中古マンションの買い時はいつ？築年数や季節、年齢などを踏まえた最適なタイミングの考え方

 

このコラムでは、中古マンションの購入を検討中の方へ、ご自身にとっての「買い時」はいつなのかを考える方法を解説します。

 

実際に中古マンションを購入した人の平均的な築年数や年齢、季節による価格変動の傾向などのデータも紹介します。

 

理想のマイホーム購入やリノベーション計画の参考にしてくださいね。

 

 

 

【結論】中古マンションの買い時は外的要因より自分の希望や状況優先で決めるべき

 

 

初めに結論を言うと、中古マンションの買い時は、景気や不動産業界の動向などの外的要因よりも、ご自身の希望や状況を最優先にして決定するのがおすすめです。

 

マイホームとして中古物件を購入するなら、できるだけ良い条件の物件が多い築年数や、不動産業界の季節要因などを見極めてから行動したいと考える方も多いと思います。

 

次章以降で紹介しますが、確かに、データとして中古マンションの取引が多い築年数や季節の傾向はあります。

 

また、金利上昇やマンションの価格推移を予測した上で購入時期を検討する、頭金が貯まるまで待つ、というのも1つの選択肢でしょう。

 

しかし、自分ではコントロールできない外的要因を気にするあまり、ご自身に最適なタイミングで、ライフステージにふさわしいマイホームを取得できなければ本末転倒ですよね。

 

 

中古物件との出会いは一期一会！チャンスを逃さないコツ

 

そして、中古マンションは1つとして同じ物件はないということも考慮しなければなりません。

 

中古物件はタイミングを逃すと、また同じ物件に出会えることはほぼありません。

 

SHUKEN Reでは、これまで多くのお客様の中古物件購入をサポートしてきました。

 

その経験から言えることは、築年数や季節にこだわりすぎるよりも、自分が求める物件条件や予算・資金計画をしっかりと固めておき、いざ良い物件に出会った時、すぐに動き出せる準備をしておく方が後悔せずに済むということです。

 

そこで次章以降では、これから中古マンションの物件条件や資金計画を検討する方に向けて、以下のデータを紹介します。

 

• ・中古マンションを購入した人の平均年齢や住宅ローンの借入額など
• ・中古マンションが多く取引されている築年数や買い時物件
• ・中古マンションが多く出回る季節や月があるか

 

中古マンションを購入した時の年齢や、物件の築年数などの平均的なデータをチェックして、資金計画や物件選びの参考にしてくださいね。

 

 

中古マンションを購入した人の平均年齢は46.8歳

 

 

住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」2023年版によると、中古マンションを購入した人の平均年齢は46.8歳となっています。

 

 

（参考）住宅金融支援機構ホームページ｜フラット35利用者調査

 

首都圏や東京都、神奈川県、千葉県とエリア別で見ても全国平均と大きな差は見られず、40代で購入する人が多いことが分かります。

 

 

長期ローンを利用するなら30代で購入が理想

 

中古マンションなどマイホームを購入する場合、住宅ローン完済時の年齢から買い時を検討するのも1つの方法です。

 

仮に、最長の35年ローンを組む場合、契約時45歳なら完済時は80歳です。

 

しかし、現在の企業の定年が65～70歳前後であることを考えると、80歳で完済するローンでは定年以降に返済が苦しくなる可能性があります。

 

長期ローンの利用を考えているなら、30～35歳前後で購入するのが理想的と言えるでしょう。

 

2023年のフラット35利用者調査では、中古マンション購入者の平均年収や返済期間、年間返済額は以下のようになっています。

 

 

年収や用意できる頭金から、住宅ローンの借入額や期間を検討し、「現役のうちに完済するためにはいつまでに購入すべきか」をシミュレーションしてみましょう。

 

 

中古マンションで買い時の築年数はある？

 

 

次に、購入された中古マンションの平均的な築年数のデータを紹介します。

 

公益財団法人東日本不動産流通機構が公開している統計によると、2023年の首都圏中古マンション成約物件の平均築年数は23.83年となっています。

 

〈成約および新規登録中古マンションの築年数推移〉

（参考）公益財団法人東日本不動産流通機構HP｜レインズデータライブラリー「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」

 

また、築年数別の比率を見ると、成約物件、新規登録物件ともに築41年以上が最も多くを占めています。

 

さらに、新規登録物件の築年数は半数近くが31年以上、3割近くが41年を超えています。

 

成約物件の築年数は6～25年前後の需要が高い一方で、41年を超える物件も積極的に取引されていることが分かります。

 

