公開日:2024-09-29 更新日:2024-12-13
東京の中古マンションリノベーション費用相場｜物件購入との総額目安やおしゃれな事例、後悔を防ぐポイントも解説
このコラムでは、東京で中古マンションをリノベーションする場合の費用相場や、物件購入費用と合わせた総額の目安について解説します。
東京都内で実現した中古マンションのおしゃれなフルリノベーション施工事例・費用実例や、リノベーションで後悔しないための物件選びのポイントも紹介。
都内でマイホームを検討中の方は、理想の住まいづくりにお役立てください。
●東京で中古マンションをフルリノベーションする費用相場は約800～2,600万円で、1㎡あたりの平均単価は15～20万円が目安です。
●中古マンションを購入してリノベーションしたい場合は、住みたいエリアの中古マンション価格相場や物件の状態・管理規約等もチェックしながら、希望の住まいが予算内で実現できる物件を選ぶことが重要です。
●中古マンション購入+リノベーションを考えている方は、物件選びからリノベーションのプランニング、資金計画まで相談できるワンストップリノベーションがおすすめです。
東京で中古マンションをリノベーションする費用はいくら？
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」
中古マンションのリノベーション費用は、延べ床面積や工事内容によって大きく変わってきます。
SHUKEN Reの事例では、マンションのフルリノベーション費用は約800～2,600万円、1㎡あたりの平均単価は15～20万円が目安になります。
70㎡のマンションなら、フルリノベーション費用は1,050～1,400万円前後が目安です。
ただし、中古マンションは築30年を超えてくると追加工事が必要なケースがあるため注意が必要です。
〈古いマンションリノベーションの追加工事の例〉
- ・配管の更新（給排水管・給湯管・ガス管）
…周辺の床や壁、天井の解体と再設置も含めてトータルで50～100万円程度 - ・断熱リフォーム（内窓や断熱材の追加）
…およそ50〜400万円前後
断熱リフォームのような性能向上リフォームは、国や自治体の実施している補助金や助成制度が活用できれば費用を抑えて快適な住環境を実現できます。
〈おすすめコラム〉
SHUKEN Reの都内施工エリアで、70㎡の中古マンションを購入してフルリノベーションする場合の費用目安は以下のようになります。
エリアの傾向をチェックして、予算内で希望の住まいを実現する参考にしてください。
| エリア | 中古マンション平均価格 | 物件購入+フルリノベーション（70㎡）の費用目安 |
|---|---|---|
| 千代田区 | 8,176万円 | 9,226～9,576万円 |
| 中央区 | 1億479万円 | 1億1,529～1億1,879万円 |
| 新宿区 | 5,397万円 | 6,447～6,797万円 |
| 文京区 | 5,908万円 | 6,958～7,308万円 |
| 台東区 | 4,478万円 | 5,528～5,878万円 |
| 墨田区 | 3,781万円 | 4,831～5,181万円 |
| 江東区 | 5,818万円 | 6,868～7,218万円 |
| 品川区 | 5,866万円 | 6,916～7,266万円 |
| 目黒区 | 7,010万円 | 8,060～8,410万円 |
| 大田区 | 3,865万円 | 4,915～5,265万円 |
| 世田谷区 | 5,907万円 | 6,957～7,307万円 |
| 渋谷区 | 8,158万円 | 9,208～9,558万円 |
| 中野区 | 4,572万円 | 5,622～5,972万円 |
| 杉並区 | 4,425万円 | 5,475～5,825万円 |
| 豊島区 | 4,356万円 | 5,406～5,756万円 |
| 北区 | 4,243万円 | 5,293～5,643万円 |
| 荒川区 | 4,350万円 | 5,400～5,750万円 |
| 板橋区 | 3,347万円 | 4,397～4,747万円 |
| 練馬区 | 3,808万円 | 4,858～5,208万円 |
| 足立区 | 3,267万円 | 4,317～4,667万円 |
| 葛飾区 | 3,230万円 | 4,280～4,630万円 |
| 江戸川区 | 4,128万円 | 5,178～5,528万円 |
| 武蔵野市 | 5,276万円 | 6,326～6,676万円 |
| 三鷹市 | 5,234万円 | 6,284～6,634万円 |
| 府中市 | 3,555万円 | 4,605～4,955万円 |
| 調布市 | 4,003万円 | 5,053～5,403万円 |
| 小金井市 | 4,114万円 | 5,164～5,514万円 |
| 渋谷区 | 8,158万円 | 9,208～9,558万円 |
| 国分寺市 | 4,340万円 | 5,390～5,740万円 |
| 国立市 | 4,470万円 | 5,520～5,870万円 |
| 狛江市 | 4,304万円 | 5,354～5,704万円 |
| 西東京市 | 3,671万円 | 4,721～5,071万円 |
（参考）国土交通省 不動産情報ライブラリを基に弊社作成
東京のおしゃれな中古マンションリノベーション実例を紹介！
