コラム

中古住宅の築年数に狙い目はある?【マンション編】

2022/06/10

 

中古住宅を購入する際、新築よりも安く家が手に入るメリットがありますが、水回りは新しくしたいなど少しリフォームをしたい、もしくはフルリノベーションをして自分の好みのデザインかつ機能性をアップさせてから住みたいという希望もあるでしょう。

 

だからこそ、購入する中古住宅の状態がどんな状態なのかがポイントです。

 

価格にも反映されるため、中古住宅を選ぶ際は、最初は築年数から判断することが多いですね。

 

今回は、中古住宅の中でも【マンション】を中心に、築年数に狙い目はあるのかどうかをお伝えします。

 

コラムのポイント
・中古住宅・マンションの購入する築年数の狙い目がわかります。

・中古マンションの購入を決定する前に押さえておくべき点が分かります。

・中古マンションの狙い目を探す、いい方法をお伝えします。

 

 

 

中古住宅の築年数の狙い目

 

中古住宅を購入する際、様々な観点から自分に合った物件で契約します。 

 

家庭の年収を考慮し、物件を比較検討しますが、安くていい物件に出会うためには、判断基準を自分なりに予め考えておきましょう。 

 

 

売り出し価格でみる

中古住宅の販売価格は、周辺環境も左右しますが、築年数によって価格が変動します。

 

一般的に、中古住宅の販売価格の変動は、ある一定の築年数ごとに起こります。

 

 

築6〜10年

初めて大きな価格の下落が起こります。ですが、住宅としての性能が新築に比べ大きく下がるわけではありませんし、そのままの状態でも暮らすことができます。

 

つまり、リフォームをしない、もしくは水回りだけを新しくリフォームして住みたい方には狙い目の物件といえます。

 

 

築11〜15年

販売価格は、新築の7割から8割減の価格まで下がります。

 

理由は何かしらのリノベーションを行わないと、快適に暮らすことが難しくなるからです。

 

ですが、リノベーションを前提に中古住宅を探している場合は、ちょうどいい物件に出会える可能性が高くなります。

 

 

築30年超

価格の底値といえる額で購入することができます。ただし、住宅としての資産価値はほとんどないと考えられます。

 

マンションの場合、RC造であることが多く、日本の法律では耐用年数は47年と定められていますが、実際のところ、 RC造建築の寿命は100年以上といわれています。

 

築30年といえど残り70年程度は住むことができるため、間取りからほぼ全てのフルリノベーションをして住みたいと考えている方にとって、狙い目となるでしょう。

 

ただし、物件としては非常に古いため、耐震補強を含め、インフラ整備など快適な住環境を整えるための費用がかかる可能性がありますので、注意が必要です。

 

 

新耐震基準かどうかで判断する

新耐震基準は、1981年(昭和56年)建築基準法改正によって定められた基準であり、震度6・7程度の地震が起きた場合でも倒壊をしない水準です。

 

なお法改正の施工日は1981年6月1日ですので、5月30日までに建築確認がされた家は、基準を満たしていない可能性がありますので、1981年前後に建てられた家は、新耐震基準かどうかしっかりと確認しましょう。

 

また、新耐震基準で判断しようと戸建ての木造中古住宅ではもっぱら言われていますが、マンションにおいても適応される法律ですし、耐震補強がされているかどうか確認しておきたいですので、頭に入れておきましょう。

 

 

リノベーションするかどうかで判断する

中古住宅・マンションの場合、快適に暮らすためには、築10年程度を境にリノベーションが必要になるでしょう。

リノベーションは2種類あり、どちらのリノベーションをするかで築年数の狙い目が異なります。

 

●フルリノベーション

●部分リノベーション

 

フルリノベーションであれば、設備から内装まで全て刷新され、理想に近い家で暮らすことができる築30年超が狙い目になるでしょう。

 

一方で部分リノベーションであれば、設備のみである場合や、一部の部屋のみ工事をすることになりますので、リノベーションにかかる費用を抑えることができます。

 

また部分リノベーションの場合、築年数も考えますが、元の住宅・マンションの雰囲気・デザインが好みのデザインであれば、十分に対応することができる可能性があります。

 

 

築年数以外での購入の決め手

マンションイメージ

中古住宅・マンションの築年数から狙い目を判断するだけではなく、ほかのことも考えましょう。 

 

以下5つの項目については購入の前に確認しておくことをおすすめします。 

 

■メンテナンス履歴

■配管

■売り出し理由

■周辺の住環境

■全費用(リノベーション費+物件購入費)

 

 

メンテナンス履歴

マンションでは、管理費や修繕費を毎月支払わなければなりません。 

 

