公開日:2023-10-15 更新日:2023-12-03
「マンションリノベーションは管理組合の許可が必須」申請方法や注意点を解説
マンションリノベーションに欠かせないのが、管理組合への工事申請です。
管理組合より工事の許可が得られなければ、専有部分でもリノベーションできません。
ブログなどを見ると、管理組合とトラブルになってしまったケースも見られます。
そこで、今回はマンションリノベーションをする際に欠かせない「管理組合の許可」について、詳しい内容や申請手順を紹介します。
後悔のないマンションリノベーションを成功させたい方は、ぜひ参考にしてください。
・マンションリノベーションをする際は、管理組合へ工事申請を行い、許可をもらうことが必須です。
・物件によって規約内容や申請方法が異なりますので、マンションリノベの実績が豊富な会社へ物件探しから申請までサポートしてもらうのがおすすめです。
■ マンションリノベの許可申請手順や事前準備
マンションをリノベーションする際、管理規約に則った手順を踏むことが重要です。
「申請さえすれば必ず許可される」というわけではないため、工事後に他の住民と良好な関係を続けるためにも、申請に伴う一連の流れを把握しておきましょう。
最後まで気持ちよく工事を終えるためにも、済ませておくべきことを順序立ててリストアップすることをおすすめします。
ステップ1「管理規約の内容に違反していないかチェック」
マンションによっては、特別なルールがあります。
リノベーション計画がある程度まとまったら、念のためマンション管理規約との整合性を施工会社に確認してもらうとよいでしょう。
工事ができる時間帯や曜日が厳しく制限されているマンションもあるため、想定している工程通りに進められそうか、スケジュールも確認してもらいましょう。
一日、一週間の作業量が極端に少ないと、工事期間が延びるだけではなく、見積もり金額にも影響があるかもしれません。
ステップ2「申請に必要な書類を揃える」
必要書類はマンションによって異なりますが、以下の書類を揃えておけば大抵の場合は申請できます。
【工事申請に必要な書類】
- ・専有部分修繕等工事申請書（管理組合所定のもの）
- ・専有部分修繕等工事隣接住戸同意書（管理組合所定のもの）
- ・設計図（ビフォー・アフター両方）
- ・仕様書（内装材や設備機器の一覧）
- ・工程表（いつどんな工事をするかや、工事期間が分かるもの）
- ・他の住民に向けた案内文（工事期間や時間帯、工事内容の概略、連絡先を記載したもの）
これらの書類作成には時間がかかる場合もあるため、リノベーションすると決まった段階で必要書類を管理組合へ確認して、施工会社へ準備を進めてもらいましょう。
ステップ3「理事長へ挨拶する・管理組合へ申請書類を提出する」
準備が整ったら、理事長へ申請する旨を挨拶し、管理組合へ申請書類を提出しましょう。
書類の提出は、理事長へ直接ではなく、管理人を通す方法もあります。
工事の挨拶が煩わしいと感じる方もいるため、どのように提出するべきか、管理会社へ事前に確認しておくのがおすすめです。
ステップ4「工事許可が降りたら近隣住民へ工事挨拶する」
管理組合より正式に工事が承認されたら、早めに近隣住民へ挨拶を済ませましょう。
上下左右の部屋への挨拶は必須です。
エレベーターを一定時間占領したり、一時的に共用廊下へ資材などを置いたりする可能性がある場合、工事が長期間に渡る場合は、同フロア全世帯へ挨拶しておくと良いでしょう。
その際、区分所有者ご本人とリノベーションの施工会社“連名”が望ましいです。
工事に関する問い合わせ先を明記した案内状と、1,000円前後の手土産を用意しましょう。
施工会社が準備するケースも多いので、早めに近隣挨拶についても打ち合わせしてください。
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■ 専有部分の工事でも管理組合の許可が必要な訳
そもそも、なぜ専有部分の工事なのに管理組合の許可がいるのかというと、住民トラブルや建物全体の資産価値低下を防ぐために、管理組合がリノベーションの工事内容を精査する必要があるためです。
マンションリノベーションを検討する際に必ず押さえなくてはいけないのが、「専有部分と共用部分の違い」です。
全てのマンションは「専有部分」と「共用部分」に分かれ、それぞれ工事する上でのルールが全く異なります。
【専有部分】
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第2条第3項を基に、区分所有権に該当する部分を指します。
マンション管理規約によってその範囲が決められており、主に以下の部分が該当します。
- ・住戸番号の付いた住戸における「天井・床・壁（躯体部分を除く部分）」
- ・住戸番号の付いた住戸における「玄関扉の錠・内部塗装部分」
- ・住戸番号の付いた住戸における「設備のうち共用部分内にある部分以外のもの」
【共用部分】
「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」第4条によって定められた範囲を指します。
主に、以下の部分が該当します。
- ・数個の専有部分に通じる「廊下・階段室」
- ・住民が共有する「エントランス」
- ・建物の構造躯体全て
- ・専有部分以外にある「設備全般」
- ・専有部分に面する「バルコニー」
