公開日:2023-10-25 更新日:2024-07-04
〈中古マンションの選び方〉失敗しない進め方とチェックポイントを解説
「中古マンションを買いたいが、どうやって選べばいいか分からない」
「中古マンション選びを失敗したくない」
そうお考えの方へ、8,000件以上のリノベーションを手掛けてきたSHUKEN Reが中古マンションを選ぶ際の進め方やポイントを解説します。
予算や築年数、間取り、共用部のチェックポイントも紹介しますので、中古マンション購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
・中古マンションを選ぶ際は、順序立てて進めていくことが肝心です。
・後悔のない中古マンション購入を実現させるために、予算計画・築年数・共用部と専有部について、チェックポイントを押さえて進めましょう。
・“SHUKEN Re”では、物件探し・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」サービスをご用意しています。
目次
■ 中古マンション選びの進め方
中古マンション選びのコツを知る前に、まずは選ぶ際の進め方を知っておきましょう。
順序立てて考えをまとめると、どのようなマンションを買えばいいのかが自ずと見えてくるはずです。
その① 住まいへ求める条件をリストアップする
住まいへ求める条件は人それぞれなので、まずは何を重視するかをリストアップして、優先順位をつけましょう。
「何から考え始めればいいか分からない」「この段階では住まいのイメージが湧かず条件をまとめにくい」という方は、下の項目ごとに何が重要か検討してみてください。
〈住まいへの要望をまとめる際のヒント〉
まずは、これらのヒントを元に、理想的な住まいのイメージを膨らませてみてください。
それでも条件をまとめるのが難しい方でも、物件情報を見ていくうちに、ご自身が何を住まいへ求めているかが分かってくるはずです。
マンションの広さ目安を知りたい方は、国土交通省が発表している住生活基本計画（P.28-）に明記されている「最低居住面積水準（最低必要な面積）」と「誘導居住面積水準（豊かな生活が実現できる面積）」を参考にしてください。
【最低居住面積水準】
・単身者：25 ㎡
・2人以上の世帯：10 ㎡ × 世帯人数 ＋ 10 ㎡
【誘導居住面積水準（都市居住型）】
・単身者：40 ㎡
・2人以上の世帯：20 ㎡ × 世帯人数 ＋ 15 ㎡
その② 地図アプリで候補の地域を選ぶ
住まいへの条件がまとまったら、地図アプリなどで住みたいエリアをいくつか選びましょう。
“あの辺り”と候補が決まっていない方は、「都道府県 → 住みたい沿線→ 気になる駅→ 駅からの距離」の順で、徐々にクローズアップしていくのがおすすめです。
電車やバスを利用しないことが前提であれば、幹線道路や大型ショッピング施設を中心にエリア選びをしてみてください。
地図で住みたい地域を選ぶメリットは、周辺施設・災害リスク・治安などをまとめて知られる点です。
以下のサービスを利用すると、地図だけで街の様子を垣間見られます。
〈地図で住みたいエリアを探す際に便利なサービス〉
（地図上で各種災害リスクが見られる）
（地図上で犯罪情報が見られる）※東京都
（地図上で犯罪情報や交通事故情報が見られる）※千葉県
（各都道府県のサイトとリンクしており、地図上で医療機関が見られる）
ただし、候補エリアがいくつかに絞れたら、必ず現地へ訪れて雰囲気を肌で感じることが重要です。
地図上だけでエリアを絞ると、「こんなはずじゃなかった」と感じてしまうかもしれません。
時間をかけても、現地へ訪れることで、無駄な内覧をせずに済みます。
その③ 候補エリアの物件価格相場を知る
候補のエリアが定まったら、その地域の中古マンション相場を調べましょう。
不動産会社へ問い合わせることもできますが、この段階で会社を選びきれない方は、国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索を利用してみましょう。
都道府県・市区町村別に、年度ごとで取引された中古マンションや土地などの情報が一覧で確認できます。
以下の情報を見られますので、相場を知る参考にしてください。
〈不動産取引価格情報検索で見られるデータ〉
これら全ての情報を隈なく確認する必要はありませんが、最低でも最寄駅と取引金額、延べ床面積をチェックすると、そのエリアの相場が見えてきます。
単身用のコンパクトな物件が多いのか、はたまたファミリータイプが多いのかも分かるため、ぜひチェックしてみてください。
もちろん、ここまでご自身で調べるのが大変な方は、不動産会社へ相場を聞くこともできます。
ただし、その際は、住みたいエリアがコアな営業エリアと重なっている会社へ相談することがポイントです。
その④ 不動産会社を選ぶ
相場を大体把握したら、不動産会社を選びましょう。
中古マンションの購入であれば、リノベーションの設計施工も併せて相談できる会社がおすすめです。
リノベーションに適した物件を紹介してもらえますし、物件探しから建築知識のあるスタッフにサポートしてもらえます。
また、物件購入資金とリノベーション資金を合わせたトータル予算を把握しやすい点もメリット！
ただし、物件探しとリノベーションの設計施工のどちらも、自社で行なっている会社を選ぶ点がポイントです。
リノベーション前提であれば、物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工、アフターメンテナンスまでを、全て自社スタッフでサポートする「ワンストップリノベーション」サービスがおすすめです。
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■ 「予算・資金計画・物件価格」に関するチェックポイント
住み始めてから生活に支障をきたしてはいけないので、慎重に資金計画を立てることが重要です。
その際には、以下の5つを重点的にチェックしてください。
〈“資金計画・予算立て”チェックリスト〉
物件価格は「年収倍率5倍以内」
年収倍率は、年収に対する住宅購入価格の倍率で、住宅ローンを利用する場合は、4〜5倍が理想とされています。
金融機関の審査でも、融資金額が年収の4〜5倍以内に収まっているかをチェックします。
そのため、物件の候補を選ぶ際は、価格が年収倍率5倍以内に収まるもので検討しましょう。
