コラム

東京の「1,000万円以下」格安中古マンションは買っても大丈夫?相場より安いマンションはここをチェック

2023/01/22

東京都の築47年中古マンション(リノベーション費用1,500万円)

 

中古マンションは、新築と比べて価格相場が安いのが大きなメリットです。

 

特に、中古マンションを買って暮らしやすくリノベーションするなら、物件価格はできるだけ安く抑えて、その分をリノベーション資金に充てたいと思う人も多いのではないでしょうか。

 

もし、物件を探す中で、1,000万円以内などの相場よりも割安な「格安」中古マンションを見つけたら、「掘り出し物かも?」とつい飛びつきたくなってしまうかもしれません。

 

しかし、周辺相場よりも安いマンションには、必ず安い理由があります。

 

マンションの状態をしっかりチェックせずに購入してしまうと、後々後悔してしまうことにもなりかねません。

 

今回は、東京都内の格安中古マンションが見つかりやすいエリアや、格安中古マンションのチェックするべきポイントを詳しく解説します。

 

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、一級建築士など、howzlifeに在籍するそれぞれの分野の専門家の視点を取り入れて、都内の中古マンションの選び方を徹底解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

このコラムのポイント

・東京都内の1,000万円以下の格安中古マンションは、23区外のエリアに多く、都心から離れる程専有面積も広くなる傾向があります。

・23区内の足立区、杉並区、練馬区、板橋区や、23区に近い西東京市、小金井市、調布市でも1,000万円以下の中古マンションが比較的多く見つかります。

・中古マンション検討の際は、価格や築年数だけでなく、構造や設備、内装、周辺環境、管理状況などをチェックして総合的に判断することが重要です。

 

 

 

東京で1,000万円以下の中古マンションが見つかりやすいエリアは?

 

品川区の築51年中古マンション(リノベーション費用850万円)

 

東京都内で1,000万円以下の中古マンション取引が多いエリア

 

はじめに、直近1年の中古マンションの成約情報から、東京都内で1,000万円以内の中古マンションの取引が多かった市区をランキングで紹介します。

 

<都内で1,000万円以内の中古マンション取引が多い市区ベスト15>

  • 1位 青梅市(53.5%)
  • 2位 日野市(30.4%)
  • 3位 東久留米市(25.0%)
  • 4位 立川市(20.1%)
  • 5位 八王子市(19.6%)
  • 6位 東村山市(16.9%)
  • 7位 町田市(16.4%)
  • 8位 多摩市(16.2%)
  • 9位 清瀬市(16.0%)
  • 10位 葛飾区(10.1%)
  • 11位 小平市(9.4%)
  • 12位 足立区(8.6%)
  • 13位 杉並区(7.3%)
  • 14位 西東京市(7.0%)
  • 14位 小金井市(7.0%)
  • 14位 稲城市(7.0%)
  • 17位 調布市(6.7%)
  • 18位 練馬区(6.3%)
  • 19位 板橋区(5.7%)
  • 20位 昭島市(5.1%)

(出典)国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成
※カッコ内は中古マンション全体の取引件数中の1,000万円以下の割合

※総取引件数が20件以下の市区はランキングから除外しています。

 

 

ランキング1位は青梅市で、成約中古マンションの約半数が1,000万円以下ということが分かりました。

 

ランキング上位のほとんどが東京23区外で、八王子市立川市など人気のエリアも上位にランクインしています。

 

23区内では9位に葛飾区がランクインし、約1割が1,000万円以下と、相場よりも割安なマンションも多いことが分かります。

 

11~20位には足立区、杉並区、練馬区、板橋区と、23区内のエリアが4区、23区に近い西東京市、小金井市、調布市もランクインしています。

 

都内で中古マンションをできるだけ安く購入したい人や、リノベーション・リフォームを充実させたい人は、ランクインしたエリアを検討してみても良いかもしれません。

 

