築35年マンションの価値ある活用方法｜中古物件購入時に注意すべき見極めポイント

 

中古マンション購入時に気になる「耐震性」「内装・設備の古さ」「将来的な資産価値」。

 

リノベーションを前提に中古マンションを探す場合、築年数による価格傾向や築古でも条件がいいとされる物件の特徴などを知り、広い視野で長く安心できる住まいを妥協なく選びたいですよね。

 

そこで今回は、実は狙い目とされる築30～35年マンションの特徴と、その中でもより価値ある物件を選ぶためのポイントをご紹介します。

 

スマートで低リスクな中古マンションリノベーションを行うために、事前に把握しておくべき注意点も解説しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね♪

 

 

■築30～35年マンションの特徴

 

事例を見る：Case112「じぶん価値の家」

 

築古マンションは、新築や築浅マンションよりも価格が安い一方で、建物の老朽化や内装・設備の古さが気になる、という方も多いのではないでしょうか。

 

まずは、築古マンションの築年数別価格の目安と築30～35年が狙い目と言われる理由を探っていきましょう。

 

 

・築年数別中古マンションの価格目安

 

リノベーションに適した物件を探す場合、物件の価格や将来的な資産価値に焦点を当てることがポイントです。

 

マンションの価格は、新築時から約15～25年で大幅に下落し、その後ゆるやかに変化する傾向にあります。

 

そのため、築30年前後のマンションは安く購入できて、将来もし売却することになっても損がでにくい物件だと言えるでしょう。

 

出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

 

 

・築30～35年マンションは狙い目

 

マンションの立地や使用状況・状態によって異なりますが、新築に対する中古マンションの価格推移目安は、以下のようになります。

 

• ■築10年未満：　約80～90％
• ■築10～20年未満：　約70～80％
• ■築20～30年未満：　約50～70％
• ■築30年以上：　約40～50％

 

つまり、築30年以上のマンションは、新築の半額～半額以下で購入できる狙い目物件なので、その分リノベーションや耐震・補強工事にコストをかけることができます。

 

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■築35年マンションがおすすめな理由

 

事例を見る：Case131「Living with Cats」

 

築30～35年マンションの特徴が分かったところで、リノベーションに有利なお得ポイントを見ていきましょう。

 

 

・購入に有利な築年数

 

築30～35年マンションの特徴でご紹介した通り「購入価格が安くて、古過ぎない」物件であるというポイントがリノベーションに有利な理由の1つです。

 

 

・ローン返済の心配が減らせる

 

築30年以上の中古マンションは、新築や築浅マンションに比べて「ローン返済」の心配が少ない点も理由に挙げられます。

 

資産価値の下げ幅が少なく購入価格が安いので、資産価値よりも残りの債務が上回る「オーバーローン状態」を早く解消できるのもメリットです。

 

 

・理想の立地条件で探せる

 

新築や築浅マンションだけでなく、築35年までの中古マンションも選択肢に入れることで、より理想に近い立地環境の物件が見つかる可能性も高まります。

 

また、もし将来マンションを手放すことになっても、立地環境が良ければ買い手が見つかりやすく、高く売りやすいというメリットがあります。

 

 

・リノベーションに有利な耐震性

 

建築基準法で、震度6強～7程度の地震でも倒壊しない設計の「新耐震基準」が1981年6月1日から定められました。

 

• ■旧耐震基準：　震度5強程度の地震で倒壊しない指標
• ■新耐震基準：　震度6強から7程度の地震で倒壊しない指標

 

鉄筋コンクリート造で築35年以内のマンションなら、新耐震基準で建てられた物件であることが多く、リノベーションにも有利な耐震性を備えた住まいを手に入れることができます。

 

 

■リノベで長く住まえる中古マンションの選び方

 

事例を見る：Case87「無骨＆リッチ」

 

購入に有利な築30～35年マンションの特徴とメリットをご紹介してきました。

 