頭金として当てられる貯金額
住宅ローンを利用しても、必ず“頭金”を現金で用意しなくてはいけません。
頭金の最低額は、金融機関などによって異なりますが、一般的には物件価格の10〜20％程度は必要とされています。
国土交通省の行ったアンケート調査によると、中古マンション購入者の平均頭金率（自己資金比率）は「43.5%」でした。（参考：国土交通省｜令和元年度 住宅市場動向調査報告 P.45）
住宅購入に使える貯金額から逆算して物件価格の上限を決める方法もおすすめです。
住宅ローンの月々返済額は「月収の20％以内」
住宅ローンの返済が滞らないように、月々の返済額は月収の20％以内に抑えると安心です。
オンラインで住宅ローンのシミュレーションができるサービスを利用して、月々いくら返済すれば総額いくらぐらいの融資が受けられるのか把握しておくと良いでしょう。
月収から平均的な生活支出額を差し引き、その残りから住宅ローンの月々返済額を想定する方法もあります。
ちなみに、総務省の調査によると、2022年の消費支出（二人以上の世帯）は、 1世帯当たり「290,865円」、30万円程度です。（参考：総務省統計局｜家計調査2022年（令和4年）平均）
管理費・修繕積立金・諸税の額を把握する
マンションを購入すると、ローンの返済以外に以下の出費が発生します。
〈マンションに住むと発生する費用〉
マンションの管理費と修繕積立金を合わせると、全国平均で「月額23,130円」程度かかり、毎年納める固定資産税・都市計画税の年額は、「購入価格の2〜3%程度」が目安です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
ただし、東京23区内のハイグレードマンションですと、管理費・修繕積立金が平均の2倍以上になることもありますので、余裕を持った予算計画を立てましょう。
リノベーション費用の想定
2022年に首都圏で売り出された中古マンションの平均築年数は「28.16年」なので、ほとんどの中古マンションが何かしらのリノベーションを必要とする可能性は高いでしょう。（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年））
そのため、物件購入資金と併せて、リノベーション費用も想定しておかなくてはいけません。
物件選びの段階では、フルリノベーションを前提にしておくと良いでしょう。
マンションのフルリノベーション費用は、「15〜20万円／㎡」程度が相場です。
自己資金での捻出が難しい場合は、リフォーム一体ローンを検討することをおすすめします。
マンションを購入する際、予算組みは最も重要と言っても過言ではありません。
精度の高い資金計画を立てるのは簡単ではありません。
銀行によって商品・金利・条件などが異なりますので、金融機関を限定しないファイナンシャルプランナーに相談するのがおすすめです。
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■ 「築年数」に関するチェックポイント
新築マンションとは異なり、中古マンションを選ぶ際は「築年数」を必ずチェックしなくてはいけません。
物件のメンテナンス状況にもよりますが、築年数を見ると、その物件の性能が推測できるからです。
チェックポイントは、ずばり「1981年以前に建てられた物件かどうか」です。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準建物」と呼ばれ、建築基準法における耐震性能の水準が、現行と比べると著しく劣ってしまいます。
【旧耐震建物】
震度5強程度の揺れで建物が倒壊しない、もしくは、破損しても補修可能な程度の強度を持つ
【新耐震建物】※1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物
震度6強〜7程度の揺れで建物が倒壊しない強度を持つ
そのほか、資産価値の目減りを防ぎたい方は、築25年以降の物件を選ぶのがおすすめです。
中古マンション価格と築年数の関係を見ると、築26年以降は価格下落率が緩やかになることが分かっています。（「中古マンションを買うなら築何年が狙い目？リノベーション前提の物件選び」コラム参照）
■ 「立地」に関するチェックポイント
気になる物件が見つかったら、立地に関して問題がないか確認してください。
特に重要なチェックポイントは以下の8点です。
（最寄り駅までのアクセスやバス経路、駐輪場の有無）
（施設までの交通アクセスや住民の評判）
（警察の防犯マップで確認）
（お子さんやペットのいるご家庭は特に注意）
（用途地域によって建てられる建物高さが異なる）
（待機児童数や子育て支援サービス、介護サービスなど）
（床上・床下浸水や液状化などのリスクをハザードマップで確認）
（住宅ローンに加えて地代の支払いが発生）
■ 「共用部」に関するチェックポイント
マンションを選ぶ際、つい専有部に着目しがちですが、必ず共用部の詳細もチェックしてください。
なぜなら、共用部の状態次第で、資産価値が左右されるからです。
（エントランスなどが清掃・メンテナンスされているか）
（屋上・外壁・外廊下・階段・エクステリアなど）
（50戸に対して1基が目安）
（物件によっては抽選の場合も）
■ 「専有部」に関するチェックポイント
リノベーション前提で中古マンションを選ぶ際に、特に気をつけなくてはいけない点がいくつかあります。
見た目のきれいさに惑わされず、以下の点を冷静にチェックしましょう。
（リノベーション費用を抑えられるか）
（そこまで劣化しておらず活かせる部分はあるか）
（リノベーション時に設備配管や電気配線入れ替えの必要はあるか）
（窓・ドアの位置、梁・柱方、耐力壁である間仕切り壁、床スラブ下配管など）
（床フローリングの仕様制限、水回りの移動禁止など）
（電気・ガスの契約容量上限はないか、光ケーブルは引き込み完了か）
フルリノベーション前提であれば、設備機器や内装の劣化はそれほど気にする必要はありません。
むしろ、見えない部分や構造躯体の状態を確認することの方が重要です。
ただし、一般の方ではなかなか判断しづらいため、物件選びからリノベーションのプロへサポートしてもらうのがおすすめです。
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