公開日:2023-09-06 更新日:2023-10-27
新浦安はどんな街？中古マンションリノベーション・賃貸の費用データを徹底比較｜事例紹介も
千葉県浦安市、特に「新浦安」エリアは、交通の利便性が高く、公共サービスも充実しているため、湾岸エリアに住みたい方から人気のエリアです。
通勤や通学に便利なので、お住まいをお探しの方も多いはず。
そこで今回は「新浦安」の特徴、人口推移や、中古物件・リノベーションの相場を紹介します。
リノベーション施工事例も紹介しますので、これから新浦安でマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。
・新浦安のような住みやすい街で長く暮らしたい方には、「リノベーション向き中古物件の購入＋リノベーション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、浦安市を拠点に、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
目次
■ 東京駅まで電車で20分「新浦安」ってどんな街？
「新浦安」のある浦安市は、千葉県北西部に位置し、江戸川をはさんで東京都江戸川区と、市の北東部は千葉県船橋市と隣接しています。
浦安市は、街の風景が大きく分けて３つに分けられます。
- ・住宅が建ち並ぶ「元町・中町・新町エリア」
- ・ディズニーリゾートのある「アーバンリゾートゾーン」
- ・工場の建ち並ぶ「工業エリア」
（引用：浦安市｜おいでよ浦安）
その中でも、新浦安は「新町（日の出・明海・高州）エリア」・「中町（海楽・美浜・入船・今川・富岡・東野・弁天・舞浜）エリア」を指し、JR京葉線を挟み、街の風景が少々変わります。
開発当初から、学校や図書館、商業施設を取り込んだ都市計画が進んだことから、洗練された街並みが特徴。
JR京葉線・新浦安駅を中心に、交通利便性が高い人気エリアです。
1994年頃に建てられたマンションが多く、リゾート感漂うおしゃれな街並みが特徴です。
中町地域は、第一期埋め立て事業によって開発された地域で、住宅が都市計画の中核になっているのに対して、新町地域は、第二期埋め立て事業によって後から整備され、住宅だけではなく大学や大型商業施設が点在し、現在も進化中のエリアです。
中町・新町エリアの最寄駅である「新浦安駅」は、JR京葉線で東京駅まで20分程度、そのほかの都内主要駅にも、1時間以内でアクセスできる点が大きなメリット。
市内の大型ショッピング施設や市役所、医療センターなどへは、東京ベイシティ交通のバス路線・市が運営するコミュニティバス「おさんぽバス」でアクセスできるため、ご高齢な世帯やマイカーがないご家庭でも、それほど生活に支障ありません。
近年は、その利便性から、同じく湾岸エリアである江東区や江戸川区から越してくる方も増えています。
【浦安市への転入者の従前居住地】
2010（平成 22）年から 2015（平成 27）年にかけて、本市への転入者の従前居住地では、市川市をはじめ、江戸川区、船橋市、江東区という近隣自治体からの転入が多くなっています。
（引用：浦安市｜第2次浦安市住生活基本計画策定基礎調査報告書 P.12）
【人口推移】
浦安市全体で見ると、1996年から人口は増加中です。
2012〜2016年・2020〜2022年の間は一時、減少に転じましたが、その後増加傾向に戻っています。
（データ元：浦安市｜浦安市常住人口・世帯数の推移）
2023年6月1日時点の総人口は、170,991人です。
エリアごとの人口推移を見てみると、中町と新町で全く違う特徴が見られます。
近年は、人口が減少していますが、それと同時に、中古マンションを購入する世帯が増えている点が特徴です。
開発時に建てられたマンションは、築30年近く経つため、近年は中古物件を探している方から注目されています。
年齢別の特徴を見てみると、浦安市内の出生数は、平成 21（2009）年の 1,685 人をピークに、減少を続けています。
ただし、若年世代（15～24 歳の各年齢区分）は、転入者が転出者よりも多い状況が続いていることから、大学進学や就職を機に、市内へ越してくる方が多いことがわかります。
また、高齢者率が低い点も特徴で、2020年の17.5％は、同年の千葉県内高齢者率27.5％・全国高齢者率28.4％よりも、はるかに低い数値です。（参考：浦安市｜県内の市町村別高齢者の割合を教えてください。・内閣府｜地域別にみた高齢化）
そのため、財政的に安定しており、福祉サービスが充実している点が魅力です。
【中古物件や地価の傾向】
浦安市の2022年平均公示地価は、39万/㎡程度で、ここ数年上昇率が高く、2021年からは10%近く値上がりしたところもあります。（参考：国土交通省｜国土交通省地価公示）
市内の住宅は、持ち家と賃貸がほぼ半々ですが、新町・中町の開発以降は、分譲マンションの数が増加しており、その多くは、1981〜2010年に建設されたものが大半です。
そのため、市内には築35年を超える物件が多い点が特徴と言えます。
資産価値の側面でも、浦安市は特徴的で、交通利便性の高さや公共サービスが充実している点から、分譲マンションの価値が近隣エリアより高めです。
中古物件の人気は高く、市内の持ち家世帯のうち、24.5%（2018年時点）が中古住宅・中古マンションを購入して住んでおり、2008年と比べると、その数は1.5倍まで増えています。（引用：浦安市｜第2次浦安市住生活基本計画策定基礎調査報告書 P.53）
このことからも分かる通り、中古物件市場は活発で、新浦安駅を最寄駅とする物件に限定しても、2022年で100件以上の中古マンションが取引されています。（国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件のみ）
■ 新浦安の家賃・中古マンション価格・リノベーション費用の相場は？
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
生活利便性の高さが魅力の「新浦安」ですが、賃貸マンションも多いため、物件を買うかどうか迷う方も多いでしょう。
では、まず家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。
【新浦安のマンション家賃相場】
【2022年・新浦安のマンション平均家賃】
- 1K：6.75万円
- 2DK：9.20万円
- 3LDK：11.30万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
大学生や単身の社会人が多く住むことから、賃貸物件はワンルーム〜1Kの物件が多いですが、ファミリー向けの2LDKも一部貸し出されています。
都心部に近い割に家賃はリーズナブルですが、間取り・広さ・立地のレパートリーは少なめです。
【新浦安の中古マンション価格相場】
【2022年・新浦安の中古マンション（未改装）平均価格】
- 〜60㎡：3,658万円
- 61〜70㎡：4,135万円
- 71〜80㎡：4,858万円
- 81〜90㎡：5,475万円
- 91〜100㎡：5,877万円
- 101㎡〜：6,768万円
- 平均床面積 82.9㎡：5,136万円
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
