公開日:2023-12-03  更新日:2023-12-04

〈品川区の中古マンション物件〉人気エリアの価格相場・築年数・事例を紹介

品川区の中古マンション事情

 

交通利便性が高い上に、中古マンションはリーズナブルな物件から高級物件まで幅広い住まいのニーズに応えられる「品川区」。

 

小さいお子さんのいるファミリー世帯から、団塊世代の方まで、幅広い層から人気が高いエリアです。

 

特に、マンション需要は高く、物件市場もここ数年とても活発です。

 

しかし、「どのくらいの予算があれば品川区にマンションが買えるのか分からない」「区内のどこに住むか迷っている」「新築マンションと中古マンション、はたまた賃貸にするか決めかねている」とお悩みの方も少なくないはずです。

 

そこで、今回は「品川区」の魅力や地域特性、住みやすいエリア、マンション価格相場、改修費用の目安、賃貸・分譲購入の比較まで、詳しく解説します。

 

東京都内のリフォーム施工事例も図面付きで紹介しますので、これから品川区で新生活を始めたい方は、参考にしてください。

 

この記事のポイント
・品川区は、エリアによって様々な雰囲気が広がる人気の街です。
・品川区に住みたい方には、新築マンションよりも物件のレパートリーが豊富で、価格もリーズナブルな「中古マンション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川を中心に、マンション探しからリノベ計画までをそれぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

 

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■ 品川区の物件探しの基礎知識~沿線・地価・人口は?

 

品川区ってどんなところ

 

東京都の南東部に位置し、大田区・港区・江東区と並ぶ人気の臨海エリア。

 

品川区最大の特徴は、区内の地域によって、全く違う雰囲気が漂う点です。

 

  • ・山手線沿線の大崎駅や五反田駅を中心に、都会的なオフィス街が広がり、タワーマンションが建ち並ぶエリア
  • ・戸越銀座のように下町情緒漂うエリア
  • ・「本当に住みやすい街ランキング2021(関東)」第5位にランクインしている大井町を中心に、自然が感じられる公園と戸建住宅や中規模マンションが混在しているエリア

 

「品川地区」「大崎地区」「大井地区」「荏原地区」「八潮地区」の5地区に分けて紹介されることも多く、それぞれ特徴が全く異なります。(参考:品川区|品川区の紹介 ~ようこそ「しながわ」へ~

 

品川区の強みでもあるのが、「交通利便性」です。

 

区内には、なんと14路線もの電車が通り、40の駅があります。

 

区内には、JR東日本、東京急行電鉄、京浜急行電鉄、都営地下鉄、東京メトロ、東京モノレールおよび東京臨海高速鉄道など14線が縦横に走り、延べ40もの駅があります。

区内の駅

JR山手線 目黒

五反田

大崎

JR京浜東北線 大井町
JR横須賀線 西大井
JR湘南新宿ライン 大崎

西大井

JR埼京線 大崎
東急目黒線 目黒

不動前

武蔵小山

西小山

東急池上線 五反田

大崎広小路

戸越銀座

荏原中延

旗の台

東急大井町線 大井町

下神明

戸越公園

中延

荏原町

旗の台

京浜急行線 北品川

新馬場

青物横丁

鮫洲

立会川

大森海岸

都営浅草線 五反田

戸越

中延

都営三田線 目黒
東京メトロ南北線 目黒
りんかい線 天王洲アイル

品川シーサイド

大井町

大崎

東京モノレール 天王洲アイル

大井競馬場前

(引用:品川区|交通

 

 

【人口推移】

 

品川区の人口は、戦後の高度経済成長が始まる1940年代後半から1950年代にかけて約41万人まで増加したものの、その後バブル崩壊を迎えて、1994年には約31万人にまで減少しました。

 

しかし、東京メトロやりんかい線、東京モノレールなどの路線の交通利便性が高まったことで、その後再び人口は増加に転じて、2023年11月1日時点では、「408,071人」となっています。

 

転入出の傾向を見てみると、「15~34歳」の年齢層において転入超過であり、圧倒的に単身者世帯が多いことが分かります。

 

品川区の転入出者数(引用:品川区|品川区の人口の現状分析について

 