- ・専有部分にある「玄関ドア・窓サッシ・窓ガラス」
専有部分内やプライベートな部分であっても「共用部」に該当し、区分所有者の意思では工事できません。
基本的に、区分所有者の意思でリノベーションすることが許されるのは「専有部分のみ」です。
ただし、理事長の承認があった場合に限り、専有部分のリノベーションにかかわる共用部も工事できる可能性があります。
マンションごとに管理規約によってリノベーションに関するルールを設けているところが多いため、計画を立てる前に、内容を十分確認することが必須です。
リノベーション前提で中古マンションを購入する際は、管理規約の内容まで確認することが欠かせません。
リノベーションに適したマンションを購入したい方には、物件探しからリノベのプロにサポートしてもらえる「ワンストップリノベーション」がおすすめです。
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■ リノベーションに関する管理規約の内容例
事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」
マンションに住む方が必ず守らなくてはいけないのが「管理規約」です。
その内容はマンションによって多少異なりますが、主に以下のような決まりがあります。
【リノベーションに関連する管理規約の例】
- ・区分所有者は、「設計図・仕様書・工程表」及び決められた申請書を理事長へ提出すること
- ・工事申請は着工日より決められた日数前に行うこと
- ・工事は、理事長からの承認または不承認を受けてから着手すること・工事申請前に、近隣住民からの同意を受けること
- ・必要に応じて理事長もしくはその指示を受けた人が、工事範囲に立ち入り調査でき、区分所有者はそれを拒否できない
- ・工事案内を所定の場所に掲示すること
- ・床材は決められた遮音性能以上のものであること
- ・床材を別の素材に変更できない（カーペットからフローリングなど）
- ・決められた時間帯及び曜日内で工事を行うこと
- ・水回り（キッチン・トイレ・洗面・浴室）の位置変更ができない
- ・工事車両は所定の場所へ駐車すること
- ・エントランスやロビー、エレベーターなど、資材搬入出経路は、キズ・汚れ防止の養生をすること
マンションによって、どこまで管理規約で定められているかが異なるため、リノベーション計画を立てる際には、最初にルールを確認しましょう。
ちなみに、区分所有法第6条第1項によって、“主要構造部に影響を及ぼす可能性のある工事”は禁止されています。
【主要構造部に影響を及ぼす可能性のある工事】
構造躯体（躯体壁及び耐力壁・床及び天井スラブ・梁・コンクリート柱型）を傷つける工事
例）
- ・換気扇やエアコンの冷媒管を設置するために外壁へ穴をあける
- ・間取り変更や設備機器設置に伴い躯体壁を傷つける（ビス穴だけでもNG）
- ・室内に飛び出した柱型を解体・改造する
- ・耐力壁に指定されている間仕切り壁を解体する
- ・給排水管を固定するために床スラブを傷つける
- ・バルコニーへ人工芝やタイルを貼り付ける（置くだけであればOK）
- ・バルコニーへ簡単に移動できない物置を設置する
- ・バルコニー内の床や外壁を塗装する
- ・バルコニーへ物干し竿掛けなどを固定設置する
マンションのリノベーションは、間取りや仕様、工事期間まで、全て管理規約を踏まえなくてはいけません。
そのため、理想の間取り・インテリアを実現し、希望通りの時期に入居したい方は、物件探しから管理規約の内容をリノベのプロと一緒に確認しましょう。
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■ 東京・千葉・神奈川でリノベーションするならSHUKEN Reの“ワンストップリノベ”
“SHUKEN Re”は、東京・千葉・神奈川で、物件探しや設計施工、アフターメンテナンス、造作家具の製作、スマートエネルギーの導入までを手がける「秀建グループ」の住宅リノベーション部門です。
1998年から約20年間で8,000件超のリノベーションやリフォーム実績があります。
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東京の恵比寿・世田谷、千葉の浦安の各店舗や、オンライン相談もご用意しています。
スタッフ一同お待ちしております。
■ まとめ：マンションリノベーションは工事許可申請まで安心サポートしてくれる会社に
マンションリノベーションのプランを立てる際、予算や間取りに注目しがちですが、管理規約も忘れずにチェックすることが肝心です。
規約内容によっては、工事内容を変更したり、工期を長めに設定したりする可能性もあります。
理想の住まいを手に入れたい方は、物件購入から管理規約も併せてチェックできる会社へ相談しましょう。
また、マンションリノベーションの実績が豊富で、管理規約の解釈や申請手順を熟知した会社であれば、マイホーム計画を最初から最後までスムーズに進められるはずです。
東京・千葉・神奈川で「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、実績豊富なSHUKEN Reへぜひご相談ください。
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