中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？

公開日:2022/12/08 　更新日:2023/04/25

売り出されている中古マンションの物件情報を見ていると、“リノベーション済み”と書かれたものを見かけるはずです。

これだけ見ると、「ラッキー！」と即座に購入したくなるかもしれません。

しかし、実は全ての“リノベーション済み”物件が良く、“未リノベーション”の物件が悪いとは言い切れません。

そこで、今回は“リノベーション済み”物件と“未リノベーション”物件それぞれのメリット・デメリットや、物件選びのコツについて詳しくお話しします。

これから中古マンションを探し始める人は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

・それぞれメリットとデメリットがあるため、“リノベーション済み”が良く、“未リノベーション”が悪いとは言い切れません。

・ご予算や理想的な住まいの形、購入後の人生設計によって、どちらがいいかは異なります。

・howzlifeでは、中古物件探しからローン相談、リノベーション、アフターサービスまでまとめてお任せいただける「ワンストップリノベーション」をご用意しています。

Contents

1 売り出し中の中古マンションはリノベーションが必要？
2 「リノベーション済み物件」のメリット・デメリットは？
- 2.1 メリット
- 2.2 デメリット
3 「未リノベーション」のメリット・デメリットは？
- 3.1 メリット
- 3.2 デメリット
4 “リノベーション済み”と“未リノベーション”結局どちらを選べばいいの？
- 4.1 “リノベーション済み”がいい場合
- 4.2 “未リノベーション”がいい場合
5 まとめ：予算や希望に応じて物件を選びましょう

売り出し中の中古マンションはリノベーションが必要？

事例を見る：case140「ホテルライク × 家事ラク」

国土交通省の調べによると、新築分譲マンションの供給戸数は2010年に激減して以降、その後も低水準を続けています。

一方で、分譲マンションのストック戸数（売り出されている中古物件）は、増加する一方です。

その理由としては、新築マンションと比べて資産価値の大幅な減少リスクが少ない点や、リーズナブルな価格で好条件の物件が手に入りやすい点が挙げられます。

ここで注目すべきなのは、現存しているストック戸数の中で、築年数の古い物件の割合が増えているという点です。

築30年を超えるものが約133.5万戸（全体の約19％）で、築40年を超えるものは約115.6万戸（全体の約17%）と言われています。

（引用：国土交通省｜分譲マンションストック戸数）

（引用：国土交通省｜築後３０、４０、５０年以上の分譲マンション戸数）

今後もマンションのストック戸数は増加していくことが予想されており、なんと2041年には築50年を超える物件が約250万戸にまで増えると考えられています。

つまり、現状はもちろん、今後はより一層中古マンションのリノベーションが必要となるケースは増え、市場には多くの“リノベーション済み”物件が売り出されることは確実です。

ですから、今後中古マンションの購入の検討を始める人は、“リノベーション済み”と“未リノベーション”それぞれの物件について正しい知識を得ておかなくては、満足の物件探しが実現しないかもしれません。

「リノベーション済み物件」のメリット・デメリットは？

事例を見る：case125「北欧ブルーのくつろぎ空間」

“リノベーション済み”物件とは、不動産会社などが個人から中古マンションを買い取って、リノベーションを施した上で転売されたものを指します。

一見、いいことづくめのように感じるかもしれませんが、メリットだけではなくデメリットもあるため、それぞれを十分理解しておく必要があります。

メリット

①立地条件や管理状況などが比較的いい
②リノベーションコストがかからない
③ローンを一本化できる
④すぐに綺麗な部屋で生活ができる
⑤売主が法人であるため、中古物件であっても瑕疵担保責任が付随する

まず、不動産会社が“リノベーション済み”として転売している物件は、当然ながら不動産のプロが“売れること”を見込んで買い取られたため、立地条件や周辺環境、管理状況が比較的良いという共通点があります。

そもそも、不動産会社も“売れない”と判断された物件には手を出さないからです。

そして、物件購入費用とは別にリノベーション費用を用意する必要がない点はかなり大きなメリットと言えるでしょう。

「買った後リノベーションするのにどのくらいの費用がかかるのだろう」という不安が解消されるので、築年数の少ない物件や新築マンションを買うのと同じ心算でいられます。

また、リフォームローンを組む必要もなく、住宅ローン１本の契約でリノベーションをした部屋に引き渡し後すぐに住める点も魅力です。

そして、見た目では分からない給排水や電気配線などに不具合があった場合も、リノベーション済みで不動産会社から売り出されている物件については２年間の「瑕疵担保（かしたんぽ）責任」が発生するため、無償で修理してもらえます。