〈中古マンション築年帯別構成比率（2023年）〉

築年数	成約物件	新規登録物件
築0～5年	9.3％	5.6％
築6～10年	13.6％	7.7％
築11～15年	11.8％	6.9％
築16～20年	13.9％	10.2％
築21～25年	11.7％	10.4％
築26～30年	7.9％	9.6％
築31～35年	6.9％	11.5％
築36～40年	7.0％	10.8％
築41年～	18.0％	27.3％

 

（参考）公益財団法人東日本不動産流通機構HP｜レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

 

 

リノベーション前提の中古マンションなら「築30年前後」が買い時

 

リノベーションを前提にするなら、物件の条件や価格とのバランスが良い築30年前後の中古マンションがおすすめです。

 

中古マンションの価格は、築26～30年以降から下落幅が少なくなり、30年程度が下げ止まりになります。

 

〈中古マンション築年帯別㎡単価（2023年）〉

（参考）公益財団法人東日本不動産流通機構HP｜レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

 

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物件購入費用をできるだけ抑えてリノベーションを充実させたい方にとっては、選択肢が多く、好立地の物件を見つけやすい築30年前後のマンションが買い時と言えるでしょう。

 

築30年代のマンションは、新耐震基準をクリアしていることもおすすめポイントです（2024年時点）。

 

さらに、首都圏特有の特徴として、立地条件等によっては築40年を超えても価値が上がるケースもあり、売却時に損失が出るリスクが少ない点もメリットと言えます。

 

ただし、築30年超の中古マンションは、デザインや間取り変更以外の追加工事が必要になるケースもある点は理解しておきましょう。

 

 

断熱リフォームのような性能向上リフォームは、国や自治体の実施している補助金や助成制度が活用できれば費用を抑えて快適な住環境を実現できます。

 

 

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中古マンションの買い時の季節や月はある？

 

 

インターネットや情報誌、書籍などでは、新年度や人事異動の時期の1～3月や9～10月に住宅需要が高まるため、中古マンションの価格も上がりやすいと言われていることがあります。

 

また、いわゆる閑散期の7〜8月や11〜12月は住宅需要が落ち着くため、価格が安くなりやすいという情報も見かけます。

 

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実際に中古マンション価格が季節によってどのように推移しているのか、過去4年間のデータを確認してみます。

 

〈首都圏の中古マンション成約㎡単価（万円）〉

	1～3月	4～6月	7～9月	10～12月
2020年	54.91	52.47	55.63	56.73
2021年	58.14	59.04	60.78	61.73
2022年	64.06	67.14	68.38	69.67
2023年	69.02	71.15	72.69	74.78

 

〈首都圏の中古マンション新規登録㎡単価（万円）〉

	1～3月	4～6月	7～9月	10～12月
2020年	57.43	57.11	57.44	59.23
2021年	61.09	63.55	65.49	67.76
2022年	70.88	71.08	72.54	72.94
2023年	73.56	72.83	72.07	72.95

 

（参考）公益財団法人東日本不動産流通機構HP｜レインズデータライブラリー「季報マーケットウォッチ」

 

上記のように、首都圏の過去4年のデータでは、10～12月が最も価格が高い傾向があることが分かりますが、1～3月は必ずしも中古マンションの価格が上がるわけではないことが分かります。

 

また、季節による価格差は㎡単価で1～2万円前後であることから、70㎡のマンションなら時期によって70～140万円ほど価格が変わる可能性はあります。

 

ただし、前章でも解説したように、中古物件は1つとして同じ条件のものはありません。

 

時期を待って好条件の物件を買い逃した結果、代わりの物件がなかなか見つからずに後悔する可能性もあるのです。

 

ここで改めて、冒頭の「中古マンションの買い時は外的要因より自分の希望や状況優先で決めるべき」という結論に戻ります。

 

「新たなマイホームが欲しい」と考えているなら、社会情勢や統計データなどは参考にしながらも、条件に合った物件が出た時点で積極的に検討することをおすすめします。

 

 

まとめ

 

中古マンションの買い時は、予算や暮らしの希望など、さまざまな条件に合った物件が見つかった時と言えます。

 

あらかじめ物件に求める条件や資金計画をしっかり検討しておくことで、良い物件に出会えた際に、スピーディに意思決定し動くことができます。

 

これから中古マンションの購入・リノベーションを検討するなら、物件探し、資産計画からリノベーションまでまとめて相談できる会社を選ぶのがおすすめ。

 

SHUKEN Reは、1998年から20年以上にわたり、8,000件超の中古マンションリノベーションをお手伝いしてきた実績があります。

 

希望のマイホームを実現する物件の購入から、資金計画のご相談、リノベーションの設計施工、アフターメンテナンス、将来の売却相談まで、ワンストップでサポートしております。

 

オンラインでの無料相談も承っておりますので、「中古マンションを買いたいが、どんな物件を選べばいいか分からない」「新築や賃貸マンションと迷っている」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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