ただし、2006年から区内の公立学校では小中一貫教育を開始し、教育レベルが高まっているため、それを目的に区外から引っ越してくる若いファミリー層も増えています。

 

 

【地価の傾向とマンション・戸建住宅の割合】

 

品川区の平均公示地価は、住宅地に限定すると「90万円/m2」程度です。(東京財務局|東京都基準値価格、その他ポータルサイトの情報を元に算出)

 

住宅を建て方別で見ると、マンションを含む共同住宅の割合が「78.3%」、戸建住宅が「19.1%」となっています。(参考:品川区|区内住宅の実態と動向の把握

 

建築時期は、平成20(2008)年頃に建てられたものが多いものの、築40年を超えた戸建住宅・マンションも、まだまだ現存しています。

 

品川区内の住宅建築時期

(引用:品川区|区内住宅の実態と動向の把握

 

古い物件も多く残る中、地域として人気が高いため、近年は中古物件、特に中古マンション市場がとても活発です。

 

2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、750件以上の中古マンションが取引されています。

 

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■ 品川区で住むならどこがいい?人気のエリア

 

リビングの天井あらわしでおしゃれに

 

品川区には、いろいろな街の風景があり、場所によって住み心地が異なります。

 

そこで、区内で住むのに人気のエリアを4つ紹介します。

 

 

大井町エリア

本当に住みやすい街ランキング2021(関東)」第5位にランクインしている大井町エリアは、交通利便性の良さはもちろん、商業施設や飲食店が充実している点も人気のポイントです。

 

JR大井町駅には、駅直結商業施設「アトレ」があり、雨の日でも傘をささずに、買い物が済ませられます。

 

駅から5分も歩けば、閑静な住宅地が広がるため、夜間の音もそれほど気にならず、治安面でも心配ありません。

 

駅から徒歩10分程度で品川区役所や大井町緑地児童遊園、品川区立浅間台公園へもアクセスできるため、単身者世帯からファミリー世帯まで幅広い世代の方から注目されています。

 

 

戸越銀座(中延)エリア

日本で2番目に長い商店街がトレードマークの戸越銀座エリアは、下町情緒が感じられる活気あるエリアです。

 

使える路線は東急池上線のみですが、徒歩20分以内で「戸越駅」「戸越公園駅」「武蔵小山駅」「大崎駅」へアクセスでき、新宿・渋谷・東京駅へも30分以内で着くため、それほど不便はないでしょう。

 

区内では物価が安く、地域コミュニティーが密であることから、治安の良さも魅力です。

 

 

御殿山エリア

高級住宅地としても知られるエリアで、閑静な住宅地に落ち着いて生活したい人におすすめです。

 

大きな戸建住宅が建ち並び、近年は低層のハイグレードなマンションが増えています。

 

最寄駅である品川駅や大崎駅からの距離は、徒歩10分程度ですが、御殿山エリアは高台にあるため、通勤通学の際に坂道を通らなければいけない点は注意しましょう。

 

しかし、新幹線も通るような大きい駅が最寄駅であるため、買い物には全く不便しません。

 

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■ 品川区の家賃・新築&中古マンション価格はいくら?1LDK・2LDK・3LDKの場合

 

リノベーション前提の物件購入・不動産会社選びのポイント

 

品川区に住みたいと考えているものの、賃貸にするか新築・中古物件を購入するか迷っている方も多いでしょう。

 

そこで、マンション暮らしにおける家賃と新築・中古マンション物件価格の相場を詳しく紹介します。

 

 

【品川区のマンション家賃相場】

 

【2022年・品川区のマンション平均家賃】

  • 1LDK:18万円
  • 2LDK:25万円
  • 3LDK:35万円

※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出

※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります

 

品川区は、その交通利便性の高さから、23区内でも家賃は高めです。

 

ただし、単身者用の1Rや1DKから、ファミリー世帯用の2LDK・3LDKなどの広い物件までレパートリーが豊富です。

 

最寄駅によって家賃にかなり差があるので、ご予算に合わせて住むエリアを選ぶのも良いでしょう

 

 

【品川区の新築マンション物件価格相場】

 

【2022年・品川区の新築マンション物件平均価格】

  • 物件単価相場:145万円/㎡

※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出

※仕様・間取りによって相場より価格が乖離する可能性があります

 

