中古住宅を買う時はココに注意！物件探しから入居後までポイントを簡単解説

 

今や「夢のマイホーム」は、中古住宅のリノベーションによって実現できる時代になりました。

 

ただし、初めての購入ですと、どのような点に気をつければいいか分からない方も少なくないはずです。

 

そこで、今回は中古住宅を買う際の注意点について詳しく解説します。

 

物件探しから内覧、契約、リノベーション、引越し、さらに入居後それぞれで気を付けるべき点を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

中古住宅は新築住宅と比べてどこが違う？メリット・デメリットは？

 

事例を見る：Case155「Flat+」

 

ひと昔前までは、「一戸建て住宅を買う＝新築」と考える方が多かったのですが、最近は必ずしもそうではありません。

 

なぜなら、中古住宅だからこそのメリットがあるからです。

 

では、新築住宅と比べて、どのような利点があるのでしょうか？

 

それぞれ詳しく見てみましょう。

 

 

メリット

 

「新築住宅よりも価格が安い」

 

2021年に国土交通省が行った住宅市場動向調査によると、新築注文住宅の平均価格が5,112万円に対して、中古住宅の価格は三大都市圏平均で2,959万円。（参考：国土交通省｜令和3年度住宅市場動向調査）

 

広さや立地条件によって異なりますが、平均価格を単純に比較すると中古住宅の方がおよそ40％ほど安いということになります。

 

“新築”という特別感を求めていなければ、中古住宅の方が大幅に購入価格を抑えられるということです。

 

 

「資産価値の減少スピードが緩やか」

 

新築住宅は、建った翌年から資産価値、つまり価格は下がっていきます。

 

一方、中古住宅は既に価格が下降している状態なので、資産価値の減少スピードが比較的緩やかです。

 

特に、木造住宅は税法上の“耐用年数”である「22年」を過ぎると、価格が大幅に下がるため、その後に購入すれば、その後の価値減少は比較的小さい可能性が高いでしょう。（参考：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表）

 

実際に、東日本不動産流通機構が発表した中古住宅の築年数別平均価格を見てみると、築20年までとそれ以後では、価格の下降が大きいことが分かります。

 

（引用：公益財団法人｜東日本不動産流通機構）

 

つまり、価格がある程度下がり切った物件を購入すれば、それ以降の資産価値減少を抑えられるかもしれないということです。

 

 

「間取り・デザインや劣化状態を実物で確認できる」

 

人気の高い新築物件は、着工前に売り出されるケースも少なくなく、購入意思を決める段階では実物を確認できない可能性があります。

 

また、注文住宅は当然のことながら全く同じモデルルームなどはなく、施工会社が作成するパース図や図面から仕上がりを“想像する”しかありません。

 

一方、中古住宅は多少の劣化があるものの、実物をご自身の目で直接確認して購入するか決められます。

 

間取りやデザインはもちろんのこと、日当たりや風通し、窓からの景色、ご近所との距離関係などを事前に見られる点は、大きなメリットと言えるでしょう。

 

 

「物件数が豊富で選択肢が多い」

 

新築住宅用地は、当たり前ですが建物のない“余っている場所”に建てられます。

 

つまり、好立地な場所が売り出される可能性は低いということです。

 

それに比べて、中古住宅は今まで積み上げられてきたストック数があるため、条件の良い物件が売りに出される確率は新築と比べて高いと言えます。

 

そのため、最近は立地条件や周辺エリアを重要視する方から中古住宅の人気が高いのです。

 

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「環境負荷が少ない」

 

SDGsを意識することが当たり前になりつつある昨今、住宅においてもその環境への影響が問いただされています。

 

あまり知られていませんが、住宅1棟を建てる際、多くのCO2を排出してしまうのです。

 

比較的排出量の少ない木造でも、33,661kg、これは世帯あたりが一年に排出する平均CO2量（4,760kg）の約7倍です。（参考：国土交通省｜住宅・建築物に係る二酸化炭素の排出量及び削減量について）

 

（引用：国土交通省｜住宅・建築物に係る二酸化炭素の排出量及び削減量について）

 

また、既存住宅を解体した後に建て替えるとなると、大量の廃棄物も発生します。

 

つまり、既存住宅を活用する方が、地球環境への負荷が少ないということです。

 

 

デメリット

 

事例を見る：Case20「howzlife NEXT STYLE」

 

