コラム

“買わない方がいい”中古マンションを避けるための15のポイントを徹底解説

2022/11/24

リビング  

 

中古マンション市場が盛り上がっている昨今、迷ってしまうほど多くの物件が売りに出されています。

 

そのため、デザイン性や立地条件だけで購入を決断してしまい、後で“失敗”と感じてしまう方は決して少なくありません。

 

そこで、今回は「買ってはいけない」中古マンションの特徴を15個紹介します。

 

絶対に後悔のないマイホーム購入を実現させたいという方は、是非物件選びの参考にしてください。

 

 

このコラムのポイント
・中古マンションの市場は拡大を続けていますが、それに伴い近隣トラブルや不具合トラブル、管理トラブルも発生しており、後悔してしまう方も少なくありません。
・物件探しの際には、間取りや立地だけにこだわるのではなく細部までじっくり確認・検討することで、“買ってはいけない”マンションを回避できます。
・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーション、アフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

 

 

 

中古マンション市場は拡大しているもののトラブルも

 

リビング

 

中古マンションの市場は、2010年頃から年々微増傾向にあります。

 

特に首都圏に限定して見てみると2020年に新型コロナウイルスの影響で一時的に減少したものの、成約件数・成約㎡単価はすこしずつ上昇し続けています。

 

首都圏中古マンション市場状況

(引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構|首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ 【2010年4月~2021年3月】

 

2022年に入ると、円安などの経済的不安から市場は微減(前年比4〜10%程度)したものの、成約㎡単価や物件価格は依然上昇傾向です。

 

こういった市場拡大に伴い、中古マンションを購入した際のトラブル報告も後を絶ちません。

 

主な事例は「近隣トラブル」「不具合トラブル」「管理トラブル」です。

 

例えば、いざ住み始めて見て近隣住民とのトラブルが発生してしまったり、精神ストレスを抱えてしまうケースや、排水管から悪臭がする、管理費が全戸からきちんと徴収できておらず、修繕工事が滞っているなどのケースも多数発生しています。

 

実は、これらのトラブルは、物件選びの時点である程度ポイントを押さえて見極めることで回避できます。

 

ですから、第一印象や間取り、立地条件だけで物件を選ばないようにしましょう。

 

 

“買ってはいけない”中古マンションの見極め方は?

 

築45年をフルリノベ

 

では、具体的にはどのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか?

 

ここでは、主に考えられる15個のポイントについて詳しくお話していきましょう。

 

 

(1) 立地が生活スタイルや将来設計と合っているか

 

資産価値の観点からは、“駅近物件”が高く評価されます。

 

ですから、そもそも転売を視野に入れて購入する場合は、できるだけ駅から近いか、交通アクセスのよい物件を選びましょう。

 

ただし、終の住処としてずっと住み続けたい場合には、必ずしも駅から近ければ良い訳ではありません。

 

駅から近ければ近いほど、昼夜問わず人で賑わっていますし、治安があまり良くない場合もあります。

 

老後のことを考えたら、駅から近いよりも病院やスーパーマーケットが近い方がメリットが大きい場合もあるため、まずそこでどのような生活をしたいのか、いつまで暮らしたいのかなどを十分イメージして、それに合う立地を選びましょう。

 

 

(2) 定期借地権付きマンションではないか

 

一般的な分譲マンションは、建物に加えて土地の部分的な所有権も付随します。

 

そのため、売却しない限りその持分は継続されて資産となります。

 

一方で、定期借地権付きのマンションは、土地の所有権は付随せずに、土地を利用する権利を所有者から一時的に“借りる”こととなります。

 

つまり、所有者がマンションの解体を決断すれば、いくら専有部分の権利を持っていても、退去しなくてはいけないということです。

 

ただし、国土交通省が平成20年に実施した調査によると、一般定期借地権付きマンションは全国でたった394棟、首都圏においては105棟しかありません。

 

その多くが公的な集合住宅であるため、出会う確率はかなり低いと言って良いでしょう。

 

〈参考ページ〉
国土交通省|全国定期借地権付住宅の供給実態調査

 

 

(3) 災害時の危険性は高くないか

 

ハザードマップ

(引用:ハザードマップポータルサイト

 

物件を購入する前に、必ずその土地が災害に弱くないかを確認しましょう。

 

国土交通省が運営するハザードマップポータルサイトでは、日本全国のエリアについて「洪水」「土砂災害」「高潮」「津波」のリスクや、「防災道路情報」、「地形分類」がまとめて確認できます。

 

また、各都道府県では東日本大震災の教訓を受けて、液状化現象の起こりやすいエリアも公開しています。

 

液状化現象とは、地震が発生した際に地盤が液体状になる現象のことです。

液状化は、主に同じ成分や同じ大きさの砂からなる土が、地下水で満たされている場合に発生しやすいといわれています。
そのような砂でできた地盤は砂の粒子が結びついて支えあっていますが、地震発生で繰り返される振動により、地中の地下水の圧力が高くなり、砂の粒子の結びつきがバラバラとなって地下水に浮いたような状態になります。これが液状化です。
このような状態となると、水よりも比重が重い建物が沈んだり、傾いたりします。水の比重よりも軽い下水道のマンホールなどが浮き上がる場合があります。