区内には、白金台などの高級住宅地から下町の雰囲気漂うエリアまで地域特性が様々なので、物件によって価格は大きく異なります。

 

250万円/㎡近いものから、120〜130万円/㎡程度のものまで様々なので、新築マンションを購入する場合は、エリア選定がより重要になるでしょう。

 

 

【品川区の中古マンション物件価格相場】

 

【2022年・品川区の中古マンション物件(改装済・競売物件・1K以下物件除く)平均価格】

  • 〜39㎡:2,440万円
  • 40〜49㎡:4,494万円
  • 50〜59㎡:5,446万円
  • 60〜69㎡:7,230万円
  • 70〜79㎡:8,598万円
  • 80㎡〜:11,910万円
  • 平均床面積 40.8㎡:4,675万円

国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出

※築年数・立地によって平均価格より乖離する可能性があります

 

他の区と比べて圧倒的に単身者用の1Rや1DKなどの物件が多いのが特徴で、全体の48%程度を占めます。

 

品川区内での中古マンション市場においては、20〜40㎡の物件が最も多く、立地や間取りのレパートリーが豊富です。

 

ただし、2LDK〜3LDKの60〜80㎡程度の物件がない訳ではありません。

 

2022年の1年間でも、100戸以上の売買取引が成立しています。

 

条件に合う中古マンションを探したい方は、品川区で物件仲介の実績が豊富な会社へ相談しましょう。

 

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■ 品川区のマンションフルリノベーション費用相場は?

 

東京の中古マンションリノベーション

 

市場に出回る中古マンションの築年数は、ここ10年の間で上昇し続けており、2022年には「28.16年」にまで達しました。

 

首都圏の中古マンション平均築年数

(出所:公益財団法人東日本不動産流通機構|マーケットデータ

 

キッチンや浴室などの設備機器の寿命は「15〜25年」、内装材の寿命に至っては「10〜20年」、比較的寿命の長い設備配管や電気配線も「20〜30年」程度で劣化してしまいます。

 

つまり、売りに出される中古マンションのほとんどは、何かしらの改修・修繕が必要だということです。

 

そのため、中古マンションを購入する際は、あらかじめ物件購入費用とは別の費用を想定しておくことをおすすめします。

 

東京都内でマンションをフルリフォームする場合の費用目安は以下のとおりです。

 

  • 60㎡:900〜1,200万円
  • 70㎡:1,000〜1,400万円
  • 80㎡:1,200〜1,600万円

一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出

※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります

 

品川区内で中古マンションをフルリフォームする費用目安は、1㎡あたり15~20万円程度を想定しておきましょう。

 

改修することを前提で中古マンションを購入する際は、フルリノベーションできる程度のご予算を想定しておくと、より理想的なマイホームを手に入れられます。

 

ポイント
ご予算内で中古マンションの購入と改修の両方をおさめたい方におすすめなのが、「ワンストップリノベーション」サービスです。
マンション探しの時点から建築知識の豊富なスタッフが、お客様をサポートします。

 

ワンストップリノベーション

 

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■「賃貸 vs 新築購入vs 中古+リノベ」どれがいい?

 

東京のリノベーション会社

 

賃貸マンションに住むか、新築分譲マンションを購入するか、はたまた中古マンションを買って理想通りの住まいへ改修するか、マイホーム計画にはいくつかの選択肢があるため、迷ってしまう方も多いでしょう。

 

どんな住まいに住むかを検討する際に重要となるのが、住み始めてかかる固定費です。

 

マンションを購入する場合は、以下の費用を想定しておきましょう。

 

  • ・固定資産税
  • ・都市計画税
  • ・マンション管理費
  • ・マンション修繕積立金

 

一般的に、不動産にかかる固定資産税・都市計画税の年額は、「購入価格の2%程度」と言われていますが、税額の根拠となる固定資産税評価額目安は、公示価格(取引価格、請負工事契約等)の70%程度なので、実質はもっと少ないのが通常です。

 

マンション管理費(全国平均・年額約13万円)や、修繕積立金(全国平均・年額約15万円)を、毎月の支出へ組み込んでおく必要もあります。(参考:国土交通省|マンションに関する統計・データ等

