公開日:2023-08-06 更新日:2023-10-19
リノベーション向き分譲マンションの選び方は？リノベーション済み物件も
東京・千葉・神奈川を中心とした都市部で、中古の分譲マンションを購入して理想のイメージ通りにリノベーションする方が増えています。
そのため、中古マンションの市場は拡大し物件の選択肢も増えていますが、そうなると悩ましいのが物件選び。
リノベーション向きのマンションを見つけるには、少々コツが必要です。
そこで、今回はリノベーション前提で中古分譲マンションを選ぶ際のポイントを紹介します。
最近人気の“リノベーション済み物件”についても紹介しますので、これからマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。
・リノベーション済み物件の購入を検討する場合は、必ずメリットだけではなくデメリットも知っておきましょう。
・“SHUKEN Re”では、物件探し・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
■ 〈リノベーション向き分譲マンション〉10のポイント
昨年2022年に首都圏で新規登録された中古マンションは、なんと170,388件。
2018年の206,901件からは減少しているものの、高い水準をキープしています。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））
その中から物件を選ぶ際、多くの方は立地や価格をまず見るはずです。
もちろん、立地・価格は物件探しでまず検討しなくてはいけない点。
ただし、リノベーション前提となると、それだけで選ぶのは少々リスクが伴います。
では、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか？
リノベーション会社だから分かる大切なポイントを10個紹介します。
その① 築年数は20〜25年が狙い目
中古マンションを買う時に気になるのが、「築年数」ですよね。
購入後、どのくらい住めるのかの基準になりますし、資産価値にも影響します。（「中古マンションには何年住める？長く住めるマンションの特徴と探し方」参照）
では、リノベーション前提で選ぶ際には、どれくらいの築年数が良いのでしょうか？
それはずばり、「築20〜25年」！
新築マンションは、引き渡しを受けて住み始めた瞬間からその価値が下がってしまいます。
2022年に東日本不動産流通協会が公表したデータによると、築5年以下の物件と築30年越えの物件とでは、マンションは−53%も価格が下がっているというデータも。
（参考：東日本不動産流通協会｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2022年01～03月】）
このデータを見る限り、古ければ古い物件ほどコスト面ではメリットがあると思うかもしれませんが、築年数が古くなれば修繕しなくては行けない箇所が増え、リノベーションコストがかさんでしまいます。
逆に、築10年未満の築浅物件は、資産価値が高い反面、内装や設備機器がまだまだ使える状態なので、リノベーションすればそれが無駄になってしまうでしょう。
これらの観点から、狙い目は価格の下降が一旦落ち着く「築20〜25年」を目安にするがおすすめです。
その② 共用部の管理状況や修繕計画に問題ないか
マンションの資産価値や寿命、住み心地には、共用部分の管理状況が大きく影響します。
エントランスやゴミ置き場、駐輪場などの清掃が行き届いているかはもちろんのこと、屋上防水や外壁、その他構造部のメンテナンスがきちんとされているかが重要なポイント。
物件紹介サイトでは専有部分の写真しか見られないことが多いので、必ず内覧時には共用部も一通り確認しておきましょう。
また、築15年を超える物件の場合は、今までどのような共用部修繕工事が行われてきたのかの履歴をチェックするのもおすすめです。
不動産会社を介して管理会社へ依頼すれば、過去の修繕履歴や将来の修繕計画を見せてもらえます。
その③ 管理費・修繕積立金の状況に問題ないか
共用部の管理や修繕計画をきちんと実行するためには、管理費・修繕積立金が各区分所有者からきちんと徴収されていなくてはいけません。
必要な経費が集められていないマンションですと、今後メンテナンスが滞ってしまう恐れもあります。
物件選びの時点で管理会社に聞いてみてもいいですし、購入前に提示される重要事項説明書にて、管理組合の状況を確認しましょう。
万が一、前所有者が管理費・修繕積立金を滞納しているようですと、購入後に支払い責任が買主に移ってしまうかもしれません。
管理費・修繕積立金の状況に問題がなかったとしても、その金額を購入後に払い続けられるかをシミュレーションしておくことも重要です。
戸数の少ないマンションですと、各区分所有者それぞれへの負担が大きくなってしまうので、金額を早めに聞いておきましょう。
ちなみに、平成30年の調査では、全国のマンション管理費平均額は15,956円というデータが出ています。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
専有床面積や総階数などから、価格目安を知ることができます。