ちなみに、個人がリノベーションして売り出した物件は、この瑕疵担保責任の対象とはならないので注意してください。

一口メモ

【瑕疵担保責任（現在は、民法上は「契約不適合責任」と呼ばれています）】
客観的に瑕疵（かし）といえるかどうかや、問題点が隠れているかどうかを問わず、引き渡された対象物が契約の内容と適合していなければ、消費者（購入者）から①履行の追完請求権、②代金減額請求権、③債務不履行の規定による損害賠償、④債務不履行の規定による契約解除を申し出ることができます。
（参考：一般財団法人住宅金融普及協会｜瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）

デメリット

①売主が法人なので、消費税がかかる
②理想的なデザインや間取りであるとは限らない
③見えない部分の改修工事がされていないと、将来的にまたリノベーションをしなくてはならない可能性がある

通常、売主が個人で不動産会社がその間を仲介するような一般的な売買取引の場合は、物件そのものには消費税がかかりません。

一方で、“リノベーション済み”として不動産会社、つまり法人が売主である場合は商品とみなされて消費税が課せられます。

ただし、不動産仲介手数料を支払う必要はなく、そもそもリノベーション費用がかからないため、トータルで考えるとお得になる場合もあります。

ここで注意しなくてはいけないのが、既にリノベーションされているということは、思い通りの間取りやデザインではないかもしれないという点です。

特に住まいへのこだわりが強い人の中には、100%理想通りという訳にはいかないため、デメリットと感じる人も少なくないでしょう。

しかし、売り出している不動産会社は“プロの視点”で、買い手のニーズやトレンドを押さえたリノベーションを施しているため、購入後早めに再び転売する場合には、有利に働く可能性が高いと言えます。

気をつけなくてはいけないのが、「見えない部分もきちんと更新されているかどうか」です。

築年数の古いマンションですと、専有部内の給排水管や電気配線が新築時から一度は更新されているのが通常ですが、稀にリノベーション費用を抑えるために、それらはそのままで設備機器や内装のみリノベーションしているケースもあります。

これではいくら表面的にきれいでも、そのうち水漏れなどの不具合が生じて、再び大規模なリノベーションをしなくてはならないかもしれません。

このような物件を避けるためには、売主である不動産会社の実績や過去に取り扱った物件のレビューなどを確認することが有効です。

「未リノベーション」のメリット・デメリットは？

事例を見る：case124「“社宅”をアップグレード」

「リノベーション済みの物件の方がいいに決まっている！」と思い込んではいけません。

なぜなら、“未リノベーション”物件にはそれなりの良さがあるからです。

では、メリット・デメリットについて見ていきましょう。

メリット

①物件価格が安め
②思い通りの間取りやデザインにできる

“リノベーション済み”の物件は、価格にリノベーション費用が上乗せされているため、どうしても価格が高くなってしまうのに対して、“未リノベーション”物件の場合は、築年数や現在の間取りなどを踏まえた相場から査定された価格のみなので、同じ立地条件・広さのマンションでも間違いなく安く手に入ります。

そのため、あとで最低限のリノベーションをするのであれば、トータルコストを抑えられるのです。

また、設備機器や内装をイチから全て思い通りにできますし、予算によっては間取りをガラリと変えることもできます。

できるだけ物件価格を低コストで抑えてその分リノベーション費用に充てたい人や、間取りからデザインまで自分らしく思い通りのフルリノベーションをしたい人におすすめです。

デメリット

①最良の物件を選ぶのには建築的知識が必要
②住宅ローンとリフォームローンの２つを契約しなくてはいけない

“未リノベーション”物件は、いい物件から悪い物件までが横並びで一斉に売り出されています。

そのため、その中から理想的で価値の高い物件を選ぶには、不動産的知識だけではなく、建築的知見も欠かせません。

なぜなら、一見古くて見栄えの悪いマンションであっても、構造が丈夫で配管や配線がきちんと更新されていて、長寿命である物件も少なくないからです。

一般の方はどうしても見た目だけで物件の良し悪しを決めてしまいますが、いい物件と出会うためには、第一印象に惑わされず建築的に見極めるスキルも必要です。

そして、住宅ローンの種類によってはリノベーションにかかる費用を融資金額に含めることはできません。

不動産会社で中古物件を買い、その後リノベーション会社に工事を依頼すると、どうしても住宅ローンとリフォームローン２つの融資を受けなくてはならず、金利も高めになってしまいがちです。

私たち“SHUKEN Re”では、リノベーションの済んでいない物件でもローンの一本化が可能です。

「中古を買ってリノベ」をワンストップで提供するために、物件価格+リノベーション費用を一つのローンでまとめるプランをご提案させていただきます。

ワンポイントアドバイス

“未リノベーション”の物件から後悔のないものを選び抜くには、不動産的視点だけではなく、建築やローンなどの幅広い知識が必要です。私たち“howzlife”は、リノベーション向きの中古マンションの物件探しから住宅ローン相談、リノベーションの設計・施工、アフターメンテナンスまで、それぞれの専門スタッフがチームとなって「ワンストップ」でお手伝いしています。

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