法人名義でマンションを購入して社宅にする方法とは？メリット・税務・注意点を徹底解説

「会社名義でマンションを買って、社宅にすると節税になる」という情報を見かけることが多いものの、具体的な手続きや税務上のメリットが分からず、二の足を踏んでいる経営者・役員の方は少なくありません。

法人名義でマンションを購入して社宅化すれば、物件そのものを会社の資産として保有しながら、減価償却による節税効果が期待できます。

一方で、住宅ローンが使えない、一定のルールを満たさないと課税対象になるなどの注意点もあるため、メリット・デメリットの両方を正しく理解したうえで判断することが大切です。

本記事では、法人がマンションを購入して社宅にする際のメリット・デメリットや、税務上の注意点まで踏み込んで整理します。

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SHUKEN Re 編集部

この記事の監修者SHUKEN Re 編集部

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■法人名義でマンションを購入して社宅にする方法と仕組み

企業の経営者や役員が、自ら住むための住居を会社名義で取得し、社宅として活用するケースは珍しくありません。

個人でマンションを購入した場合は全額自己負担となりますが、法人名義にすることで税務上のメリットがあるためです。

一般的な社宅は、会社が賃貸物件を借りて社員に貸し出す「借り上げ社宅」を指すことが多いです。

しかし社宅にはもう一つ、会社が物件を購入して所有し、役員や社員に貸し出す「社有社宅」という形態があります。

なお、所有する社宅をリノベーションして賃貸活用する方法については、「社宅をリノベーションで賃貸化するメリットとは？」で詳しく解説しています。

借り上げ社宅は物件を借りているだけで会社の資産にはなりません。

法人名義で購入して社宅にする場合は物件そのものが会社の資産となり、税務上の扱いも大きく異なります。

仕組みとしては、会社が法人名義でマンションを購入し、住むことになる役員から「賃貸料相当額」と呼ばれる一定額の家賃を毎月徴収します。

この賃貸料相当額をきちんと受け取っていれば、会社が負担した取得費用や維持費の多くを経費として処理でき、法人税の節税効果が期待できるのです。

しかし、賃貸料相当額や社宅としての規定を守らないと、社宅として認められなかったり、賃貸料相当額に足りない分が役員への給与とみなされたりして、節税効果が得られないこともあります。

単にマンションを購入して役員が住めばよいわけではなく、税務上のルールを把握したうえで判断することが大切です。

次の章から、法人名義でマンションを購入して社宅にするメリット・デメリット両面を詳しく見ていきましょう。

■法人名義でマンションを購入して社宅にする4つのメリット

法人名義でマンションを購入し社宅として運用するケースがあるのは、個人で購入する場合と比べて税務上の扱いが有利になるためです。

ここでは、個人購入との違いを踏まえながら4つのメリットを見ていきましょう。

購入費用や維持費を経費として計上できる

法人名義でマンションを購入して社宅にすると、購入時の諸費用や保有中の維持費などを会社の経費として計上できるのがメリットです。

具体的には、購入時に発生する不動産取得税や登録免許税、印紙代、司法書士報酬のほか、保有中の固定資産税、火災保険料、管理費、修繕積立金、借入金の利息などが対象です。

個人が自宅としてマンションを購入した場合、これらはすべて自己負担となります。

個人の場合も住宅ローン控除は利用できますが、これは所得税額から一定額を差し引く「税額控除」であり、支出そのものを経費にできるわけではありません。

費用を経費（損金）として処理できる範囲という点では、法人の方が広くなります。

減価償却で法人税を圧縮できる

法人名義でのマンション購入のメリットとして、建物部分を減価償却して毎年の損金に算入し、法人税を圧縮できる点も挙げられます。

減価償却費は、取得時に支払った建物代金を各年度に配分して費用化するものです。

計上する年度に新たな現金支出が発生するわけではないため、その年のキャッシュフローを大きく損なわずに法人税を抑えられます（ローンを組んだ場合は元本返済の資金繰りは別途必要です）。

