公開日:2023-09-20  更新日:2023-10-27

“リノベーション済み”分譲マンションは買うべき?買わないべき?|特徴・費用を解説

リノベーション前提の中古物件を購入する際の不動産会社選び

 

中古マンションを探していると、「リノベーション済み分譲マンション」を見かけますよね。

 

既に改修済みであるためメリットが多いと感じるかもしれませんが、実は、購入する方によっては向き・不向きがあります。

 

今回は、「リノベーション済み分譲マンション」が増えている理由や、費用に関するポイントを紹介。

 

どんな方に向いているのかについてもお話しします。

 

「どんな中古マンションを買うべきか迷っている」という方は、ぜひ参考にしてください。

 

 

この記事のポイント

・「リノベーション済み分譲マンション」とリノベーションされていない物件で迷った際には、ご自身の理想と合うかどうかをチェックしましょう。

・「リノベーション済み物件」を購入する際には、見えない部分まで確認する必要があります。

・“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートするワンストップリノベーションサービスをご用意しています。

 

■ リノベーション済みマンションが市場に増えている理由

 

リノベーション済みとそうでない物件どちらがいい?

 

国土交通省が2022年に行った調査によると、日本全国にある分譲マンションストック戸数(既存分譲マンション戸数)約694.3戸に対して、新築マンション戸数はわずか9.4万戸程度、およそ1.3%程度しかありません。(参考:国土交通省|分譲マンションストック数の推移(2022年末現在/2023年8月10日更新)

 

そのため、都市部を中心に中古マンションの市場が活発化しています。

 

注目ポイントは、売買されている中古分譲マンションの平均築年数が大きくなっているという点。

 

2022年に成約した中古マンションの平均築年数は「23.33年」と、どこかしらリノベーションしなくてはいけない時期に入っています。(参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構|首都圏不動産流通市場の動向(2022年)

 

この現状を踏まえ付加価値を付けて競合と差別化するために不動産会社が取り組んでいるのが「リノベーション済み物件の販売」、いわゆる「買取再販」です。

 

買い手にとっては、新築マンションと同様にすぐに入居でき、全額を住宅ローンで購入できるため、人気が高まっています。

 

令和4年度の税制改正によって、リノベーション済み物件に関する住宅ローン控除の規定が設けられたことも増加している理由と言えます。(参考:国税庁|買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)

 

 

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■ リノベ済み物件と未リノベ物件の費用に差はある?コスパがいいのはどっち?

 

リビングの天井あらわしでおしゃれに

 

リノベーション済み物件は、物件価格にリノベーション費用が上乗せされているため、費用は高めです。

 

一般的に、買取再販業者がかかった費用に加え、10〜30%程度の利益を見込んでいると言われています。

 

一方、未リノベーション物件を購入後にリノベーションする場合は、その費用が自己負担です。

 

そのほかにも、諸経費に差があるため、購入の際は、慎重に比較しましょう。

 

リノベーション済み物件

・物件価格は高めだが、リノベーション費用はかからない

・購入後すぐに入居できる

・売主が法人のため「消費税」がかかるが、「仲介手数料」はかからない

・住宅ローンに一本化できるため、利子が少ない可能性がある

 

未リノベーション物件

・リノベーション済み物件と比べると物件価格は低めだが、別途リノベーション費用が必要

・購入してからリノベーション完了までの間の住居費などがかかる

・売主が個人であれば「仲介手数料」がかかるが、「消費税」はかからない

・リフォームローンは住宅ローンより金利が高い(住宅ローンと一本化できるサービスも)

 

それぞれの物件価格やリノベーション費用によって、どちらの方が総コストを抑えられるかは簡単に判断できません。

 

そのため、費用面だけで「リノベーション済み物件」と「未リノベーション物件」を選ぶことは難しいと言えるでしょう。

 

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■ リノベーション済みマンションを選ぶ際の注意点

 

ペットと暮らすマンション選び

 

「リノベーション済み」分譲マンションを買う際、後悔しないために以下の点を慎重にチェックしましょう。

 

 

【ライフプランと建築時期は合っているか】

 

リノベーション済み物件として売り出されている物件の中には、1980(昭和55)年以前に建築された物件もあります。

 

これらは、旧耐震基準建物、つまり現在の耐震基準を満たしていない可能性も。

 

そのため、近い将来に大規模修繕工事で追加費用を請求されたり、将来的に建て替えなどの計画が持ち上がったりするかもしれません

 

それでは、せっかくリノベーション済み物件を購入してももったいないですよね。

 

購入の際には、建築時期や建て替え計画の有無を必ず確認しましょう。

 

 

【共有部の管理は行き届いているか】

 