中古住宅のメリットについては多くの方に浸透しつつありますが、デメリットをあまり知らない方も少なくないでしょう。

 

中古住宅と新築住宅で迷っている方は、デメリットも十分理解して検討する必要があります。

 

 

「耐震性や断熱性が低い可能性がある」

 

日本国内で建物を建てる際に必ず守らなくてはいけないのが「建築基準法」。

 

この建築基準法において、耐震性能や断熱性能は徐々にその基準が高まっています。

 

つまり、古い住宅ほど、その性能は低い可能性が高いということです。

 

特に、1981（昭和56）年6月1日以前に建てられた住宅は“旧耐震基準建築物”と呼ばれ、震度6〜7程度の大地震について強度面での規定はありません。

 

必ずしも地震に弱いとは言い切れませんが、一般住宅の場合には、予算を抑えるために、建築基準法で定められた基準ギリギリで耐震性能が設定されている可能性は決して低くないでしょう。

 

断熱性能についても、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」において断熱等級が設定される以前においては、決まった基準はありませんでした。

 

制定以降も、断熱等級の上位等級が次々と追加されているため、新しい住宅ほど性能が高いと言えます。

 

そのため、中古住宅を選ぶ際には、耐震性・断熱性はどれほどか、また、改修によって向上できるかどうかを確認しましょう。

 

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「リノベーションが必要ですぐに入居できない場合がある」

 

築年数の古い中古住宅はコスト面でメリットがありますが、一方で劣化が進み、リノベーションしなくては住めない可能性も否めません。

 

一見きれいでも、シロアリ被害や構造体の腐朽、結露など、見えない部分に不具合があることも十分考えられます。

 

つまり、新築住宅のように引き渡し後すぐに入居できるとは限らないということです。

 

そのため、中古住宅を選ぶ際には、どの程度のリノベーションをしなくてはいけないのかや、概算でどれほどの改修費用がかかるのかを確認する必要があります。

 

 

「ローン審査が厳しい」

 

あまり知られていませんが、新築住宅よりも資産価値が低いと見なされる中古住宅は、住宅ローンの審査が厳しくなったり、融資金額や融資期間に影響が出てしまうケースもあります。

 

なぜなら、住宅ローンは購入する物件を担保設定して、購入資金を融資してもらうからです。

 

築25年を超えるような古い住宅を購入する際には、事前にいくつかの金融機関へ仮審査をしてもらい、できるだけ条件の良いローン商品を選ぶことがポイントです。

 

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中古住宅を購入する際の注意点〈物件探し〜内覧〉

 

事例を見る：Case134「実家を住み継ぐ」

 

初めて中古住宅を購入しようとしている方の多くは、何に気をつけたら良いか分からず不安に感じている方もいるはずです。

 

ポイントさえ押さえれば、思い通りの物件と出会える可能性が高まりますので、ぜひこれから紹介する点を理解して、物件探しをしてみてください。

 

 

「劣化や不具合はその“内容”をチェック」

 

多くの方は、できるだけ劣化や不具合の少ない物件を求めるでしょう。

 

確かにそれは間違いではありませんが、多くの中古物件はそれなりの年月を経ているため、多少の劣化や不具合は仕方ありません。

 

なぜなら、売りに出される中古住宅の平均築年数はどんどん古くなっているからです。

 

戸建住宅に限ると、売却するために新規登録された住宅の平均築年数は、2002年時点で「16.72年」だったのに対して、2022年は「23.68年」と大幅に上昇しています。（参考：東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）・東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2012年））

 

つまり、それだけ劣化や不具合が多い可能性が高いということです。

 

物件選びの際にチェックすべきなのは、劣化箇所の数ではなく、その内容。

 

軽微な劣化であれば、リノベーションで手直しすることはそれほど大変ではありません。

 

 

 

 

「目に見えない部分も劣化していないか確認する」

 

劣化などが目に見えた箇所に現れていればラッキーかもしれません。

 

住宅によっては、見た目はそれほど傷んでいなくても、見えない部分に深刻な劣化・欠陥がある可能性も。

 

特に、過去の雨漏りやシロアリ被害、構造体の腐朽、壁の内部結露などは、家全体の耐久性に影響します。

 

ただし、これらを一般の方が確認することは難しいでしょう。

 

そこでおすすめなのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。

 

ある程度購入意思を決めた段階で手配するのが一般的で、第三者であるプロが見えない部分までしっかりチェックしてくれます。

 

