公開日:2023-10-11 更新日:2023-12-03
豊洲の中古マンションをリノベーションで蘇らせる！施工費目安・物件価格の傾向は？
東京湾岸エリアで人気の街・豊洲。
東京駅・新橋駅・羽田空港への利便性も高く、タワーマンションも次々と誕生する都内屈指のブランドエリアです。
新しい街の印象が強いですが、物件の中には築30年近いものも見られます。
そこで、今回は豊洲の中古マンションをリノベーションする際の費用目安や、物件の価格傾向について詳しく解説！
東京・湾岸エリアのマンションリノベ事例も紹介しますので、豊洲への住み替えを検討している方や、住み慣れた豊洲の街にこれからも住み続けたい方は、ぜひ参考にしてください。
・人気の豊洲エリアにコスパよくずっと住み続けたい方は、築年数と相場を考慮して中古マンションを選ぶのがおすすめです。
■ 〈豊洲の中古マンション〉築年数の傾向は？
事例を見る：Case162「Storage & lighting」
タワーマンションが建ち並び、近年では築地市場の移転などで注目される「豊洲」ですが、その歴史は古く、1937（昭和12）年から工場地帯として埋め立てが開始されました。
その後、1990〜2000年代に渡って臨海エリアの再開発が進み、「アーバンドックららぽーと豊洲」や「豊洲フロント」などの“オフィス＋タワーマンション”の街並みが形成され始めたのです。
小さなお子さんやペットのいるご家庭にも人気エリアで、「豊洲公園」や「春海橋公園」には、遊具があるだけではなく、海沿いのベンチで昼食を楽しむ方やドッグランで愛犬と一緒に楽しむ方を多く見かけます。
そのため、豊洲は“新しい街”の印象が強いですが、築30年近いマンションも多く、2022年に売り出された中古マンションの約10％が築25〜30年の物件です。（参考：国土交通省｜土地総合情報システム）
ただし、平成末期から令和に建てられた“築浅物件”も多く売り出されており、2022年のデータを見ると、築15年未満の物件割合はなんと「20％」以上にも及びます。（参考：国土交通省｜土地総合情報システム）
これだけ、マンションに住む人の入れ替わりが激しい街は、都内でも稀です。
その理由としては、近年のマンション価値高騰や人気の高さが関係していると考えられます。
■ 豊洲のマンション・リノベーション費用の相場はどのくらい？
マンションの内装や設備機器の寿命は10〜15年程度であるため、豊洲に建っているマンションの中には、リノベーション時期を迎えているものも少なくありません。
東京都心部で中古マンションのフルリノベーションをする際にかかる費用目安は、1㎡あたり15～20万円が相場です。（参考：一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイト）
【マンションのフルリノベーション費用目安】
- 60㎡：900〜1,200万円
- 70㎡：1,000〜1,400万円
- 80㎡：1,200〜1,600万円
※一般社団法人リノベーション協議会ポータルサイトを基に弊社で算出
※仕様や間取りによって相場より乖離する可能性があります
豊洲エリアに建つマンションはハイグレードなものが多く、工事車両を停めるスペースが確保されているケースもありますが、場合によっては工事費用のほかに、工事車両の駐車料金を想定しておかなくてはいけません。
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■ 豊洲に住むなら「賃貸・購入」どちらがいい？
豊洲には、分譲マンションだけではなく、多くの賃貸マンションも存在します。
そのため、豊洲で生活したい方の中には、賃貸と分譲購入で迷っている方もいるでしょう。
そこで、住み始めてからの固定費や資産価値も含めて比較してみます。
〈賃貸マンションに20年住み続けた場合〉
| 60㎡（2LDK）の平均家賃 | 27万円／月 （20年で6,480万円） |
| 賃貸契約時の礼金 | 家賃2ヶ月分（54万円） |
| 契約更新料 | 2年毎・家賃1ヶ月分 （20年で270万円） |
| 【合計】 | 「6,804万円」 |
※平均家賃は複数のポータルサイトを参考に算出
〈新築マンション購入後に20年住み続けた場合〉
| 60㎡（2LDK）の平均価格 | 7,400万円 |
| 住み始めてからの固定費 | 88万円／年
（20年で1,760万円） |
| 【合計】 | 「9,160万円」 |
※平均価格は複数のポータルサイトを参考に算出
※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入
