〈墨田区で中古マンションリノベーション〉賃貸 VS 分譲｜東京のリノベ事例も紹介

 

日本の伝統文化が色濃く残る街「墨田区」。

 

花見や相撲好きはもちろん、最近、若者世帯を中心に生活の場所として人気が高まっています。

 

しかし、賃貸物件・中古物件どちらも迷うほど物件があるため、家探しをする際に借りるか買うべきか悩んでいる方は少なくないはずです。

 

そこで今回は「墨田区」の特徴や、賃貸・分譲を決めるポイントを紹介します。

 

家賃や中古マンション物件価格相場、リノベーション費用相場も解説しますので、これからマイホーム計画を始める方は、参考にしてください。

 

 

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■ 歴史と現代が融合する街「墨田区」ってどんなところ？

 

事例を見る：Case109「憧れのホワイトキッチン」

 

墨田区は、世界的な観光地・スカイツリーのある押上エリアや、レトロな雰囲気が魅力の京島エリア、史跡が残る両国エリアと、新旧が共存する地域です。

 

花火大会や大相撲、その他伝統工芸品が残る“歴史”が感じられる街並みと、スカイツリーをはじめとした“近未来的”な建物の両方が混じり合う、日本でも珍しい街。

 

荒川と隅田川に挟まれ、河川沿いには緑地が続いているため、23区内でも開放的な印象が漂います。

 

江東区との区境には、桜が有名な「猿江恩賜公園」がある他、住宅地のあちこちにおよそ70箇所の区立公園が点在する、緑が感じられるエリアです。（参考：墨田区｜墨田区立公園）

 

近年は、大学誘致を積極的に取り組んでおり、区内にレイクランド大学・ジャパンキャンパスや千葉工業大学・東京スカイツリー®︎キャンパスなど、複数の教育施設があります。

 

そのため、比較的治安も良く、活気が感じられる点が魅力です。

 

交通アクセスはよく、下記の路線を走る駅が14箇所もあります。

 

 

「こころ、ゆさぶる。すみだモダン」をコンセプトに、「ものづくりを通して、未来のスタンダードを創造し、人々の幸せを育む活動」に取り組んでいる点も魅力。（参考：墨田区｜すみだモダン（すみだ地域ブランド戦略）の推進）

 

クリエイティブな工房や、おしゃれなギャラリーも点在しており、最近は若い方からの注目が高まっています。

 

「古きを知り新しきを知る」そんな言葉が似合う街、墨田区。

 

これからもより進化を遂げるポテンシャルのある地域です。

 

 

【人口推移や取り組み】

 

墨田区は、2000年以降人口増加を続けており、2023年4月時点では「282,085人」と23区内では16番目の数です。

 

（引用：墨田区｜第２期 墨田区総合戦略 人口ビジョン）

 

興味深い点は、「生産年齢人口の増加」です。

 

多くの自治体が高齢化に悩まされている中、墨田区は生産年齢（15〜64歳）の人口が増え続けており、2001年から2021年の20年間で、＋20%も増加しています。

 

（引用：墨田区｜第２期 墨田区総合戦略 人口ビジョン）

 

年少人口（〜14歳）も微増していることから、若い子育て世帯が多く住んでいることが分かります。

 

墨田区のデータによると、20〜30代の転入者数が最も多いというデータも。

 

（引用：墨田区｜第２期 墨田区総合戦略 人口ビジョン）

 

これからさらに賑やかな街になることが期待できるでしょう。

 

「押上・錦糸町・両国・東向島・曳舟」が、特に人気で、マンションが多く建ち並んでいます。

 

 

【中古物件や地価の傾向】

 

墨田区における公示地価の平均は、「60〜70万円/㎡」程度で、2018年以降、ほぼ横ばいの微増傾向です。（参考：東京都財務局｜地価公示価格（東京都分））

 