物件探しの段階など「もっと早いタイミングで劣化などを見極めたい」という方は、物件探しからリノベーション会社など建築的知識のある人にサポートしてもらいましょう。

 

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「築年数だけで家の良し悪しを決めない」

 

築年数が浅いことに越したことはありませんが、「築年数が浅い＝劣化が少ない」とは言い切れません。

 

古い住宅でも丁寧にメンテナンスされていれば、不具合などは起こりにくいですし、逆に新しい住宅でも住み方やお手入れ周期によっては構造体まで劣化している可能性もあるのです。

 

築年数10年未満と新しい住宅でも、必ず以下の点について確認してください。

 

 

 

「ハザードマップを事前に確認する」

 

（引用：国土地理院｜重ねるハザードマップ）

 

いくら便利な立地で建物も良好な状態であっても、災害被害を受けやすいようでは、長く住み続けられません。

 

そこで参考になるのが「ハザードマップ」。

 

ハザードマップとは、被災想定区域や避難場所・避難経路等の防災関係施設の位置などを表示した地図情報で、洪水の危険性や液状化発生のリスクも確認できます。

 

万が一被災リスクの高いエリアであっても、新築時・リノベーション時に何かしらの対策がなされているかもしれませんので、売主に必ず確認してください。

 

 

「理想のプランが実現可能とは限らない」

 

中古住宅は理想によって色々なプランへリノベーションできる点がメリット。

 

しかし、それが必ず叶うとは限りません。

 

構造上の都合で間取り変更ができないという可能性も考えられます。

 

戸建住宅を大幅に間取り変更したい場合は、間仕切り壁の移動がしやすい「木造軸組構法（在来工法）」の物件を選びましょう。

 

「壁式枠組み工法（ツーバーフォーなど）」は、壁そのもので建物荷重を支えているため、ほとんど間取り変更できません。

 

 

「今まで適切な手入れがされてきたか」

 

今までどのようなメンテナンスがされてきたかは、その住宅の耐久性や寿命を大きく左右します。

 

戸建住宅の場合は、内装や設備機器などに加えて、外壁や屋根の状態も確認してください。

 

可能であれば、今までのリノベーション履歴も売主に見せてもらうと良いでしょう。

 

 

「日当たりや風通しは悪くないか」

 

事例を見る：Case147「Simple×Relaxing」

 

日当たりや風通しは周囲との位置関係なども関係するため、リノベーションで容易に変えることはできません。

 

いくら間取りやデザインが気に入っても、一日中暗くじめじめしていては台無しです。

 

内覧の際には、必ず風通し・日当たりについても確認してください。

 

できれば、雨天時など条件の悪い日に見に行くと良いでしょう。

 

 

「周辺環境の雰囲気をチェックする」

 

前面道路の通行量や周辺を取り巻く雰囲気、駅までのアクセス、その他日常生活に必要な施設との位置関係について確認しましょう。

 

地図上で内覧する前にある程度調べておき、実際に現地へ訪れた際にそれを一つずつチェックする方法がおすすめです。

 

平日と休日、朝・昼・夕など、シチュエーションが違う日時で何度か訪れてみると、生活してからのイメージがより具体的に分かります。

 

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中古住宅購入の注意点〈契約まで〉

 

事例を見る：Case103「レトロ × グリーン」

 

購入する住宅が決まっても、まだまだ安心できません。

 

契約する前にも、ポイントを押さえて物件をチェックしましょう。

 

 

「契約内容に間違いないか」

 

契約前には、不動産仲介業者が作成した契約書類にじっくり目を通してください。

 

契約書だけではなく、重要事項説明書のチェックも必須です。

 

事前に写しをもらって自宅などで落ち着いて確認すると良いでしょう。

 

少しでも分からない点は、必ず不動産仲介業者へ事前確認することが大切です。

 

主なチェックポイントは以下の通りです。

 

 

ちなみに、引き渡し日は売主の都合に合わせて設定されるのが通常ではあるものの、あまりに買主に不利であれば、調整を申し出ることはできます。

 

契約日から引き渡し日までが極端に開いているような場合は、必ず契約前に変更希望を申し出てください。

 

 

「契約不適合責任の適応範囲は適切か」

 

民法によって、中古住宅の売買においても売主に「契約不適合責任」が課せられます。

 