※固定資産税評価額＝7,400万円 × 70%で算出
※固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
※都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%
〈中古マンションを購入・リノベーションして20年住み続けた場合〉
| 60㎡の平均物件価格 | 6,440万円 |
| フルリノベーション費用 | 1,000万円 |
| 固定資産税 都市計画税 |
20年で1,760万円 （88万円／年） |
| 管理費＋修繕積立金 | 20年で560万円 （全国平均28万円／年） |
| 【合計】 | 9,760万円 |
※平均価格は複数のポータルサイトを参考に算出
※管理費・修繕積立金・諸税額は全国平均値を算入
※固定資産税評価額＝7,440万円 × 70%で算出
※固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%
※都市計画税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3%
一般的に、不動産にかかる毎年の税金は、「固定資産税評価額の2%以内程度」、管理費の全国平均は1戸あたり「月額10,862円（年額約13万円）」、修繕積立金ですと1戸あたり「月額12,268円（年額約15万円）」です。（参考：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査結果）
これだけ見ると、賃貸の方がお得と思うかもしれませんが、新築マンション・中古マンションを購入すると、それが“資産”として手元に残ります。
そして、新築と中古＋リノベーションのケースを比べると、取得時の価格は新築マンションの方が安いものの、価格下落スピードは新築マンションよりも中古マンションの方が格段に緩やかなので、コスパを重視すると、中古マンションがおすすめです。
※新築マンションと中古マンションの資産価値比較については「〈物件探しからのリノベーション〉リノベ向き物件・探し方のコツをプロが徹底解説」をご覧ください。
また、新築マンションですと間取り・インテリアの選択肢が限られてきますが、中古マンションをリノベーションすれば、注文住宅のようにイチからプランニングを検討できる点も大きな魅力♪
中古マンション購入やリノベーションに関連した補助金や、減税特例を活用すれば、さらにコスパが高まることも期待できます。
これから豊洲でマンションを購入して住みたいとお考えの方の中で、間取り・インテリアデザイン・設備にこだわる方は、「中古マンション＋リノベーション」がおすすめです。
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■ 豊洲の所有マンションは売るべき？
事例を見る：Case164「Compact × Comfort」
既に豊洲でマンションを所有している方の中には、住み替えに伴い売却を検討している方もいるかもしれません。
確かに、近年のマンション価格を見ると、上昇傾向にあることは間違いありません。
〈豊洲の中古マンション価格傾向〉
「110〜120万円／㎡」
※平均単価は複数のポータルサイトを参考に算出
豊洲駅を中心としたエリアの中古マンションは、過去10年の間で約40％程度ほど上昇しています。
そのため、売却を検討する方が多く、それが中古マンション市場を活発にしている理由と考えられます。
ただし、近隣の木場や東陽町などはそれ以上の上昇率を見せており、豊洲も今後さらに値上がりする可能性もあります。
豊洲エリアに限定すると、中古マンション平均価格は10年で＋39.8%なのに対して、江東区全体では10年で+47.9%上昇しています。（参考：国土交通省｜土地総合情報システム）
そのため、便利で住み慣れた豊洲の街を離れるデメリットを考えると、特別な事情がない限り、売却を急ぐ必要はないと考えられます。
不具合がある点や不便に感じる点をリノベーションして、さらに長く住み続けられる住まいにすることが最善策と言えるかもしれません。
■ 湾岸エリア“豊洲”は進化し続ける街
豊洲は、近未来的なマンション・ビル群と、昔ながらの工場が残る特徴的な街です。
2020年に豊洲駅前の大規模再開発が完成し、駅直結のショッピング施設ができた上に、2025年完成を目標に進行中の開発計画も進んでいます。
「豊洲公園」や「春海橋公園」など水と緑を感じられる公園があるだけではなく、ビルやマンションの周りには緑地が確保されているため、小さなお子さんやご高齢な方も、安心して散歩が楽しめる点も魅力です。