続いて、築年数だけでは選べない「リノベーションで長く住む」ための物件見極めポイントをご紹介します。

 

 

・耐震基準を確認しておく

 

建築確認申請後のマンション建築には約2年かかるので、先ほど紹介した「新耐震基準」のマンションを探すには、1983年6月以降に建てた物件をあたるといいでしょう。

 

耐震基準は、売主が保管する建築確認時の「通知書」あるいは役所で「台帳記載事項証明書」を取得することで確認できます。

 

 

・物件のメンテナンス状況をチェック

 

マンションは、建物の老朽化や資産価値の低下を防ぐため、国土交通省の「※長期修繕計画標準様式」により12年に1度、大規模修繕を行うことが目安とされています。

 

12年周期は目安なので、13～16年周期で大規模修繕計画が立てられているかどうか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

 

※国土交通省：「長期修繕計画標準様式」

 

 

・配管の改修工事状況をチェック

 

マンションにおける「配管」の交換タイミングは約30年が目安で、約15年で水漏れ確認や補修を行う場合もあります。

 

築古のマンションでは、配管がコンクリートの中に埋め込まれていたり、下の部屋の天井裏を通っていたりするので、配管の状態や改修工事の計画を事前に把握しておくことが重要です。

 

 

・管理費や修繕積立金を確認する

 

マンションの維持・管理のために必要な「管理費」とマンションの大規模修繕に備える「修繕積立金」は、毎月支払う費用となります。

 

寿命が短いマンションや修繕計画が妥当でない物件の場合、これらの値上がりリスクがあるので、注意が必要です。

 

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■築35年マンション購入前の注意ポイント

 

事例を見る：Case90「黒壁インダストリアル」

 

最後に、築30～35年マンションのおしゃれなリノベーション実例を見ながら、購入前の注意ポイントをチェックしていきましょう。

 

 

・大規模修繕のタイミングも重要

 

事例を見る：Case43「ナチュラルカフェな家」

 

大規模修繕のタイミングを知っておくことが大切です。

 

購入×リノベーション後すぐに大規模修繕工事にかかる費用が徴収されるケースもあるので、事前に確認してから購入計画を進めましょう。

 

 

・間取り変更は構造次第で自由度が変わる

 

事例を見る：Case83「BLACK＆GREEN」

 

マンションの構造次第で、間取り変更が可能な規模や範囲が違ってくるので、目に見えない構造部分にも注意が必要です。

 

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、柱や梁で建物を支える「ラーメン構造」の方が、壁で建物を支える「壁式構造」よりも間取り変更の自由度が高まります。

 

 

・住人や空室率にも注意が必要

 

事例を見る：Case73 「待ち望んだ、その一言」

 

マンションの場合、特に両隣や上下階の住人とのトラブルを避けることが重要なポイントになります。また、空室が多い物件も要注意です。

 

共用スペースやゴミ捨て場などもチェックして、マンションの清潔感や住人の雰囲気、暮らしやすさを見ておくことも大切です。

 

 

・災害リスクやアクセスの利便性

 

事例を見る：Case40「オトコマエイズム」

 

耐震性の確認と合わせて、自治体のハザードマップなどを使った災害リスクの確認も大切です。

 

周辺の避難経路や避難場所も事前にチェックしておくと安心ですよね。

 

 

 

■まとめ：買う価値ある中古マンションで成功リノベ

 

リノベーション向き中古マンション探しは、購入時の価格だけでなく将来の資産価値の変動にも目を向けることが大切です。

 

築30～35年マンションの安定した資産価値と購入価格の安さは、新築や築浅にはないメリットです。

 

リノベーションするなら、狙い目のお得物件を手に入れて、理想の間取りづくりや内装デザインにコストや時間をかけるのもおすすめです。

 

ぜひ、自由で快適な住まいをリノベーションで実現させるための第一歩、条件のいい中古マンション探しからスマートに始めてみましょう♪

 

 

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