個人が自宅として購入したマンションは事業用資産ではないため、減価償却費を経費にすることはできません。

この差は保有期間を通じて積み重なるため、節税効果として無視できない大きさになります。

ただし、償却を進めた分は売却時の売却益として課税されるため、あくまで課税を将来に繰り延べる効果である点は押さえておきましょう（詳しくは後述します）。

なお、減価償却の効果は新築か中古かによって大きく変わります。詳しくは後半の章で解説します。

計算方法そのものを詳しく知りたい方は「マンションの減価償却と節税の仕組み【保存版】」もあわせてご覧ください。

役員報酬を抑えて所得税・社会保険料を軽減できる

法人名義でマンションを購入して社宅制度を利用すれば、住居費の一部を会社が負担する代わりに役員報酬を引き下げ、役員個人の税負担を軽減できます。

役員が住居費を全額個人で負担する場合と比べると、所得税・住民税・社会保険料の負担が下がり、実質的な手取りが増えるケースがあります。

ただし、役員報酬を損金算入するには「定期同額給与」の要件を満たす必要があり、改定は原則として事業年度開始の日から3か月を経過する日までに行わなければなりません。

期中に自由に増減できるわけではないため、変更のタイミングには注意が必要です。

会社の資産として残り、将来の選択肢が広がる

法人名義で購入したマンションは会社の資産として計上されるため、役員の住まいを確保しながら会社の資産形成も同時に進められます。

ローンを返済し終えれば無借金の不動産が会社に残り、将来的に売却して事業資金に充てたり、賃貸に切り替えて収益を生んだりと、活用の選択肢が広がるのは経営面のメリットです。

借り上げ社宅では家賃が費用として消えていくだけですが、購入の場合は支払った分が資産として会社に蓄積されていく点が大きな違いです。

ただし建物部分は減価償却によって帳簿価額が年々下がるほか、売却には社内手続きが必要になる点は、後述のデメリットもあわせてご確認ください。

■法人名義でマンションを購入して社宅にする際のデメリット・注意点

税務上のメリットが大きい一方で、法人名義でのマンション購入には個人購入にはないデメリットも存在します。

ここでは事前に押さえておきたいデメリットと注意点を解説します。

住宅ローンが使えず、資金調達のハードルが上がる

法人名義でマンションを購入する場合、金利が低い個人向けの住宅ローンは利用できません。

住宅ローンはあくまで個人が自ら居住する住宅のための融資であり、法人が購入する物件は対象外となるためです。

代わりに事業用ローンや不動産担保ローンを組むことになりますが、住宅ローンと比べて金利が高く、返済期間も短く設定される傾向があります。

また、審査では会社の業績や財務状況が問われるため、設立間もない法人や赤字決算が続く会社では希望額の融資を受けられないケースもあります。

社宅規定の整備と適正な家賃徴収が必要になる

法人名義で購入した物件を社宅として認めてもらうには、社宅規定の整備と、役員から適正な家賃を徴収する仕組みが必要な点も注意すべきデメリットです。

規定がないまま役員が住んでいると、税務調査の際に「社宅としての実態がない」と判断され、会社が負担した費用が役員への給与や賞与とみなされる恐れがあります。

入居対象者の範囲、負担する家賃の算定方法、入居や退去の手続きなどを社内規定として明文化し、役員との間で賃貸借契約書を交わしたうえで、家賃を給与天引きするなど徴収の実態を残しておくことが重要です。