SHUKEN Reで設計・施工した東京の築30年・70㎡前後中古マンションのリノベーション事例を紹介します。
おしゃれな内装はもちろん、ライフスタイルに合わせた暮らしやすく間取り変更した部分にもご注目ください♪
実家のマンションをフルリノベーションして二拠点生活
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
ご両親が住まわれている、世田谷区のマンションの空き物件をフルリノベーションしてお住み替えされたお施主様の施工事例です。
すでに山中湖に平屋を建てており、こちらのマンションとの二拠点生活を楽しんでいらっしゃいます。
| エリア | 東京都世田谷区 |
|---|---|
| 築年数 | 35年 |
| ㎡数 | 81.8㎡ |
| リノベーション費用 | 約2,900万円 |
| リノベ㎡単価 | 約35.5万円/㎡ |
| 間取り | 2LDK+ストレージ |
間取り図（リノベーション前）
間取り図（リノベーション後）
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
独立タイプのキッチンは、L字型とアイランドタイプを組み合わせたオーダーメイドキッチンに変更。
キッチンスペースが広くなった分、チェッカー柄の遊び心溢れるタイル床や大理石調の天板・壁面を採用するなどデザインにもこだわりました。
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
もともと和室だった部分はワークスペースとストレージに変更。
お気に入りの作業デスクのサイズに合わせて壁の位置を決めました。
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case194「Find my origin」
ワークスペースのとなりには大容量のストレージを設けました。
こちらも、既製品の棚のサイズに合わせ壁を設置し、上部も天井までの隙間を埋めるように造作棚を設置。
おしゃれな真鍮の手すりはお施主様の持ち込みです。
さらに、洗濯機をストレージに設置し、洗濯家事を1か所で完結させているのもポイント。
洗濯機の位置を移動するにあたって、排水ができるように床の高さを上げているのもフルリノベーションならではの工夫です。
ヴィンテージマンションを北欧スタイルにフルリノベーション！
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」
都内で築42年のヴィンテージマンションをフルリノベーションした事例です。
物件の特徴を活かした快適な住環境と、ご夫婦で在宅勤務のできる2人分のワークスペースの両方を叶えた住まいが実現しました。
| エリア | 東京都 |
|---|---|
| 築年数 | 42年 |
| ㎡数 | 76㎡ |
| リノベーション費用 | 約1,500万円 |
| リノベ㎡単価 | 約19.7万円/㎡ |
| 間取り | 2LDK ＋ WIC |
間取り図（リノベーション前）
間取り図（リノベーション後）
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」
この物件はもともと廊下側の床が高く、LD側が下がっている構造でした。
解消できない段差をあえてスキップフロアとして活用することで、DKとリビングがさりげなくゾーニングされ、ちょっと腰掛けるのにもちょうどいいスキップフロアが生まれました。
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」
物件選びの決め手にもなったLDKのコーナー窓下には、サンルーム風のヌックを作りました。
ゆったりくつろげるよう、窓際にはベンチを造作。
ベンチの下は引き出し収納になっていて、キャンプ用品なども丸ごと収納できます。
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case192「nook」
ご夫婦がそれぞれ使うワークスペースは、個室とリビング脇に確保。
オンとオフを自然に切り替えられて、快適に在宅勤務ができる工夫が満載の住まいになりました。
東京の中古マンションリノベーションで後悔しやすいポイントと失敗を防ぐ対応策
東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case187「Visions」
東京で中古マンションをリノベーションする際に後悔しやすいポイントを、対応策とともにまとめます。
後悔ポイント①物件の選択肢が多すぎて十分に検討できなかった
東京は中古物件の数が豊富なため、住むエリアやマンションの種類をさまざまな選択肢から選びやすいのがメリットです。
一方で、東京は同じエリア内でも物件の条件に大きな幅があるのも特徴です。
最寄り駅を1つ、通りを1本ずらすだけでも価格や住環境（日照条件や防火地域、災害リスクなど）が大きく変わるため、購入後にもっと好条件の物件を見つけて後悔してしまう可能性もあります。
【対策】都内の不動産事情に通じた実績のあるリノベーション専門会社に相談する
物件数が豊富な東京で希望の暮らしを実現できる中古マンションを見つけるには、都内の不動産事情に通じた、実績豊富なリノベーション専門の不動産会社に相談するのがおすすめ。
