐震性は大丈夫？耐震基準と確認ポイント

 

戸建てのフルリノベーション事例を見る：Case181「Backyard」

 

中古リノベーションの際は、物件の築年数や耐震性、構造の状態に合わせた工事計画が必要です。

 

特に、フルリノベーションの場合は構造部分までむき出しにする工程で、耐震補強などの具体的な対策が可能になるため、住まいの安全性や快適性も高められます。

 

ここではまず、中古リノベーションをお考えの方向けに、耐震基準の違いや耐震診断について解説します。

 

 

旧耐震基準・新耐震基準・2000年基準の違い

 

日本では、1923年の関東大震災や1995年の阪神淡路大震災などで受けた被害を教訓に、新築や改築に関する耐震性の基準が段階的に見直されてきました。

 

建築基準法に基づき定められた耐震基準は、地震による建物の倒壊や人命、財産への被害を防ぐために設けられた最低限の基準を以下のように示したものです。

 

 

このうち、旧耐震基準と新耐震基準は、構造種別を問わず適用されますが、2000年基準は主に木造住宅を対象とした強化策です。

 

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションなど大規模建築物では、建築基準法に基づく厳密な構造計算によって耐震性が確保されます。

 

なお、1981年5月以前に建築確認を受けた建物の中には、過去に耐震リフォームや耐震補強を完了させ、現行基準を満たしている物件も存在します。

 

 

リノベーションでマンションの耐震性は改善できる？

 

戸建て住宅の場合、リノベーション時に基礎の強化や耐力壁・耐震金物の追加、屋根の軽量化などを行うことで、構造そのものの耐震性を高めることが可能です。

 

そのため、旧耐震基準の住宅でも、リノベーションと同時に耐震補強を進めることで、現行基準に近いレベルまで耐震性を高められるケースが多くあります。

 

ただし、基礎の劣化状況や構造上の制約によっては追加費用が発生したり、完全な適合が難しい場合もあります。

 

一方、マンションの耐震性は、建物全体の構造（柱・梁・耐震壁など）によって決まるため、専有部分のリノベーションだけで大規模な改善ができるというものではありません。

 

ただし、リノベーションでは専有部分の間取り変更にともなう壁の配置見直しなどが可能で、スケルトンリフォームでは、構造躯体の状態（ひび割れや劣化）に合わせた耐震補強の必要性も判断できます。

 

なお、専有部分には、壊せない壁や解体できる範囲の決まりがあるため、あらかじめ管理規約を確認しておくことが大切です。

 

 

リノベーション前には耐震診断がおすすめ

 

近年頻繁に発生している地震に備えるためには、まずリノベーション前に耐震診断を受け、戸建てやマンションの耐震性を確認しておくのが理想的です。

 

特に、1981年以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、構造の劣化や腐食が進んでいるケースが多く、地震発生時に倒壊・崩壊するリスクも高まります。

 

そのため、中古物件をリノベーションする場合は、耐震基準の確認とあわせて事前に耐震診断を行うことで、耐震補強が必要な範囲や内容の把握を進めておきましょう。

 

 

 

耐震診断をせずリノベーションするリスク

 

耐震診断を行わずリノベーションを始めてしまうと、解体後に構造上の問題が見つかり、追加工事による工期の遅れや予算オーバーが発生するケースも少なくありません。

 

また、間取り変更にともなう壁の配置バランスの崩れにより、耐震性が低下してしまうリスクも潜んでいます。

 

自由で暮らしやすい環境や、長く安全に暮らせる資産価値の高い住まいをフルリノベーションで実現させるためには、工事内容の重要な判断材料となる耐震診断を検討しておきましょう。

 

なお、築年数に関わらず解体・改修工事を行う際は、法令により有資格者による石綿（アスベスト）事前調査と、自治体等への結果報告が義務付けられています。

 

アスベストは2006年に製造・使用が全面的に禁止されましたが、それ以前の建物には含有建材が使用されているリスクがあります。

 

特に旧耐震基準の建物は、2026年現在で築45年以上が経過しており、調査の結果次第で除去費用が発生することもあるため、設計・資金計画の段階での確認が非常に重要です。

 

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■耐震リノベーションの方法｜戸建て・マンションでできる耐震補強

 

マンションのフルリノベーション事例を見る：Case206「Memorable」

 

耐震リノベーションでは、建物の構造や状態を調査した上で適切な補強工事を検討していきます。

 

なお、耐震診断では、地震に対してどれくらいの安全性があるかを専門的な調査をふまえ評価します。

 

図面確認や現地調査によって建物の耐震性を判定することで、必要な耐震補強の範囲や方法を明確にすることが可能です。

 

診断結果をふまえて専有部分のリノベーションと耐震補強を行うことで、マンションでも居住空間の安全性を高められます。

 

 

耐震診断の流れ

 

耐震診断を受ける場合、まずは「図面確認」や簡易的な「現地調査」を行います。

 

その後、本格的な現地調査により、建物の内部・構造の劣化状況やひび割れなどがないかを詳しく確認し、耐震性の検査に進みます。

 

調査結果に基づく構造計算により、木造の場合は「評点」、鉄骨造・鉄筋コンクリート造のマンションの場合は「Is値」などの耐震性指標を算出し、最後に診断結果とリノベーションの際に必要な補強工事の内容などを記した報告書を受け取る流れが一般的です。

 

なお、マンションなどの鉄筋コンクリート造の場合、Is値が0.6以上であれば、震度6〜7程度の規模の地震に対しても倒壊・崩壊する危険性が低いと判断されます。

 

物件購入前に管理組合が保持する耐震診断結果を確認しておきましょう。

 

 

耐震補強工事の内容と対策ポイント

 