築年数が古いと、1回の修繕費が大きくかさむことが予想され、月々の修繕費が高額に設定されている場合や工事に合わせて追加徴収されることも考えられます。 

 

何年に一度のペースでメンテナンスされているのか、今後耐震補強の工事をする予定があるのかなど確認しましょう。

 

 

配管

中古マンションの購入では、必ず確認しておきたい事項です。

 

マンションで建て直しとなる場合、建物自体は大丈夫なのに、配管が原因であることが多いからです。

 

配管の管そのものは耐用年数が30年程度で、交換が必要になります。 

 

昭和期に建てられたマンションでは、配管がコンクリートの中に埋め込まれており、交換工事となると壁から壊す必要があり、最終的に建て直しを判断することが多いのです。 

 

ですので、配管設備の状態をしっかりと確認しましょう。

 

 

売り出し理由

大切なマイホームを手放すということは大きな決断です。決断に至った理由が色々考えられますね。 

 

築年数が浅い場合、ご家族の転勤が考えられますが、ご近所トラブルで悩まされたという理由もあるかもしれません。 

 

 

周辺の住環境

都市圏の場合、駅までのアクセスのよさはいうまでもありませんが、利用する駅の利便性、乗り換えの駅かなども移動が多い方にとっては重要なポイントです。 

 

またお子様にとっては、学校までの距離や周りの同年齢のお子様の数も考慮したいところです。 

 

 

全費用(リノベーション費用+物件購入費)

中古マンションを購入して、リノベーションをする場合、購入時は不動産と、リノベーションに関しては工務店と相談することが多いでしょう。 

 

となると、全体にかかる費用が把握しきない可能性があります。 

 

だからこそ、全費用をきちんと把握して、いい物件に出会い、納得のリノベーションをするなら、ワンストップリノベーションをおすすめします。 

 

 

ワンストップリノベーションで狙い目を発見!

ワンストップリノベーションとは一つの会社・窓口で、物件探しからリノベーションまで対応できるサービスのことです。 

 

リノベーションに合う狙い目の中古マンションを紹介してくれる理由があります。

 

 

ネットワークがある

ワンストップリノベーションでは、不動産会社にはないネットワークがあり、リノベーションをすることを前提としている物件を紹介してくれます。

 

ネットなどでは紹介されていない物件に出会える可能性があるのです。

 

 

購入からリノベーションまで一括相談できる

窓口が一つですむことは、大きなメリットがあります。

 

ご自身にかかる時間と手間を、ぐっと省くことができます

 

例えば、不動産会社で〇〇の書類が必要だと言われたので、用意してくださいといった橋渡し的な役もする必要がありません。

 

電話対応が必要になった場合でも、対応する会社が一つなので、話が混同することもなく、一つ一つ整理して進めることができます。

 

 

リフォーム一体型ローンが組みやすい

リフォームでローンを組む場合、物件購入のためだけ、もしくはリフォーム費用のためとどちらかで考えるかと思います。

 

しかし、リフォーム一体型ローンというローンがあります。リフォーム一体型ローンとは、購入とリフォーム費用分を合わせて、なおかつ住宅ローンと同じ返済期間・金利で組むことができます。

 

ただし、リフォームの費用(概算)や必要となる書類が煩雑であり、金融機関ごとで提出する時期が異なったりと難しい点があります。

 

ワンストップリノベーションであれば、リフォーム一体型ローンの対応も慣れているため、相談がしやすいかと思います。

 

 

ワンストップリノベーションで狙い目を探そう

中古住宅の築年数で狙い目はありますが、最終的には様々なことを考慮して判断しなければなりません。

 

一個人では慣れないため、必要以上の気力が必要になるでしょう。

 

しかし、窓口を一つにすることで、物件選びやリノベーションについて、力を集中させることができますので、リノベーションをすることを考えているなら、ワンストップリノベーションのhowzlifeにぜひご相談ください。

 

 

家のリノベーション・理想の住宅を叶えるなら「howzlife」へ!

家のリノベーションをしたい、リノベーションに興味があり詳細を知りたいという方はリノベーションのプロである   「howzlife(ハウズライフ)」にぜひ、お気軽にご相談ください。  

 

ハウズライフでは、あなたのご希望の物件探しからリノベーションまですべてを「ワンストップ」で行うことが可能です。  

 

ハウズライフでは、リノベーションなどについてWEBでの無料相談も随時実施しております。  

 

リノベーションをして素敵な部屋にしたい、思いきってリノベーションを始めたいけれど何をしたら良いのかわからないなど   あなたのリノベーションについての困りごとやお悩みをぜひ、お気軽にご相談ください。  

 

 

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