また、規定を整えていても、徴収する家賃が「賃貸料相当額」を下回っていれば、その差額は役員への給与とみなされ課税対象となります。

無償で貸し出したり、賃貸料相当額を下回る家賃しか受け取っていなかったりすると、節税効果が失われるだけでなく、役員個人の税負担が増える結果になりかねません。

いくら徴収すればよいのかという具体的な計算方法は、次の章で詳しく解説します。

豪華社宅に該当すると節税効果が薄れる

社宅であっても「豪華社宅」と判定されると、節税効果がほとんど得られない点も要注意です。

豪華社宅とは、床面積が240平方メートルを超える物件のうち、取得価額や内外装の状況などを総合的に勘案して豪華と認められるものを指します。

240平方メートル以下であっても、プールなど個人の嗜好を著しく反映した設備がある場合は該当することがあります。

役員から徴収すべき家賃が通常の計算式ではなく実勢価格（時価）となるため、節税効果はほとんど残りません。

節税を目的に社宅制度を活用するのであれば、物件の広さやグレードには一定の制約があると考えておきましょう。

社会保険料の軽減は将来の年金額の減少につながる

役員報酬を引き下げて社会保険料を軽減する場合、将来受け取る厚生年金の額も減少する点には注意が必要です。

厚生年金の受給額は現役時代の標準報酬月額をもとに算定されるため、報酬を下げれば当然その分だけ将来の年金も少なくなります。

また、病気やケガで働けなくなった際の傷病手当金など、報酬額に連動する各種給付の水準も下がります。

なお社会保険では、住宅の貸与分が現物給与として標準報酬月額に算入される場合があり、税務上の賃貸料相当額とは判定基準が異なります。

想定どおりに軽減されるかは事前に確認しておきましょう。

目先の節税額だけで判断せず、将来のライフプランも含めて総合的に検討することが大切です。

売却時の自由度が低く、税負担も重くなる

法人名義で購入したマンションは会社の資産となるため、売却の場面では個人所有と比べて自由度・税負担の両面で不利になる点もデメリットです。

まず、社宅は会社に所有権があり、住んでいる役員の一存で売却できるわけではありません。

取締役会設置会社であれば重要な財産の処分として取締役会の決議が必要ですし、他に株主がいる場合は合意形成も求められます。

会社の経営が悪化した際には、住まいであっても債権者への弁済原資として処分を迫られる可能性がある点も、個人所有との違いです。

個人がマイホームを売却する際に使える「3,000万円の特別控除」や長期譲渡所得の軽減税率が法人には適用されない点も税制面で不利になります。

さらに、売却益は他の所得と合算されて法人税の対象となるうえ、減価償却を進めるほど帳簿価額が下がるため、保有期間が長くなるほど売却益が計上されやすくなります。

取得時の節税効果が、出口で課税として戻ってくる側面があることは理解しておきましょう。

なお、法人から役員個人へ売却する場合は、相場より著しく低い価格で譲渡すると差額が役員賞与とみなされ課税される可能性があるため、時価で取引する必要があります。

■社宅の家賃（賃貸料相当額）の計算方法

法人名義で購入したマンションを役員社宅として運用するためには、「賃貸料相当額」以上の家賃を役員から徴収する必要があります。

役員社宅における賃貸料相当額は、周辺の家賃相場ではなく、固定資産税の課税標準額をもとにした計算式で算出します。

なお、役員ではなく従業員（使用人）に貸し出す場合は、同じ計算式で求めた賃貸料相当額の50％以上を徴収していれば、給与として課税されません。

本章では役員社宅を前提に解説します。

物件の区分によって計算方法が3つに分かれるため、まずは全体像を確認しましょう。

マンションの多くは鉄筋コンクリート造で法定耐用年数が47年のため、床面積99平方メートル以下であれば「小規模な住宅」に該当します。

なお区分所有マンションの場合、専有面積に共用部分の床面積を按分して加算した面積で判定します。

建物の固定資産税課税標準額600万円、敷地の固定資産税課税標準額500万円、共用部分を按分加算した床面積80平方メートルの区分マンションを想定して計算してみましょう。

• ①建物：600万円 × 0.2％ ＝ 12,000円
• ②面積：12円 × 80㎡ ÷ 3.3 ＝ 約291円
• ③敷地：500万円 × 0.22％ ＝ 11,000円

3つを合計すると、賃貸料相当額は月額約23,300円となります。

一方、課税標準額は同じでも床面積が120平方メートルある場合は「小規模な住宅」に該当せず、（600万円×10％＋500万円×6％）÷12という計算になり、月額75,000円となります。

同じ課税標準額でも区分が変われば金額が大きく変わるため、まずはどの区分に該当するかを確認することが出発点になります。

計算に使う固定資産税の課税標準額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に同封された課税明細書で確認できます。

