公開日:2023-08-30  更新日:2024-07-04

〈三鷹市の中古物件リノベーション〉物件価格や家賃・リノベーションの相場を徹底分析

三鷹市で中古物件をリノベーション

 

人気のJR中央線沿線にある「東京都・三鷹市」。

 

長年、とても人気の高いエリアです。

 

交通の利便性が良い上に、文化的な香り漂うおしゃれさも感じられるため、住みたいと考える方は多いでしょう。

 

しかし、家探しをする際に、賃貸にすべきか中古物件を購入してリノベーションすべきか悩んでいる方は少なくないはずです。

 

そこで今回は「三鷹市」の特徴や、賃貸・分譲を決めるポイントを紹介します。

 

家賃や中古マンション物件価格相場、リノベーション費用相場も解説しますので、これからマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。

 

この記事のポイント
・三鷹市は、自然豊かな上に都心までのアクセスがとても便利な人気エリアです。
・同じ街にずっと住み続けたい方には、「中古物件の購入+リノベーション」がおすすめです。
・“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートするワンストップリノベーションをご用意しています。

 

 

 

■ 自然豊かで文化的な街「三鷹市」ってどんなところ?

 

不動会社選びは相性も肝心

 

三鷹市は、すぐ隣が杉並区であり都心部にも近い位置にありますが、それを思わせないほど自然豊かで落ち着いた雰囲気が漂う街です。

 

市のキャッチコピーは「緑と水の公園都市」。

 

その名の通り、北部の武蔵野市との境には日本最古の郊外公園「井の頭恩賜公園」や世界的にも知られている「三鷹の森ジブリ美術館」があり、そのほかにも小川の自然が楽しめる「野川公園」や、江戸時代に造設された「玉川上水」など、豊かな緑が身近に感じられます。

 

その特徴から、ファミリー世帯が多く住み、治安がいい点もポイントです。

 

都心部へのアクセスもよく、JR三鷹駅から新宿までは30分もかかりませんし、東京メトロ東西線も乗り入れているため、九段下や日本橋などの中心地へも楽に出掛けられるため、どこに行くにも不便がありません。

 

スーパーマーケットなどの商業施設も充実していますし、SUUMO住みたい街ランキング2023 首都圏版・第2位の吉祥寺(JR中央線)までも徒歩圏内エリア。

 

太宰治や山本有三など著名な文豪が住んでいたことでも知られており、今でもどこか文学的な香りが漂います。

 

そして、忘れてはいけないのが市民と行政のコミュニティにおける活発さ。

 

ニューヨークに本部を置く情報通信についての国際機関WTA(世界テレポート連合)によって、6月14日、三鷹市が2005年インテリジェント・コミュニティ・オブ・ザ・イヤー(2005年の世界一)に選ばれました。 受賞は、ITを活用した市民や企業の活動と、行政とが「協働」して行うまちづくりの取り組み・成果が地域として高く評価されたものです。

(中略)

常に最先端の技術を取り入れてきた点をはじめとして、「SOHO CITY みたか構想」「市民プラン21会議」「あすのまち・三鷹推進協議会」「三鷹ネットワーク大学」など、市民や研究機関、企業、行政が「協働」(コラボレーション)によって、まちを活性化させ、まちづくりを行ってきたことが高く評価されました。

(引用:三鷹市|広報みたか2005年7月1日1面

 

行政だけではなく、市民や企業が積極的に手を取り合い、“自分たちの街”をさらに良くするために活動している点が魅力です。

 

まだまだ住みやすく人気がより一層高まることが期待できます。

 

 

【人口推移や取り組み】

 

三鷹市は、都内でも有数の人気エリアであるため、これまで順調に人口を増やし続けています。

 

増加率は大きく、2005年と2020年を比較すると、+9%も人口が増えているというデータもあるほどです。

 

三鷹市の人口推移

(データ元:三鷹市|人口・世帯数

 

興味深い点は、「市民の年齢分布」。

 