エントランスやロビー、ゴミ置き場、自転車置き場などがしっかりと管理されているか、全体的な修繕工事が定期的(12〜15年周期)に実施されているかを確認しましょう。

 

専有部分がリノベーション済みであっても、共用部の管理が行き届いていなけれは、資産価値は下がってしまいます。

 

管理費や修繕積立金がきちんと全戸の所有者から徴収されているかも、チェックポイントです。

 

 

【マンション管理規約に違反していないか】

 

リノベーション後のプランや仕様が、マンション管理規約に違反していないか確認しましょう。

 

違反しないことは当たり前ですが、残念ながら規約を無視したリノベーションが行われている可能性もゼロではありません。

 

万が一、購入後に違反箇所を指摘されてしまうと、管理組合から是正工事を求められます。(参考:国土交通省|マンション標準管理規約(第66条・第67条)

 

 

【見えない部分も改修されているか】

 

リノベーションが表層的な箇所だけでないことを確認しましょう。

 

見えない電気配線や給排水管は築15〜20年で劣化するため、いくら見た目がきれいでも、それらが更新されていなければ、すぐに水漏れや漏電が起こる恐れがあります。

 

再びリノベーションしなくてはいけなくなったり、階下の方へ多大なる迷惑をかけてしまうかもしれません。

 

 

【将来的に売却しやすいか】

 

リノベーション済み物件の中には、そのままでは売れないためリノベーションを施したものもあります。

 

そのような物件は、立地条件が良くなかったり、特殊な間取りであったりする可能性が高いでしょう。

 

ご自身で納得した上で住み続ける場合は問題ありませんが、転売や賃貸に出すことを想定している場合には、慎重に物件を選んでください。

 

 

【リノベーションの保証はあるか】

 

物件によっては住み始めてから、不具合が見つかるかもしれませんので、リノベーションの保証についても事前に確認してください。

 

いざという時にどこへ連絡すればいいか、保証範囲はどこまでなのかが主なチェックポイントです。

 

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■ リノベーション済みマンションが向いている方・向いていない方

 

リノベーション済みの中古マンション

 

リノベーション済みマンションを買うべきか買わないべきかを、費用面だけで判断するのは難しいため、ご自身の住まいに対する考えが合っているかどうかを確認しましょう。

 

リノベーション済み物件に「向いている方」

・入居したい時期が決まっており、購入後すぐに引っ越したい

・手早く物件を購入したい

・間取り・デザインにそれほどこだわりがない

・予算オーバーを防ぎたい

・複数のローン(住宅ローン・リフォームローン)を組みたくない

・あまり長く住まず、近々転売もしくは賃貸に出したい

 

リノベーション済み物件に「向いていない方」

・入居時期にこだわらず、マイペースに物件探しやリノベーションをしたい

・じっくり理想に合う物件を探したい

・間取り・デザインにこだわりたい

・工事過程を自身の目で最初から最後まで確かめたい

・リノベーション計画に参加して楽しみたい

 

リノベーション済み物件のメリットは、「入居までのスピーディーさ」と「コストの一本化」です。

 

一方で、物件の選択肢は限られ、競争率も高めのため、ゆっくり検討していると買い時を逃してしまうことも。

 

未リノベーション物件は、売り出されている物件が多く、改修計画も最初から参加できるため、とことんこだわりたい方にとっては理想的です。

 

ただし、リノベーションが済んでいない物件のデメリットは、物件購入とリノベーションの総コストが分かりづらいという点。

 

そのため、最近では、物件探しの段階からリノベーションのプロにサポートしてもらえる“ワンストップリノベーション”のサービスを展開する会社が増えています。

 

物件購入費用とリノベーション費用を合わせたトータル予算が分かる上に、リノベーションに適した物件・理想に近づけやすい物件を選べる点が魅力です。

 

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■ まとめ:リノベーション済みマンションを買う際は、ご自身の“理想”と合うかチェック

 

リノベーション済み分譲マンションの売出件数は年々増えていますが、費用面だけで買うべきかどうかを判断することは難しいです。

 

リノベーション済み物件とリノベーションされていない物件で迷った際には、ご自身の理想的な住まいと向き合い、どちらが最適かどうかを見定めましょう。

 

未リノベーション物件を購入する際に、物件選びや予算把握が不安という方には、“ワンストップリノベーション”がおすすめです。

 

物件探しから資金計画、リノベーションの設計施工まで各プロがサポートしてくれる会社を選べば、後悔のないマイホーム計画が実現できます。

 

東京・千葉・神奈川で「おしゃれなリノベーションを成功させたい」という方は、実績豊富なSHUKEN Reへご相談ください。

 

 

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