 

では、「賃貸マンション」と「新築マンション購入」、「中古マンション購入+フルリフォーム」それぞれに20年住むことを想定して、コストを比較してみましょう。

 

〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉

 

60㎡(2LDK)の平均家賃 25万円/月
(20年で6,000万円)
賃貸契約時の礼金 家賃2ヶ月分(50万円)
契約更新料 2年毎・家賃1ヶ月分
(20年で250万円)
【合計】 「6,300万円」

 

※平均家賃は複数のポータルサイトを参考に算出

 

〈新築マンションを購入して20年住み続けた場合〉

 

60㎡の(2LDK)の平均物件価格 8,700万円
固定資産税
都市計画税
20年で2,060万円
(103万円/年)
管理費+修繕積立金 20年で560万円
(全国平均28万円/年)
【合計】 「11,320万円」

 

※平均価格は複数のポータルサイトを参考に算出

※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入

※固定資産税評価額=5,400万円 × 70%で算出

※固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%

※都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 0.3%

 

〈中古マンションを購入・リフォームして20年住み続けた場合〉

 

60㎡の平均物件価格 7,320万円
改修費用 1,000万円
固定資産税
都市計画税
20年で1,740万円
(87万円/年)
管理費+修繕積立金 20年で560万円
(全国平均28万円/年)
【合計】 「10,620万円」

 

※平均価格は複数のポータルサイトを参考に算出

※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入

※固定資産税評価額=3,200万円 × 70%で算出

※固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%

※都市計画税額 = 固定資産税評価額 × 0.3%

 

賃貸マンションが最も住宅コストを抑えられますが、新築マンション・中古マンションは物件が資産として手元に残ります。

 

新築マンションと中古マンションのどちらを購入するか迷っている方は、物件価格と築年数の関係についても見てみましょう。

 

中古マンションの築年帯別平均㎡単価

(参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

 

上のグラフでも分かる通り、不動産の価値は新築時から築25年までは大きく下落し、築26年を超えると、それほど価格が下がらなくなります。

 

つまり、新築マンションを購入して20年住み続ける場合と比べると、築25年の中古マンションを購入して20年住み続ける方が、資産価値の目減りを最小限に抑えられるということです。

 

また、新築マンションよりも中古マンションの方が市場に出回る物件数が多いため、立地・間取りなどの選択肢が豊富な点も忘れてはいけません。

 

豊富な物件から、少しでも理想に近いお部屋を見つけたい方には、中古マンションの方がおすすめと言えるでしょう。

 

ポイント

転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方が向いていますが、数十年腰を据えて住むことが前提であれば、「中古マンション購入+リフォーム」がおすすめです。

 

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施工事例

 

 

■ 〈図面付き〉東京の中古マンション改修事例

 

私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリフォームを手がけてきた実績があります。

 

その中から、東京都内の事例を紹介しますので、ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。

 

 

【品川区・築47年・40㎡】

 

スケルトンリフォーム後のLDK

 

品川区のマンションリノベ

工期 70日
家族構成 ご本人
エリア 東京都品川区
年代 30代
物件種別 マンション
築年数 47年
間取り 1LDK + SIC + ワークスペース
広さ 40㎡
リノベ費用 約850万円

 

こちらは、一人暮らし用の物件をフルリフォームした事例です。

 

自宅でリモートワークができて、さらに友人を招いてホームパーティを楽しめるというのがご要望でした。

 

使い勝手のいいキッチン内部をスタイリッシュに囲む腰壁

裸足で歩くと気持ち良い無垢材のフローリングをメインにして、キッチンは汚れを落としやすいタイル張りにするなど、ディテールにまでこだわりました。

 

リビングの中心にキッチンを設置し、それを囲むように友人と“立ち飲み”が楽しめるレイアウトにした点がポイントです。

 

「天井高がほしい」「寝室はコンパクトでOK」「収納スペースは使う場所に」などのご要望を全て叶えました。

 

【港区・築25年・66㎡】

 

東京の中古マンションリノベ

 

マンションリノベのビフォーアフター

工期 80日
家族構成 ご夫婦+お子様1人
エリア 東京都港区
年代 40代
物件種別 マンション
築年数 25年
間取り 2LDK + WTC + ワークスペース + ロフト
広さ 66㎡
リノベ費用 約2600万円