三鷹市と全国の人口ピラミッドを比較すると、高齢者が少なく比較的40歳以下の人口比率が高いことが分かります。

 

人気エリアであるが故に、20代の人口が多い点も特徴的です。

 

三鷹市と全国の人口ピラミッド比較

(引用:三鷹市|令和2年三鷹市国勢調査 人口等基本集計 結果の要約

 

 

【中古物件や地価の傾向】

 

三鷹市における公示地価の平均は、㎡あたり50~60万円程度で、2010年から2020年で約28%も上昇しました。(参考:東京都財務局|地価公示価格(東京都分)

 

杉並区と隣接しているものの、一戸建て住宅が東京23区よりも明らかに多く、全体の30%以上が一戸建てである点が特徴です。

 

東京23区の一戸建持ち家比率は24%程度なので、利便性が高い割にゆったりとした生活が実現しやすいことを意味します。(参考:平成30年住宅・土地統計調査

 

三鷹市の戸建・マンション割合

(引用:三鷹市|令和2年三鷹市国勢調査 人口等基本集計 結果の要約

 

中古物件市場も活発で、2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、160件以上の中古マンション・中古住宅が取引されています。

 

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■ 三鷹市の家賃・中古物件価格・リノベーション費用の相場は?賃貸と分譲どちらがいい?

 

リノベーション前提の物件購入・不動産会社選びのポイント

 

老若男女の方から人気の高い三鷹市ですが、いざ住むとなると賃貸か分譲か迷う方も多いでしょう。

 

なぜなら、三鷹駅近くを中心に、賃貸物件も充実しているからです。

 

では、まず家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。

 

 

【三鷹市のマンション家賃相場】

 

【2022年・三鷹市のマンション平均家賃】

  • 1LDK:14.33万円
  • 2LDK:22.43万円
  • 3LDK:24.53万円

※複数情報ポータルサイトのデータを基に弊社で算出

※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります

 

カップル・DINKSに人気の1LDKですと10万円台で物件を選べますが、ファミリー世帯向けの2LDK以上になると、家賃が20万円を超えるものが主流になります。

 

駅近で3LDK・4LDKの場合は、30万円近いお部屋もあるほどです。

 

 

【三鷹市の中古マンション物件価格相場】

 

【2022年・三鷹市の中古マンション物件(未改装)平均価格】

  • 40〜60㎡:3,840万円
  • 61〜70㎡:5,445万円
  • 71〜80㎡:5,680万円
  • 平均床面積 61㎡:4,836万円

国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出

※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります

 

比較的コンパクトな60㎡以下の物件もありますが、それでも価格は4,000万円近いものがほとんどです。

 

80㎡程度になると、東京多摩地区の新築マンションに匹敵する価格になり、人気の高さがうかがえます。

 

 

【三鷹市の中古一戸建住宅物件価格相場】

 

【2022年・三鷹市の中古一戸建て住宅(土地付き)平均価格】

  • 60〜100㎡:5,669万円
  • 101〜120㎡:6,243万円
  • 121㎡〜:6,445万円
  • 平均床面積 114㎡:5,962万円

国土交通省土地総合情報システムのデータを基に弊社で算出

※築年数・立地によって平均価格より大きく乖離する可能性があります

 

三鷹市は高級住宅地エリアがいくつもあるため、戸建住宅の区画が広めな物件が多い点が特徴です。

 

60㎡程度のコンパクトな中古住宅も売りには出ていますが、数は限られます。

 

そのため、リーズナブルで大きすぎない物件を探す場合は、未公開物件などを持つ不動産会社へ相談するのがおすすめです。

 

▶︎howzlifeの未公開物件情報はこちらから

 

 

【三鷹市の中古マンション・フルリノベーション費用相場】

 

  • 60㎡:900〜1,200万円
  • 70㎡:1,000〜1,400万円
  • 80㎡:1,200〜1,600万円

一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出

※仕様や間取りによって相場より大きく乖離する可能性があります

 

東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15~20万円が相場。(参考:一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト

