古い団地もリノベーションでおしゃれに変身｜費用相場や間取りの注意点を事例で解説

 

今、築古の団地が、リノベーションによって「魅力的なマイホーム」として注目されています。

 

物件価格を抑えられる一方で、「築年数が古くて耐震性は大丈夫？」「寒くない？」といった不安を感じる方も多いはずです。

 

そこで今回は、東京・千葉・神奈川で数多くの団地再生を手掛けてきた SHUKEN Re（シュウケン・アールイー）が、団地リノベーションのメリット・デメリットから、おしゃれで快適に暮らすための間取りテクニック、気になる費用相場までを徹底解説します。

 

リノベーションで生まれ変わった、ビフォーアフター事例もたっぷりとご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

▶SHUKEN Reのリノベーション事例

 

 

■普通のマンションとは違う？団地リノベーションの特徴とメリット

 

 

「団地リノベーションって、マンションリノベーションと何が違うの？」と疑問を感じる方もいらっしゃるでしょう。

 

まずは団地とマンションの違いや具体的な内容をチェックしていきましょう。

 

・団地とマンションの違い

 

まず団地とマンションの違いが気になるところですよね。

 

団地とマンションには法律上の規定はなく、一般的には市町村が運営する公営住宅やUR都市機構（独立行政法人都市再生機構）が建設した大規模な集合住宅のことを指すことが多いです。

 

大きな敷地に複数の号棟が連なって建てられているのが特徴で、敷地内に食料や日用品などの商店、郵便局や銀行といった施設が併設されている団地もあります。

 

UR都市機構などをはじめとする賃貸のイメージが強い団地ですが、いわゆる「分譲団地」として一般的な中古マンションのように購入できる物件もあります。

 

・築年数が経った古い団地を丸ごとリノベーション

 

具体的な団地リノベーションの内容としては、ある程度築年数の経った物件を購入、またはいま住んでいる団地物件を丸ごと作り変えて、新しいデザインと使い勝手を目指します。

 

築年数が経っている古い物件は間取りや設備が数十年前の基準になっているため、そのままだと現代のライフスタイルに対応できません。

 

間取りなども含めて丸ごと作り変えることで、新築マンションのようなデザインと性能にすることが可能です。

 

水道管や電気配線など、入れ替えが大変な設備も丸ごと新品に交換するため、これから子育てに取り組む世代の方も末永く住むことができます。

 

■団地リノベーションのメリット

 

 

一般的な中古マンションや戸建て物件と比べたときの、団地リノベーションのメリットや魅力をご紹介します。

 

・費用を抑えられる

 

現在市場で流通している分譲団地物件は30年以上前に建てられたものが多く、比較的リーズナブルに購入しやすい環境です。

 

リノベーションは「物件価格+工事費用」が総額となるため、購入費用が安い築古団地物件なら総額費用も抑えられます。

 

浮いた分の費用を設備のグレードアップに回したり、ソファやカーテンといったインテリアに回したり、造作家具などをオーダーメイドで発注するなど、いろいろな選択肢をとることができるのは団地リノベーションの大きなメリットです。

 

・建物自体の構造が丈夫

 

比較的築年数が経っている古めの団地は、耐震性が心配という方も少なくありません。

 

しかし、多くの団地を手掛けた公団は、民間企業と比べて設計や施工管理・検査体制がしっかりしているため、昔の基準でも丈夫な建物が多いです。

 

もちろん、建てた後のメンテナンス状況も重要ですが、基本構造の心配が少ない点は団地を選ぶ大きなメリットといえます。

 

お金をかけてリノベーションした後も、寿命を心配することなく長く暮らせるのが団地リノベの魅力の一つです。

 

・住環境が整っている

 

複数棟の集合住宅が集まる大規模な団地は、商店や公共施設、アクセスなどの住環境も含めて計画されていることが多いです。

 

商店・公民館・バスや駅などの公共交通機関が整っているため、引っ越したあとも暮らしやすい物件が多いのは魅力ポイントですね。

 

団地内のコミュニティが形成されていることも多いため、お子さんの友達作りや家族ぐるみで助け合いできるのも団地ならではの特徴です。

 

■団地リノベーションのデメリット

 