▶︎足立区の中古マンションを検索する

▶︎杉並区の中古マンションを検索する

▶︎練馬区の中古マンションを検索する

▶︎板橋区の中古マンションを検索する

 

 

東京都内で1,000万円以下の成約中古マンションの平均面積が広いエリア

 

次に、1,000万円以下の成約中古マンションの平均面積が広い市区のランキングもご紹介します。

 

<1,000万円以下の中古マンションの平均面積が広い市区ベスト20>

  • 1位 昭島市(63.3㎡)
  • 2位 東久留米市(61.1㎡)
  • 3位 羽村市(60.0㎡)
  • 4位 清瀬市(53.8㎡)
  • 5位 稲城市(53.3㎡)
  • 6位 町田市(47.5㎡)
  • 7位 多摩市(45.6㎡)
  • 8位 青梅市(43.0㎡)
  • 9位 東大和市(40.0㎡)
  • 10位 東村山市(36.0㎡)
  • 11位 福生市(35.8㎡)
  • 12位 西東京市(31.7㎡)
  • 12位 台東区(31.7㎡)
  • 14位 日野市(31.1㎡)
  • 15位 立川市(30.7㎡)
  • 16位 八王子市(28.1㎡)
  • 17位 府中市(26.3㎡)
  • 17位 江戸川区(26.3㎡)
  • 17位 墨田区(26.3㎡)
  • 20位 目黒区(25.0㎡)

(出典)国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成
※1,000万円以下の中古マンション取引が1件以下の市区はランキングから除外しています。

 

1,000万円以下の中古マンションの平均面積ランキングでは、10位以内は23区から距離が離れている都市が多くランクインしています。

 

例えば、1位の昭島市の平均面積63.3㎡(約19.1坪)は、2~3LDKのファミリータイプの間取り、10位の東村山市の平均面積36㎡(約10.9坪)は、1~2人暮らしの1LDKの間取りが目安です。

 

11~20位には、台東区、江戸川区、墨田区、目黒区と23区内のエリアが4区、23区内への鉄道アクセスが良い西東京市、府中市もランクインしています。

 

11位以下のエリアになると平均面積が25~30㎡程度になり、単身世帯向けの1K~1DKの間取りが多くなるのが特徴です。

 

築年数が古いマンションほど価格も安い傾向にありますが、古くても立地が良いマンションや、管理がしっかりしていて状態の良いマンションは価格が高めになります。

 

相場よりも安い、格安と言われるマンションは、なぜこの価格になっているのか、売主の事情や物件の条件などをしっかり見極めて選ぶことが重要です。

 

次の章では、自分が検討しているエリアの中古マンションの価格相場を調べる方法をご紹介します。

 

▶︎台東区の中古マンションを検索する

▶︎江戸川区の中古マンションを検索する

▶︎墨田区の中古マンションを検索する

▶︎目黒区の中古マンションを検索する

 

 

都内の中古マンションの価格相場を調べる方法

 

東京都内の築38年中古マンション(リノベーション費用560万円)

 

実際に、気になる中古マンションを見つけた場合、その販売価格が相場とどれくらい異なるのかを調べるのに役立つサイトをご紹介します。

 

 

レインズマーケットインフォメーション

 

レインズマーケットインフォメーション

(出典)不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション

 

全国のマンションや戸建ての過去1年間の取引価格のデータベースを閲覧出来るサイトです。

 

東京都の場合、「23区南部」など大まかなエリアを選択してデータベースを表示したあと、区や市、町名を絞り込むと、希望するエリアの過去1年間の中古マンション取引の㎡単価が見られます。

 

 

マンションのエリア価格相場や口コミが分かる「マンションレビュー」

 

マンションレビュー

(出典)マンションレビュー


全国のマンション・アパートの物件基本情報(物件概要)、口コミ、新築時から現在までの価格履歴を調べられます。

 

東京都内の市区町村別の中古マンション平均売買相場だけでなく、町名、駅名一覧から絞り込んだ売買相場も表示できるのが便利。

 

