公開日:2023-08-16 更新日:2024-09-27
〈神奈川でおしゃれな暮らし〉団地リノベーションのポイントを事例からチェック！
最近、若い方を中心に“団地暮らし”の人気が再燃していますが、多くの建物が老朽化しており、大規模修繕工事をしていても室内はそのままという物件は少なくありません。
そこで気になるのが、「団地リノベーション」。
今回は、改めて「団地リノベーション」のメリット・デメリットから、リノベーションのポイント、施工事例まで解説します。
また、人気の団地物件を見つけたい方におすすめのサービスも紹介しますので、神奈川県の横浜・川崎エリアでこれから夢のマイホーム計画を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。
・神奈川の築年数30年を超すような物件には、構造面・性能面での注意点があるため、リノベーション前提で購入する場合は、早いうちからリノベーション会社へ相談することが重要です。
・神奈川の横浜・川崎エリアでリノベーションをお手伝いする“SHUKEN Re”では、不動産・資金計画・設計施工・アフターメンテナンスまでを、それぞれのプロがサポートする「ワンストップリノベーション」サービスをご用意しています。
目次
■ “団地リノベーション”は一人暮らし・DINKSにおすすめ！メリットは？
一般的に言う団地とは、日本の高度経済成長期に建てられた集合団地を指すことが多く、現在はおしゃれな商業施設に生まれ変わっている「青山・同潤会アパート」などが有名でしょう。
第二次戦争・関東大震災の被害を受けた東京を中心に、1955年に設立された日本住宅公団（独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）の前身）によって、住宅不足を解消するため、一斉に建設されたのです。
団地は、いわゆる高度成長期（1955年～1973年）に建てられ、1972年に供給のピークを迎えています。
その後、建て替え・大規模改修が行われてきたものの、近年は建物の老朽化や住民の高齢化、空き家率上昇などの問題を抱えています。
そこで政府が進めているのが、「住宅団地の再生」です。
子育て・介護に特化したサービスの導入や子ども食堂、大学連携による空き家の DIY 学生シェアハウス化、地元銀行の連携による住み替え改修支援、エレベーターの設置、エントランスや屋外共用部の整備など、ソフト面・ハード面で生まれ変わっている事例も多数あります。（参考：国土交通省｜住宅団地再生の取組みに関する事例集・神奈川県｜団地再生の事例集）
その成果もあり、築40年未満の団地においては、徐々に高齢化が解消されつつあります。
（引用：国土交通省｜住宅団地再生の手引き）
特に、築30年を超える比較的古い団地は、単身者やDINKSなどの世帯からの人気が高く、分譲物件が少ないことからも、売りに出されれば即売却が成立するケースが後を断ちません。
その理由について、詳しく見てみましょう。
「物件価格が安く、リノベーションに費用をかけやすい」
老朽化が進んだ団地は物件価格が相場より安く、物件購入費用を抑えることができます。
その分の予算でリノベーションを思う存分楽しみたいという方からのニーズが高まっています。
特に、築40年を超える物件は、現代では当たり前のLDKという概念が取り入れられておらず、細かく空間を仕切った小さな部屋がいくつもある間取りが多いため、それを劇的にリノベーションすることもできるのです。
「“古い雰囲気”がレトロで人気」
古い団地ならではの魅力が、その“レトロさ”です。
新築物件には出せないモダンな雰囲気が漂います。
フルリノベーションする際にも、「既存部分を一部残したい」というご要望をいただくことも。
人気のヴィンテージデザインや昭和モダンデザイン、ラスティックデザインとの相性は抜群です。
「近隣住民とのコミュニケーションが楽しめる」
マンションでも管理組合はありますが、築年数が古いほど、今までの歴史によって積み重ねられてきた活発な地域コミュニティがある点も魅力。
最近は、UR都市機構や自治体、NPO法人などのサポートによって、団地を舞台に様々な催し物が行われています。（参考：UR都市機構｜イベント）
人間関係が希薄になりつつある昨今ですが、このような地域との交流が、生活を豊かにしてくれるかもしれません。
