マンションの液状化リスクはどう見る？埋立地・湾岸エリアで中古物件を購入する前の確認ポイント

湾岸エリアの中古マンションを検討するとき、気になりやすいのが液状化です。

浦安市をはじめとする湾岸エリアでマンションリノベーションを手がけるSHUKEN Reにも、埋立地や湾岸エリアで物件を探す方から、液状化についてのご相談をいただくことがあります。

マンションの液状化リスクは、埋立地かどうかだけでなく、建物の基礎の形式や、敷地・配管が被害を受けた時の復旧の備えによっても変わってきます。

中古マンションなら、基礎や過去の被害・復旧の記録を、購入前に書類で確かめられる点もメリットです。

このコラムでは、液状化でマンションが傾くのか、湾岸マンションにどのようなリスクがあるのかという疑問に、2011年の東北地方太平洋沖地震（東日本大震災）での浦安市の被害の記録をもとにお答えします。

建物と管理の記録まで確かめて選べば、液状化への備えに納得した上で、湾岸エリアの住まいを検討できます。

監修者
SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

住宅リノベーション専門家集団が、単に情報をまとめただけの簡易的な記事ではなく、真剣にリノベーションを検討している読者に役立つ、価値ある中身の濃い情報をお届けしています。

■液状化でマンションに起きる被害は建物本体と敷地で分かれる

液状化は、地震の揺れで砂の地盤が泥水のようになる現象で、マンションでは建物本体と敷地で被害の出方が変わります。

地下水を多く含んだゆるい砂の地盤ほど起きやすく、埋立地や川沿いの低い土地が代表的な例です。

東日本大震災の浦安市では、杭で支えられた建物本体に大きな被害は出なかった

2011年の東北地方太平洋沖地震では、東北地方から関東地方にかけての広い範囲で液状化が起きました。

浦安市は、市域の約4分の3が、1960年代から1980年代初めにかけて海を埋め立てて造成された土地です。

地盤改良を行っていなかった埋立地のほぼ全域で液状化が起きた点も、浦安市の被害の特徴です。

大・中規模の建物は、ほとんどが杭で支えられていたため、建物本体には大きな被害が出ませんでした。

被害の中心は、建物のまわりの地盤が沈んだことによる出入口の段差とライフラインです。

一方、戸建て住宅など直接基礎の小規模な建物では、不同沈下による傾きの被害が出ました。

〈出典〉 一般財団法人消防防災科学センターウェブサイト：トップページ＞情報提供等事業＞バックナンバー＞No.110（2012秋号）＞特集Ⅰ 東日本大震災（7）～地盤災害～（若松加寿江「東北地方太平洋沖地震による液状化被害の特徴」）

〈出典〉 浦安市ホームページ：トップページ > 市政情報 > 計画・取り組み > 市の計画 > 都市整備部 > 緑の基本計画

〈出典〉浦安市ホームページ：トップページ > よくある質問と回答 > 市役所・組織 > 浦安市の概要

建物の傾きやすさは基礎の形式で変わる

建物を支える基礎には、大きく分けて2つの形式があります。

杭を地中に打ち込み、多くは硬い地盤（支持層）まで届かせて支える杭基礎と、建物の下の地盤で直接支える直接基礎です。

液状化で建物が傾くかどうかは、基礎の形式と、杭が支持層まで届いているかによって変わってきます。

大・中規模のマンションは杭基礎が多い一方、低層の小規模なマンションなどでは直接基礎が選ばれている例もあります。

マンションだから杭基礎とは限らない点に注意が必要です。

また、杭基礎の建物でも、まわりの地盤は沈むことがあります。

検討中の物件がどの基礎形式で建っているかは、購入前に確かめておきましょう。

建物が無事でも出入口や配管の被害は暮らしに影響する

建物本体に被害がなくても、敷地の地盤が沈むと、エントランスに段差ができたり、建物に引き込まれた水道・下水・ガスの配管が壊れたりすることがあります。

東北地方太平洋沖地震の際の浦安市では、道路の下の水道管や下水管も壊れ、ガス・上水道・下水道の完全復旧まで1か月前後かかりました。

下水が使えない間は、部屋が無事でも、トイレや台所の排水を控える暮らしが続く点に注意が必要です。

〈出典〉 一般財団法人消防防災科学センターウェブサイト：トップページ＞情報提供等事業＞バックナンバー＞No.110（2012秋号）＞特集Ⅰ 東日本大震災（7）～地盤災害～（若松加寿江「東北地方太平洋沖地震による液状化被害の特徴」）