国土交通省｜「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
その④ リノベーション工事の内容や仕様に制限はないか
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
マンションの専有部分をリノベーションする場合に必ず守らなくてはいけないのが、管理組合で定めた「マンション管理規約」です。
住民同士のトラブルを防ぎ、マンション自体の価値を下げないために設けられています。
「専有部内のことならあまり気にしなくてもよいのでは」と思うかもしれませんが、違反が見つかれば、管理組合長より是正命令や退去命令が下される可能性も否めません。（参考：建物の区分所有等に関する法律・第57条「共同の利益に反する行為の停止等の請求」）
マンションによってリノベーションに関する規定は異なりますので、購入前に一度確認しておくことをおすすめします。
- 【水回り移動の禁止】（水漏れリスクを抑える目的でキッチン・浴室・洗面室・トイレの移動ができない）
- 【遮音性のある床材採用】（下階への騒音トラブルを防ぐ目的で、床材の仕様が限定されている）
- 【工事可能日時の厳しい制限】（通常は平日9〜17時に限定されていることが多いですが、それ以上に厳しい場合も）
- 【共用部の仮設工事条件】（どこまでを養生しなくてはいけないのかによって、仮設工事費が異なる）
事前に規定内容を知っておくことで、より精度の高い間取り検討や見積りが行えます。
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その⑤ 耐震基準は満たしているか
築40年を越すマンションの場合、特に気を付けなくてはいけないのが「耐震性」です。
1981年6月1日に建築基準法の大改正が行われ、耐震基準が大幅に変更されました。
改正前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準建物」、改正後に建てられた建物は「新耐震基準建物」と呼ばれ、その耐震性能が大きく異なります。
- 建築基準法改正前（1981年5月31日までに建築確認申請を受けた建物）：「旧耐震基準（震度5程度の地震にまで耐えられる）」
- 建築基準法改正後（1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物）：「新耐震基準（震度6〜7程度の地震にまで耐えられる）」
ただし、旧耐震基準のマンションが必ずしも地震に弱いという訳ではありません。
既に耐震補強・耐震改修をしている可能性もあるため、必ず管理会社へ確認しましょう。
建物自体の耐震性に加え、地盤の強度もチェックすることも重要です。
中規模以上のマンションですとそれほど心配ありませんが、小規模のマンションの場合は、液状化リスクの高いエリアでは、地震の際に建物が傾いてしまったり、地下水が噴き出てしまったりする恐れもあります。
特に、1階の物件を選ぶ際には、地域の特性を確認しておくと良いでしょう。
ただし、地盤に不安があるエリアでも新築時にしっかり地盤改良されていれば、液状化の心配はほとんどありませんので安心してください。
住所から洪水・津波・土砂災害・液状化など自然災害のリスクが高いかどうかを確認できます。
（引用：国土交通省｜重ねるハザードマップ）
その⑥ 断熱性や気密性に問題ないか・結露はひどくないか
マンションの窓サッシやガラス、玄関ドア、外壁は共用部とみなされるため、これまでは原則、区分所有者の意思だけでリノベーションすることはできませんでした。（参考：国土交通省｜マンション標準管理規約（単棟型））
ただし、近年高経年化マンションが増えていることから、生活に支障が出る不具合がある場合は、専有部分同様の手続きを踏めばリノベーションが認められる場合があります。
開口部の改良工事については、治安上の問題を踏まえた防犯性能の向上や、結露から発生したカビやダニによるいわゆるシックハウス問題を改善するための断熱性の向上等、一棟全戸ではなく一部の住戸において緊急かつ重大な必要性が生じる場合もあり得ることに鑑み、計画修繕によりただちに開口部の改良を行うことが困難な場合には、専有部分の修繕等における手続と同様の手続により、各区分所有者の責任と負担において工事を行うことができるよう、規定したものである。
承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会の決議によるものである（第54条第1項第5号参照）。
（引用：国土交通省｜マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメントの改正点、P21 「窓ガラス等の改良」「22条関連」）
また、築30年以上の場合には、既に高断熱の玄関ドアや断熱サッシへの一斉改修計画が持ち上がっている可能性もありますので、管理会社へその旨を聞いてみるのもおすすめです。
開口部以外の部分においても断熱性・気密性に不安がある場合には、断熱リノベーションの費用も予算に組み入れなくてはいけません。
内覧の際には、窓まわりに結露跡がないか、窓から隙間風が入ってこないかなどを確認して、リノベーションの必要性なども確認しておきましょう。