 

築年によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。

 

できるだけ改修費用を抑えるためには、工事範囲を最小限にして理想に近い間取りになる物件を選ぶことが重要です。

 

 

【三鷹市の中古一戸建て住宅・フルリノベーション費用相場】

 

  • 80㎡:1,200〜1,800万円
  • 90㎡:1,300〜2,000万円
  • 100㎡:1,500〜2,200万円

一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出

※仕様や間取りによって相場より大きく乖離する可能性があります

 

戸建住宅の場合は、外壁や屋根などの外装改修費用もかかるため、東京都内のフルリノベーション費用は、1㎡あたり15~22万円程度が目安です。(参考:一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト

 

ポイント

リノベーション費用の目安は、築年数や広さ以外にも、条件次第で変動します。

〈金額が上がるケース〉

  • ・設備配管や電気配線などの隠蔽部も改修する場合
  • ・高性能な設備機器を導入する場合
  • ・内装材にとことんこだわる場合
  • ・大幅な間取り変更をする場合

〈金額が下がるケース〉

  • ・既存の間仕切り壁や内装材、設備機器を生かす場合
  • ・構造躯体をそのまま内装に生かす場合
  • ・内装工事などをDIYで楽しみながら作り上げる場合

 

 

賃貸と分譲どちらがいい?

 

賃貸と分譲を迷っている場合には、まず住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討してください。

 

固定資産税はもちろん、マンションですとさらに管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけません。

 

戸建住宅は、ご自身でメンテナンス費用を貯めておくことも必要です。

 

ポイント

一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「購入価格の2%程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円(年額約13万円)」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円(年額約15万円)」です。(参考:国土交通省|平成30年度マンション総合調査結果

 

平均的な物件を想定し、賃貸マンションと分譲マンションを比較すると、以下のようになります。

 

〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉

 

61㎡の平均物件価格 4,836万円
フルリノベーション費用 1,000万円
住み始めてからの固定費 124万円/年(20年で2,480万円)
【合計】 「8,316万円」

 

 

〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉

 

61㎡(2LDK)の平均家賃 22.43万円/月(20年で5,383万円)
賃貸契約時の礼金 家賃2ヶ月分(44万円)
契約更新料 2年毎・家賃1ヶ月分(20年で224万円)
【合計】 「5,651万円」

 

 

 

これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。

 

また、中古住宅購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられるかもしれません。

 

ポイント

転勤が多い方や、数年で引っ越して色々な物件に住みたい方、常に新しい部屋で暮らしたい方は「賃貸」の方がお得。

一方で、数十年住むことが前提の方や、思い通りの間取り・デザインの部屋に住みたい方は、「購入+リノベーション」がおすすめです。

リノベーションの場合には、工事費の一部を補助金でまかなえる可能性もあります。

 

 

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■ 東京都のマンションリノベーション・一戸建てフルリノベーション事例

 

私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。

 

その中でも、イチオシの事例を紹介します。

 

ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。

 

 

【築23年・65㎡の中古マンションリノベーション】

 

東京の中古マンションリノベーション

 

 

マンションリノベーションの間取り図

 

こちらは、3LDKから1LDK+WICへ大胆に間取り変更した事例です。

 

大きな収納は寝室に設けず、家事室も兼ねたファミリークローゼットを取り入れました。

 

子供室はありませんが、将来的にLDKの一部を個室にできるような可変性もプラスし、お子さんの成長に合わせて、最小限の工事で間取り変更できるようにした点がポイント。

 

東京の中古マンションリノベーション

 

インテリアは、ナチュラルでランダムな木目が特徴のラスティックテイストのものをチョイスし、ドアノブや室内窓をブラックで統一して、インダストリアルな雰囲気に仕上げました。

 

このように、2LDKから1LDKなど、敢えて部屋数を減らして、その分ゆとりある空間にするのもおすすめです。

 

また、家族構成の変化に合わせた“次回のリノベーション”を想定しておけば、コストを最小限に抑えてずっと住み続けられるマイホームになります。

 