液状化の被害は、「建物が傾くか」と「敷地やライフラインの被害から暮らしをどう立て直すか」の2つに分けて考えることが、物件を見極める第一歩です。

断水や下水の停止を想定した備蓄やトイレの用意は、購入後に室内でできる備えでもあります。

SHUKEN Reの物件担当は、宅地建物取引士とFPの有資格者です。

候補物件の設計図書や総会議事録の取り寄せ・確認をサポートし、基礎の形式や過去の修繕記録を、購入前に分かりやすくお伝えします。

▶︎物件探しの無料相談はこちら

■埋立地・湾岸の液状化リスクは地図と土地の成り立ちで確かめる

液状化予測図は、液状化の起こりやすさを地域ごとに示した地図で、埋立の年代とあわせて見ると立地の傾向がつかめます。

液状化予測図と埋立の年代から立地の傾向をつかむ

東京都の「東京の液状化予測図」は、都内の液状化の可能性を示した地図で、最新版は2026年3月公開の令和7年度改訂版です。

千葉県も、県内で液状化が起きやすい場所を示したマップを公表しています。

東京の液状化予測図は、都内全域を同じ強さで揺らした場合の相対的な可能性を示したもので、液状化が必ず起きる・起きないと断定するものではありません。

可能性が低いとされる地域でも、発生しないことが保証されているわけではない点に注意が必要です。

〈出典〉東京都建設局「東京の液状化予測図 令和7年度改訂版（2026年3月）」

〈出典〉千葉県「液状化しやすさ・危険度マップ、揺れやすさマップ」

予測図とあわせて、土地の成り立ちも確かめておきましょう。

埋め立てられた年代や、埋立後に地盤改良が行われたかによって、同じ湾岸エリアでも地盤の条件は変わってきます。

土地の成り立ちに加えて、過去に液状化が起きた場所かどうかも手がかりの1つです。

国土交通省関東地方整備局と地盤工学会の調査では、過去の地震で液状化が起きた場所は、2011年の東北地方太平洋沖地震でも再び液状化しやすい傾向が確認されました。

浦安市の入船・美浜・海楽では、1987年の千葉県東方沖地震に続いて、2011年にも液状化が起きています。

〈出典〉国土交通省関東地方整備局ホームページ「東北地方太平洋沖地震による関東地方の地盤液状化現象の実態解明 報告書（2011年8月）」

浦安市が東北地方太平洋沖地震での液状化被害を受けて進めた「市街地液状化対策事業」は、道路と宅地の地盤を一体で改良する事業です。

〈参考〉浦安市ホームページ：トップページ > くらし・手続き > 安全・安心 > 防災 > 東日本大震災関連 > 液状化対策事業

地区の宅地をまとめて対策する工法のため、地区内で宅地を所有する住民の同意が前提でした。

街全体の地盤を後から改良するには、住民の幅広い合意と費用が必要になります。

そのため、液状化への備えは、建物ごとの基礎や管理組合の状況で確かめることが現実的です。

液状化の情報は買主から確認を依頼する

不動産取引の重要事項説明では、2020年8月28日から、水害ハザードマップにおける物件の所在地が説明の対象に加わりました。

土砂災害・津波の警戒区域も説明の対象ですが、液状化のリスクは、説明が義務づけられている項目には含まれていません。

〈出典〉国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化～宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令の公布等について～（2020年7月17日）」

