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「中古マンションは買うな」の真実|後悔しない築年数・価格・購入時期の見極め方

公開日:2024/02/18

「中古マンションは買うな」の真実|後悔しない築年数・価格・購入時期の見極め方

 

「中古マンションを買いたいが“買わない方がいい”という情報を見かけて迷っている」という方もいるでしょう。

 

確かに、インターネットで調べると、中古マンションの購入を後悔したという方も見かけます。

 

ところが、一方で、「中古マンションがおすすめ」というポジティブなページも目につくはずです。

 

そこで、今回は「中古マンションを買うな」と言われる理由やメリット・デメリット、後悔しない物件の選び方を紹介します。

 

新築マンション・賃貸マンションと迷った際のチェックリストも紹介しますので、マイホーム購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

 

このコラムのポイント

・「中古マンションは買うな」と言われる理由には、中古マンションならではのデメリットが関係しています。

・中古マンションにはメリットも多く、物件探しのポイントを押さえればコスパよく理想のマイホームを手に入れられます。

・中古マンションの購入・リノベーションを検討している方には、物件探しから住宅ローンなどの資金計画、設計施工まで、総合的に相談できるワンストップリノベーション会社がおすすめです。

 

 

「中古マンションは買うな」と言われる理由とデメリット

 

「中古マンションは買うな」と言われる理由とデメリット

 

「中古マンションを買うな」と言われる理由は、ずばり中古マンションならではのデメリットにあります。

 

逆に言えば、デメリットを知り、その対策を取れば、中古マンションを買っても後悔しないということです。

 

では、中古マンションのデメリットをひとつずつ詳しく解説します。

 

 

「トータル予算を把握しにくい」「新築よりもコスト高になることも」

 

新築マンションは、物件価格と購入や名義変更にかかる諸経費からトータル予算を割り出しやすいですが、中古マンションはそれが難しい点がデメリットです。

 

なぜなら、築年数や劣化状況によってリノベーションが必要で、その費用を不動産仲介業者との打ち合わせだけでは把握しきれないからです。

 

コストを抑えてマイホームを手に入れようと中古マンションを選んだにもかかわらず、フルリノベーションしたら新築マンションよりも費用が掛かったという方もゼロではありません。

 

対策ポイント

人気エリアで市場に出回っている中古マンションの大半はどこかしら改修の必要がある物件が大半です。

そのため、物件探しから売買仲介、リノベーションの設計施工までを“ワンストップ”でサポートできる会社がおすすめです。

トータル予算内で物件購入とリノベーションを実現できます。

 

 

「思うようなリノベーションプランにできない」

 

中古マンションの購入を検討している方の多くが、「思い通りにリノベーションしたい」と考えているはずです。

 

ところが、自由にリノベーションできるとは限りません。

 

管理規約によって工事内容や仕様が制限されていたり、構造上、手をつけられない部分があったりするからです。

 

例えば、「広々としたLDKにしたい」と思っても、取り除けない間仕切り壁や柱が中央に残ってしまう可能性もあります。

 

対策ポイント

理想の間取りを思い描いている方は、中古マンションの物件探しからリノベーションのプロに相談しましょう。

不動産的価値に加え、理想の間取りを実現しやすい物件を提案してもらえます。

 

 

「見えない部分の劣化や性能レベルを確認しにくい」

新築マンションは図面や仕様書などの建築図書を事細かく確認できますし、何よりも新しいので見えない部分の劣化がないのは当たり前です。

 

また、現在の建築基準法やその他の法令に則った性能が適用されているため、断熱性・耐震性も購入前にある程度把握できます。

 

ところが、中古マンションは見えない部分の劣化や住宅性能を一般の方が目視で確認するのが難しく、問題点の改善ができるのか、いくら位の費用がかかるのかなどを知る術がありません。

 

対策ポイント

物件探しの際に見えない部分の劣化や住宅性能を見極めるためには、建築知識の豊富な会社に相談することが重要です。

問題点を見つけ、その解決案や費用目安を提案してくれる会社を選びましょう。

 

 

「思い通りの時期に入居できないことも」

 

新築マンションは引き渡しを受ければその日にでも入居できます。

 

ところが、中古マンションの場合は引き渡し後にようやくリノベーションに着手できるため、思い通りの時期に入居できないケースもあります。

 