また、隣近所の人の顔が見える暮らしに、安心感を感じる方も多いです。
「建築構造が丈夫＆耐震改修済みの物件も」
団地は、多くのマンションと同様に、耐震性の高いRC造（鉄筋コンクリート造）が用いられているため、築年数が古くても耐震性・耐久性に優れている建物は多いです。
また、古い物件でも、既に耐震改修済みの可能性もあるため、築年数では判断せずに、今までの改修履歴についてもチェックしましょう。
（引用：UR都市開発機構｜耐震改修の事例紹介｜高島平団地・高島平団地２－２６－４号棟）
古い団地は、建物荷重を壁で支える「壁式構造」が採用されていることが多い点もポイント。
昨今は広々とした空間を確保するために、壁ではなく柱・梁などの構造体で耐力を確保する「ラーメン構造」が主流ですが、それと比べても引けを取らない耐震性を持ちます。
「立地環境が良く、利便性が高い」
近年のマンションとは異なり、まだまだ土地に余裕があった時代に建てられたものも多いため、屋外空間がゆったりとしていたり、スーパーや薬局が低層階に入っていたりする物件は少なくありません。
また、横浜や川崎などの都市近郊の団地で駅からのアクセスが良い物件、都心でも駐車スペースが多い物件など、低コストでも利便性が高い暮らしを実現できる可能性があります。
そして、団地は南向きに作られている物件が多いため、日当たりの良い開放的な間取りが欲しい方にもおすすめです。
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■ 団地リノベーションにデメリット・注意点はある？
インターネットや雑誌などでも取り上げられることの多い「団地リノベーション」ですが、物件購入を決断する前に知っておくべきデメリット・注意点があります。
これらを十分と理解した上で、理想の間取りをリノベーションで叶えましょう。
「近隣コミュニティに煩わしさを感じてしまう方も」
地域コミュニティの活発さは団地の魅力でもありますが、住み始めてからそれが苦痛に感じてしまう方も。
近隣の方との交流を最低限にしたい方は、団地の購入をじっくり検討した方がいいかもしれません。
また、特に忙しい方は、ゴミ拾いなど住民による活動や、管理組合の担当持ち回り、自治会のルールについても要チェックです。
また、管理組合・自治会の詳細は、不動産会社を通せば、物件検討段階で知ることもできます。
「共用部の利便性は要チェック」
物件を選ぶ際、専有部に目が向きがちですが、必ず共用部についても確認してください。
管理が行き届いているかはもちろん、ゴミ置き場までのアクセスが不便でないかや、自転車置き場・駐車場が借りれるか、集会場やゲストルームが使えるかなど、あなたの住み方に合った機能を持ち合わせているかをチェックしましょう。
特に、通勤される方は、朝の出勤ラッシュ近くに訪れると、階段やエレベーターの混み具合などを確認することをおすすめします。
「エレベーターがない物件が多い」
4階建て以上のマンションにはほぼ設置されているエレベーターですが、古い団地では設置されていない可能性があります。
なぜなら、建築基準法では「高さ31 m超（≒ 5階超）」でない限りエレベーターの設置義務はないからです。（参考：建築基準法第34条「昇降機」）
「5階以上ならエレベーターが付いているから安心」と思うのは待ってください！
古い団地ですと、建築基準法の改正以前に建てられており、6階以上あってもエレベーターがないものもあります。
ただし、近々エレベーター導入工事が予定されている可能性もあるため、必ず管理会社へ確認しましょう。
住む方によっては、エレベーターがあっても「混んでいて待つのが煩わしい」「健康のために少しなら階段で上り下りする」という方も少なくありません。
「構造種別によっては大胆な間取り変更ができない」
築年数にもよりますが、団地の中には大胆な間取り変更ができない物件もあります。
フルリノベーションを検討している方は、以下のポイントに該当しないか事前に確認しましょう。
- ・「壁式構造」で間仕切り壁を撤去や移動できない。
- ・「床スラブ下配管」で水回りの移動ができない。
まず、隣との境になる界壁（かいへき）だけではなく、間仕切り壁の一部も主要構造体である「壁構造」ですと、間取りを大きく変えることができません。
そのため、3DKを広々とした1LDKに変えたいとなっても、壁が取っ払えないのです。