SHUKEN Reは、東京都内の希望エリアで、自分好みにリノベーションできる中古マンションを探すところからお手伝いします。
マンション周辺の住環境や建物状態、リノベーション自由度、ペット可など個別の規約も踏まえて、最適な物件をご提案します。
▶︎東京のリノベーション向け中古マンション探しのご相談はこちら
後悔ポイント②希望の間取り・デザインにできなかった
マンションの各住戸には、構造を支える梁や壁、各階の排水を流すパイプスペースなど、リノベーションで壊したり動かしたりできない部分があります。
また、マンションごとに管理規約でリフォームやリノベーションに関する制限が定められていることも多いため、事前に確認しておかないと希望の間取りやデザインが実現できず後悔する可能性があります。
【対策】マンションの構造や管理規約を施工業者と確認する
物件探しとリノベーションのプランニングを同時に進めて、希望の住まいが実現できるマンションを選ぶのがおすすめ。
また、物件購入前やリノベーションプランの検討前に、マンションの管理規約でリフォームやリノベーションに関するルールを必ず確認しましょう。
〈管理規約のチェックポイント〉
- ・水回りの移動に関する規定
- ・床仕上げ材の指定（一定の防音性が必要） など
〈おすすめコラム〉
「中古マンションは買うな」の真実｜後悔しない築年数・価格・購入時期の見極め方
後悔ポイント③想定以上に修繕費がかかってしまった
中古マンションは新築と異なり、「築年数や劣化状況によって修繕やリノベーションにかかる費用を把握しづらい」という点にも注意が必要です。
中古物件の状態は1つ1つ異なるうえに、購入後に壁の中や床下を確認してみないと分からないこともあります。
【対策】購入前にインスペクションを実施する
インスペクション（ホームインスペクション）とは、住宅の専門家が、建物の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所などを客観的に検査するものです。
4～6万円前後の検査費用がかかりますが、中古マンション購入（契約）前にインスペクションを実施することで、事前に構造や配管設備の問題点・劣化などを把握できます。
後悔ポイント④リフォームローンの金利が高く総返済額が多くなった
中古マンションを購入してリノベーションする場合、物件費用には「住宅ローン」、リノベーション費用には「リフォームローン」と2つのローンを組むケースがあります。
物件を担保とする住宅ローンと比較して、リフォームローンは金利が高いため、総返済額が多くなる傾向があります。
【対策】リノベーション一体型ローンを利用する
持ち家のリノベーションでは、住宅改修のみを対象とするリフォームローンを組むのが一般的です。
中古住宅購入と同時にリノベーションする場合は、改修費用も住宅ローンに含める「リフォーム一体型住宅ローン」が利用できます。
リフォーム一体型ローンを利用するには、申し込みの段階で見積書や図面など工事計画の提出が必要になります。
物件購入とリノベーション計画、ローン申し込みを並行して行う必要があるため、不動産購入とリノベーション工事をワンストップで任せられる会社を選ぶとスムーズに進められるでしょう。
SHUKEN Reでは、中古物件選びからリノベーション計画はもちろん、住宅ローンの手続きまでトータルサポートしています。
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東京の中古マンションリノベーション事例を見る：Case179「Focal Point」
中古マンションのリノベーションでは、希望通りの住まいを実現できる物件を選ぶことが、最終的な満足度に大きく影響します。
理想の住まいを実現するためにも、以下の点に注意して物件を選びましょう。
〈中古マンション選びのチェックポイント〉
- ・希望の間取りが実現できるか
- ・構造上の問題や雨漏りなどがないか
- ・断熱性が極端に低くないか
- ・新耐震基準を満たしているマンションか
- ・リノベーション費用と合わせて予算オーバーしないか
- ・長期修繕計画の有無と内容、これまでの改修履歴
- ・管理費や修繕費は妥当か？値上がりしそうな要素はないか
まとめ
東京で中古マンションをフルリノベーションする費用相場は約800～2,600万円で、1㎡あたりの平均単価は15～20万円が目安です。
70㎡のマンションなら、フルリノベーション費用は1,050～1,400万円前後が目安です。
中古マンションを購入してリノベーションしたい場合は、住みたいエリアの中古マンション価格相場や物件の状態・管理規約等もチェックしながら、希望の住まいが予算内で実現できる物件を選ぶことが重要です。
中古マンション購入+リノベーションを考えている方は、物件選びからリノベーションのプランニング、資金計画まで相談できるワンストップリノベーションがおすすめです。
SHUKEN Reでは、リノベーションに適した中古物件探しや、デザインも機能も叶えるプランニング、FPによる資金計画サポートまでトータルでサポートします。
「リノベーションのご検討をこれから始めたいけれど、初めてのことで悩んでいる」というお客様のための相談会も実施しておりますので、お気軽にご相談ください。
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