液状化予測図での物件の位置や、地盤・基礎の情報は、仲介会社に自分から確認を依頼しましょう。

■中古マンションは基礎と被害・復旧の記録を購入前に書類で確かめられる

設計図書や総会議事録は、管理組合が保管する建物の記録で、中古マンションなら基礎の形式や過去の被害と復旧を購入前に確認できます。

竣工前の新築マンションと違い、中古マンションには、建ってから今までの記録が残っています。

液状化への備えを確かめる材料が書類として手に入る点は、中古ならではのメリットです。

基礎形式と地盤改良の有無は設計図書で確認する

基礎の形式は、設計図書のうち、構造図（杭伏図・基礎伏図など）で確かめられます。

杭基礎であれば、杭の長さや、設計上どの深さの支持層に届かせているかも記載されています。

建設時の地盤調査の結果（ボーリング柱状図など）は、砂の層の深さや地下水位を知る手がかりです。

地盤改良を行ったかどうかも、設計図書や竣工時の資料で確認しましょう。

国土交通省関東地方整備局の調査では、東京湾岸の千葉県側で液状化が確認された32か所のうち20か所で被害が大きかった一方、地盤改良が行われていた場所では被害が少ない傾向も確認されています。

〈出典〉国土交通省関東地方整備局ホームページ「東北地方太平洋沖地震による関東地方の地盤液状化現象の実態解明 報告書（2011年8月）」

設計図書は管理組合が保管していることが多いものの、築年数の古い物件では残っていない場合や、買主が直接閲覧できない場合もあります。

仲介会社を通じて、管理組合や管理会社に閲覧を依頼しましょう。

被害と復旧の履歴は総会議事録と修繕履歴で確認する

2011年より前に建てられたマンションは、東北地方太平洋沖地震の揺れを経験している建物です。

被害があった場合は、補修工事の内容や費用の負担方法が、総会議事録や修繕履歴に残っている可能性があります。

エントランスや外構の段差の補修、共用の給排水管の修理、敷地や駐車場の地盤補修などの記録がないか、確かめておきましょう。

補修の費用を修繕積立金から出したのか、一時金を集めたのかも、管理組合の資金の状況を知る手がかりになります。

被害の記録があることは、必ずしもマイナスの材料ではありません。

どのような被害が出て、管理組合がどう話し合い、どう直したかが分かると、次の災害への備えを具体的に見積もれる点がメリットです。

2011年以降に建てられたマンションでは、設計時に行った地盤の検討や液状化対策の内容を、設計図書で確かめておきましょう。

敷地の復旧に備える管理組合の資金と地震保険を確認する

敷地や共用の配管は管理組合が管理し、補修の内容や費用は、原則として総会で決めます。

区分所有の性質上、区分所有者が1人の判断で工事を進めることはできない仕組みです。

被害が出た時にすぐ動けるかどうかは、修繕積立金の残高と、長期修繕計画に照らした資金の余裕によって変わってきます。

重要事項説明書や管理会社の資料で、積立金の残高も確かめておきましょう。

〈関連コラム〉

マンション修繕積立金「地獄」を避けるには？なりやすい物件の特徴と見抜き方

地震保険は、地震による液状化で建物や家財に生じた損害が補償の対象で、敷地や給排水設備などだけの被害は対象外です。

ただし、傾きや沈下の量で判定する液状化専用の認定基準は、木造建物と、共同住宅を除く鉄骨造建物に適用されるもので、マンションには建物の構造に応じた別の基準が使われます。

共用部分は管理組合が、専有部分と家財は各所有者が加入するため、管理組合が共用部分に地震保険を付けているかも確認しておくと安心です。

〈出典〉一般社団法人日本損害保険協会ウェブサイト：トップページ＞地震保険＞「3．地震保険 損害の認定基準について」

室内（専有部分）は、リノベーションで間取りや内装を自分好みに変えられます。

ただし、液状化への備えにかかわる基礎・敷地・共用の配管は、買主が購入後に個人の判断だけでは変えられない部分です。

室内の給排水管は、専有部分であればリノベーションの際に新しくできます。

一方、建物の外へつながる共用の縦管や引込管の更新には、管理組合の決議が必要です。

表の項目は、買う前に確かめておきましょう。

物件探しからフルリノベーションまでを一貫して手がけるSHUKEN Reなら、室内のリノベーションの可能性とあわせて、建物側の記録を確かめた上で物件をご提案します。