墨田区の住宅を建て方別で見ると、2013年時点では一戸建て住宅（長屋建て住宅含む）が28,830 戸・マンションなどの共同住宅が 95,230 戸、マンション率は76.8％と、東京23区内で最も高い数値です。（参考：墨田区｜分譲マンション実態調査 報告書）

 

区内にあるマンションの築年数を見ると、築年数 10 年未満のマンションの割合が「31.8％（2012年時点）」を占めているものの、築40年を超えた1980年代の物件も13.4%程度残っています。（参考：墨田区｜分譲マンション実態調査 報告書）

 

そのため、中古マンション市場も活発で、2022年には国土交通省土地総合情報システムへ登録された物件だけでも、550件以上の中古マンションが取引されています。

 

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■ 墨田区の家賃・中古物件価格・リノベーション費用の相場は？

 

事例を見る：Case162「Storage & Lighting」

 

活気あふれる墨田区ですが、いざ住むとなると賃貸か分譲か迷う方も多いでしょう。

 

なぜなら、賃貸物件・分譲物件ともに、選択肢が豊富にあるからです。

 

では、まず家賃・中古物件価格・リノベーション価格それぞれの相場を見てみましょう。

 

 

【墨田区のマンション家賃相場】

 

 

23区内でも比較的リーズナブルな物件が多く、ファミリー向けの物件は20万円台前半のものが大半です。

 

ただし、錦糸町などの人気が高いエリアでは、駅近で３LDK・4LDKですと、30万円近いお部屋もあります。

 

 

【墨田区の中古マンション物件価格相場】

 

 

比較的コンパクトな60㎡以下の物件が多いですが、2LDK以上のファミリータイプも売りに出されています。

 

価格は、家賃同様23区内で比較的手頃で、交通の利便性を考えると、とてもコスパが良いと言えるでしょう。

 

ただし、2022年の傾向を見ると、90㎡以上の物件は、それほどあまり多くありません。

 

 

【墨田区の中古マンション・フルリノベーション費用相場】

 

東京都内で中古マンションをフルリノベーションする費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）

 

築年数によって必要な工事は異なりますが、中古マンションを購入する際は、リノベーション費用も資金計画へ組み込みましょう。

 

できるだけ改修費用を抑えるためには、工事範囲を最小限にして理想に近い間取りになる物件を選ぶことが重要です。

 

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■ 賃貸と分譲どちらがいい？

 

事例を見る：Case163「Smile Kitchen House」

 

賃貸と分譲を迷っている場合には、まず住み始めてからの固定費や資産価値も含めて検討してください。

 

固定資産税はもちろん、マンションですとさらに管理費・修繕積立金を支払わなくてはいけません。

 

 

では、ファミリー向け物件・60㎡の物件に20年住み続けたことを想定し、賃貸マンションと分譲マンションにおける住宅コストを比較してみましょう。

 

 

これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、中古物件を購入すると、それが資産として手元に残ります。

 

仮に、20年後に低く見積もって購入価格の50%で売却できたとすると、賃貸よりもお得です。

 

また、中古住宅購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例も活用できるため、初期コストを抑えられるかもしれません。

 

 

 

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■ 東京都のマンションリノベーション事例

 

私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。

 

その中でも、イチオシの事例を紹介します。

 

ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。

 

 

【築44年・88㎡の中古マンションリノベーション】

 

事例を見る：Case109「憧れのホワイトキッチン」

 

 

 

「成長したお子さん2人にそれぞれ個室を作ってあげたい」という思いから始まったリノベーション事例です。

 

大きく間仕切り壁を変えることなく、ご要望を全て盛り込むことができました。

 

白いL型のキッチンを中心に、ダイニングとリビングが適度な距離を保てる広々LDKに。

 

小さいお子さんがいると気になる下への足音も、遮音性の高い床材に変えることで、心配事を減らせました。

 

事例を見る：Case109「憧れのホワイトキッチン」

 

奥様の思い入れが大きい白いカントリー調のキッチンと調和するように、明るめの木目で床や家具を統一。

 

すっきりとしていながらも、どこか温かみのあるインテリアに仕上がりました。

 