一方、古い団地には、以下のようなデメリットがある場合があります。

 

• ・設備が古いく、使いにくい
• ・キッチン、お風呂などが狭い
• ・構造によっては大胆な間取り変更ができない場合もある
• ・窓の断熱性が低いことが多く、夏暑く、冬寒い
• ・防音性が低く、生活音が響きやすい
• ・エレベーターが無い建物もある
• ・自治会活動を負担に感じることがある、等

 

このようなデメリットのうち、リノベーションで解消できる部分が多数あります。

 

メリット・デメリットを踏まえて、リノベーション前提での購入の検討がおすすめです。

 

 

■古い団地の「3大デメリット」はリノベでこう解決する

 

団地リノベーションを検討する際、一番気になるのが「結局いくらかかるの？」という点ですよね。

 

「団地は寒い」「思い通りの間取りにならないのでは？」といった不安をお持ちの方も多いでしょう。

 

確かに古い団地にはデメリットがありますが、現代のリノベーション技術を使えば、その多くを解消・改善することができます。

 

SHUKEN Reの技術的な視点から解決策を解説します。

 

【寒さ・結露】断熱材とインナーサッシで対策

 

「冬場の寒さが厳しい」「窓の結露がすごい」というのは、断熱材が入っていない古い団地特有の悩みです。

 

これらは、壁を解体した際に「発泡ウレタン」などの断熱材を壁や天井に隙間なく吹き付けることで、劇的に改善します。

 

また、窓には既存の窓の内側に「インナーサッシ（二重窓）」を取り付けるのが効果的です。

 

断熱効果だけでなく防音効果も高まるため、静かで快適な住環境が実現します。リノベーション済み物件と違い、自分で断熱範囲を指定できるのもワンストップリノベの強みです。

 

【間取り】「壁式構造」を逆手に取ったデザイン

 

団地の多くは、柱や梁ではなく「壁」で建物を支える「壁式構造（かべしきこうぞう）」で建てられています。そのため、「壊せない壁」が存在し、間取り変更に制限が出ることがあります。

 

しかし、これはデメリットだけではありません。柱や梁の出っ張りが無いため家具が配置しやすく、空間がすっきり見えるメリットがあります。

 

また、SHUKEN Reでは、壊せない壁をあえて活かすデザインをご提案しています。

 

例えば、壁に「室内窓」を設けて光や風を通したり、アクセントクロスや塗装で空間のフォーカルポイント（見せ場）にしたりと、制約を逆手に取ったおしゃれなリノベが可能です。

 

【音・配管】床の遮音対策と配管更新

 

「階下への足音」や「上階からの生活音」も気になるところです。多くの団地では管理規約で床の遮音等級（L45など）が定められています。

 

リノベーションでは、規約を満たす「遮音フローリング」や「二重床」の下地組を採用することで、騒音トラブルを防ぎます。

 

また、築30年〜40年以上の団地では、床下の給排水管（鉄管など）がサビて劣化しているケースがほとんどです。

 

これらはフルリノベーションのタイミングで、耐久性の高い樹脂製の配管にすべて交換（専有部分）します。「見えない部分」を新品にすることで、水漏れリスクのない安心の暮らしを提供します。

 

 

▶SHUKEN Reのリノベーション事例集

 

 

■団地リノベーションの費用相場はどれくらい？

 

団地リノベーションを検討する際、一番気になるのが「結局いくらかかるの？」という点ですよね。

 

団地は物件価格がリーズナブルな分、リノベーションに費用をかけて自分好みの空間を作りやすいのが最大の魅力です。

 

ここでは、配管や内装をすべて一新する「フルリノベーション（スケルトンリノベーション）」を前提とした費用の目安をご紹介します。

 

フルリノベーションの費用目安

 

床・壁・天井を解体し、給排水管や電気配線から新しくするフルリノベーションの場合、一般的な費用相場は「平米単価 15万円〜20万円」程度が目安となります。

 

