中古住宅に保証はある？瑕疵保証や保険の期間・引き継ぎについて解説

 

中古住宅は、経年や使用によって多少の劣化や不具合があるのは当然といえます。

 

むしろ、劣化や不具合がない状態の中古住宅を見つける方が難しいかもしれません。

 

そこで大切なのは、購入する中古住宅の状態を正確に把握して、万が一の不具合やトラブルに備えることです。

 

今回は、中古住宅の保証制度について詳しく解説します。

 

中古住宅の売買だからこそ気をつけたいポイントを理解して、安心して住める住宅購入にお役立てくださいね。

 

 

 

中古住宅の保証①：「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」による保証

 

事例を見る：Case9「黒壁ヴィンテージ」

 

新築・中古を問わず、住宅の売主は、民法で定められた「契約不適合責任」を負うことが定められています。

 

契約不適合責任とは、「購入後に契約内容と異なる瑕疵（欠陥）や不具合が見つかった場合に、売主が責任を負う」ということです。

 

例えば、契約時には「雨漏りはない」と言われて売買契約をしたのに、入居後に雨漏りが見つかった場合、買主は売主に対して修繕費用の負担を求められます。

 

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

ちなみに、2020年4月の民法改正前までは、契約不適合責任は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

瑕疵担保責任では、買主が「隠れた瑕疵（住み始めてから発見された欠陥・不具合）」に対してのみ責任を負うルールだったのに対し、契約不適合責任では「瑕疵」が「契約の内容に適合しないもの」と文言が改められ、

買主は隠れていない不具合でも「契約内容に適合していない不具合」であれば責任を追及できるようになりました。

 

 

 

売主が契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う保証期間

 

民法で定められている、売買契約における契約不適合責任の期間は「買主がその不適合を知った時から一年以内」となっています（民法第566条）。

 

つまり、中古住宅の購入後、欠陥や不具合を知った時から一年以内であれば、売り主に故意や過失がない場合でも、損害賠償や契約解除などを請求できるということですね。

 

ただし、中古住宅引渡し後であれば、10年後や20年後に不適合が見つかった場合など、永久に責任を追及できる権利があるのかというと、そうではありません。

 

売主が、物件の引渡し後からいつまで契約不適合責任を負うのかという意味での保証期間は、契約内容によって任意に決定できます。

 

そして、保証期間は「売主が不動産会社かそれ以外か」によって変わるケースが多いです。

 

 

売主が不動産会社の場合

 

売主が不動産会社（宅建業者）の場合は、引渡しの日から2年以上の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負うことが宅建業法で定められています（宅建業法第40条）。

 

契約不適合責任の保証期間や範囲は、不動産会社が独自に定めていることが多いので、しっかり確認しておきましょう。

 

 

売主が不動産会社以外の個人・法人の場合

 

中古住宅の売買で売主が不動産会社以外の個人・法人の場合は、契約不適合責任の保証期間は「1～3ヶ月」となることが多いです。

 

売主が不動産会社（宅建業者）以外の個人・法人の場合は、売主側の負担を軽減するため、売主・買主の合意があれば保証期間を短くしたり、契約不適合責任の一部や全てを免責したりする特約も締結できるようになっています。

 

ただし、免責特約のある住宅でも、売主が瑕疵や不具合を知りながら買主に故意に告げなかった場合などは特約の対象外となります。

 

 

新築時のハウスメーカーなどの保証は引き継ぎできる？

 

事例を見る：Case5「あったかヴィンテージ」

 

新築住宅は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品格法）」によって、売主は引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵担保責任が義務付けられています。

 

さらに、ハウスメーカー・工務店など住宅会社ごとに、10年の瑕疵担保責任に加えて独自の保証制度を設けている場合も少なくありません。

 

一般に、住宅を元の持ち主から中古住宅として購入した場合、購入した人は新築時の建築・販売事業者（ハウスメーカー・工務店など）からの保証は受けられなくなります。

 

ただし、事業者によっては、中古住宅がメーカー保証の有効期間内の場合、一定の条件を満たして手続きすると、保証を引き継ぐことができる場合もあります。

 