オリジナルで造作した洗面化粧台によって、ビフォーと同じ広さの洗面脱衣室でも生活感のないおしゃれな空間に。

 

無駄のない間取りと設えがポイントです。

 

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【築28年・79㎡のマンションリノベーション】

 

事例を見る：Case43「ナチュラルカフェな家」

 

 

ご夫婦やお子さんと一緒に作業をしても狭くない造作カウンタータイプのワークスペースや、収納付きの畳小上がりなど、お客様の思いや設計者の工夫が詰まった事例です。

 

全体的にゆったりした間取りにするため、4LDKを思い切って2LDKにした点がポイント。

 

元々、独立した窓のない圧迫感のあるキッチンでしたが、大きく位置変更することなく、対面式のキッチンにして、ご家族と会話を楽しみながら家事ができるようにしました。

 

事例を見る：Case43「ナチュラルカフェな家」

 

廊下に面した子供部屋には、風通しをよくするための室内窓を設置したので、日中は廊下にも自然光が差し込みます。

 

廊下に洗面台を設置したことで、元気なお子さんが帰ってすぐに手を洗えるようにしたのも工夫したポイントです。

 

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【築22年・71㎡の中古マンションリノベーション】

 

事例を見る：Case165「INDUSTRIAL + PLANTS」

 

 

こちらは、物件探しからリノベーションの設計施工まで、トータルでお手伝いさせていただいた事例です。

 

ご要望でもあった大きな窓と天井高の高さを気に入っていただき、それを活かした風通しのいい間取りにしました。

 

玄関ホールからの脇には、集中して仕事ができる独立型の書斎を配置し、広い廊下の先には、光に包まれたリビングが広がります。

 

「家全体をひとつの部屋のようにしたい」というご要望に合わせて、専有部分の約半分をLDKにし、最小限の寝室と収納量抜群のウォークスルータイプのWIC（ウォークインクローゼット）を組み合わせました。

 

事例を見る：Case165「INDUSTRIAL + PLANTS」

 

内装は、コンクリート躯体そのままにした天井と相性のいい「インダストリアルデザイン」を採用。

 

古材フローリングや石目調のフロアタイルとうまく調和し、新築マンションではなかなか表現できないスタイリッシュなお部屋に仕上がりました。

 

ご主人のお好きなインテリアグリーンも、アクセントアイテムとして効いています。

 

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■ 東京・墨田区でリノベーションするならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”

 

事例を見る：Case85「キレイ目インダストリアル」

 

“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、住宅や商業施設の物件探しや設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入に至るまで、全てを手がける「秀建グループ」の住宅リノベーション部門となる専門会社です。

 

1998年から約20年間で8,000件超のリノベーションやリフォーム実績があります。そのため、幅広い視点からあなたのリノベーション計画をサポートできます。

 

一生に何度もないマイホーム計画だからこそ、実績豊富な“SHUKEN Re”へご相談ください。

 

東京の青山・世田谷、千葉の浦安の各店舗や、オンライン相談もご用意しています。

 

スタッフ一同お待ちしております。

 

 

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■ まとめ：墨田区の中古物件探し・リノベーションならSHUKEN Re

 

墨田区は、昔ながらの情緒あるエリアと、現代的なビルやマンションが立ち並ぶエリア、自然豊かな荒川・隅田川沿いと、色々な顔を持つ注目の場所です。

 

若い方が多く住み、大学のキャンパスが複数あるため、活気に満ちています。

 

そんな墨田区でずっと同じ場所に腰を据えて住み続けたい方には、「中古物件＋リノベーション」がおすすめ♪

 

物件探しからリノベーションの設計施工まで併せて相談できる会社を選ぶと安心です。

 

住宅ローンを利用する方は、資金計画も一緒に相談できると、より具体的な物件探し・リノベーションができます。

 

そして、施工事例が豊富かどうかも大切なチェックポイン。

 

「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、ぜひ数多い実績のあるSHUKEN Reへご相談ください。