フルリノベーションする場合は、必ず事前に図面を見せてもらい、解体撤去できる壁とそうでない壁を明確にしておきましょう。
そして、排水管が下階天井裏を這う「床スラブ下配管」ですと、排水管の移動ができず、水回りプランを変更できません。
変更したい場合は、床の高さを上げてその中に排水管を配管する方法もありますが、その分天井高が低くなってしまいます。
そのため、理想の間取りイメージが固まっている方は、物件探しの段階からリノベーション会社へ相談することをおすすめします。
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「断熱性が低い可能性がある」
古い団地ですと、外壁に面した部分などに十分な断熱材が入っていない物件は少なくありません。
また、玄関ドアやサッシも老朽化して断熱性だけではなく気密性が低いものも。
そのため、物件選びの際には、窓周りに結露跡がないかを確認してください。
また、予算に断熱リノベーションの費用を組み込んでおくことも重要です。
築年数30年以上の団地では、玄関ドア・窓の一斉取り替え工事が計画されている可能性は十分考えられるため、その点についても必ず聞いてみましょう。
ただし、近年高経年化物件が増えていることから、生活に支障が出る不具合がある場合は、専有部分同様の手続きで取り替えが認められるケースが増えています。（参考：国土交通省｜マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメントの改正点、P21 「窓ガラス等の改良」「22条関連」）
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「建て替え計画が持ち上がっている可能性がある」
2002年に制定された「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」によって、団地だけではなくマンションにおいても建て替え事例が増えています。
築40年以上の高経年マンションでは、共用部分である外壁等の剥落、鉄筋の露出・腐食、給排水管の老朽化 といった生命・身体・財産に影響する問題を抱えるものが多い。
マンションの建替えの実績は累計で270件、約22,200戸。（2022年４月時点）
近年は、マンション建替円滑化法による建替事業が選択されているケースが多い。
（引用：法務省｜マンションを取り巻く現状について）
ただし、いくら法整備によって建て替えのハードルが低くなったと言っても、1年・2年で計画が完了することはありません。（参考：マンション再生協議会｜建替法による建替え事例）
5年後・10年後に建て替えが予定されている可能性もあります。
それでは、せっかくお金をかけてリノベーションしても、全て無駄になってしまいますので気を付けましょう。
計画が持ち上がっている場合は、不動産会社などが必ず事前に知らせてくれるはずですが、念の為チェックしておくことをおすすめします。
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■ 団地リノベーションの事例から見る間取り・デザインのポイントは？
せっかくお金をかけるのですから、絶対にマイホームを後悔したくないですよね。
団地や古いマンションのリノベーションを成功させるためには、いくつかのポイントを押さえなくてはいけません。
では、それぞれのポイントについて、事例写真を交えて解説します。
「お好きなデザインを思う存分取り入れる」
リノベーション最大の魅力は、あなたの“好き”を存分に盛り込める点です。
新築マンションは購入後リノベーションする必要がない代わりに、間取り・内装・設備が全て思い通りの物件に出会える可能性は極めて低いでしょう。
一方、中古物件＋リノベーションなら、同じ程度の費用で理想に近い暮らしが実現できます。
「ペットにも優しい間取りにしたい」「視界に入る全てをこだわりのデザインでまとめたい」「唯一無二のインテリアに仕上げたい」そんな方の希望が叶えられるのがリノベーション。
古い団地は、物件価格が安いからこそ、その分リノベーションの間取りやデザインにコストを充てられます。
また、単身者・DINKS向けの比較的コンパクトな物件では、少々高価な内装材を取り入れて、個性的に仕上げるのもおすすめです。
あなたの理想を叶えてくれるだけではなく、それ以上の価値を提案してくれるはずです。