戸建ての耐震補強では、基礎や接合部の強化、耐力壁のバランス配置、屋根の軽量化などを中心に工事を進めます。

 

一方、マンションの耐震性は建物全体の構造（共用部分の躯体）によって決まるため、専有部分のリノベーションだけで建物自体の耐震性を大幅に高めることはできません。

 

また、スケルトンリフォームであっても玄関ドアや窓サッシ、バルコニーなどの共用部分の工事はできない点に注意が必要です。

 

さらに、構造上撤去できない壁を残す必要があるため、あらかじめマンションの工法（ラーメン構造・壁式構造）を確認した上で、実現可能なリノベーション計画を立てるのがポイントです。

 

 

 

リノベーションと耐震補強を同時に行うメリット

 

リノベーションと耐震補強を同時に行うことで、個別に耐震補強を行うよりも、余計な工期やコストをかけずに、耐震診断の結果を活かした効率的な補強プランが立てられます。

 

また、設計段階から耐震性向上を見据えたプランを検討しておくことで、間取りの自由度を保ちながら安全性も確保したバランスのいい家づくりが実現します。

 

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■耐震リノベーションの費用相場と判断のコツ

 

マンションのフルリノベーション事例を見る：Case224「Clearly divide」

 

耐震リノベーションにかかる費用は、建物の状態や補強工事の規模や内容によって異なります。

 

しかし、あらかじめ相場を確認しておくことで、無理のない資金計画が立てやすくなります。

 

 

耐震補強が必要なリノベーション費用の目安

 

耐震補強を含めたフルリノベーション費用は、SHUKEN Reの事例において、戸建てで10〜22万円/㎡、マンションで18〜20万円/㎡程度が相場です。

 

ただし、耐震診断の結果やリノベーションの内容によっては追加費用が発生する場合もあります。

 

「戸建て」のフルリノベーション実例

 

戸建てのフルリノベーション事例を見る：Case131「Living with Cats」

 

築40年を超える旧耐震基準の戸建ての場合、壁量不足や接合部の劣化などが見つかる可能性があります。

 

耐力壁の追加や耐震金物での補強は、間取り変更にあわせて行うことで効率的に耐震性を高めるリノベーションが可能になります。

 

特に、スケルトンリノベーションでは構造部分をむき出しにすることで、建物の状態に合わせた必要な施工を進めやすいのがポイントです。

 

エリア	千葉県
築年数	約40年
広さ・間取り	約80㎡・2LDK＋WIC＋パントリー
フルリノベーション費用	約1,100万円（※施工当時の価格）

 

 

「マンション」のフルリノベーション実例

 

マンションのフルリノベーション事例を見る：Case217「Retro×Pop」

 

マンションの場合、建物全体の耐震性は基本的に共用部分の構造に左右されますが、専有部分のスケルトンリフォームや間取り変更にあわせた補強が可能なケースがあります。

 

例えば、築45年前後のマンションにおいては、構造壁を活かした間取り計画や内装材の軽量化、耐震設計などが挙げられます。

 

なお、比較的間取り変更がしやすいラーメン構造の場合は、管理規約の範囲内で、撤去可能な壁の解体や水回りの移動もしやすいのが特徴です。

 

エリア	東京都江東区
築年数	44年
広さ・間取り	80.6㎡・1LDK＋パントリー＋ワークスペース＋WIC＋SIC
フルリノベーション費用	約2,060万円（※施工当時の価格）

 

 

耐震補強が必要なケースの見極め

 

すべての中古物件やリノベーションの際に必ず耐震補強が必要になるわけではありません。

 

具体的には、主に旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認を受けた、2026年時点で築45年以上の物件が目安）の建物や大規模修繕履歴がない場合、耐震診断により構造劣化が確認されるケースなどで耐震設計が求められます。

 

ただし、物件によって詳しい補強内容や費用は異なるため、物件探しや設計段階から専門家に相談するのがおすすめです。

 

SHUKEN Reでは、他では無理だと言われた工事でもお客様の希望を実現させた例が多数あります。

 

特に、ワンストップリノベーションでは、家づくり計画に合わせた理想の物件探しもサポートしていますので、お気軽にご相談ください♪

 

また、リノベーション計画はもちろん、ファイナンシャルプランナーによる将来の資金計画に関する無料相談も実施しています。

 

 

価値あるプランを希望予算内で実現するためには、フルリノベーションを前提とした最適な物件探しから、設計・施工までの一貫対応が可能な「ワンストップリノベーション」がおすすめです。

 

物件購入とリノベーションの窓口が1つになり、効率的なプランニングと適正価格での家づくりが進められます。

 

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■耐震補強を視野に入れたリノベーションに関するQ&A

 

マンションのフルリノベーション事例を見る：Case157「Nordic Style」

 

最後に、お客様からよく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。

 

■まとめ

 

中古リノベーションをご検討の際は、間取りやデザインだけでなく改修後も長く安全に住まうための耐震性の確保にも備えることが大切です。

 

特に、旧耐震基準の物件を選ぶ場合は、リノベーション前に必ず耐震診断を行い、必要な補強規模や対策方法を把握しておくことで、希望予算でのスムーズな家づくりが実現します。

 

SHUKEN Reでは、工期や費用の効率化にもつながる耐震リノベーションで、見えない部分の安全性にも注意し、地震発生時の被害を最小限に抑え、ご家族や財産を守るための設計にもこだわります。

 

物件探しから設計・施工まで一貫してプランニング可能な「ワンストップリノベーション」なら、「希望通りのリノベーションができない」「予期せぬ追加工事でコストが膨らむ」などの後悔を防ぐことが可能です。

 

また、SHUKEN Reでは、リノベーションに精通したスタッフによる、価値ある家づくりプランはもちろん、家計に優しい資金計画を立てるためのFP相談にも力を入れています。

 

 

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