公開日:2023-09-03 更新日:2023-10-27
〈中央区の中古マンションリノベーション〉賃貸・購入どちらがいい？価格相場を徹底分析
銀座や築地、日本橋など、都会的な観光地のイメージが強い「中央区」ですが、生活する方にとっても魅力的な場所です。
通勤や通学にも便利なので、お住まいをお探しの方も多いはず。
そこで今回は「中央区」の特徴、人口推移や、中古物件・リノベーションの相場を解説します。
リノベーション施工事例も紹介しますので、これから中央区でマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。
・同じ街にずっと住み続けたい方には、「中古物件の購入＋リノベーション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。
■ 繁華街・オフィス街・住宅街が溶け合う「中央区」ってどんなところ？
中央区と聞くと、商業施設やオフィスビルがひしめき合うイメージが強いですが、実は“住みやすい街”としても人気です。
人形町や浜町などの日本橋エリアは、まだまだ下町情緒あふれる温かみあるコミュニティが残り、月島や勝どきエリアは、商店街とタワーマンションが共存しています。
中央区最大の魅力は、交通アクセスの良さです。
都内には11本もの電車路線が走っています。
- ・JR総武本線
- ・JR京葉線
- ・東京メトロ銀座線
- ・東京メトロ丸ノ内線
- ・東京メトロ日比谷線
- ・東京メトロ東西線
- ・東京メトロ有楽町線
- ・東京メトロ半蔵門線
- ・都営地下鉄浅草線
- ・都営地下鉄新宿線
- ・都営地下鉄大江戸線
さらに、都営バス路線も充実しているためマイカーがなくても不便しませんし、15区が連携運営しているコミュニティサイクル（シェアサイクル）のステーションも点在しており、天気の良い日には区を跨いで自転車通勤をする方も多いです。
大都会に近い立地でも、浜町公園をはじめとした遊具・スポーツ・キャンプが楽しめるスポットや、駅前のスーパーマーケットもあり、さらに、図書館・博物館・美術館などの文化的施設が充実しているため、年齢問わず余暇時間を楽しめます。
特に、「月島・入船・佃・湊」は、子育て世帯やリタイア後のご夫婦世帯からも人気のエリア。
区外から訪れる観光客が多いため治安が気になりますが、中央区では、区内犯罪や不審者情報などをメールでタイムリーに配信する「ちゅうおう安全・安心メール」サービスも展開。
区で安全対策に取り組んでいます。
“中央区”というブランド力は根強いため、今後も地域住民が主体となった魅力的な街づくりが期待されます。
【人口推移や取り組み】
中央区は、古くから商業が栄え人々が生活しているエリアであるため、1950年台までは人口増加を続けていましたが、その後、都市開発が急速に進み、1997年には7万人台まで人口が減りました。
しかし、その後の住環境整備やタワーマンションの建設が功を奏し、2022年まで増加の一途を辿っています。
今後は、2020年に開催された東京オリンピック選手村の住宅転用などがさらに進み、より一層人口が増えることが期待できます。
（引用：中央区｜中央区の概要）
2023年8月1日時点の総人口は、175,555人です。
特徴的なのが、「あまり少子高齢化が進んでいない」という点。
年少人口（〜14歳）・生産人口（15〜64歳）・高齢者人口（65歳〜）の人口比率を見てみると、1998年から2023年の25年でほとんど変化がありません。
（データ元：中央区｜各歳別男女別人口）
人気が高く通勤に便利な土地柄であるため、若い世帯が継続的に転入していることが伺えます。
【中古物件や地価の傾向】
中央区は、国内で最も地価が高い「山野楽器銀座本店」を含む銀座エリアがあるため、公示地価平均は、800万円/㎡を超えてきます。
では、住宅の多いエリアの公示地価平均はどうでしょう。
- 入船：約194万円
- 新川：約194万円
- 明石町：約179万円
- 勝どき：約175万円
- 晴海：約153万円
- 佃：約145万円
- 湊：約128万円
- 月島：約152万円
（参考：東京都財務局｜地価公示価格（東京都分））
商業施設の多い銀座・日本橋エリアでは局所的に地価が下落しているところもありますが、マンションが多い都の南部（月島・晴海・佃など）は、ここ数年微増を続けています。
住宅の建て方は、圧倒的にマンションが多く、戸建住宅のおよそ10倍ものマンション戸数があるとされています。
現存する戸建住宅は築40年を超えるものが大半で、今後は徐々にマンションへ建て替えされる可能性が高いでしょう。
そして、中央区のタワーマンションは、1997年の建築基準法大改正後に一斉に建てられたものが多いため、築25年を超えるものは少なくありません。
そのため、中古マンションとして多くの物件が売りに出されています。
2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、600件近いの中古マンションが取引されています。
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■ 中央区の家賃・中古マンション価格・リノベーション費用の相場は？