例えば、団地によくある広さで計算すると以下のようになります。

延床面積	費用目安（税込）	工事内容のイメージ
50㎡（約15坪）	800万円 〜 1,000万円	1LDK〜2LDK。単身やカップル向け。素材や造作キッチンにこだわるプラン。
60㎡（約18坪）	1,000万円 〜 1,200万円	2LDK〜3LDK。ファミリー向け。収納や回遊動線を充実させた標準的プラン。
70㎡（約21坪）	1,200万円 〜 1,500万円	広々LDK＋個室。断熱改修や防音対策もしっかり行うハイスペックプラン。

※上記はあくまで目安です。選択する設備のグレードや、既存の状態（アスベスト処理の有無など）によって変動します。

 

「意外とかかるな」と思われたかもしれません。しかし、団地は築年数が古いため、表面的なリフォームだけでは「見えない部分（配管の寿命や断熱不足）」のリスクが残ります。

 

長く安心して住むためには、一度スケルトン状態にして基礎から直すことをおすすめします。

 

物件購入＋リノベの総額で考えると「お得」

 

リノベーション費用単体で見ると高く感じますが、「物件購入費＋リノベーション費」のトータルコストで比較すると、団地リノベのコストパフォーマンスの高さが見えてきます。

 

• 新築マンション（60㎡）：5,000万円〜

• 築浅中古マンション（60㎡）：4,000万円〜

• 【団地リノベ】（60㎡）：物件1,200万円 ＋ リノベ1,200万円 ＝ 総額 2,400万円

 

このように、新築や築浅物件を購入するよりも総額を大幅に抑えつつ、注文住宅のようなオーダーメイドの空間が手に入ります。

 

浮いた予算で、こだわりの家具を揃えたり、趣味を楽しんだりできるのも団地リノベならではのメリットです。

 

 

■団地リノベーションで取り入れたいおしゃれな間取り＆アイデア

 

団地リノベにおすすめ♪おしゃれで使い勝手のよい間取りを写真付きで解説します。

 

それぞれの詳細写真も各ページにご用意していますので、気になった間取りはそちらもチェックしてみてくださいね。

 

・壁を取り払った「広々LDK」

 

事例を見る：Case56「”好き”を並べてすっきり暮らす」

 

昔ながらの団地は「DK（ダイニングキッチン）＋和室」のように部屋が細かく区切られているのが特徴です。

 

この仕切り壁（構造に関係ない雑壁）を取り払うことで、10畳〜20畳クラスの開放的なLDKが生まれます。

 

南側のバルコニーからの光が部屋の奥まで届くようになり、劇的に明るい空間になります。

 

 

 

・ワンルーム化

 

 

事例を見る：Case126「ひとり時々ふたり」

 

コンパクトな団地を購入して、のびのび一人暮らしor夫婦二人暮らし用のワンルームにリノベするのも素敵なアイデア。

 

必要なモノにサッと手が届く効率的な暮らしは、老後を見据えた住まいづくりにもおすすめです。

 

 

 

・和室リビング一体化

 

事例を見る：Case121「「温」を感じる家」

 

昔ながらの和室がある団地なら、リビングと一体化してひろびろおしゃれなお部屋にするのもおすすめ。

 

リビングの床面積が広がるのはもちろん、窓の面積も増えて開放感たっぷりのお部屋に仕上がります♪

 

リビング横の和室がある間取りは、積極的に検討してみてください。

 

 

・おしゃれなリビング照明

事例を見る：Case129「シャープ＆シックに」

 

団地リノベでガラッと雰囲気を変えたいなら、リビングの照明にこだわるのも効果的です。

 

照明プランにこだわると、同じ間取りでもリビングをグッと魅力的に見せることができます。

 

メイン照明と別に、間接照明やスポットライトなどおしゃれなライティングを工夫してみましょう。

 

 

 

・ワークスペース/書斎

 

事例を見る：Case67「家中に詰め込んだ好きのかたち」

 

 

新築のマンションや団地では見かけることが少ない書斎やワークスペースも、リノベーションで人気の間取りの一つ。

 

趣味や読書に没頭することができ、在宅ワークにも対応できるためさらに注目が集まりつつあります。

 

独立タイプやリビングに設置する共用タイプなど、ライフスタイルに合わせたプランニングも可能です。

 

 

・スケルトン天井

 

事例を見る：Case68「カラフルにのびのびと」

 

天井の仕上げ材を撤去してコンクリートをむき出しにするスケルトン天井も、リノベーションならではのおしゃれなデザイン。

 

