【23区版】東京で2,000万円台の中古マンションは買える？おすすめエリアを紹介

 

東京23区内の中古マンションの過去2年間の平均成約価格は5,685万円と高水準。

 

しかし、この数字はあくまで平均値。23区内でも2,000万円台や2,000万円以下の中古マンションも存在します。

 

今回は、国土交通省が公表する東京23区の過去1年間の中古マンション取引データから、東京23区内で2,000万円台の中古マンションの成約が多い区や、2,000万円台で広いマンションが買えるエリアをご紹介します。

 

単身世帯向けやファミリー世帯向けなど、面積や間取り別のおすすめエリアや、築年数が新しい2,000万円台の中古マンションが多いエリアも紹介しますので、都内の中古マンション探しの参考にしてくださいね。

 

 

 

東京で2,000万円台の中古マンション取引が多いのはどこ？

 

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はじめに、過去1年間（2021年10月〜2022年9月）の東京23区の中古マンション取引件数のうち、2,000万円台の取引がどれくらいの割合だったのかを区ごとにまとめてみました。

 

1年間の中古マンション取引件数のうち、2,000万円台の中古マンションの取引割合が多かった区1位は、墨田区と北区（40.1％）でした。

 

東京23区の2,000万円台中古マンション取引件数割合トップ10（カッコ内は取引件数）

• 1位　墨田区…40.1％（255件/635件中）
• 1位　北区…40.1％（188件/451件中）
• 3位　大田区…38.2％（411件/1,074件中）
• 4位　板橋区…38.0％（314件/826件中）
• 5位　豊島区…37.7％（215件/569件中）
• 6位　品川区…35.1％（257件/732件中）
• 7位　荒川区…34.5％（82件/237件中）
• 8位　足立区…33.3％（185件/555件中）
• 9位　葛飾区…32.7％（104件/318件中）
• 10位　新宿区…32.4％（262件/807件中）

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

1位の墨田区は、過去1年間で取引された2,000万円台中古マンションの平均専有面積は25.6㎡で、この面積の場合1K～1DKの間取りが目安になり、単身者向けの物件が多くなっています。

 

 

東京23区の2,000万円台中古マンションの㎡単価ランキング

 

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次に、過去1年間の東京23区の中古マンション取引価格のデータを使って、区ごとに2,000万円台中古マンションの㎡単価を算出してみました。

 

結果、東京23区で2,000万円台の成約中古マンションの㎡単価が安い区1位は、50万924円／㎡の江戸川区でした。

 

東京23区の2,000万円台中古マンション平均㎡単価ランキング（取引実績・安い順）

• 1位　江戸川区…50万924円／㎡
• 2位　足立区…59万2,666円／㎡
• 3位　葛飾区…63万8,500円／㎡
• 4位　荒川区…80万7,255円／㎡
• 5位　板橋区…83万6,965円／㎡
• 6位　練馬区…88万3,933円／㎡
• 7位　北区…91万1,561円／㎡
• 8位　江東区…91万7,316円／㎡
• 9位　杉並区…92万2,073円／㎡
• 10位　世田谷区…92万9,096円／㎡
• 11位　台東区…97万3,780円／㎡
• 12位　大田区…98万606円／㎡
• 13位　墨田区…98万8,234円／㎡
• 14位　中野区…99万6,537円／㎡
• 15位　豊島区…107万5,740円／㎡
• 16位　文京区…111万519円／㎡
• 17位　新宿区…113万6,518円／㎡
• 18位　目黒区…114万2,825円／㎡
• 19位　渋谷区…114万3,443円／㎡
• 20位　中央区…116万9,010円／㎡
• 21位　品川区…116万9,571円／㎡
• 22位　千代田区…120万3,509円／㎡
• 23位　港区…120万9,903円／㎡

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

次に、23区内の2,000万円台の成約中古マンションの平均専有面積トップ10を紹介します。

 

平均面積1位は、㎡単価ランキングと同じく江戸川区で53.7㎡でした。

 

東京23区の2,000万円台中古マンション平均専有面積トップ10（取引実績）

• 1位　江戸川区…53.7㎡
• 2位　足立区…49.8㎡
• 3位　葛飾区…46.5㎡
• 4位　荒川区…33.5㎡
• 5位　板橋区…31.8㎡
• 6位　江東区…30.1㎡
• 7位　練馬区…29.6㎡
• 8位　世田谷区…29.0㎡
• 9位　北区…28.8㎡
• 10位　杉並区…28.2㎡

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

1位の江戸川区の平均面積（約53㎡）は二人暮らしやファミリー向けの2LDK、8・9・10位の世田谷区・北区・杉並区の平均面積（約29㎡）は単身世帯向けの1K～1LDKが目安の間取りになります。

 

このように、㎡単価が安い程、同じ価格でもより広い面積の中古マンションを買える可能性が高くなります。

 

2,000万円台のマンションと一口に言っても、区ごとに平均的な専有面積が変わってくるため、まずは家族構成やライフスタイルに合った専有面積や間取りのマンションが多いエリアを探すのがおすすめですよ。

 

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23区内の2,000万円台中古マンションの平均築年数は？

 

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次に、㎡単価ランキングの上位10区を対象に、2,000万円台の成約中古マンションの平均築年数を算出してみました。

 

東京23区内の2,000万円台中古マンションの平均築年数（2021年10月〜2022年9月取引実績）

 