SHUKEN Reでは、物件価格とリノベーション費用を住宅ローン1本で組むご提案もしています。

候補の物件を絞った段階で、リノベーション担当が内見に同行し、室内の配管の状態や、リノベーションでできること、工事費の目安をお伝えします。

▶︎内見同行のご相談はこちら

■湾岸エリアのマンション購入は液状化への備えと暮らしの良さをあわせて判断する

浦安市のマンションリノベーション事例を見る：Case244「Coastal」

湾岸エリアの物件選びは、液状化への備えの確認結果と、広さや街並みなど暮らしの良さの両方を比べると、納得して判断しやすくなります。

立地・建物・管理の確認結果を組み合わせて判断する

液状化への備えは、1つの項目だけで良し悪しを決めるものではない点に注意が必要です。

立地の傾向、建物の基礎、管理組合の記録と資金を組み合わせて見ると、物件ごとのリスクを具体的に比べられます。

たとえば、液状化の可能性が高いとされる立地でも、杭が支持層まで届き、管理組合の資金に余裕がある物件もあります。

反対に、立地の条件がよくても被害が出た時の補修の資金が少なければ、暮らしの立て直しに時間がかかる場合もあるため、総合的に判断することが大切です。

地震保険と家計の備えは購入時に決めておく

専有部分と家財の地震保険は、各所有者が火災保険とセットで加入します。

購入時に火災保険を選ぶタイミングで、地震保険をどこまで付けるかも決めておきましょう。

あわせて、被害が出た時に管理組合が一時金を集める場合も考え、住宅ローンの返済とは別に、手元に予備費を残しておくと安心です。

資金計画は、物件価格とリノベーション費用、諸費用を合わせた総額で考えることがポイントです。

湾岸ならではの暮らしの良さもあわせて比べる

湾岸エリアには、計画的に整えられた街並みや広い公園、海辺の開放感など、暮らしの良さも多くあります。

液状化への備えを確かめた上で、住まいの広さや街の魅力と比べて選ぶことが、納得のいく判断の第一歩です。

浦安市で79㎡の中古マンションを購入し、SHUKEN ReでリノベーションされたSさまご夫妻は、海が好きなことから、ブルーグレーを基調にした海辺のコテージのような住まいをつくられました。

「キャンプや旅行に出かけることも多いけれど帰宅するとこの家のよさを実感します」とおふたりは話しています。

同じ浦安市のNさまご夫妻は、お子さまの小学校入学を控えて物件を探し、駅からの近さなど、将来の売却のしやすさも考えて物件を選ばれました。

街の魅力に加えて、将来の売りやすさまで考えて選ぶ視点は、湾岸エリアで物件を比べる時の参考になります。

〈関連コラム〉湾岸エリアとはどんな街？メリット・デメリットやマンションのリノベーション事例も紹介

■マンションの液状化についてよくある質問

浦安市のマンションリノベーション事例を見る：Case232「One and Only」

最後に、東京・千葉・神奈川エリアで約25年にわたり8,000件超のリノベーション設計・施工実績があるSHUKEN Reが、マンションの液状化に関するよくあるご質問にお答えします。

■まとめ｜液状化リスクは立地・基礎・管理の記録で購入前に見極める

液状化への備えは、立地の傾向、建物の基礎、管理組合の記録と資金の3つを購入前に確かめることで、判断の根拠を持てます。

マンションの液状化リスクは、「埋立地だから危ない」「杭基礎だから大丈夫」のどちらか一方では判断できません。

建物本体が傾くかどうかと、敷地やライフラインの被害からどう立て直すかの2つに分けて考えることが大切です。

中古マンションなら、設計図書で基礎の形式を、総会議事録や修繕履歴で過去の被害と復旧を、購入前に確かめられます。

敷地や共用部分の補修は管理組合が決めるため、管理組合の資金と地震保険の加入状況もあわせて確認しましょう。

SHUKEN Reは、不動産と建築の両面から、約25年・8,000件超のリノベーションを手がけてきました。

物件担当は宅地建物取引士とFPの有資格者で、湾岸エリアの物件探しからフルリノベーションまでを一貫してお手伝いしています。

気になる物件が埋立地や湾岸エリアにある場合は、購入を決める前に、浦安市をはじめとする湾岸エリアでのマンションリノベーション実績が豊富なSHUKEN Reへご相談ください。

新浦安・舞浜をはじめとする湾岸エリアの物件探しをお手伝いします。

浸水・土砂・津波の警戒区域を地図上で確認できる物件検索システムもご案内しています（無料登録と操作説明が必要です）。

▶︎浦安店の詳細はこちら

▶︎物件探しの無料相談はこちら