(引用:東京都|建物における液状化対策ポータルサイト

液状化マップ

(引用:東京都建設局|東京の液状化予測図 令和3年度改訂版

 

ただし、ここで早合点してはいけないのが、「液状化のリスクが高いエリア=地震に弱い」とは言い切れないという点。

 

液状化しやすいエリアにマンションを建てる場合は、地盤改良工事と言って元々の地盤に鋼製杭を打ち込んで補強する処置がされている場合がほとんどです。

 

建設時期にもよりますので、心配な方は購入前に新築時の資料を見せてもらうか、管理会社へ確認しましょう。

 

 

(4) 共有部の管理が行き届いているかどうか

 

中古マンションを買う際に、つい専有部分ばかりに目がいってしまいますが、実はその物件の価値を大きく左右するのが「共有部分」です。

 

エントランスや自転車置き場、ゴミ捨て場などの共有部分が清掃されていなければ、いくら専有部分内がきれいだとしても印象は全く変わってしまいます。

 

大規模修繕工事が定期的に行われているかもとても重要なチェックポイントです。

 

外壁改修や屋上防水工事、給排水管の更新などは、個人の意思では工事できません。

 

きちんと工事がされていなければ雨漏りなどのリスクが高いだけではなく、建物そのものの耐久性も不安が残るでしょう。

 

改修工事の履歴は管理会社が必ず保管しているので、事前にチェックしてください。

 

 

(5) 旧耐震建物ではないか

 

建物の耐震性能は大きく分けて「旧耐震」と「新耐震」に分けられます。

 

この違いは、1981(昭和56)年5月31日以前に建てられたか、その後に建てられたかです。

 

この日を境に、建築基準法における耐震への基準が大きく変わりました。

 

旧耐震:震度5強程度の揺れでも建物が倒壊・崩壊せず、破損して補修可能な程度の構造耐力をもつ

新耐震:震度6強、7程度の地震でも倒壊しない程度の構造耐力をもつ

 

1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認を受けた建物については、全て「新耐震基準」に則っていますが、未だ「旧耐震基準」のマンションは現存しているのも事実です。

 

実は、旧耐震基準のマンションの多くは首都圏(東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県)に集中しており、その中でも23区内にある戸数は首都圏全体の65%以上を占めます。

 

 首都圏旧耐震物件数

不動産ジャパンのデータを元に作成)

 

ただし、旧耐震基準のマンションであっても、その後耐震補強工事が実施されている物件もありますので、その点についても十分確認しましょう。

 

 

(6) 管理組合が機能しているかどうか

 

マンションイメージ

 

管理組合がしっかり機能しているかどうかも物件選びのポイントです。

 

古いマンションですとそもそも管理組合が無い場合もありますし、あっても全く機能していないというマンションが存在します。

 

この状態では、共有部分の管理が行き届かないだけではなく、建物の耐久性劣化など、致命的な問題を招きかねません。

 

定期的に総会が開催されているかや、管理費はきちんと徴収されているかなどを事前に確認することで、機能不全かどうかを早い段階で見分けられます。

 

 

(7) 管理費・修繕積立費は適正価格かどうか

 

管理組合が機能していても、修繕積立費が適正価格でなければ、必要なタイミングで改修工事ができません。

 

また、管理費が足りなければ日々の清掃などきちんとされず、無管理状態になってしまうでしょう。

 

一般財団法人 東日本不動産流通機構の調査(2021年)によると、平均月額管理費は一戸当たり12,321円、修繕積立金は11,164円となっています。

 

築年数によっても金額が左右されますが、平均を大きく下回っているようなマンションは要注意です。

 

修繕積立費管理費

引用:一般財団法人 東日本不動産流通機構|首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金 (2021年度)

 

 

(8) 戸数が少なすぎないか

 

総戸数が少ないマンションは、比較的小さい場合が多いため、近隣建物の建て替えなどに影響を受けやすい傾向が強いです。

 

また、小さい物件だからといって日々のメンテナンスや大規模改修工事がなくなる訳ではありません。

 

そのため、一戸あたりの管理費・修繕積立費の負担が大きくなってしまいます。

 

ただし、密なコミュニティが形成されやすいため、ご近所付き合いを積極的に取りたい方にはおすすめです。

 

 

(9) エレベーターが少なすぎないか

 

総戸数に対してエレベーターが少ない物件にも注意してください。

 

一般的にマンションのエレベーター適正台数は、住戸100戸につき1台が基準となっていますが、物件によっては住戸50戸につき1台設置されている場合もあります。

 

エレベーターが少ないと、朝や夕方などの時間帯は待ち時間が長くなってしまうことが予想されます。

 