課税標準額は3年ごとの評価替えで見直されるため、そのタイミングで家賃の再計算が必要かどうかもあわせて確認しておきましょう。

※本記事の計算例は概要をわかりやすくお伝えするためのものです。実際の金額や適用の可否については、必ず税理士など専門家にご確認ください。

■社宅にするなら新築・中古どちらが税務上得か

節税効果を重視して社宅用のマンションを選ぶなら、新築よりも中古マンションの方が減価償却の面で有利になるケースが多くあります。

新築のマンションを購入した場合、鉄筋コンクリート造であれば法定耐用年数47年にわたって少しずつ償却していくことになります。

一方、中古マンションは「簡便法」によって耐用年数を短縮できるため、短期間で減価償却でき、税務上のメリットが大きくなるケースが多いです。

例えば、築30年の中古マンションであれば、（47年－30年）＋30年×20％という計算式により、耐用年数は23年となります。

つまり同じ建物価格であっても、中古の方が1年あたりの減価償却費が大きくなり、早期にまとまった額を損金算入できるということです。

ただし、この簡便法には制限があります。

取得後に事業へ使うために支出した資本的支出（資産価値を高める改修）の額が、その中古マンションの取得価額の50％を超える場合、簡便法は使えません。

さらに、新品を取得した場合の価額（再取得価額）の50％を超えると、新築と同じ法定耐用年数47年が適用されます。

大規模なリノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、購入価格と工事費のバランスによって想定した償却年数にならないことがあるため、物件と工事の予算配分を決める段階で顧問税理士に確認してください。

また、償却が早く進む分だけ帳簿価額の低下も早く、売却時には売却益が大きくなりやすい点は前章のとおりです。

中古は「節税の前倒し」という性格が強いため、保有期間や出口の計画とあわせて検討すると判断しやすくなります。

社宅のリノベーション費用の減価償却については「社宅のリフォーム費用は経費計上できる？」もご覧ください。

減価償却による利益圧縮をより重視するなら、区分マンションではなく築古の一棟マンションを法人で購入し、リノベーションして活用する方法もあります。

一棟は取得価額に占める建物の割合が大きく、償却対象となる金額そのものが大きくなりやすいのが特徴です。

これに前述の中古の耐用年数短縮が組み合わさるため、1年あたりの減価償却費をまとまった額で計上しやすくなります。

また、一部の住戸を社宅とし、残りを賃貸に回して家賃収入を得られるのも一棟ならではの使い方です。

一棟購入やリノベーションの詳細については、「マンション一棟買いのメリット・デメリット｜区分投資とどっちが狙い目？」「一棟リノベーションのメリット・デメリット」もあわせてご覧ください。

また、中古マンションには、次のようなメリットもあります。

• ・新築より取得コストを抑えやすい
• ・利便性の高いエリアの選択肢が多い
• ・リノベーションによる間取りやデザインの自由度が高い

取得コストを抑えられるだけでなく、エリア選びの幅が広がる点も中古の強みです。

都心や駅近といった利便性の高い立地は新築の供給が限られますが、中古まで対象を広げれば候補は大きく増えます。

また、浮いた資金をリノベーション費用に充てて、間取りや設備を刷新し、暮らしやすい住環境をつくることも可能です。

SHUKEN Reでは、不動産部門とリノベーション部門が連携し、物件探しから設計・施工までをワンストップでサポートしています。

マンションのリノベーションはもちろん、社宅の施工実績もございますので、法人名義での購入を前提とした物件探しやプランニングもお手伝い可能です。

実際の事例は「“社宅”をアップグレード（千葉県浦安市）」や、社宅・社員寮のコラム集でご覧いただけます。

社宅用の物件探しやリノベーションについてお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。

▶︎リフォーム・リノベーション事例集の資料請求

■マンションの社宅化に関してよくある質問

最後に、法人名義で購入したマンションの社宅化について、よくある質問にお答えします。

■まとめ

法人名義でマンションを購入して役員社宅にすれば、購入時の諸費用や維持費を経費計上でき、建物部分の減価償却によって法人税を圧縮できます。

ただし、社宅規定の整備や賃貸料相当額の徴収などの要件があること、売却時に不利になることなど、注意すべきデメリットもあります。

マンションの購入や社宅化の計画については、新築・中古の比較やリノベーション計画も踏まえて、住まいづくりのプロに相談するのが理想的です。

私たちSHUKEN Reは、マンションリノベーションや、法人様向けの一棟リノベーションも展開する施工会社です。

一般住宅だけでなく、社宅のリノベーション実績もございますので、法人名義での購入を前提とした物件購入のサポートも可能です。

社宅用のマンション購入やリノベーションをご検討の際は、お気軽にご相談ください。