SNSやブログなどでは、「進学や転勤などのタイミングに合わせてマンションを買ったのに、結局一時的に仮住まいで暮らすことになってしまった」という方も見かけます。

 

対策ポイント

リノベーションを前提に中古マンションを探す場合は、入居希望時期を早い段階で不動産会社へ伝えましょう。

リノベーションまでワンストップでサポートできる会社なら、物件を探している段階からプラン相談を並行して進められますし、工程を逆算した物件選びのタイムリミットも教えてもらえます。

 

 

「修繕積立金が新築より高めな物件も」

 

マンションの修繕積立金は、定期的に共用部をメンテナンスするために確保しておくための資金です。

 

そのため、築年数が経つほど、修繕を必要とする範囲が広くなり、修繕積立金も高くなります。

 

公益財団法人  東日本不動産流通機構(REINSレインズ)の調査によると、2022年に首都圏で取引された中古マンションの平均修繕積立金は「11,474円(181円/㎡)」です。(参考:REINS TOPIC|首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2022年度)

 

1㎡あたりの平均修繕積立金は、新築時と築10年時を比較すると190円台まで上がります。

 

修繕積立金は築年数に比例して上昇する

(引用::REINS TOPIC|首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2022年度)

 

対策ポイント

中古マンションを購入する際は、生活費・住宅ローンの返済額に加え、管理費や修繕積立金も踏まえた資金計画を立てましょう。

購入前に、“お金のプロ”であるファイナンシャルプランナーに家計相談するのもおすすめです。

また、築30年を超えるようなマンションですと、積立金だけでは大規模修繕費用を賄えず、区分所有者へ一時金の支払いが求められる場合もあるので、その点のチェックも必ずしてください。

 

 

「住民コミュニティが出来上がっている」

 

新築マンションは全住民が初めて入居します。

 

そのため、真っさらな状態から住民コミュニティへ参加できる点が魅力です。

 

一方、中古マンションは既に住民同士の関係性があり、そこに後から参加しなくてはいけません。

 

対策ポイント

住民コミュニティが既に形成されていることがデメリットになるとは限りません。

良好なコミュニティが形成されていれば、暮らしの安心にもつながるはずです。

購入前にどのような人が住んでいるのかを確認できるため、内覧の際は共用廊下やエントランス、自転車置き場、ゴミ置き場などの様子も確認し、気になる点がないかチェックしてください。

 

 

 

中古マンション市場が拡大している理由とメリット

 

首都圏中古マンション市場が拡大を続けている理由とメリット

 

首都圏を中心に、中古マンションの市場は拡大しています。

 

公益財団法人 東日本不動産流通機構の公表データによると、一年間で新規登録された中古マンション戸数は、1992年から2022年でおよそ「2.7倍」に増加しています。

 

首都圏における中古マンション市場は上昇を続けている

(出所:公益財団法人 東日本不動産流通機構|年報マーケットウォッチ2022年に基づき弊社作成)

 

一見、成約件数はそれほど増えていないように見えますが、こちらも1992年と2022年を比較すると1.75倍に増加しています。

 

このように、「中古マンションは買うな」と言われる割に、市場は安定していますよね。

 

その理由は、中古マンションには新築マンションにはないメリットがあるからです。

 

 

「新築マンションよりも価格が安い」

 

中古マンション最大の魅力は、新築マンションよりも物件購入費用を抑えられる点です。

 

「価格が安くても劣化していれば価値がないのでは」と思うかもしれませんが、管理の行き届いた中古マンションでしたら、購入後数十年住み続けることは決して難しくありません。

 

好立地で㎡単価を抑えてマンションを買いたい方は、ぜひ中古マンションを探してみてください。

 

 

「値段が下がりにくい」

 

新築マンションは、引き渡しを受けて鍵を開けた瞬間から資産価値が下がると言われています。

 

ところが、中古マンションは築年数によって値段の下がり度合いが異なります。

 

中古マンションの価値低下と築年数の関係

(引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構|年報マーケットウォッチ2022年

 

平均価格の下降傾向を見ると、築11〜20年で一度落ち着き、築26年を超えると大幅な価格の下がりは見られません。

 

つまり、新築マンションを買うよりも、築年数の経った中古マンションを買う方が、購入後の価格下落を最小限に抑えられるということです。

 