築浅の中古物件を購入する場合は、新築時の保証が引き継ぎできるかどうか、不動産会社に確認してみましょう。

 

 

中古住宅の保証②：瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）による保証

 

 

中古住宅の売買では、前述した契約不適合責任の保証期間や範囲がネックとなり、購入をためらってしまうこともあるかもしれません。

 

これをカバーするために、「瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）」を利用する方法があります。

 

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅特有の売買条件や売買トラブルに対応するための「検査と保証がセット」になった保険です。

 

既存住宅売買瑕疵保険は、主要構造部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥に関する保証を目的としており、

 

保険への加入は、国土交通大臣により指定された住宅瑕疵担保責任保険法人へ登録された事業者によるインスペクションに合格することが条件になっています。

 

インスペクションを実施して既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、住宅のプロである第三者の目で構造上の不具合や雨漏りなどがない住宅であることが保証され、入居後見つかった不具合に対して補償が受けられるため、安心して中古住宅を購入できます。

参考：
（一社）住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅購入をお考えの方」
国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」

 

 

 

瑕疵保険の保証内容・期間

 

既存住宅売買瑕疵保険は、「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」の2種類があります。

 

 

宅建業者販売タイプ

 

売主となる宅建業者（不動産会社）が宅地建物取引業法で負う保証責任をカバーする瑕疵保険です。

 

保証範囲は構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、万が一引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合、その補修費用を保険でまかなえます。

 

保険期間は5年間または2年間となっています。

 

（出典）住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（宅建業者販売タイプ）」

 

 

個人間売買タイプ

 

既存住宅売買瑕疵保険「個人間売買タイプ」は、宅建業者以外の個人や法人が中古住宅を売買する場合に、検査事業者や仲介事業者が買主に対して一定の保証を行うための瑕疵保険です。

 

保証範囲は宅建業者販売タイプと同じで構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、保険期間は5年間または1年間となっています。

 

（出典）住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（宅建業者販売タイプ）既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

 

 

瑕疵保険は買主も加入できる？

 

瑕疵保険は、基本的には売主である宅建業者や、売主が依頼したインスペクションを実施する検査業者が加入します。

 

では、希望する物件が瑕疵保険に加入していない場合、買主側から加入を依頼することはできるのでしょうか？

 

結論として、売主が個人の場合は、売主の承諾を得た上でなら、インスペクションの実施や保険加入の依頼ができます。

 

ただし、インスペクションの費用や保険料は買主の負担になります。

 

保険料は保険を販売する事業者や保険期間によって異なりますが、

 

• ・戸建ての場合…4～8万円前後
• ・マンションの場合…3～5万円前後

 

が相場です。

 

また、インスペクションの費用は

 

• ・戸建ての場合…5～12万円前後
• ・マンションの場合…4～6万円前後

 

が相場になります。

 

 

買主が瑕疵保険に加入するメリット

 

買主が既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、保証が不安な中古住宅でも、入居後の万一のトラブルに対して修繕費用などの補償が受けられるのはもちろん、

 

売買契約に関するトラブルを相談できる「住宅紛争処理支援センター」を利用して専門家相談や紛争処理を受けられます。

（参考）住まいるダイヤル「評価住宅、保険付き住宅のご相談」

 

さらに、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、築年数の古い住宅でも購入時の税制優遇や住宅ローン控除を利用できるようになるのもメリットです。

 

 

まとめ

 

中古住宅の購入時は、引渡し後のトラブルを防ぐためにも、売買契約時に「契約不適合責任」や不動産仲介会社の保証内容をしっかり確認した上で購入することが大切です。

 

契約不適合責任の保証期間や内容に不安がある場合は、売主や不動産会社と相談の上で「既存住宅売買瑕疵保険」への加入も検討してみましょう。

 

瑕疵保険に加入する場合、インスペクションで今現在の建物の状態を正確に知れるほか、築年数が古くても住宅ローン控除が利用できるなどのメリットもあるため、より安心して中古住宅を購入できるようになりますよ。

 

 

 

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