 

こちらは、地下鉄の駅から近く、専用庭まである最高の物件を改修した事例です。

 

新築マンションでこれほどの好条件な物件を見つけるのは難しいですが、中古マンションですと選択肢が広がります。

 

 

こちらのマンション唯一の欠点が、日当たりがあまり良くないという点。

 

それを改善すべく、インテリアはホワイトを基調にして、間接照明を取り入れ、圧迫感がなく明るい部屋に仕上げました。

 

収納も工夫したポイント♪

 

リビングの一角には下部を納戸にしたスキップフロアを設けて、ロフト風に。

 

空間を縦に構成することで、収納スペースを確保しています。

 

 

港区のマンションリノベ

 

廊下と寝室をつなぐウォークスルークローゼットは、ハンガーパイプや造作棚を取り入れて、空間をフル活用できるように工夫しました。

 

玄関には、ご主人のご趣味であるロードバイクも格納できます。

 

▶︎事例の詳細はこちらから

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【台東区・築22年・70㎡】

 

台東区のマンションリノベ

 

台東区マンションリノベ

 

工期 50日
家族構成 ご夫婦+お子様1人
エリア 東京都台東区
物件種別 マンション
築年数 22年
間取り 2LDK
広さ 約70㎡

 

食メディアのお仕事をされているお客様のご要望で、キッチンを主役としたキッチンスタジオをイメージした事例です。

 

ご家族全員で料理できるほど広いキッチンが圧巻ですよね。

 

対面キッチンを囲むように設けられた造作カウンターに腰掛けると、まるでレストランにいるような気分に。

 

こちらのカウンターは可動式なので、日常的な食事だけではなく、ホームパーティーでも活躍します。

 

リビングに設置したエアコンは、天井カセット型にして、圧迫感を解消。

 

無彩色と木目の組み合わせによって、すっきりとした印象にまとめました。

 

 

天井は、コンクリート躯体剥き出しにして、天井を高くした点もポイントです。

 

ステンレスキッチンと天井を這うダクトが、インダストリアルでかっこいい雰囲気を醸し出します。

 

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■ 東京・品川区で中古マンションを買うならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”

 

新築とリノベーションで迷った時のポイント

 

“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、住宅や商業施設の物件探しや設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入に至るまで、全てを手がける「秀建グループ」の住宅リノベ部門となる専門会社です。

 

1998年から約20年間で8,000件超の改修実績があるため、幅広い視点からあなたのマイホーム計画をしっかりサポート!

 

そんな私たちがご提供するワンストップリノベーションの強みは5つあります。

 

  • ・宅建士の有資格者である不動産のプロがサポートする「物件探し」
  • ・FPやライフカウンセラーなど住宅ローンの専門家が提案する住宅の購入時期や家計の見直しも踏まえた「資金計画相談」
  • ・多彩な住まいを実現させてきた「確かなデザイン力・設計力」
  • ・フルリノベーションから造作家具までご提供できる「高品質な自社施工」
  • 10年後、20年後もお客様に寄り添う「充実したアフターメンテナンス」

 

一生に何度もないマイホーム計画だからこそ、実績豊富な“SHUKEN Re”へご相談ください。

 

東京の恵比寿・世田谷、千葉の浦安の各店舗でのご相談や、オンライン相談もご用意しています。

 

スタッフ一同お待ちしております。

 

施工事例

 

 

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■ まとめ:人気エリアだからこそリノベ前提の中古マンションがおすすめ

 

人気エリアで新築マンションを購入するとなると、かなりの費用がかかりますし、物件の選択肢も限られます。

 

そこでおすすめなのが、改修前提の中古マンション購入です。

 

物件探しから改修プランを前提にサポートできる会社でしたら、総コストを把握しやすく、理想の住まいを実現しやすい物件を提案してもらえます。

 

そのため、中古マンション購入の際は、不動産知識と建築知識の両方に長けている会社へ相談しましょう。

 

東京・千葉・神奈川で「おしゃれなリフォームを成功させたい」という方は、実績豊富なSHUKEN Reへぜひご相談ください。

 

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