事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」
人気がとても高く、多くの中古マンションが市場に出回っている「中央区」ですが、賃貸物件も多いため、購入するかどうか迷う方も多いでしょう。
では、家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。
【中央区のマンション家賃相場】
【2022年・中央区のマンション平均家賃】
- 1LDK：14.62万円
- 2LDK：28.13万円
- 3LDK：32.50万円
※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
単身者用・カップル用のワンルームや1Kの物件が目立ちますが、ファミリー向け2LDK以上の物件も賃貸されています。
ただし、30万円前後が相場であり、築地など商業エリアと近い場所ですと、40万円を超える物件は少なくありません。
【中央区の中古マンション物件価格相場】
【2022年・中央区の中古マンション物件（未改装・競売物件除く）平均価格】
- 〜19㎡：1,808万円
- 20〜39㎡：2,927万円
- 40〜60㎡：6,298万円
- 61〜70㎡：9,200万円
- 71〜80㎡：9,541万円
- 81㎡〜：13,720万円
- 平均床面積 43㎡：5,618万円
※国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出
※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります
単身者用のワンルームや1Kの物件が最も多く、それに次いで20〜39㎡の1LDKや2DKの物件が豊富な点が特徴的です。
ファミリー向けの2LDK以上になると、物件価格は5,000万円を大きく超えてきます。
80㎡程度になると、1億円を超える物件が主流になってくる点は、他の区と大きく異なる点です。
【中央区の中古マンション・フルリノベーション費用相場】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります
東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
中央区ですと、工事車両の停められるスペースが少なく、場合によっては時間貸し駐車場を利用しなくてはいけません。
最大料金がある場合でも、1日に1台あたり2,500〜4,000円程度かかるため、その費用も想定しておくことをおすすめします。
築年によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。
できるだけ改修費用を抑えるためには、工事範囲を最小限にして理想に近い間取りになる物件を選ぶことが重要です。
■ 賃貸と購入どちらがいい？
賃貸と分譲を迷っている場合は、住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討しましょう。
固定資産税はもちろん、マンションですとさらに管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけません。
一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「購入価格の2%程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
賃貸マンションと分譲マンションそれぞれに20年住むことを想定して比較すると、以下のようになります。
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 60㎡の平均物件価格 | 6,300万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 154万円／年（20年で3,080万円） |
| 【合計】 | 「10,380万円」 |
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 60㎡（2LDK）の平均家賃 | 28万円／月（20年で6,720万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（56万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分（20年で280万円） |
| 【合計】 | 「7,056万円」 |
これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。
仮に、20年後に購入時の半額で売却したとしても、購入＋リノベーションの方が計算上は若干お得になる計算です。
中古物件購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられれば、よりコスパが高まるでしょう。
転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方がお得。
一方で、数十年住むことが前提の方や、思い通りの間取り・デザインの部屋に住みたい方は、「購入＋リノベーション」がおすすめです。
