オーナーチェンジ物件は危険？売る理由やメンテナンス状況をチェックして後悔を防ぐ！

 

アパートや区分マンションなどの投資物件を検討していて、オーナーチェンジ物件を見かけることも多いですよね。

 

オーナーチェンジ物件は入居者と家賃収入が引き継がれるのが大きなメリットで、収益を予測しやすいため投資初心者の方に向いていると言われています。

 

一方、前オーナーが結んだ契約内容やメンテナンス状況によっては、経営が失敗するリスクが高く危険だと言われることも。

 

今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、後悔を防ぐチェックポイントなど、検討時に必要となる情報をわかりやすくまとめました。

 

 

■オーナーチェンジ物件とは？

 

 

入居者が居る状態で売りに出され、契約内容や家賃収入をそのまま引き継ぐ不動産のことをオーナーチェンジ物件と呼びます。

 

戸建て・アパート・マンション・店舗など種類を問わず、現在入居中で家賃収入がある場合はオーナーチェンジ物件に分類されます。

 

逆に、家賃収入を得ることを目的とする収益物件でも、賃借人が居ない状態はオーナーチェンジ物件とは呼びません。

 

オーナーチェンジの際に賃借人への通知義務はありますが、了承を得る必要はありません。

 

売買契約が成立した後に賃借人へオーナーが変更になった旨を通知し、賃貸借契約書の原本を引き渡して契約内容をそのまま引き継ぐ形になります。

 

 

■オーナーチェンジ物件のメリット

 

 

 

入居者募集の手間と費用がかからない

 

オーナーチェンジ物件は前オーナーと契約した入居者がそのまま引き継がれるため、募集の手間と費用がかかりません。

 

一般的な投資用物件の場合、原状回復やリフォーム、仲介会社などを通じた募集などが必要となり、かなりの手間と費用がかかります。

 

賃貸経営において最も注意すべき空室リスクを軽減できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

 

 

すぐに家賃収入が発生する

 

購入後の空室期間が無く、すぐに家賃収入が発生するのもオーナーチェンジ物件のメリット。

 

1から入居者募集する場合契約まで時間がかかるため、家賃収入が発生するのが数か月先になることも珍しくありません。

 

オーナーチェンジ物件は引き渡し後次の月から家賃収入が発生するため、運転資金のハードルが低いです。

 

 

経営計画を立てやすい

 

オーナーチェンジ物件は現在の家賃収入が明確にわかるため、経営計画を立てやすいのも初心者向きと言われるポイントです。

 

一般的な収益物件の利回りはあくまで期待値なので、実際に購入して思ったような収益が得られない可能性も考えられます。

 

しかしオーナーチェンジ物件は現在進行形で経営中のデータを参照できるため、実質利回りを計算しやすく、回収期間を把握して確実な経営計画を立てることができます。

 

 

■オーナーチェンジ物件が危険と言われる理由

 

 

 

室内をチェックできない

 

オーナーチェンジ物件は原則的に入居中の室内をチェックできないため、トラブルや想定外の出費リスクが高いと言われることが多いです。

 

例えば入居者が勝手に室内を改造しているなど、退去時トラブルの原因が隠れている可能性が考えられます。

 

専有部分で雨漏りのような重大なトラブルがあった場合、建物の需要が短くなったり、多額のメンテナンス費用がかかったりする可能性もあります。

 

 

賃料や契約内容が引き継がれる

 

前オーナーが入居者と結んだ契約内容が引き継がれ、簡単に変更できないのもオーナーチェンジ物件の注意すべきデメリットです。

 

例えば周囲の家賃相場より安い賃料だとしても、賃上げ交渉を成功させるのは難しいでしょう。

 

ペットの扱いや原状回復の費用負担など、オーナー側に不利な契約もそのまま引き継がれてしまいます。

 

 

入居者を選べない

 

入居者を新規募集する場合は審査できますが、オーナーチェンジ物件は相手を選べません。

 

どんな入居者なのか事前に把握するのは難しく、家賃滞納や騒音トラブルもそのまま引き継がれてしまうリスクがあります。

 

日本の法律では賃借人の権利が強く保護されているため、入居者トラブルがあっても簡単に追い出すことはできません。

 

悪質な入居者にあたってしまった場合、退去してもらうためにかなりの手間と費用がかかる可能性があります。

 

 

大規模リノベーションや建て替えが難しい

 

入居中のオーナーチェンジ物件は、専有部分も含めた大規模リノベーションが難しいのもデメリットと言えるでしょう。

 

入居者が居ない中古アパート・マンションなら、取得時に一棟リノベーションして新築同様に仕上げることも可能です。

 

しかしオーナーチェンジ物件の場合入居者の追い出しが難しいため、一棟まるごとリノベーションするのは難しいです。

 

 

サクラ物件のリスクがある

 

オーナーチェンジ物件の中には、偽装入居者を住まわせて高利回りに見せかけるサクラ物件も報告されています。

 

わざと高めの家賃を設定して資産価値を偽装し、相場より高い価格で販売して引き渡し後に入居者が一斉に退去してしまうケースが多いです。

 