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その⑦ 間取りを変更したい場合は“ラーメン構造”
マンションの構造種別は、主に「壁式構造」と「ラーメン構造」に分けられます。
- 【壁式構造】“耐力壁”、つまり“面”で耐力を確保する構造
- 【ラーメン構造】垂直に建てられた“柱”と、柱間を水平方向に結ぶ“梁”を結合させて、“フレーム”で耐力を確保する構造
壁式構造は、各戸が強固な箱状となるため耐震性に優れているものの、間仕切壁も主要構造部となっている可能性もあるため、間取り変更が思うようにできないかもしれません。
一方、ラーメン構造は柱や梁が室内に出っ張ってくるものの、フレームで地震の揺れなどを逃すため、大空間が実現しやすく、大幅な間取り変更も容易です。
その⑧ 給排水配管・電気配線が劣化していないか
事例を見る：Case147「Simple×Relaxing」
専有部分をフルスケルトンにする場合はそれほど問題ありませんが、部分的なリノベーションを検討している場合は、給排水管や電気配線が劣化していないか確認しましょう。
築20年を超えている場合には、特に要チェックです。
劣化を放置したまま内装や設備機器の取り替えをしても、すぐに漏水・漏電が起こってしまう恐れがあります。
ただし、既に新築時より配管・配線が更新（入れ替え）されている可能性もありますので、売主に必ず確認してください。
配管・配線の寿命目安は以下の通りです。
- ・給排水管（鉄管）：15～20年
- ・給排水管（鉛管）：15～20年
- ・給排水管（銅管）：20～25年
- ・ガス管（亜鉛メッキ鋼管）：25〜30年
- ・電線・ケーブル：20〜30年
その⑨ PS（パイプスペース・パイプシャフト）の位置や配管方式によって間取りに制限がないか
マンションの場合、専有部分の給排水管は、共用部分のPS（パイプスペース・パイプシャフト）へ接続されています。
そのため、水回りを移動させる場合も、このPSとの距離が重要になるのです。
極端に離してしまうと、水圧が下がったり排水がきちんと流れなかったりする恐れがあり、PSの位置によっては、水回りの移動ができないかもしれません。
また、古いマンションですと、水回りからPSまでの配管が、床のコンクリートスラブ下、つまり下階の天井裏にある場合があります。
この配管方式ですと、排水管の移動をする際に、下階の天井を開けなくてはいけない可能性が高いでしょう。
大幅な間取り変更をしたい方は、事前に図面を見せてもらい、PSの位置や配管方式をチェックしてください。
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その⑩ 物件購入費用＋リノベーション費用が予算内に収まるか
事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」
いくら理想的なリノベーションができそうでも、予算を大幅に超えてしまっては実現は難しいですよね。
よくあるのが、物件購入資金とリノベーション資金を別々に検討して、結局予算オーバーになるケース。
これでは、理想の住まいを妥協せざるを得ません。
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■ 最近増えている“リノベーション済み物件”ってどうなの？
中古マンションを購入してリノベーションするパターンと同じく人気が高まっているのが「リノベーション済み物件」です。
不動産会社などが中古マンションをリノベーションしてから売り出しているケースで、物件情報サイトでも多く掲載されています。
写真映えするおしゃれな物件が多いため、「買いたい！」と思う方もいるかもしれませんが、決断する前に必ずメリット・デメリットの両方を知っておくことが大切です。
・デザイン性が高いものが多い
・引き渡し後、すぐに入居できる
・住宅ローンとリフォームローンの二重融資を受ける必要がない
・完成形を直接見てから購入を決断できる
・トータル予算が分かりやすい
・立地や間取りの選択肢が少ない
・デザインや間取りを自由にできない
・付加価値をつけるためにリノベーションされているため、条件の割に価格が高い可能性がある
これらを踏まえて、「リノベーション済み物件」「中古マンション購入＋リノベーション」それぞれに適している方は、以下に該当する方です。
【「リノベーション済み物件」が適している方】
- ・入居希望時期が迫っており、すぐに引っ越したい
- ・間取り・デザインにそれほどこだわりがない
- ・複数のローン（住宅ローン・リフォームローン）を組みたくない
- ・近い将来、転売も視野に入れている
【「中古マンション購入＋リノベーション」が適している方】
- ・じっくり物件探しやリノベーションを楽しみたい
- ・間取りやデザイン、立地にとことんこだわりたい
- ・ずっと長い間、お気に入りのマイホームで住み続けたい
- ・工事の仕上がりをきちんと確認したい
「リノベーション済み物件」を探す前に、まずはご自身のマイホーム計画の考え方や希望と向き合ってみることが大切です。
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