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「あなたのライフスタイルに合った間取りに」
ライフスタイルに合った間取りは、生活の快適性・利便性を高めるために欠かせません。
例えば、ご自宅でリモートワークをする方と、毎日通勤される方では適したプランが異なりますよね。
自分が住むのですから、とことんあなたのライフスタイルに合わせた間取りを検討しましょう。
在宅ワークをする方ですと、デッドスペースなくオシャレに仕事環境が作れる「造作デスク」がおすすめです。友人を招いてパーティを楽しみたい方には、リビングに面した広々キッチンがぴったり♪
ファッション好きな方は、大好きな服が眺められる広々としたWIC（ウォークインクローゼット）や、靴をたくさんおけるSIC（シューズインクローゼット）はいかがでしょうか
ぜひ、どこを間取りのポイントにするか検討してみてください。
限られた空間を、あなたの好みに合わせて上手く配分することが成功のコツ。
様々なプランニングを手掛けてきたリノベーション会社へ相談しましょう。
「間仕切りが本当に必要か検討する」
「一人暮らしでも1LDKは欲しい」そう考える方は多いでしょうが、今一度部屋数が必要かどうか考えてみてください。
例えば、上写真のように家具で緩やかにゾーニングすると、狭い部屋でも圧迫感が抑えられますし、何より工事のコストダウンにつながります。
造作で本棚や飾り棚を作れば、家具を別で購入しなくていい点もポイントです。
事例を見る：Case143「光あふれ、風に寄り添うワンルーム」
最低限の間仕切りだけつくり、あとは大胆な大空間をレイアウトするのもおすすめ♪
上写真では、右側に長い造作ベンチを設け、収納家具と兼用に。
日用品などをしまえるので、抜け感があり涼しげで生活感のないインテリアに仕上がります。
そのため、建築知識がある専門家へ相談しましょう。
「室内窓で圧迫感を軽減する」
最近トレンドなのが、「室内窓」です。
南向きの物件が多い団地において、ベランダに面した場所にLDKを配置すると、角部屋でない限り、その他の部屋には日差しが届かず、風も通りません。
しかし、間仕切り壁に室内窓を設置すれば、壁面積が狭くなって圧迫感を軽減できるだけではなく、日中は日差しを取り入れられ、開閉式であれば風通しも良くなります。
一人暮らしやDINKSであれば、それほど室内のプライバシー性を重視する必要がないので、思い切って大きな室内窓を採用してみてはいかがでしょうか。
インテリアに個性的な印象をプラスしたい方にもおすすめです。
そのため、間取りのプランニングと同時に家具レイアウトを検討しましょう。
「ドアを敢えてつけずに“抜け感”を演出」
壁構造の物件など、間仕切りを取りたくても取れないケースは少なくありません。
そこでおすすめなのが、壁は作ってもドアはつけないというアイデア。
上の図面を見てみると、DKとリビングスペースの間に間仕切り壁があるのがお分かりいただけるでしょう。
こちらは、構造壁で撤去できないため、そのまま残しています。
ドアなどを設けないことで、まるでスリットのように空間を緩やかに区切ることに成功。
空間の印象を上品に引き締める効果もあります。
新築を多く手掛けるの施工会社ではなく、リノベーション会社にプランニングしてもらうメリットです。
「造作キッチン・造作家具で空間をフル活用」
コンパクトな物件ですと、家具を思うように置けず、あちこちに小さなデッドスペースが多数できてしまうことも。
そこでおすすめなのが、造作キッチン・造作家具などです。
現場のサイズに合わせてサイズを決められるだけではなく、インテリアとトータルコーディネイトすることも。
そして何より、量産家具と比べると、高級感がぐんと増します。
最近は、ホテルライクなラグジュアリー感漂う、造作洗面化粧台も人気です。
造作家具は現地での納まりや周りのデザインとのバランスが重要なので、リノベーションと併せて相談できる会社がおすすめです。
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団地、特に築年数が30年近い古い物件は、リノベーションする前にチェックしなくてはいけないポイントがいくつもあります。
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