リノベーションの場合には、工事費の一部を補助金でまかなえる可能性もあります。
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■ 東京都のマンションリノベーション事例
私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。
【築42年・35㎡の中古マンションリノベーション】
事例を見る：Case164「Compact × Comfort」
こちらは、60代の方がお一人で生活されている事例です。
お仕事もひと段落し、好きなものに囲まれてのんびり暮らしたいとのご要望でした。
35㎡とコンパクトな物件ですが、2DKの間取りを1LDKにして、空間にゆとりをプラス。
窓際には、造作デスクを配置して、在宅でのお仕事に集中できるようにしました。
事例を見る：Case164「Compact × Comfort」
同じく造作のダイニングテーブルは、座る方の人数に合わせて大きさが変えられる仕組み。
お一人の時はコンパクトに、ご友人がいらした時はホームパーティができる仕様です。
このように、床面積の少ない物件でも、造作家具を取り入れてデッドスペースをなくし、空間をフル活用すれば、豊かな生活が実現できます。
【築23年・65㎡のマンションリノベーション】
お子さんの進学に合わせて、物件探しからお手伝いさせていただいた事例です。
日当たり・風通しの良さを活かし、細かく分断されていた「L＋洋室＋K」を広々とした「LDK」にしました。
子供部屋を作らない代わりに、将来、LDKの一部を個室にできるようにしている点もポイント。
お子さんの成長に合わせて間取りが低コストで変えられるように、可変性を持たせておくのもおすすめです。
マンションは、玄関が狭く圧迫感が出てしまいがちですが、隣接する部屋との間に室内窓を設けて、明るい印象に。
唯一の個室である寝室には、ご主人のワークスペースと玄関からもアクセスできるウォークスルータイプの寝室を配置して、回遊性のある間取りにしました。
【築47年・76㎡の中古マンションリノベーション】
築47年のマンションが持つヴィンテージな雰囲気を活かした事例です。
NY・ブルックリンのホテルをイメージしたブラックアイアンのパーテーションを開けると、そこにはコンクリート・サブウェイタイル・板張り下がり天井が印象的なおしゃれなLDKが見えてきます。
インダストリアルなデザインは、築年数の古いマンションとの相性がよく、人気の“男前インテリア”に仕上がります。
造作カウンターや造り付け収納を各所に配置して、生活感のないすっきりとした印象にこだわっています。
角部屋という特徴を活かし、自然光が映えるスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。
■ 東京・中央区でリノベーションするならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”
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営業時間：9:00～18:00
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〒156-0052
東京都世田谷区経堂1-7-9-1F
TEL：03-6413-1325
FAX：03-6413-1326
営業時間：9:00〜18:00
定休日：水・木・祝日 ※完全予約制
◎電車
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＜駐車場１台※要予約・車高制限あり＞
＜キッズスペースあり＞
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〒279-0003
千葉県浦安市海楽2-5-35
TEL：0120-86-0672
FAX：047-350-9372
営業時間：9:00〜18:00
定休日：水・木・祝日 ※完全予約制
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東京ベイシティバス／浦安駅～海楽バス停そばまたは 徒歩 約15分
京葉線／新浦安駅下車
東京ベイシティバス／新浦安駅～海楽バス停そばまたは 徒歩約15分
◎首都高速湾岸線浦安ICをおりて側道を左折、やなぎ通りへ
＜駐車場3台完備＞
＜キッズスペースあり＞
■ まとめ：中央区の物件探し・リノベーションなら実績豊富な会社へ相談を
中央区は、利便性が高く、地域のブランドイメージの強い人気エリアです。
若い世帯も多いため、お子さんのいるご家庭でも安心して暮らせます。
そのため、新築マンションは“億ション”が大半で、家賃も高め。
ずっと同じ場所に腰を据えて住み続けたい方には、「中古物件＋リノベーション」をおすすめします♪
物件探しからリノベーションの設計施工まで併せて相談できる会社を選ぶと安心です。
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そして、施工事例が豊富かどうかも大切なチェックポイント！
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