天井が高くなるためリビングの解放感がアップして、のびのび過ごしやすい空間になります。

 

壁紙の貼り替えや塗装などのメンテナンスコストがかからない点も大きなメリット。

 

 

 

マンションリノベについて詳しくみる

 

・対面キッチン

 

事例を見る：Case63「今まで、イマ、これから」

 

 

独立タイプの壁付けキッチンと比べて家族とのコミュニケーションが取りやすい対面キッチンも、人気の間取りです。

 

お料理中も解放感があって快適にこなせますし、見逃したくないドラマやバラエティを見ながらキッチンに立てるのもメリットですね。

 

小さなお子さんが居るご家庭でも、遊んでいる様子を見守れて安心です。

 

 

・壁面収納

 

事例を見る：Case45「ブルーのキッチンがポイント！北欧インテリア」

 

壁一面にスッキリと納まる壁面収納は、使い勝手が良くおしゃれな収納アイデアです。

 

地震で倒れる心配が少ないため、天井いっぱいまでの大きな収納も、つっかえ棒なしで設置できてお部屋の雰囲気を損ないません。

 

すき間がなくゴミやホコリが溜まりづらく、コインやカードが挟まって取れなくなることが無いのもいいですね。

 

 

・畳スペース/和室

 

事例を見る：Case43「ナチュラルカフェな家」

 

最近の住まいは洋室がメインですが、気軽に座ったり横になったりできる和室・畳スペースは意外と便利な間取りです。

 

洗濯物を畳んでアイロンをかけたり、お子さんと一緒にお昼寝したり、遊んだり、多目的に使うことができます。

 

デザイン的にも洋室と組み合わせて違和感なく仕上がりますので、最近は和室や畳のスペースを採り入れる方が増えてきています。

 

 

 

・ファミリークローゼット

事例を見る：Case118「帰ってきたくなるリゾートなお家」

 

家族全員の衣類をまとめて管理できるファミリークローゼットも、最近人気の間取りアイデアです。

 

各部屋に一つずつのクローゼットをまとめたほうが、家事効率やスペースで有利になることも。

 

特に育ち盛りのお子さんが居てこれから増える可能性がある方は、上手に採り入れてみてください。

 

・おしゃれで使いやすい洗面所

事例を見る：Case61「無垢を感じる。陰影を見る。」

 

団地の中でも不満ポイントになりやすい洗面所は、デザイン・収納力・使い勝手にしっかりこだわりたいところ。

 

広げるのが難しくても、壁厚やすき間収納を上手に活用すればおしゃれで使いやすい洗面所は作れます。

 

毎日身支度を整える大切な場所なので、ワクワクするデザイン性にもこだわりましょう♪

 

 

キッチン隣の寝室は、キッチン、リビング両方向から出入りできる個性的な造りです。ワンちゃんも自由に回遊して動き回れます。

 

 

■団地リノベーションで購入時の要チェックポイント

 

 

リノベーション前提で団地を購入する場合、内見時に必ずチェックすべきポイントがあります。

 

いま物件を探している方は、ぜひ頭に入れて活用してみてください。

 

・「壁式構造」の間取り制限を確認する

 

リノベーションで必ず間取り変更をしなければいけない訳ではありませんが、使い勝手を考えると間取りの自由度は高い物件が好ましいです。

 

団地の間取りは多くの人にマッチするように設計されているため、ライフスタイルへのこだわりがある方にとっては使いづらいケースが多いです。

 

また、設計自体が数十年前のライフスタイルをもとにしているため、今の暮らしにマッチしない部分も少なくありません。

 

団地は構造的に間取り変更できない場合と、管理規約で構造が変更できないケースなどがあります。

 

記事中でも触れましたが、団地の多くは「壁式構造」です。

 

室内の「壊せない壁（コンクリート壁）」の位置によって、希望の間取りができるかどうかが決まります。

 

ご自身で判断するのは難しいため、購入前にプロに相談してしっかりチェックし、自由度の高いリノベーションで住みやすい家づくりができる物件を選びましょう。

 

 

・管理状況と修繕積立金

 