前述したようにオーナーチェンジ物件は専有部分の内見ができないため、サクラ物件を見抜くのは難しいと言われています。

 

 

すぐに売れない

 

オーナーチェンジ物件の検討者は投資家に限られるため、売却したいと思ってもすぐに売れない点もデメリットと言われています。

 

入居率が高く多くの家賃収入が得られている状態なら売れる可能性は高くなりますが、空室が多い・大規模修繕を控えているような物件はすぐ売れないケースが多いです。

 

 

■オーナーチェンジ物件の後悔を防ぐ①なぜ売るのかチェック

 

 

現在進行形で収益を生むオーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、理由も気になるところです。

 

オーナーチェンジ物件を購入して後悔するのを防ぐため、なぜ売りに出されているのか理由を確認しましょう。

 

※避けるべきオーナーチェンジ物件の売却理由

• 赤字が続いているので損切
• 大規模修繕を控えているため出費を避けたい
• 定期借家契約の満了が近い
• 入居者トラブルを抱えている

 

築年数の経過や競合の増加などで空室が増え、赤字が続いている物件の損切はオーナーチェンジ物件の良くある売却理由の一つ。

 

前述したように入居者が居る状態では一棟リノベーションなどで根本的な空室対策をするのは難しいため、購入後も赤字が続く恐れがあります

 

大規模修繕や定期借家契約の満了が近いなど、大きな出費や家賃収入の減少を回避するため売りに出されている物件も注意が必要です。

 

※検討の余地があるオーナーチェンジ物件の売却理由

• ライフスタイルの変化で経営が続けられなくなった
• 目標収益を達成した
• ほかの収益物件への買い替え

 

遠方への引っ越しや結婚、高齢になったなどオーナー都合の売却は、検討する余地があるでしょう。

 

また事前に設定した収益を達成し、より大きな収入が見込める物件に買い替えるために、入居者が居る状態で売却するケースもあります。

 

このようにオーナーチェンジ物件を売る理由は検討時の判断材料になるため、不動産会社に聞いてみてください。

 

 

■オーナーチェンジ物件の後悔を防ぐ②契約内容をチェック

 

 

相場より安い賃料や不利な契約内容のオーナーチェンジ物件で後悔しないように、契約内容もしっかりチェックしましょう。

 

複数の入居者が居るアパートやマンションの場合、賃貸借契約内容を一覧にした「レントロール（家賃明細表）」をチェックするのが基本です。

 

レントロールには、部屋ごとの家賃・敷金・契約期間・入居者の属性などの情報がまとめられています。

 

現在の経営状況や今後の空室率などを予測するために必要な情報が詰まっているので、必ずレントロールを取り寄せて確認しましょう。

 

 

■オーナーチェンジ物件の後悔を防ぐ③メンテナンス履歴をチェック

 

 

購入後の建物トラブルや大規模な出費を抑えるために、メンテナンス履歴をチェックすることも大切です。

 

例えば外壁・屋根塗装のタイミングが近いオーナーチェンジ物件を購入すると、数年後に百万円単位の出費がかかります。

 

長期間塗装されていない物件の場合、雨漏りによるトラブルや大規模な補修が必要になることも。

 

前オーナーのメンテナンス履歴をチェックすることで、このような危険な物件を回避しやすくなるのです。

 

 

■オーナーチェンジ物件の後悔を防ぐ④耐用年数と出口戦略を考える

 

 

現在の家賃収入や利回りにくわえて、物件の耐用年数と出口戦略まで考えることも重要なポイントです。

 

例えば木造アパートの場合、築40～50年前後が耐用年数の目安になり、大規模なリノベーションか建て替えが必要になります。

 

仮に築30年のオーナーチェンジ物件を購入する場合、10～20年前後で投資回収し、経営を続けるなら建て替えやリノベーション費用も積み立てておく必要があります。

 

売却を検討する場合も、築年数が進むと資産価値が低下しそのままでは売れない可能性があります。

 

建物を解体して更地にしてから売る場合などを想定すると、やはり耐用年数までに十分な利益を得ておかなければいけません。

 

何年で投資回収し、どのように売却するのか、出口戦略も見据えた経営計画を立てましょう。

 

 

■まとめ

 

入居者募集の手間や費用が無くすぐに家賃収入が発生するオーナーチェンジ物件は、不動産投資において魅力的な選択肢です。

 

ただし注意すべきデメリットもあり、売却理由によっては赤字経営におちいるリスクもあります。

 

また築浅で利回りが高いなど条件の良いオーナーチェンジ物件はすぐに売れてしまうため、見つける難易度はかなり高いです。

 

なかなか良い条件のオーナーチェンジ物件が見つからないときは、中古物件を一棟リノベーションして収益性の高い物件を創り出すのも一つの考え方です。

 

一棟リノベーションで専有部分・共有部分・外観を一新すれば、費用を抑えて新築と同等の入居率や家賃収入が期待できる収益物件に生まれ変わります。

 

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