 

【築28年・79㎡のマンションリノベーション】

 

70〜100㎡・1LDK

 

東京中古マンションのリノベーション

 

こちらはお一人暮らし用にリノベーションした事例ですが、ご夫婦+お子さん1人のご家族でも十分暮らせる間取りです。

 

テレワーク用に寝室の一部をワークスペースにし、LDKはご友人とホームパーティーが楽しめるゆったりとした設計に。

 

2LDKから1LDKへ部屋数を減らしたことによって、それぞれの空間にゆとりが生まれました。

 

東京の中古マンションリノベーション

 

広々とした玄関ホールに入ってまず目につくのが、赤い両開きガラス戸です。

 

あるでフランスのアパルトマンを彷彿させるような印象で、都会的ながらも落ち着きのある印象に仕上がりました。

 

施主様のこだわりは水回りまで徹底していて、味わい深いタイル貼りのトイレ兼洗面室や、特注のキッチンアイランドカウンターはヴィンテージテイストにまとまっています。

 

梁下に造作の本棚を設けるなど、スペースを無駄なく活用している点もポイントです。

 

 

【築27年・129㎡の一戸建て住宅リノベーション】

 

ダイニングキッチンでくつろぐ三人家族

 

中古住宅のリノベーションビフォーアフター

 

1階は広々としたLDKとお子様がいるご家庭には嬉しい土間+シューズインクローゼットを採用。

 

インテリアは、全体的にホワイトを基調とした北欧デザインでまとめ、築30年弱とは思えない明るくモダンな雰囲気に仕上がりました。

 

フローリングとキッチンのラスティックな木目も相まって、温もりある居心地の良いインテリアが魅力的です。

 

東京の戸建住宅リノベーションビフォーアフター

 

お子さんとの外遊びから帰ってきたら、靴のまま遊具をしまい、玄関を上がると、正面には2階へと続く、明るい階段室が広がります。

 

2階ホールの手すりには軽やかなブラックアイアンを採用し、圧迫感が出てしまいがちな廊下も光溢れる開放的な空間になりました。

 

 

■ 東京・三鷹市でリノベーションするならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”

 

新築とリノベーションで迷った時のポイント

 

“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、住宅や商業施設の物件探しや設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入に至るまで、全てを手がける「秀建グループ」の住宅リノベーション部門となる専門会社です。

 

1998年から約20年間で8,000件超のリノベーションやリフォーム実績があります。そのため、幅広い視点からあなたのリノベーション計画をサポートできます。

 

そんな私たちがご提供するワンストップリノベーションの強みは5つ。

 

  • ・宅建士・FPの有資格者である不動産のプロがサポートする「物件探し」
  • ・FPやライフカウンセラーなど住宅ローンの専門家が提案する住宅の購入時期や家計の見直しも踏まえた「資金計画相談」
  • ・多彩な住まいを実現させてきた「確かなデザイン力・設計力」
  • ・フルリノベーションから造作家具までご提供できる「高品質な自社施工」
  • 10年後、20年後もお客様に寄り添う「充実したアフターメンテナンス」

 

一生に何度もないマイホーム計画だからこそ、実績豊富な“SHUKEN Re”へご相談ください。

 

東京の恵比寿・世田谷、千葉の浦安の各店舗や、オンライン相談もご用意しています。

 

スタッフ一同お待ちしております。

 

施工事例

 

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■ SHUKEN Reのショールーム・店舗情報(世田谷・恵比寿・浦安)

 

店舗を訪れて不動産会社を選ぶ

 

「初めて物件購入を検討しているので、何から始めればいいか分からない」「リノベーションしたいが、どのような間取りがいいのか悩んでいる」そんな方は、ぜひ一度“SHUKEN Re”のショールームへお越しください。

 

ショールームはもちろん自社によるデザイン・施工です。

 

物件購入・リノベーションに関するあなたのお悩み・疑問に、スタッフが丁寧にお答えします。

 

 