そのため、中古マンションは賢く資産を活用したい方からも注目されています。

 

 

「物件の選択肢が多い」

 

中古マンションのメリットとチェックポイントを解説

 

住みたい街が決まっていても、エリアによっては新築マンションを建てられる場所があまりなく、選択肢が限られてしまう点は否めません。

 

しかし、中古マンションは今まで数十年の間に建てられた物件と出会える可能性があるため、立地・間取り共に選択肢が一気に増えます。

 

そのため、中古マンションは「理想の立地条件・間取り・広さのどれも諦めたくない」という方におすすめです。

 

 

「リノベーションで理想の間取りや内装に変えられる」

 

新築マンションでも購入後にリノベーションで理想的な住まいに変えられないことはありませんが、コスト面でかなりもったいないですよね。

 

その点、中古マンションでしたら、物件価格を抑えてその分リノベーションに費用を充てて、理想に近いお部屋を手に入れられます。

 

ただし、思い通りにリノベーションできるかどうかは、物件選びに掛かっています。

 

そのため、物件を探す段階からどのような間取り・内装にしたいのかのイメージを固めておきましょう。

 

 

「住民の様子を購入前に確認できる」

 

新築マンションのメリットは住民コミュニティが出来上がっていない状態から住み始められる点ですが、逆に言うと、どのような人が隣人になるか分かりません。

 

しかし、中古マンションは既に隣上下の部屋に人が住んでいるケースがほとんどです。

 

内覧時にマンション共用部を見ると、マンション全体の治安や民度も垣間見ることができます。

 

また、前の持ち主からどのような人がご近所なのかを聞けるかもしれません。

 

そのため、事前にご近所トラブルのリスクを避けられる可能性があります。

 

 

 

後悔しない中古マンション選びのポイント|築年数・価格・購入時期

 

 

「中古マンションを買わなきゃよかった」と後悔したくない方は、物件選びや会社選びからこだわりましょう。

 

これまで数多くの物件探し・マンションリノベーションをお手伝いしてきた“howzlife”が、押さえておくべきポイントを紹介します。

 

 

「コスパがいいのは“築30年”前後」

 

首都圏における中古マンション価格は、新築から築10年頃まで急降下した後、築11〜20年で一度落ち着いてから、再度下降して、築26年を超えるとあまり値段が変わりません。

 

築年数

成約価格

(万円/㎡)

新規登録時価格

(万円/㎡)

築0〜5年 105.21 123.00
築6〜10年 93.76 105.55
築11〜15年 79.86 90.90
築16〜20年 74.01 86.23
築21〜25年 61.91 74.18
築26〜30年 44.57 55.23
築31年〜 38.98 52.07

(参考:REINS TOPIC|築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)

 

築26年を超えている物件は、価格がお求めやすく、購入後の売却を視野に入れている場合も、価値の減少が少なくて済みます。

 

また、2022年の首都圏で新規登録された中古マンションの平均築年数は「28.16年」なので、30年前後の物件は選択肢が多いことも考えられます。

 

 

「住宅ローンを組むなら完済時の年齢・収入をチェック」

 

「中古マンションを買うタイミングは何歳ぐらいがいい?」という質問をいただきますが、購入に適した年齢は人それぞれです。

 

ただし、住宅ローンは完済時の年齢上限が設定されているものがほとんどなので、そこから逆算して借入期間を決め、返済可能かどうかを確認しなくてはいけません。

 

例えば、50歳で住宅ローンの融資を受けて中古マンションを購入しようとした場合、35年ローンを組むと完済時に85歳なので、融資対象から外れてしまう可能性があります。

 

そうなると、さらに短期間で完済しなくてはならず、月々の返済額が上がり、家計への負担は大きくなるでしょう。

 

そのため、中古マンションを買う年齢を見極めるためには、完済時の年齢から逆算することが重要です。

 

ちなみに、国土交通省が2022年に行ったアンケート調査によると、マンションの一次取得者(初めて物件を購入する人)の世帯主平均年齢・平均年収・平均ローン返済期間・平均年間ローン返済額は以下の通りです。

 

(購入時の条件) 中古マンション 新築マンション
世帯主平均年齢 43.6歳 38.9歳
平均年収 682万円 923万円
平均ローン返済期間 28.5年 29.7年
平均年間ローン返済額 101.3万円 148.1万円
 