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

㎡単価の安い江戸川区、足立区、葛飾区の3区は、成約マンションの平均築年数が高い傾向にあります。

 

逆に、北区や板橋区は、2,000万円台でも、築15年以内の比較的新しいマンションの成約も多いことがわかります。

 

また、世田谷区・杉並区の2,000万円台マンションは築15～19年が最も多くなっています。

 

緑も多く閑静な住宅街として人気の世田谷・杉並エリアに住みたい！という人は築20年を想定したリノベプランがおすすめと言えそうです。

 

中古マンションは、築年数ごとに間取りや構造の傾向、耐震性能、リノベーションの自由度なども変わってきますので、価格だけで比較せず、築年数や構造などもしっかりチェックしながら選びましょう。

 

 

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【専有面積別】2,000万円台中古マンションが多いエリアは？

 

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中古マンションは、エリアや築年数などの条件の違いで、同じ価格でも広さや間取りも変わってきます。

 

そこで、過去1年間の中古マンション取引データから、23区内でマンションの専有面積ごとに取引物件数が多いエリア（最寄駅）を算出してみました。

 

都内の中古マンション探しの参考にしてくださいね。

 

 

25㎡～35㎡の2,000万円台中古マンションが多いエリアランキング

 

初めに、単身者におすすめの、専有面積25㎡～35㎡の2,000万円台中古マンションの成約が多かったエリアの最寄駅上位10駅を紹介します。

 

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

 

35㎡～50㎡の2,000万円台中古マンションが多いエリアランキング

 

次に、一人暮らしや二人暮らしにおすすめの、専有面積35㎡～50㎡の2,000万円台中古マンションの成約が多かったエリアの最寄駅上位10駅を紹介します。

 

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

 

50㎡～80㎡の2,000万円台中古マンションが多いエリアランキング

 

最後に、3～4人以上のファミリーにおすすめの、専有面積50㎡～80㎡の2,000万円台中古マンションの成約が多かったエリアの最寄駅上位12駅を紹介します。

 

（出典）国土交通省「土地総合情報システム」を基に弊社で作成

 

今回ご紹介したランキングは、過去1年間の中古マンション販売実績に基づくものですので、現在の市場とは少し異なる部分もあります。

 

23区内で、相場よりも安いマンションが売り出されやすい傾向のあるエリアのデータとして参考にしてみてください。

 

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東京で2,000万円台の中古マンションを選ぶポイントは？

 

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都内で2,000万円台の中古マンションを見つけた場合、本当に買って良い物件なのか、また将来的に資産価値を維持しやすいかなどを見極めるためにチェックしておきたいポイントを紹介します。

 

 

建物のチェックポイント

 

目視でできるマンションのチェックポイントをご紹介します。

 

• ・基礎・外壁の表面にひび割れがないか
• ・室内に剥がれや水染みなどがないか
• ・室内を歩いてみて沈みやきしみがないか

 

これらは専門知識がなくてもチェックできるので、気になる点があれば住宅診断（インスペクション）などを検討すべきか、不動産会社の担当者に相談してみても良いでしょう。

 

 

 

耐震性のチェックポイント

 

1981（昭和56）年6月1日以前に建築確認を受けた（旧耐震基準）マンションは、安全性に不安があるだけでなく、住宅ローン控除などの税制優遇措置を適用できないというデメリットがあります。

 

もちろん、旧耐震基準で建てられていても、現行の耐震基準を満たすマンションもありますが、住宅ローン控除を利用するためには「耐震基準適合証明書」が必要になります。

 

築年数の古い旧耐震基準のマンションは、不動産会社を通して、耐震診断や耐震補強をしているかどうか必ずチェックしましょう。

 

 

立地のチェックポイント

 

築年数が古くても、駅に近い、眺望が良い、閑静な住宅街の中にあるなど、資産価値が落ちにくいマンションもあります。

 

また、今後開発が予定されているエリアなどは、将来的に資産価値が上がる可能性も高いと言えます。

 

中古マンションは価格だけでなく、将来的な売却や賃貸転用などのケースも想定して、資産価値が維持できるかと言う点で選ぶことも重要です。

 

 

管理状況のチェックポイント

 

同じ築年数・構造のマンションでも、適切な管理が行われているマンションは安心して購入できます。

 

逆に、適切に管理ができていないマンションは、劣化が進みやすく、安全性などに不安があることも。

 

安心して住める中古マンションを選ぶ際は、外壁のひび割れ、共有スペースの状態など、目に見える部分のチェックに加えて、「長期修繕計画があるか」「過去の修繕履歴」も忘れずにチェックしましょう。

 

また、毎月払う管理費や修繕積立金の額が適正かどうか、マンション全体で滞納などの問題が起きていないか、値上げの予定があるかなどもチェックしておきましょう。

 

 

 

まとめ

 

東京23区の中古マンション取引価格相場は約5,600万円と、関東圏の中でも高い水準ですが、区やエリア・物件ごとの状態によっては、23区内でも2,000万円台のマンションは見つかります。

 

相場よりも安い中古マンションは築年数が古いことも多いですが、建物の状態や管理状況などをしっかりチェックすることで、古くても安心して住める家を手に入れられます。

 

また、内装や間取りは、購入後にリノベーションすれば、自分に合った新築のような住まいに変えることもできますよ。

 

 

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