SHUKEN Re 世田谷店

 

2020年5月30日オープンの世田谷店は、経堂駅から徒歩5分の広々としたワンフロアを、居心地のよいナチュラルな空間にリノベーションし、お客様をお迎えしています。

世田谷店はフルリノベーション専門店として大型リノベに特化した店舗。

動線やデザインバランスを考え、自社施工の強みを活かした造作家具のご提案が得意なスタッフがあなたのご要望に沿ったプランをご提案しますので、ぜひお越しください。

 

〒156-0052
東京都世田谷区経堂1-7-9-1F
TEL:03-6413-1325
FAX:03-6413-1326
営業時間:9:00〜18:00
定休日:水・木・祝日 ※完全予約制

Google MAP

◎電車
小田急線/経堂駅 徒歩約5分
<駐車場1台※要予約・車高制限あり>
<キッズスペースあり>

世田谷オフィスへのアクセス

 

howzlife】渋谷・恵比寿

 

howzlife(ハウズライフ)は、物件探し+リノベーションを“ワンストップ”でご提案するコンセプトショップです。

リノベーションの可能性を見据えた物件のご紹介ができる仲介スタッフとSHUKEN Reのリノベのプロが、お客様の住まい探し+住まいづくりをトータルでご提案いたします。

1Fにはご相談カウンターがございますので、お気軽にお立ち寄りください!

 

〒150-0021
東京都渋谷区恵比寿西1-5-1
TEL:03-5784-1351
FAX:03-5784-1352
営業時間:9:00~18:00
定休日:火・水・祝日 ※完全予約制

Google MAP

◎電車
JR山手急線/恵比寿駅 徒歩約5分
東京メトロ日比谷線/恵比寿駅 徒歩約3分
※お車でお越しの際は近隣の有料駐車場をご利用ください

 

SHUKEN Re 浦安店

 

創業20年を迎えたSHUKEN Reの本店は、大きなガラス窓と螺旋階段が印象的なショップです。

「素敵な暮らしがしたい」というお客様のご要望に寄り添い、大型リノベーションに特化してご相談を承ります。

オープンなお打合せスペースには造作キッチンもあり、リノベーションのわくわく感を楽しんでいただける雰囲気づくりを心がけています。

また、お子様連れのお客様のためのキッズスペースのほか個室も完備。

創業の地、浦安で皆様のお越しをお待ちしております。

 

〒279-0003
千葉県浦安市海楽2-5-35
TEL:0120-86-0672
FAX:047-350-9372
営業時間:9:00〜18:00
定休日:水・木・祝日 ※完全予約制

Google MAP

◎電車・バス:
東京メトロ東西線/浦安駅下車
東京ベイシティバス/浦安駅~海楽バス停そばまたは 徒歩 約15分
京葉線/新浦安駅下車
東京ベイシティバス/新浦安駅~海楽バス停そばまたは 徒歩約15分

◎首都高速湾岸線浦安ICをおりて側道を左折、やなぎ通りへ
<駐車場3台完備>
<キッズスペースあり>

 

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■ まとめ:三鷹市の物件探し・リノベーションなら実績豊富な会社へ相談を

 

三鷹市は、自然豊かで交通アクセスが便利な人気エリアです。

 

そのため、新築マンションや新築住宅はどうしても高額になりがちですし、立地の選択肢はそれほど多くありません。

 

ずっと同じ場所に腰を据えて住み続けたい方には、「中古物件+リノベーション」がおすすめ♪

 

物件探しからリノベーションの設計施工まで併せて相談できる会社を選ぶと安心です。

 

住宅ローンを利用する方は、資金計画も一緒に相談できると、より具体的な物件探し・リノベーションができます。

 

そして、施工事例が豊富かどうかも大切なチェックポイント!

 

様々な物件を生まれ変わらせてきた実績が多ければ多いほど、あなたのご要望に合ったプランを提案してくれるはずです。

 

「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、ぜひ数多い実績のあるSHUKEN Reへご相談ください。

 

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