(参考:国土交通省|令和4年度住宅市場動向調査報告書

 

 

「物件選びはチェックポイントを漏らさず確認」

 

中古マンションを選ぶ際、つい価格や間取り、広さに着目しがちですが、後悔しないためには、そのほかにもチェックすべき点がいくつもあります。

 
 

【中古マンション物件探しでチェックすべきポイント】

 

  • ・価格
  • ・間取り
  • ・広さ
  • ・建築時期(耐震性や断熱性のレベルを知るヒントになる)
  • ・日当たり
  • ・風通し
  • ・管理規約の内容(ペット飼育やリノベーション工事についての決まり)
  • ・共用部の管理状況
  • ・大規模修繕工事履歴と今後の計画
  • ・修繕積立金や管理費の徴収状況
  • ・駐車場や駐輪場の賃料や抽選の有無
  • ・近隣住民の様子
  • ・建て替え計画の有無(古いマンションの場合)

 

これらはあくまで一例で、何を重視するかによってチェックポイントは異なります。

詳しくは下記コラムをご覧ください。

 

〈おすすめコラム〉

「買ってはいけない中古マンション」に要注意!物件選びのチェックポイント14選

〈中古マンションを買う際の注意点〉“50”のチェックポイントを紹介

 

 

▶︎中古マンションの物件探し相談はこちらから

▶︎中古マンションのリノベーション相談はこちらから

 

 

中古マンションと新築・賃貸で迷った時のチェックリスト

 

新築・賃貸・中古マンションで迷った時の選び方

 

「“中古マンションは買うな”と聞くと、新築や賃貸を選ぶべきか迷う」と言う方もいるかもしれません。
 
 
立地条件や購入するタイミングにもよりますが、「物件購入費用・リノベーション費用などの維持費・税金などの固定費」を新築と中古で比較すると、中古マンションの方が費用を抑えられる場合がほとんどです。
 
 
また、購入後の価格下降を踏まえると、中古マンションはコスパが優れていると言えるでしょう。
 
 
一方、賃貸マンションは物件購入費用・維持費・税金は一切かからず、毎月の家賃や更新手数料、敷金礼金だけで済むため、一見、一番コストがかからないように見えます。
 
ただし、10年住んでも20年住んでも、不動産という大きな資産は手元に残りません。
 
 
費用面以外で中古・新築・賃貸で迷った場合は、以下のチェックポイントを確認してみましょう。
 
 
 

【中古マンションをおすすめするケース】

 

  • ・できるだけ費用を抑えてマイホームを手に入れたい方
  • ・コスパを重視する方
  • ・間取りや内装にこだわりがある方
  • ・駅近など立地にこだわりたい方
  • ・将来、売却を検討している方
  • ・豊富な選択肢の中から物件を探したい方

 

これらのポイントに多く当てはまる人は、中古マンションがおすすめです。

 

下記コラムでは、新築と中古の諸経費を比較していますので、ぜひ併せてご覧ください。

 

〈おすすめコラム〉

【中古 VS 新築】住宅選びで迷わない!メリット・デメリットを徹底比較

 

リノベーションのお金に関するFP相談はこちらから

 

 

 

まとめ:デメリットへの対策を知っておけば中古マンションはおすすめ

 

「中古マンションは買うな」と言われる理由は、そのデメリットにあります。

 

デメリットへの対策方法を知っておけば、後悔のないマイホーム購入を実現できます。

 

ただし、物件探しや予算計画など、押さえるべきコツがあるのも事実です。

 

これから中古マンションの購入・リフォームを検討する方におすすめなのが、物件探し、資産計画からリノベーションまでまとめて相談できる会社です。

 

“SHUKEN Re / howzlife”では、1998年からの20年以上にわたり8,000件超のリフォーム・リノベーションをお手伝いしてきた実績を踏まえファイナンシャル相談からリノベーションの設計施工、アフターメンテナンス、将来の売却相談まで、ワンストップでサポートしております。

 

オンラインでの無料相談も承っておりますので、「中古マンションを買いたいが、どんな物件を選べばいいか分からない」「新築や賃貸マンションと迷っている」という方は、どうぞお気軽にご相談ください。

 

SHUKEN Re/ howzlifeのリノベーション無料相談会

 

 

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