まだまだ発展し続ける豊洲エリアは、都会暮らしをしたい方からも注目されており、人口はここ6年間で＋17%も増えているというデータも出ています。
（参考：江東区｜人口統計｜3.町丁別世帯数、人口及び人口密度(平成10年~令和5年)）
ここで特筆すべき点が、“子供の多さ”です。
子育て世代である30〜40代の人口が多いため、それに伴って年少人口（0〜14歳）割合は、東京都平均（11.99％）を大きく上回る「19.3％」で、これは全国平均をも上回る数値です。
（参考：江東区｜人口統計｜12.町丁、年齢、男女別人口(平成18年～令和5年）
江東区の高齢化率は21.0％と全国平均・東京都平均を下回る数値であることが分かるデータも重要です。（参考：江東区｜地域包括ケア「見える化システム」を活用した地域分析）
都内屈指のブランドエリア豊洲は、今後も水と緑溢れる街、子供から高齢の方まで暮らしやすい街として進化していく可能性があります。
■ 築年数・平米数別マンションリノベーション事例〈東京編〉
私たち“SHUKEN Re”では、東京・千葉・神奈川でデザイン豊富なマンションリノベーションを手がけてきた実績があります。
その中でも、イチオシの事例を紹介します。
ぜひ、間取り・インテリアデザインの参考にしてください。
【築23年・72㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、ご夫婦と猫ちゃん2匹で暮らすためのお住まいです。
キッチン・浴室洗面・トイレの位置は大きく変えず、あえて3LDKから2LDKへ部屋数を減らす間取りに。
その分、広々としたリビングやウォークインクローゼット・パントリーなどのたっぷり収納を実現させました。
リビングの一角には、ご夫婦で共有できるワークスペースを配置。
来客時には扉を閉めて隠せる仕様にしました。
また、猫ちゃんのトイレスペースや抜け穴などを各所に作った点もポイントです。
インテリアの素材にこだわりながらも、リノベーション費用1,000万円以内を実現。
デザインもコストも諦めない素敵なマンションに仕上がりました。
【築5年・70㎡・江東区内のマンションリノベーション】
江東区、特に豊洲エリアは、築浅の物件が多く売りに出されているのが特徴です。
こちらは、築5年のまだまだ新しい物件をフルリノベーションした事例です。
元々は、3LDKあった間取りを2LDKにして、広いリビングと開放的な土間空間をプラスしました。
土間空間は、土足のままアクセスできるため、ベビーカーや自転車、アウトドア用品の置き場としてもおすすめです。
こちらのお宅は、ワンちゃん2匹と一緒に暮らしているため、土間をグルーミングなどお手入れの場所としても活用できます。
このように、敢えて中古マンションを購入することで物件価格を抑えて、そのほかの予算で間取りやインテリアをカスタマイズする方が増えています。
【築34年・97㎡の中古マンションリノベーション】
こちらは、中古マンション探しからお手伝いさせていただいた事例です。
初めてのお打ち合わせ時にご案内した物件を気に入っていただき、そのままご購入！
翌週にはリノベ計画をスタートさせることができました。
モルタル躯体表しの天井、ホワイトの塗装壁、無垢フローリング材、キッチンの蒼い壁タイル、アイアン調のドアパーツ…
施主様のこだわりを全て取り入れ、スタイリッシュなお部屋に仕上げました。
大幅な間仕切り壁の移動はしませんでしたが、広々キッチンと収納力抜群のシューズインクローゼットを採用し、お客様の快適な暮らしを実現できました。
インテリアコーディネイトを思いっきり楽しめるのもリノベーションの醍醐味♪
理想のデザインをお持ちの方は、デザインリノベーションの施工実績が豊富な会社へ相談しましょう。
▶︎物件探しからリノベーションまで“ワンストップ”で相談したい方はちらから
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■ まとめ：豊洲の物件探し・リノベーションなら実績豊富な会社へ相談を
豊洲エリアは、これからも発展が期待できる人気のエリアです。
それゆえに、新築マンションの価格は高く、間取りやインテリアデザインの選択肢も限られてきます。
これからマンションを購入する方にも、既に豊洲でマンションを所有している方にもおすすめなのが、「中古マンションのリノベーション」です。
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