自分の希望するエリアの具体的な中古マンションの相場が分かります。

 

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相場より安い「格安中古マンション」8つのチェックポイント

 

東京の格安中古マンションのチェックポイント

 

最後に、相場よりも割安な中古マンションが、買っても良いマンションなのか見極めるためのチェックポイントを8つの項目に分けてご紹介します。

 

チェックポイントに多く当てはまる物件は、その項目が価格の安さに影響しているかもしれません。

 

気になるポイントを不動産会社やリフォーム・リノベーションの施工会社と相談しながら検討していきましょう。

 

 

①建物の構造チェック

 

中古マンションの外観

 

都内の1,000万円以下の中古マンションは、築年数が古いことも多いため、構造に関する部分は必ずチェックしたいポイント。

 

不安がある場合はインスペクション(住宅診断)の利用を不動産会社に相談することをおすすめします。

 

<中古マンションの構造チェックポイント>

  • ・耐震設計:新耐震基準(1981(昭和56)年6月以降の建築確認)または耐震診断や耐震補強で基準を満たすか
  • ・主な構造:床スラブの厚さ(200mm以上が望ましい)、戸境壁がコンクリートの場合の厚さ(180~200mm以上が望ましい)、床・天井が二重床か
  • ・床にきしみや傾きがないか
  • ・外壁:目立ったひび割れ、塗装・タイルのはがれなどがないか、鉄筋の露出・サビなどがないか
  • ・屋上:防水層にふくれ・はがれなどがないか
  • ・バルコニー手すり・屋外階段など:塗装の状態・サビなどがないか(鉄製の場合)

 

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②建物の設備チェック

 

マンションの給排水管の更新の目安は約20~25年で、マンションが建てられた年代によって、金属系や樹脂系など配管に使われている材質も異なります。

 

特に昔の配管で主流だった金属系の配管の場合、赤サビや漏水が発生していることも。

 

給排水に問題がある場合、共用部分・専有部分の給排水管の交換履歴を調べ、必要な場合は専有部分の配管の交換も視野に入れましょう。

 

<中古マンションの設備チェックポイント>

  • ・給水:蛇口からの水は赤水などの異常がないか
  • ・排水:流れにくくないか、排水時に異音やニオイがないか
  • ・給湯:給湯器の容量は十分か
  • ・電気:電気容量は十分か、契約容量をアップできるか(ファミリータイプなら40A~50A以上が望ましい)
  • ・換気・排気:レンジフードやトイレの換気扇の性能は十分か

 

 

③建物の内装のチェック

 

東京の築46年中古マンション内装(リノベーション後)

 

マンションの内装は住み心地に直接影響します。

 

水回りの使い勝手や遮音性、各種インフラの状態などを忘れずにチェックしましょう。

 

また、内部の壁を取り払って部屋をつなげるなど、間取り変更リフォームやリノベーションを検討している場合は、構造的に可能かどうかを必ずチェックしましょう。

 

<中古マンションの内装チェックポイント>

  • ・リフォーム履歴の確認(場所や詳細、年月日など)
  • ・間取り変更はどこまで可能か
  • ・キッチン・浴室・洗面化粧台などの性能・広さなどは納得できるか
  • ・床:床はフローリングか、遮音等級はどれくらいか(LL-45以上が望ましい)。また、絨毯の場合はフローリングに変更できるか
  • ・壁・天井:雨漏りの履歴や水染み・結露などがないか
  • ・窓:採光や換気は十分か、スムーズに開閉できるか
  • ・各部屋にエアコンは設置できるか
  • ・インターネット・TVなどの回線は十分か
  • ・コンセントの位置や数は使い勝手が良さそうか

 

 

④エリア・立地・周辺環境のチェック

 

マンションの専有部の内装や設備は、リフォームやリノベーションで変えられますが、マンションのあるエリアの環境を変えることはできません。

 