建物が古くても、管理が行き届いている団地は資産価値が維持されます。

• 長期修繕計画はあるか？

• 修繕積立金は十分にたまっているか？（極端に安い場合は将来値上げのリスクがあります）

• 共有部（廊下やゴミ置き場）は清掃されているか？ これらをチェックすることで、購入後の安心感が変わります。

 

 

・ 配管ルートと給湯器の容量

 

古い団地では、排水管がスラブ（床のコンクリート）を貫通していて移動が難しいケースや、電気容量・ガス給湯器の号数アップに制限があるケースがあります。

 

「お風呂を大きくしたい」「食洗機を入れたい」といった希望が叶うかどうか、インフラの確認も必須です。

 

 

・エレベーターの有無、停止階

 

築年数の古い団地はエレベーターが付いていない物件も多いため、上の階の部屋を検討する際は必ずチェックしたいポイント。

 

現在5階建て以上の集合住宅はエレベーターの設置が義務付けられていますが、昭和に建てられた物件は規制前の場合があります。

 

エレベーターなしの高層階は毎日の負担のほか、引っ越しや家電の配送の割り増しなどコスト面のデメリットも大きいです。

 

階段は運動になる点ではメリットですが、いざというときや将来のことを考え、なるべくエレベーター付きの物件がおすすめです。

 

団地によっては「エレベーターが1・4・7階にしか止まらない（スキップフロア型）」という物件もあります。

 

購入しようとしている階にエレベーターが止まるかどうかも、忘れずに確認しましょう。

 

・周辺の店舗が閉まっていないか

 

毎日の生活に便利な商店や、郵便局などの設備が整っているのが団地の魅力ですが、閉鎖している物件もあるため注意が必要です。

 

せっかく住まいの周りにお店が集まっていても、いわゆる「シャッター商店街」になっていては意味がありません。

 

運営が続いていたとしても、営業時間が短いと仕事帰りに利用できないこともありますので、品揃えや運営状況もしっかりチェックしましょう。

 

・治安や雰囲気もチェック

 

多くの人が集まって暮らす団地は、アクセスや価格に加えて全体の雰囲気や治安も要チェックポイントです。

 

敷地内の通路や自転車置き場など共有部分も多いため、タバコの吸い殻が落ちていないか、きちんと整理整頓されているかといった観点でもチェックしましょう。

 

共用ポストに投函物が溜まっていないか、掲示板の情報が更新されているか、廊下や階段の電気が切れていないかなど、足を使って細かく見てください。

 

・エントランスや敷地への出入り口に不便はないか

 

お部屋の中についてはリノベーションで使いやすく改装することができますが、建物のエントランスや敷地の出入り口は変えることができません。

 

入り口が狭い、段差が大きいなど普段の使い勝手や老後のことも考え、敷地内全体を見回してみてください。

 

築年数が古い団地物件選びについては、こちらのコラムも参考にしてみてください。

 

 

■団地リノベーションはワンストップサービスがおすすめ

 

 

リノベーション用の団地を選ぶときのチェックポイントをご紹介しましたが、一般の方がご自分で最終判断をするのはちょっと難しいですよね。

 

そこでおすすめなのは、私たちリノベーションのプロと物件探しから取り組むワンストップリノベーションです。

 

古い団地やマンションも含め、理想のイメージを実現できる物件かどうかもしっかり判断しますので、購入後の失敗や後悔がないのがワンストップリノベのメリット。

 

最初に予算をお伺いしてから物件を探すことで、購入費用と施工費のバランスを取ることができ、予算オーバーを防ぐこともできます。

 

予算に合わせたプラン作りやイメージに合わせた物件探しなど、柔軟にサポートいたしますので、お気軽にご相談ください♪

 

 

■まとめ：団地探し＆リノベは専門店にお任せください

 

費用を抑えて理想のデザインを実現できる団地リノベは、住まい探しでぜひ検討したい選択肢の一つ。

 

特に築年数の経った物件のリノベーションは、物件探しを含めて私たちプロと一緒に取り組んで失敗や後悔を防ぎましょう。

 

SHUKEN Reは東京・千葉・神奈川で8,000件超のリノベーションをお手伝いしています。

 

ご予算や理想のライフスタイル、住まいの条件などどんなことでもお気軽にご相談ください。