逆に、多めにエレベーターが設置されていると、点検や故障時にも混乱が少なく、スムーズに上り下りができるでしょう。

 

 

(10) メゾネットもしくはスキップフロアなど変わった間取りかどうか

 

吹き抜けのある珍しい間取り

 

共有部のチェックが済んだら、いよいよ専有部分についてじっくり見てみましょう。

 

ハイグレードな価格帯物件を中心に、メゾネットやスキップフロアなど凝った間取りを目にします。

 

これらは、デザイン性が高く魅力的に見えますが、転売を想定している場合には気を付けてください。

 

変わった間取りの物件は売りにくいからです。

 

ただし、ご自身が気に入ってずっと住むのであれば、さほどデメリットではないでしょう。

 

その場合には、将来的にバリアフリー工事ができるかどうかなどもイメージしておくことをおすすめします。

 

 

(11) 半地下・地下の場合は湿気がこもっていないか

 

半地下でドライエリア(空堀)が付属している物件などの場合には、湿気についてもチェックしましょう。

 

特に、大きな河川に近い場所や、湾岸エリアの場合には注意してください。

 

内覧の時点で湿度計を持参したり、可能な限り壁にカビが発生していないかを確認することが重要です。

 

バルコニー代わりにドライエリアがある場合には、角などに苔や藻などが発生していないかどうかも判断基準になります。

 

 

(12) インターネット環境が整っているか

 

今や私たちの生活に欠かせないインターネットですが、古いマンションの場合には回線が限られていたり、ケーブルテレビ・光回線の導入ができない場合もあります。

 

また、携帯電話の電波を利用するWi-Fiを利用する場合も、周りの建物が障壁となってきちんと稼働しない可能性もあります。

 

個人の意思では引き込み工事ができないため、ご自宅でお仕事をされる方などは事前に環境が整備されているかどうかを確認しましょう。

 

 

(13) 電気容量に制限はないか

 

ピークカット機能付き分電盤

(引用:一般社団法人 マンションリフォーム推進協議会|電気容量は増やせる?|ピークカット機能付き分電盤

 

古いマンションの場合、建物全体で使える電力が限られているため、各戸で契約できる電気容量が制限されているかもしれません。

 

住む方の人数にもよりますが、家電を普通に使う場合は40A、オール電化や電気式床暖房を導入するなら60A程ないと安心できないでしょう。

 

つまり、いざリノベーションして設備機器や家電を一新しても、使うたびにブレーカーが落ちてしまうことも否定できません。

 

購入前に、現在の電気の容量を増やせるかをどうかを、管理会社を通じて確認してください。

 

 

(14) 事務所使用が可能かどうか

 

立地条件がよく駅から近くなればなるほど、居住目的だけではなく事務所や店舗としても利用可能なマンションが増えてきます。

 

事務所として利用できるとなると、不特定多数が出入り可能になりますし、早朝や深夜に人の出入りがあることも否定できません。

 

また、飲食店であればゴミや匂い、煙、害獣などの問題も付きまといます。

 

穏やかな気持ちで暮らしたい方は、居住限定の物件を選びましょう。

 

 

(15) リノベーションに制限がないか

 

リビング

 

物件によっては、管理規約でリノベーションに制限がかかっている場合もあります。

 

例えば、キッチンなどの水回りの位置変更を禁止していたり、使用できる床材が決められているところも少なくありません。

 

それは、騒音トラブルを未然に防いだり、無理なリノベーションによる水漏れリスクを抑制する目的があります。

 

これらの決まりはデザインや間取りを制限してしまう一方で、マンションの管理がしっかり行き届いている証拠でもあります。

 

管理規約による決まりに不都合を感じない場合には、特に気にしなくて良いでしょう。

 

ただし、「こんな部屋にしたい」というイメージが固まっている方にとっては、不便さを感じるかもしれません。

 

実現したいリノベーションのイメージがある場合は、管理規約を事前に確認して、リノベーション会社に相談することをおすすめします。

 

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まとめ:事前チェックで“買ってはいけないマンション”は避けられます

 

中古マンションの市場が活発であるからこそ、“買ってはいけない”物件が出回っているのも事実です。

 

それらは、見た目で分かるとも限りませんし、専有部は一見きれいな場合も少なくありません。

 

だからこそ、総合的に物件選びができるように、ある程度チェックポイントを把握しておくことは肝心です。

 

しかし、一般の方ではどうしても判断がつきにくい場合もあるでしょう。

 

そんな時には、確かな知識と経験を持った会社へ相談してください。

 

リノベーションを前提にしている場合は、不動産的知識だけではなく建築的知識も必要です。

 

私たち“howzlife”は、後悔のない物件探しや、スタイリッシュでニーズに沿ったリノベーションを専門スタッフがお手伝いさせていただきます。

 

オンラインでの無料相談も承っておりますので、これからマイホーム探しを始める方も、是非一度私たちまでご相談ください。

 

 

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