民法改正前は、瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、改正後はその対象範囲が広がりました。

 

（引用：公益財団法人｜不動産流通推進センター）

 

引き渡し後に明らかな不具合があれば、売主の負担で是正してもらえるのです。

 

ただし、その責任の範囲は任意で設定できる点は知っておきましょう。

 

「構造耐力上主要な部分」・「雨水の浸入を防止する部分」以外は、保証対象外となっている場合が通常です。

 

保証対象範囲（売主の免責範囲）・保証期間・不具合の申告期限などは、重要事項説明書に記載されているはずなので、これらについても必ず確認してください。

 

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中古住宅購入の注意点〈リノベーション〜引越し〉

 

事例を見る：Case86「温もりヴィンテージ」

 

中古物件の購入と併せてリノベーションを検討する方も多いでしょう。

 

その際に気をつけなくてはいけないポイントがあります。

 

 

「トータルコストが把握できているか」

 

物件の購入費用・契約に関わる諸経費・リノベーション費用のそれぞれを切り分けて検討すると、どうしてもトータルコストが予算オーバーになりがちです。

 

しかし、余った費用をリノベーション費用に充てても、思い通りの住まいにならないかもしれません。

 

手を入れなくてはいけない部分がそのままになり、家の耐久性を著しく下げてしまう可能性も考えられるでしょう。

 

このような事態を招かないためにも、物件探しの段階からリノベーション会社へプランの相談を進めておくことが肝心です。

 

 

「今の住まいを転居する準備が進んでいるか」

 

現在賃貸に住んでいる方は、貸主へ転居する旨を早めに申し出なくてはいけません。

 

通常は、退去希望日の一ヶ月前までに申し出るのが基本です。

 

そのため、リノベーションの工事時期を踏まえてタイミングを図り転居申し込みをしないと、無駄に家賃を多く支払わなくてはいけなくなるケースも想定できます。

 

現在のお住まいが持ち家の場合も、スムーズに売却を進めなくては、二重にローンを抱えることになったり、固定資産税を2棟分払うことになったりするでしょう。

 

 

「繁忙期には引越し業者を早めに手配する」

 

事例を見る：Case111「ほっこりレトロStyle」

 

引き渡し時期が決まったら、すぐに引越し業者を手配することをおすすめします。

 

特に、12月～4月の繁忙期や仕事が休みの土日祝日は業者が押さえにくい可能性は否めません。

 

引越し費用も会社によって異なるため、早めに複数者へ見積もり依頼をしておくと、より好条件の業者へ依頼することができます。

 

 

「ライフラインの開通準備は整っているか」

 

今や、電気やインターネットなしでは生活が成り立たないという方が大半なはず。

 

引越し後、快適に過ごせるように、電気・ガス・水道などのライフラインやインターネット回線がスムーズに使える準備を整えておきましょう。

 

業者が立ち会わなくては開通できないものもありますので、引越し日が決まったら早めに予約をとっておくことをおすすめします。

 

できれば引越し日の2週間前までに申し込みを済ませておきましょう。

 

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中古住宅購入の注意点〈入居後〉

 

 

引越しが無事に済んだ後も知っておかなくてはいけないポイントがあります。

 

少しでもお得に住み替えをしたい方は、ぜひこれから紹介する点についても理解を深めておきましょう。

 

 

「住宅ローン控除を利用する場合は確定申告が必須」

 

住宅ローンの融資を受けて物件を購入する場合、自然と住宅ローン控除が受けられると思っている方もいるかもしれませんが、確定申告が必須です。

 

申告の際には、以下の書類も添付しなくてはいけません。

 

 

初年度のみ税務署へ行かなくてはいけませんが、2年目以降は勤務先へ控除証明書を提出すれば年末調整で控除される方も多いです。

 

それ以外の場合でも、e-TAXでご自宅から手軽に申請できる可能性も高いでしょう。

 

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「購入後に発生する納税を済ませる」

 

中古住宅を購入する際に、以下の税金を納めなくてはいけません。

 

 

これらの納税をうっかり忘れてしまうと追徴課税などが発生する可能性があります。

 

また、固定資産税と都市計画税は、不動産を所有したら永続的に納税する必要があるため、家計の支出に組み込んでおかなくてはいけません。

 

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一般の方が見ただけでは気づきにくい欠陥や劣化も見つけてもらえますし、どれほどのリノベーションで直せるのかも提案してもらえます。

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