立地や周辺環境は住みやすさやマンションの資産価値に大きく影響しますので、必ずチェックしておきましょう。

 

<中古マンションの周辺環境チェックポイント>

  • ・各ハザードマップの該当エリア(要注意エリア)ではないか
  • ・居住誘導区域かどうか(区域外の場合、将来的に利便性が下がる可能性も)
  • ・曜日・時間帯を変えて周辺環境を確認(交通量や騒音、治安など)
  • ・駅・買い物施設、病院、銀行などへの距離やアクセスの確認
  • ・学校、公園や子どもの遊び場所、避難場所などが近くにあるか
  • ・嫌悪施設(葬儀場、火葬場、墓地、化学工場、刑務所、ごみ処理場など)が近くにないか

 

 

⑤管理状況・マナーのチェック

 

マンションが適切に管理されているか、住民のマナーはどうかなど、目で見て確認できるものもたくさんあります。

 

<中古マンションの管理状況チェックポイント>

  • ・エントランスや階段など共有部分の清掃状態
  • ・掲示板(内容および古い掲示物が貼りっぱなしになっていないか確認)
  • ・駐輪場・駐車場の状態、空き状況
  • ・集合郵便受けやゴミ置き場の状態

 

 

⑥管理詳細・規約のチェック

 

そのマンションが長期にわたって安心して住めるか、またリフォーム・リノベーションについてのルールを知りたい時は、長期修繕計画や管理規約をチェックしましょう。

 

長期修繕計画や管理規約については、不動産会社を通して確認できます。

 

<中古マンションの管理詳細・規約チェックポイント>

  • ・管理人の体制(常駐・日勤・巡回など)
  • ・長期修繕計画があるか、過去の大修繕履歴の内容(10~15年に一度計画や履歴があるのが望ましい)
  • ・修繕積立金の積立総額(大規模修繕に備えられているか)
  • ・計画外の管理費の値上げや一時金の徴収などはないか
  • ・管理組合の運営に問題はないか(会計トラブルや組合員同士のトラブルなど)
  • ・自主管理か、管理会社への委託管理か(具体的な管理内容を確認)
  • ・店舗・事務所使用やペット飼育が可能か
  • ・リフォーム・リノベーションの際の管理規約による規制(フローリング変更や水まわりの移動など)

 

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⑦防犯面のチェック

 

そのマンションで安全に暮らすことができそうか、周辺環境や敷地内の様子に加えて、住戸の具体的な防犯性についてもチェックしておきましょう。

 

<中古マンションの防犯性チェックポイント>

  • ・オートロック・監視カメラはあるか
  • ・バルコニーなどへの侵入対策はあるか
  • ・玄関ドアの防犯性(鍵の種類・数など)

 

 

⑧不動産会社・施工会社のチェック

 

中古マンションは建築会社やマンションブランドなどによって、人気のマンション、資産価値が落ちにくいとされるマンションがあります。

 

以下のような中古マンションのレビュー・口コミサイトは、実際の住み心地や住民の雰囲気、将来の資産価値などを見極める参考になります。

 

<中古マンションの口コミが見られるサイト>

 

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まとめ|東京の格安中古マンション選びはポイントを押さえて価値を見極めよう

 

東京都内の1,000万円以下の格安中古マンションは、23区外のエリアに多く、都心から離れる程専有面積も広くなる傾向があります。

 

また、23区内でも足立区、杉並区、練馬区、板橋区などでは1,000万円以下の中古マンションも比較的多く見つかり、23区に近いエリアでは西東京市、小金井市、調布市などもおすすめです。

 

中古マンション検討の際は、価格や築年数だけでなく、構造や設備、内装、周辺環境、管理状況などをチェックして総合的に判断することがとても重要です。

 

しっかりとチェックした上で自分が納得できる物件であれば、物件購入費用を抑えて、その分リフォームやリノベーションを充実できるというメリットも得られます。

 

 

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