公開日:2023-01-26 更新日:2024-07-04
リノベーション前提のマンション探しは難しい？探し方のポイントを解説
リノベーションの最初の一歩となる物件探しは、プランの自由度や満足度、費用などにも影響する大切なポイントです。
しかし多くの中古マンションから予算や条件がピッタリ合う物件を探し出すのは難しく、どうやって選べば良いのか悩む方も少なくありません。
今回はリノベーション前提で中古マンションを探す際に、チェックすべきポイントや見極め方を詳しく解説します。
リノベーションプランに関わる建物の構造や管理規約、後から変えることができない環境面なども覚えてから中古マンションを探しましょう。
・中古マンション選びに失敗してしまうと、間取りの制限やコスト増につながる恐れがあります。
■リノベーション向きのマンション探しは難しい？
最初に結論からお伝えすると、マンションは物件によってリノベーションの向き・不向きがあり、費用や満足度に大きく影響します。
リノベーション向きのマンションは計画・工事がスムーズに進み、ムダな費用を抑えて満足度の高いマイホームに仕上げられるでしょう。
逆にリノベーションに不向きなマンションを選んでしまうと、制限が多く理想の間取りに仕上がらず、費用も多くかかる可能性が高いです。
しかし初めての中古リノベーションでは、どんなマンションを選んだら良いのか分からないですよね。
事前にチェックすべきポイントを覚えておけば、リノベーション向きの中古マンションを選びやすくなります。
理想的な中古マンションを見つけるのはなかなか大変ですが、大切な工程なのでしっかり取り組みましょう。
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■リノベーション前提のマンション探しのコツ
リフォームされていないマンションを選ぶ
リノベーションする前提で中古マンションを選ぶ際は、なるべくリフォ－ム・修繕されていない物件を探すのがおすすめです。
リフォ－ム済み物件は内装や水回り工事の費用が販売価格に上乗せされて、割高になるケースが多いです。
フルリノベーションでは内装・水回り設備をすべて新しくするのが基本なので、現状の見た目や使い勝手が悪くても問題ありません。
逆にリフォ－ム済みの場所があると結局解体することになるので、ムダなコストの原因になってしまうのです。
基本的にリフォ－ム・リノベ済み物件は避け、コストパフォーマンスの良い中古マンションを選ぶようにしましょう。
〈関連コラム〉
中古マンション購入は“リノベーション済み”と“未リノベーション”どっちがいい？
お買い得な築年数を狙う
中古マンション選びでは、販売価格と建物の状態のバランスが取れたお買い得な築年数を狙うことも大切です。
出典：「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」に基づき弊社作成
首都圏の中古マンションを例に挙げると、築25年前後を境に平均価格が安くなる傾向があります。
逆に築30年以降の価格下降は緩やかになるため、25～30年あたりの中古マンションが狙い目と言えそうです。
エリアや物件の状態によって狙い目築年数は多少変動しますが、中古マンションを比較する際の一つの指標にしてみてください。
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中古マンションの築年数│相場の下落率と築年数ごとのポイントを解説
間取り変更可能な構造かチェック
鉄筋コンクリート造（RC）のマンションを選ぶ際は、間取り変更できる構造かどうかもしっかりチェックしましょう。
万が一間取り変更できないマンションを選んでしまうと、思い通りのリノベーションプランを実現することができません。
マンションの構造は主に「ラーメン構造」「壁式構造」の2種類に分かれます。
建物全体を壁で支える「壁式構造」のマンションは、耐力壁と呼ばれるコンクリート壁が多く、間取り変更が難しいケースが多いです。
一方、大きな柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」のマンションは、室内壁を撤去・移動して大胆に間取り変更できる物件が多いです。
壁式構造・ラーメン構造の詳細とそれぞれのリノベーション事例をこちらのコラムで紹介しています。
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水回りを移動できる配管方式か
キッチン・ユニットバス・洗面・トイレなど水回り設備の移動に関わる、給排水管の配管方式も重要チェックポイントです。
水回りを移動できない、または難しい配管方式だと、自由にリノベーションできない可能性があるためです。
マンションの配管方式は「床スラブ上配管」「床スラブ下配管」の二種類があります。
床スラブ上配管は躯体コンクリートと室内床の間に配管を通す方式で、比較的水回り設備の移動自由度が高いです。
床スラブ下配管は躯体コンクリートの中に配管を通す方法で、基本的に水回りの移動が難しく、管理規約で禁止されているケースもあります。
マンションの配管方式についてはこちらのコラムもご覧ください。
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工事しやすい環境かどうか
実際に工事を行う際のマンション全体の環境も、意外とリノベーションに影響する要チェックポイントです。
例えば工事車両用の駐車場がないマンションだと、作業効率が低下してリノベーションの工期が伸びてしまいます。
コインパーキングが必要な場合、リノベーション費用にも影響します。
またエレベーターが無かったり狭かったりするマンションだと、設備や建材の荷揚げ費用が掛かるケースも。
最終的には後述するワンストップリノベーションで確認するのがおすすめですが、内見の際は共用部や駐車場もチェックしてみましょう。
また管理組合に過去のリノベーション事例を聞いて、工事が難航したケースが無いか確認してみるのもおすすめです。
管理規約が厳しくないか
リノベーション前提の中古マンション選びでは、管理規約も必ずチェックしましょう。
管理規約はマンションごとに違うため、チェックせず購入すると、リノベーションの制限が多く後悔する可能性があります。
例えば管理規約で内装や設備の仕様が決められている場合、デザインや使い勝手を自由に選ぶ事ができません。
管理規約で間取り変更や水回り移動自体が禁止されているケースもあります。
リノベーションのルールや禁止事項は「使用細則」に記載されているので、必ず事前チェックしましょう。
■リノベで解決できないことも要チェック
中古マンション選びでは、リノベーションでは解決できない要素もしっかりチェックしましょう。
※リノベーションで解決できないポイント例
- 日当たり
- 管理状況
- 周辺環境
- 耐震基準
- 共用部分の仕様や状態
断熱性や防音性はリノベーションで上げることが可能ですが、マンション自体の日当たりは解決できません。
また管理組合や理事会の運営状況、共用部分の状態や清掃管理なども、リノベーションではどうにもならない要素です。
リノベーションで解決できない課題・問題のあるマンションを選ぶと、大きな後悔が残る可能性があります。
お部屋の内部だけでなく、マンション全体をチェックして選ぶようにしましょう。
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リノベーションで成功する物件探しのコツ｜中古物件選びで知りたいポイントと実例
■リノベーション前提のマンションが見つからない時はワンストップで
ここまでさまざまなチェックポイントを紹介しましたが、条件に合う中古マンションが見つからないケースも多いです。
リノベ前提の中古マンションが見つからないときは、施工会社と取り組む「ワンストップリノベーション」を検討してみてください。
ワンストップリノベーションは建築知識を持ったスタッフとマンションを探せるので、工事しやすい物件を見極められるのがメリット。
中古マンション価格＋リノベーション費用の総額も分かるため、予算オーバーの心配が少ないのも心強いポイントです。
私たちSHUKEN Reは、東京・神奈川・千葉エリアのワンストップリノベーションをお手伝いする専門店です。
不動産部門・リノベーション部門それぞれのスタッフが連携し、物件探しから資金計画、リノベーションプランまでトータルサポート。
実際のワンストップリノベーション事例も多数公開していますので、こちらもぜひチェックしてみてください。
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