都内と比べて、100㎡を超える広々とした物件が多いのが特徴。
近接している人気エリア、江東区や江戸川区では広々とした中古マンションを見つけるのが難しいですが、新浦安にターゲットを変えると、選択肢が増えます。
築35年以上の中古マンションも多いため、リノベーション向きの比較的リーズナブルな価格の物件を探しやすいのも魅力です。
【新浦安の中古マンション・フルリノベーション費用相場】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります
人気の湾岸エリアで中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
築年数によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。
リノベーション向きの築30年以上の中古マンションを購入すれば、物件価格を抑えながらリノベーション費用を最適化しやすくなります。
できるだけ改修費用を抑えるためには、間取り変更が最小限で済む物件を選ぶなど、物件選びも重要となります。
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■ 新浦安に住むなら「賃貸」「中古購入」「新築購入」どちらがいい？
賃貸と分譲を迷っている場合は、住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討しましょう。
固定資産税はもちろん、マンションですとさらに管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけません。
ちなみに、新浦安エリアの新築マンション平均単価は、70〜75万円／㎡程度です。
一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「購入価格の2%程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
賃貸マンションと分譲マンションそれぞれに20年住むことを想定して固定費を比較すると、以下のようになります。
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 60㎡（3LDK）の平均家賃 | 11万円／月（20年で2,640万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（22万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分（20年で220万円） |
| 【合計】 | 「2,882万円」 |
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 60㎡の平均物件価格 | 3,600万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 100万円／年（20年で2,000万円） |
| 【合計】 | 「6,600万円」 |
〈新築マンションを購入して20年住み続けた場合〉
| 60㎡の平均物件価格 | 4,380万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 115万円／年（20年で2,312万円） |
| 【合計】 | 「6,692万円」 |
これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件・新築物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。
また、マンション購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられれば、よりコスパが高まるでしょう。
ただし、新築マンションですと立地や間取り・インテリアデザインの選択肢が限られますし、賃貸を探そうとしても、新浦安エリアは、60㎡を超える賃貸マンションがほとんどありません。
そのため、ゆったり広々とした理想通りのお部屋に住みたい方は、「中古マンション購入＋リノベーション」がおすすめです。
転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方がお得。
誰も住んでいないというプライオリティを求める方は、新築マンションがおすすめです。
数十年住むことが前提の方や、思い通りの間取り・デザインの部屋に住みたい方は、ぜひ「購入＋リノベーション」を検討してください。
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■ 浦安市のマンションリノベーション事例
私たち“SHUKEN Re”では、千葉・東京・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。
【築16年・109㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、新築で購入したマンションの水回り・内装が劣化してきたことを機に、リノベーションした事例です。
新築マンションへの住み替えも検討されていましたが、同じような間取りばかりで魅力を感じなかったため、フルリノベを選んだそうです。
こだわった点は、南北の風通し。
玄関からリビングまでの廊下をシンプルにして、それを挟むように収納量抜群の寝室を2部屋配置しました。
空間用途によって床材を張り分け、アイポイントとして各所にバランスよくブラックアイテムを置くなど、奥様のご要望を随所に散りばめました。
ペットフレンドリーでスタイリッシュな仕上がりに、「妥協はゼロですべてが思い通り」と嬉しいご感想をいただきました。
【築27年・100㎡の中古マンションリノベーション】
リゾート感漂うベイエリアの一角になるメゾネットタイプの物件をフルリノベーションした事例です。
懸念点だった断熱性の低さは、インナーサッシや断熱材の追加で解決。
内装には、自然素材を用いて、カラーは白とグレーで統一し、シンプルに仕上げました。
4人家族がそれぞれ自分の時間を取れるように、コンパクトでも独立した個室を作った点もポイントです。
寝室は限られたスペースを出来るだけ有効活用できるように、ベッドではなく畳敷の移動可能な小上がりを造作。
下を収納としてフル活用できるだけではなく、布団をしまえば色々な使い方が可能になりました。
【築38年・78㎡の中古マンションリノベーション】
昔ながらの和室が多いマンションを、ナチュラルな雰囲気の2LDKにフルリノベーションした事例です。
広々としたLDは、肌触りのいい無垢フローリング材を採用しました。
以前はLDに背を向けて作業しなくてはいけませんでしたが、ご家族と会話を楽しみながら料理が楽しめるように。
キッチン脇には、ご夫婦・親子で肩を並べて作業ができる造作デスクを設置しました。
玄関は、少しでも圧迫感を軽減するために、オープン棚を採用。
インテリアは、全体的にダークブラウンとホワイトを基調とし、落ち着きある雰囲気に仕上げました。
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